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摘要：土地是最重要而稀缺的基本资源和重要资产，是人类赖以生存和发展的基础。地价是关系到我国社会主义经济和企业经营的最有影响的因素。土地估价是随着土地使用制度的改革和市场经济的发展产生的，是一项对实操性和技术性都要求很高的行业，随着我国市场经济的发展，土地估价已成为推动我国土地市场建设的重要力量，而土地估价师也已成为目前根据我国社会主义市场发展的客观需要而设置的六类资产评估专业资格之一，它不但要求我们拥有坚实的理论基础，同时也要求我们拥有丰富的实践经验。
关键词：土地评估；现状分析
1、土地估价及其目的和作用
土地估价就是专业的土地估价师依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益情况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。近些年，土地市场和房地产行业的繁荣，有力地促进了土地评估行业的发展，土地评估机构和评估队伍迅速壮大。作为服务机构，我们应该为客户提供优质的服务，这就要求我们在保证评估质量的前提下，还要讲究时效，因此在估价前必须有良好的组织和工作计划，以事半功倍，根据《城镇土地估价规程》，联系我们在实际估价中的流程，土地估价一般按照以下程序进行：
1 接受估价委托，明确估价基本事项
2 拟定估价作业计划
3 资料收集与实地查勘
4 对资料进行整理分析
5 选用适宜的估价方法，进行估算
6 对试算价格进行调整，确定宗地估价结果
7 撰写估价报告书
8 内部审核估价报告
9 出具并提交估价报告
10 资料归档
2、我国土地评估存在的问题
2.1土地评估人员素质有待提高
一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，估价机构为了自身利益的需要，迎合委托人的无理要求，做出不符合市场情况的估价报告，高估或者低评估价对象价值，给使用当事人造成经济损失，造成国有资产流失等后果。
2.2承接超出胜任能力的估价业务
在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。
2.3土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强
当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
2.4制约不力
对地价评估的技术规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威.的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。
2.5竞争不当
出于没有形成市场竞争和行业的约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行業垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评价结果迎合委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。
2.6土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，基准地价一般二至三年调整一次，很多地方基准地价超过三年也未更新一次，基准地价无论从时效上，还是作用上都不是很适合日常的土地评估，不能反映现实的市场行情。评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
3、解决我国土地评估行业存在问题的对策和建议
通过对我国土地评估行业存在的问题以及其原因的分析，总结出以下几点对策和建议。
3.1 要完善我国相关土地评估行业的政策和制度
只有国家和政府出台一些相关制约行业的政策，才能使得评估行业真正的受到约束，步入正规。比如说，在土地评估中，可以选用招标的方式来进行公平的竞争。而对于土地评估的执业人员更要制定严格的行为规范，对于严重违规者给予相应的处罚，乃至处于法律的制裁。
3.2 要建立和完善相关的行政监管机构
目前我国法律和法规对于土地评估行业的规范还不够，所以土地行政部门应该主动发挥其行政的职能，配备一些专业的人员，制定相关的政策和制度，对土地评估机构进行不定期的审核和考察，以防止土地评估行业出现违法违规现象。
3.3 要加强从业人员执业素质和道德的培养
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。相关部门应该定期组织培训对从业人员进行相关的素质教育，让他们真正的理解到土地评估行业对整个土地资源利用发展的重要作用，提高从业人员自身的执业能力和水平，树立执业风险的意识。而对于违规违法的从业人员，要给予严厉的打击。
随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。
关键词：土地评估；现状分析
1、土地估价及其目的和作用
土地估价就是专业的土地估价师依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益情况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。近些年，土地市场和房地产行业的繁荣，有力地促进了土地评估行业的发展，土地评估机构和评估队伍迅速壮大。作为服务机构，我们应该为客户提供优质的服务，这就要求我们在保证评估质量的前提下，还要讲究时效，因此在估价前必须有良好的组织和工作计划，以事半功倍，根据《城镇土地估价规程》，联系我们在实际估价中的流程，土地估价一般按照以下程序进行：
1 接受估价委托，明确估价基本事项
2 拟定估价作业计划
3 资料收集与实地查勘
4 对资料进行整理分析
5 选用适宜的估价方法，进行估算
6 对试算价格进行调整，确定宗地估价结果
7 撰写估价报告书
8 内部审核估价报告
9 出具并提交估价报告
10 资料归档
2、我国土地评估存在的问题
2.1土地评估人员素质有待提高
一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，估价机构为了自身利益的需要，迎合委托人的无理要求，做出不符合市场情况的估价报告，高估或者低评估价对象价值，给使用当事人造成经济损失，造成国有资产流失等后果。
2.2承接超出胜任能力的估价业务
在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。
2.3土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强
当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
2.4制约不力
对地价评估的技术规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威.的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。
2.5竞争不当
出于没有形成市场竞争和行业的约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行業垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评价结果迎合委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。
2.6土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，基准地价一般二至三年调整一次，很多地方基准地价超过三年也未更新一次，基准地价无论从时效上，还是作用上都不是很适合日常的土地评估，不能反映现实的市场行情。评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
3、解决我国土地评估行业存在问题的对策和建议
通过对我国土地评估行业存在的问题以及其原因的分析，总结出以下几点对策和建议。
3.1 要完善我国相关土地评估行业的政策和制度
只有国家和政府出台一些相关制约行业的政策，才能使得评估行业真正的受到约束，步入正规。比如说，在土地评估中，可以选用招标的方式来进行公平的竞争。而对于土地评估的执业人员更要制定严格的行为规范，对于严重违规者给予相应的处罚，乃至处于法律的制裁。
3.2 要建立和完善相关的行政监管机构
目前我国法律和法规对于土地评估行业的规范还不够，所以土地行政部门应该主动发挥其行政的职能，配备一些专业的人员，制定相关的政策和制度，对土地评估机构进行不定期的审核和考察，以防止土地评估行业出现违法违规现象。
3.3 要加强从业人员执业素质和道德的培养
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。相关部门应该定期组织培训对从业人员进行相关的素质教育，让他们真正的理解到土地评估行业对整个土地资源利用发展的重要作用，提高从业人员自身的执业能力和水平，树立执业风险的意识。而对于违规违法的从业人员，要给予严厉的打击。
随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。