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一场由商业地产引领的投资热潮正在积聚。
5月初,上海李先生为房子的事情忙碌不堪。他在短短3天内抛售掉了之前购置的所有住宅,转身投资了200多套商铺。与他一样选择投资商业地产的还有温州企业主黄先生,他一次性购进了上海浦东2000多平方米的写字楼……
与此同时,在散客游资背后,更大一股热钱正在涌动。有消息称,万科、绿地、保利等房产商正在逆市抄底商业地产,抄底涉及资本高达千亿元以上。
炒家资本转场
显然,商业地产火了。
4月以来,房地产调控政策令住宅市场紧皱眉头,却为商业地产带来了新契机。
“以目前形势来判断,投资商业地产要比投资住宅保险得多。”北京一位长期投资房地产者在接受《中国联合商报》记者采访时说。这位投资者分析,北京住宅市场价格大降已是必然,而同地段的商业项目价格却远低于住宅产品,未来的升值潜力不可低估。相信未来会有大量的闲钱流向商业地产。
《中国联合商报》记者在调查采访中发现,大量炒房客在楼市新政的精确打击下开始撤退,各地抛盘纷纷涌出。在深圳,三名投资客将四年前合伙买入的深圳市福田区竹盛花园16栋,共167套毛坯房全部挂牌出售。据该小区地产中介称,投资客自今年4月15日以每平米23000元~25000元挂牌,由于价格大大低于周边楼盘,已经成功售出近百套。
而就在各地纷纷抛售住宅的同时,权威机构数据显示,各地商业地产都有不同程度升温。那些自身拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业,成为市场中宠儿,尤其身处核心商圈或者轨道交通上盖的商业地产,更成为投资者眼中的“香饽饽”。
据高力国际最新数据显示,2010年第一季度,北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面,北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73%,平均租金环比上涨0.89%至每月每平方米人民币135.45元;北京中高端商铺物业市场的整体空置率由2009年第四季度的16.27%下降至2010年第一季度的16.04%,有更多的海外及内资零售商开始或继续在北京扩张。中原工商铺研究部数据显示,广州市2010年第一季度商铺成交总量同比2009年有30%的增长。而在新增的投资客中,很大一部分为住宅市场转场而来。
磁场寻因
那么,商业地产为何就能成为游资青睐的战场呢?
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔在接受媒体采访时认为,调控针对的不是房价而是上涨的速度,当住宅价格暴涨,投资投机性需求扎堆时,商业地产的投资者却一直非常理性、冷静,以致部分区域出现了明显商住倒挂的情况,商业地产已经形成价值洼地。
“当住宅市场遭遇调控,原有的优惠政策纷纷取消,二套房提至首付5成、1.1倍利率时,三套房不能贷款,投资者必然会重新考虑投资方向,执行同样贷款条件但存在价值洼地的商业地产就势必会吸引部分投资。”蔡宇翔说。
SOHO中国董事长潘石屹表示,国务院提出新的十项政策,只是针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来,商业和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国经济同步发展。”
据记者了解,在北京,商业地产供应为住宅供应量的10%,随着奥运开启的城市商业国际化,许多知名国际企业已把目光投向北京,而在有限的商业空间里,商业地产已远远无法满足市场需求,争夺宝贵的高性价比商铺成为众多企业家提升利润的首要考虑因素。
对此专家预测,作为放量不足住宅10%的商铺,本年度增值动力将表现强劲,由此产生巨大市场需求,并将成为2010年投资的首选。
品牌房企发力
不仅炒家游资将目光瞄向商业地产,以万科为首的各大传统住宅主业房企转战商业地产的消息也此起彼伏。近日, 住宅行业的老大万科传出欲收购北京赢嘉中心,被业界视为品牌房企加速转型的标志性案例。
万科的举动只是近期以住宅为主业的房地产开发企业转战商业地产案例之一。
据《中国联合商报》记者了解,其他品牌房企也不甘落后:保利意欲全力冲刺商业地产领域,未来的3~5年间,将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%;首创置业未来3年预计投资300亿元,走与产业相结合的住宅产业综合体道路。
