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摘要：房地产业作为国民经济的支柱型行业，它既是主导产业又是先导产业，它的运行状态关乎国家民生，对国民经济的持续、健康发展有着重要的影响。为了保证房地产市场持续、健康、稳定的长期发展，必须对房地产市场进行针对性的调控，逐步建立健全我国房地产市场宏观调控的长效机制。
关键字：房地产市场；调控；长效机制
中图分类号：F293.35文献标识码：A 文章编号：
Abstract: the real estate industry of the national economy as a pillar industry, it is not only the leading industry and leading industry, its operation state for national people's livelihood, on the national economy the sustainable and healthy development has the important influence. In order to ensure that the real estate market continuous, healthy and stable long-term development, must on the real estate market to specific regulation, and gradually establish and perfect the real estate market in China the long-term mechanism of macroeconomic regulation.
Key word: real estate market; Regulation; Long-term mechanism
2008年以前还是风光无限的房价随着全球经济危机的到来而全面“跳水”，却又借着我国为拉动内需制定的各项措施这阵“东风”被疯狂炒热，导致房地产行业发展异常，房价不断上涨，产生巨大的经济泡沫，归结原因主要有以下几点：
供需结构不平衡，保障房建设跟不上，导致房地产价格不断上升，超出普通百姓的承受能力；
房地产监控措施不严格，银行贷款获取容易，为房地产投机提供了便利；
股市低迷、利率偏低、投资渠道单一，投资型资金大量进入房地产市场；
人民币升值预期强烈，热钱大量进入房地产市场。
房地产行业投资过热，房价的非理性增长，不仅威胁着房地产行业的可持续发展，而且严重影响到了人民生活和国家经济的健康发展，因此，国家自2010年至今出台了国十条、国八条等一系列政策来调控房地产市场，调控重点也指向了加强政府的执行力和监管力度上。调控过程中，政府主动积极、金融信贷政策持续发力、土地政策不断收紧、决策措施层层加码，就2011年而言，央行总共进行了3次加息，6次上调存款准备金率，这一年全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了强制“限价令”。随着调控力度的纵深发展，调控效应已开始逐渐显现。根据国家统计局公布的数据，1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比全部停涨，其中环比下降48个、持平22个；同比下降15个，同比涨幅回落50个，涨幅均未超过3.9%。同时，二手房平均价格指数同比首次出现下降，平均下降0.86%。尽管2月底在一线城市出现了成交量上涨的现象，业界也迫不及待地以“小阳春”称之，但这种在1月份极低的成交量基数之上短暂的成交回升本身不能说明问题，从总成交量来说相比去年仍有相当大的差距，从成交价格来说，仍然延续了下跌的态势。
如果说，本轮以限购限贷为主要手段的楼市调控，是以房价下降为目标的话，那么，其调控成效已不容置疑。新建商品住宅价格环比全部停涨，二手房平均价格指数同比出现回落，这表明房价下跌趋势全面确立，调控已取得了预期效果。
但是这些短期的临时性调控措施，如“三限”政策（限購、限贷、限价）只能有效解决短期问题、表象问题，对于解决房地产行业深层次内在的问题不太合适，也不适宜长期实施。
首先，本轮房地产调控是在社会情绪不满的背景下推进的，公众一则不满于房价增速过快，二则不满于住房保障体系。同时政府提出的使“房价回归合理”也只是一个较为宽泛的表述，导致房地产调控缺少一种阶段性目标以及在此基础上的共识和理解，容易形成官方目标与百姓期望的错位。
其次，采取限购限贷限价等行政措施虽然有效遏制了房价的上涨但是同时干预了市场供求力量的较量，价格信号业已失真，房价走势无法反映真实的市场需求，导致房地产市场的冷暖太过依赖于行政之手，客观上对市场机制造成了破坏，因此只能是短期的措施，不能长期持续。