金地集团董事长凌克和总裁张华纲表示,商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划。据记者了解,金地今年土地投入的计划中,就有20%的资金会投向商业项目。
估计未来会有大量的闲钱流向商业地产。
除此之外,国际资本亦在虎视眈眈。高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示,一些外资投资者,如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行,正积极设立人民币基金,以获得潜在的投资机会。北京写字楼物业,尤其是地理位置优越的高品质项目,仍将是投资者收购的目标,“北京写字楼物业的资本值预计到2010年底将同比上升14.37%”。
警惕“高额返租”
在商业地产日渐火爆的背后,专家提醒要小心“高额返租”的陷阱。
“高额返租”,通俗地讲,就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主,同时,与中小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,由开发商付给小业主固定租金,而开发商获得经营权。
“10年前,开发商还是以销售商铺为主,目前已经出现了销售商铺使用权的趋势。”楚睿商业咨询公司董事长黄文杰表示,这样的投资方式是非常有风险的。
业内人士分析,“产权式商铺售后包租经营、返租年限5-10年、年净利润在8%以上。”售后返租听起来就是这样吸引人,而事实上,却是“羊毛出在羊身上”。开发商会根据返租的金额将商业项目的平均售价提高,开发商提前得到了这笔钱,然后再逐年返还给小业主,之后即可全身而退。而投资者得不到前几年真实的租赁收入,更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间,因此不得不承受双重损失。
按照一般投资规律,商铺的投资回报应该比目前银行的信贷利率高,这是一个参照系数。但是,回报越高风险越大。另一位商业地产专家认为,投资商铺必须认清商铺的租金只和市场价有关,和投资额没有直接关系,不能认为投资越高回报就越大。
专家提醒,目前一些高额的返租回报如20%,5年使用权回报率达60%等,远远超出了市场的租金承受力,如无法拿到承诺的高租金,投资者很可能血本无归。
5月初,上海李先生为房子的事情忙碌不堪。他在短短3天内抛售掉了之前购置的所有住宅,转身投资了200多套商铺。与他一样选择投资商业地产的还有温州企业主黄先生,他一次性购进了上海浦东2000多平方米的写字楼……
与此同时,在散客游资背后,更大一股热钱正在涌动。有消息称,万科、绿地、保利等房产商正在逆市抄底商业地产,抄底涉及资本高达千亿元以上。
炒家资本转场
显然,商业地产火了。
4月以来,房地产调控政策令住宅市场紧皱眉头,却为商业地产带来了新契机。
“以目前形势来判断,投资商业地产要比投资住宅保险得多。”北京一位长期投资房地产者在接受《中国联合商报》记者采访时说。这位投资者分析,北京住宅市场价格大降已是必然,而同地段的商业项目价格却远低于住宅产品,未来的升值潜力不可低估。相信未来会有大量的闲钱流向商业地产。
《中国联合商报》记者在调查采访中发现,大量炒房客在楼市新政的精确打击下开始撤退,各地抛盘纷纷涌出。在深圳,三名投资客将四年前合伙买入的深圳市福田区竹盛花园16栋,共167套毛坯房全部挂牌出售。据该小区地产中介称,投资客自今年4月15日以每平米23000元~25000元挂牌,由于价格大大低于周边楼盘,已经成功售出近百套。
而就在各地纷纷抛售住宅的同时,权威机构数据显示,各地商业地产都有不同程度升温。那些自身拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业,成为市场中宠儿,尤其身处核心商圈或者轨道交通上盖的商业地产,更成为投资者眼中的“香饽饽”。
据高力国际最新数据显示,2010年第一季度,北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面,北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73%,平均租金环比上涨0.89%至每月每平方米人民币135.45元;北京中高端商铺物业市场的整体空置率由2009年第四季度的16.27%下降至2010年第一季度的16.04%,有更多的海外及内资零售商开始或继续在北京扩张。中原工商铺研究部数据显示,广州市2010年第一季度商铺成交总量同比2009年有30%的增长。而在新增的投资客中,很大一部分为住宅市场转场而来。
磁场寻因
那么,商业地产为何就能成为游资青睐的战场呢?
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔在接受媒体采访时认为,调控针对的不是房价而是上涨的速度,当住宅价格暴涨,投资投机性需求扎堆时,商业地产的投资者却一直非常理性、冷静,以致部分区域出现了明显商住倒挂的情况,商业地产已经形成价值洼地。
“当住宅市场遭遇调控,原有的优惠政策纷纷取消,二套房提至首付5成、1.1倍利率时,三套房不能贷款,投资者必然会重新考虑投资方向,执行同样贷款条件但存在价值洼地的商业地产就势必会吸引部分投资。”蔡宇翔说。
SOHO中国董事长潘石屹表示,国务院提出新的十项政策,只是针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来,商业和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国经济同步发展。”
据记者了解,在北京,商业地产供应为住宅供应量的10%,随着奥运开启的城市商业国际化,许多知名国际企业已把目光投向北京,而在有限的商业空间里,商业地产已远远无法满足市场需求,争夺宝贵的高性价比商铺成为众多企业家提升利润的首要考虑因素。
对此专家预测,作为放量不足住宅10%的商铺,本年度增值动力将表现强劲,由此产生巨大市场需求,并将成为2010年投资的首选。
品牌房企发力
不仅炒家游资将目光瞄向商业地产,以万科为首的各大传统住宅主业房企转战商业地产的消息也此起彼伏。近日, 住宅行业的老大万科传出欲收购北京赢嘉中心,被业界视为品牌房企加速转型的标志性案例。
万科的举动只是近期以住宅为主业的房地产开发企业转战商业地产案例之一。
据《中国联合商报》记者了解,其他品牌房企也不甘落后:保利意欲全力冲刺商业地产领域,未来的3~5年间,将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%;首创置业未来3年预计投资300亿元,走与产业相结合的住宅产业综合体道路。
金地集团董事长凌克和总裁张华纲表示,商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划。据记者了解,金地今年土地投入的计划中,就有20%的资金会投向商业项目。
估计未来会有大量的闲钱流向商业地产。
除此之外,国际资本亦在虎视眈眈。高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示,一些外资投资者,如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行,正积极设立人民币基金,以获得潜在的投资机会。北京写字楼物业,尤其是地理位置优越的高品质项目,仍将是投资者收购的目标,“北京写字楼物业的资本值预计到2010年底将同比上升14.37%”。
警惕“高额返租”
在商业地产日渐火爆的背后,专家提醒要小心“高额返租”的陷阱。
“高额返租”,通俗地讲,就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主,同时,与中小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,由开发商付给小业主固定租金,而开发商获得经营权。
“10年前,开发商还是以销售商铺为主,目前已经出现了销售商铺使用权的趋势。”楚睿商业咨询公司董事长黄文杰表示,这样的投资方式是非常有风险的。
业内人士分析,“产权式商铺售后包租经营、返租年限5-10年、年净利润在8%以上。”售后返租听起来就是这样吸引人,而事实上,却是“羊毛出在羊身上”。开发商会根据返租的金额将商业项目的平均售价提高,开发商提前得到了这笔钱,然后再逐年返还给小业主,之后即可全身而退。而投资者得不到前几年真实的租赁收入,更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间,因此不得不承受双重损失。
按照一般投资规律,商铺的投资回报应该比目前银行的信贷利率高,这是一个参照系数。但是,回报越高风险越大。另一位商业地产专家认为,投资商铺必须认清商铺的租金只和市场价有关,和投资额没有直接关系,不能认为投资越高回报就越大。
专家提醒,目前一些高额的返租回报如20%,5年使用权回报率达60%等,远远超出了市场的租金承受力,如无法拿到承诺的高租金,投资者很可能血本无归。