虽然为了防止房地产市场可能会出现的强烈报复性反弹，短期内政府的本轮行政调控一定要坚持。但是房价涨跌决不能作为楼市调控成功与否的首选目标，更不能作为楼市调控成功与否的唯一衡量标准，为了房地产市场长期健康的可持续发展，更加需要的是建立一个长效的、完善的房地产机制，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。
首先，逐步建立完善的市场化住房体制，回归市场在资源配置中的基础地位，建立一个相对稳定的住宅消费结构。我国正处于快速的城市化进程阶段，促使大量人口进入城市从而带来大量的购房需求，所以房地产市场的中长期趋势仍是需求远远大于供应。单纯依靠市场自发调节，不可能解决好广大居民、特别是中低收入者居民的住房问题。只有政府介入，通过实行住房商品化和住房社会保障合理结合的住房分类供应政策，由政府主导建设和供应中低收入者（或中间偏下收入者和低收入者）所需的保障房，才能从根本上解决好住房问题。与此同时对于一定数量的买不起商品房，又不符合保障条件的人群需要建立起合理、理性的住房消费理念，通过租赁住房解决，那么当前房地产市场面临的资源与价格矛盾会大大缓解。
其次，逐步完善抑制投机投资性需求的政策和增加普通商品房供应来调节供求关系。一方面用经济性限购代替行政性限购，即用金融、税费手段调节市场的购买行为，抑制投机投资性需求，比如对刚性需求购房者和合理的改善性购房者给予更大幅度的优惠和鼓励，包括税费的减免、房贷利率的优惠等，以推动刚性需求和改善型购房需求来促进房地产销量，更好地满足老百姓的住房需求。另一方面地方政府适度让利，通过切实降低土地价格，降低房地产企业高企的税费，同时给予开发满足“刚需”的普通商品房的开发企业以一定的政策优惠，来降低房地产企业开发的成本，从而促进普通商品房的供应。通过抑制投机投资需求和促进供应两轮驱动，在房价合理回归的同时促进房地产行业的健康发展。
最后，加强金融监管，建立房地产多元化融资机制。政府应建立起多元化、全方位的金融监管体系，加大对房地产金融的监控力度；同时鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，有效引导资金更多的向保障房和普通商品房开发领域流动；再则扶持中小型实体经济企业，培育更多的投资渠道来吸引民间资金，淡化楼市对民间资本的吸引力。
总而言之，房地产业仍是一个朝阳产业，是一个特殊行业，有其自身发展规律。只有熟悉其特性，深刻认识其与国民经济的关系，重视其保障属性，建立健全起一个以市场为基础的长效调控机制，才能使整个房地产行业持续健康和稳定的发展。
关键字：房地产市场；调控；长效机制
中图分类号：F293.35文献标识码：A 文章编号：
Abstract: the real estate industry of the national economy as a pillar industry, it is not only the leading industry and leading industry, its operation state for national people's livelihood, on the national economy the sustainable and healthy development has the important influence. In order to ensure that the real estate market continuous, healthy and stable long-term development, must on the real estate market to specific regulation, and gradually establish and perfect the real estate market in China the long-term mechanism of macroeconomic regulation.
Key word: real estate market; Regulation; Long-term mechanism
2008年以前还是风光无限的房价随着全球经济危机的到来而全面“跳水”，却又借着我国为拉动内需制定的各项措施这阵“东风”被疯狂炒热，导致房地产行业发展异常，房价不断上涨，产生巨大的经济泡沫，归结原因主要有以下几点：
供需结构不平衡，保障房建设跟不上，导致房地产价格不断上升，超出普通百姓的承受能力；
房地产监控措施不严格，银行贷款获取容易，为房地产投机提供了便利；
股市低迷、利率偏低、投资渠道单一，投资型资金大量进入房地产市场；
人民币升值预期强烈，热钱大量进入房地产市场。
房地产行业投资过热，房价的非理性增长，不仅威胁着房地产行业的可持续发展，而且严重影响到了人民生活和国家经济的健康发展，因此，国家自2010年至今出台了国十条、国八条等一系列政策来调控房地产市场，调控重点也指向了加强政府的执行力和监管力度上。调控过程中，政府主动积极、金融信贷政策持续发力、土地政策不断收紧、决策措施层层加码，就2011年而言，央行总共进行了3次加息，6次上调存款准备金率，这一年全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了强制“限价令”。随着调控力度的纵深发展，调控效应已开始逐渐显现。根据国家统计局公布的数据，1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比全部停涨，其中环比下降48个、持平22个；同比下降15个，同比涨幅回落50个，涨幅均未超过3.9%。同时，二手房平均价格指数同比首次出现下降，平均下降0.86%。尽管2月底在一线城市出现了成交量上涨的现象，业界也迫不及待地以“小阳春”称之，但这种在1月份极低的成交量基数之上短暂的成交回升本身不能说明问题，从总成交量来说相比去年仍有相当大的差距，从成交价格来说，仍然延续了下跌的态势。
如果说，本轮以限购限贷为主要手段的楼市调控，是以房价下降为目标的话，那么，其调控成效已不容置疑。新建商品住宅价格环比全部停涨，二手房平均价格指数同比出现回落，这表明房价下跌趋势全面确立，调控已取得了预期效果。
但是这些短期的临时性调控措施，如“三限”政策（限購、限贷、限价）只能有效解决短期问题、表象问题，对于解决房地产行业深层次内在的问题不太合适，也不适宜长期实施。
首先，本轮房地产调控是在社会情绪不满的背景下推进的，公众一则不满于房价增速过快，二则不满于住房保障体系。同时政府提出的使“房价回归合理”也只是一个较为宽泛的表述，导致房地产调控缺少一种阶段性目标以及在此基础上的共识和理解，容易形成官方目标与百姓期望的错位。
其次，采取限购限贷限价等行政措施虽然有效遏制了房价的上涨但是同时干预了市场供求力量的较量，价格信号业已失真，房价走势无法反映真实的市场需求，导致房地产市场的冷暖太过依赖于行政之手，客观上对市场机制造成了破坏，因此只能是短期的措施，不能长期持续。
虽然为了防止房地产市场可能会出现的强烈报复性反弹，短期内政府的本轮行政调控一定要坚持。但是房价涨跌决不能作为楼市调控成功与否的首选目标，更不能作为楼市调控成功与否的唯一衡量标准，为了房地产市场长期健康的可持续发展，更加需要的是建立一个长效的、完善的房地产机制，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。
首先，逐步建立完善的市场化住房体制，回归市场在资源配置中的基础地位，建立一个相对稳定的住宅消费结构。我国正处于快速的城市化进程阶段，促使大量人口进入城市从而带来大量的购房需求，所以房地产市场的中长期趋势仍是需求远远大于供应。单纯依靠市场自发调节，不可能解决好广大居民、特别是中低收入者居民的住房问题。只有政府介入，通过实行住房商品化和住房社会保障合理结合的住房分类供应政策，由政府主导建设和供应中低收入者（或中间偏下收入者和低收入者）所需的保障房，才能从根本上解决好住房问题。与此同时对于一定数量的买不起商品房，又不符合保障条件的人群需要建立起合理、理性的住房消费理念，通过租赁住房解决，那么当前房地产市场面临的资源与价格矛盾会大大缓解。
其次，逐步完善抑制投机投资性需求的政策和增加普通商品房供应来调节供求关系。一方面用经济性限购代替行政性限购，即用金融、税费手段调节市场的购买行为，抑制投机投资性需求，比如对刚性需求购房者和合理的改善性购房者给予更大幅度的优惠和鼓励，包括税费的减免、房贷利率的优惠等，以推动刚性需求和改善型购房需求来促进房地产销量，更好地满足老百姓的住房需求。另一方面地方政府适度让利，通过切实降低土地价格，降低房地产企业高企的税费，同时给予开发满足“刚需”的普通商品房的开发企业以一定的政策优惠，来降低房地产企业开发的成本，从而促进普通商品房的供应。通过抑制投机投资需求和促进供应两轮驱动，在房价合理回归的同时促进房地产行业的健康发展。
最后，加强金融监管，建立房地产多元化融资机制。政府应建立起多元化、全方位的金融监管体系，加大对房地产金融的监控力度；同时鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，有效引导资金更多的向保障房和普通商品房开发领域流动；再则扶持中小型实体经济企业，培育更多的投资渠道来吸引民间资金，淡化楼市对民间资本的吸引力。
总而言之，房地产业仍是一个朝阳产业，是一个特殊行业，有其自身发展规律。只有熟悉其特性，深刻认识其与国民经济的关系，重视其保障属性，建立健全起一个以市场为基础的长效调控机制，才能使整个房地产行业持续健康和稳定的发展。