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摘要：在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重，如何在清单模式下将有限的房地产企业资金做到最大限度的利用以及商业项目工程造价有效管理，是目前工程造价研究领域亟待解决的问题。
关键词：商业地产，工程量清单，全方位介入
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
国家出台多项宏观调控和货币政策，以限制国内房地产行业过热的发展势头。“新国五条”及细则，开启了打压房地产泡沫的新局面。在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重。同时建设工程工程量清单计价规范GB 50500-2008的发布实施，工程量清单计价作为我国一种新的计价模式,对商业房地产项目全过程造价管理必然产生重大的影响。因此如何在清单模式下将有限的房地产企业资金做到最大限度的利用以及商业项目工程造价有效管理，是目前工程造价研究领域亟待解决的问题。
1清单造价控制存在的问题
1.1随意修改工程量清单
08工程量清单作为建设单位进行招标的主要工具，是进行招标控制价编制和施工单位投标报价的直接依据之一。一些造价工程师专业素质差，在编制招标控制价时对工程量清单08规范缺乏敬畏感，根据自己个人的喜好和经验编制工程量清单，项目特征、计量单位随意删改修改等，导致造成计价的基本依据存在前后不一致，造成投标人不知如何填表，需要在招标答疑会上解释，增加不必要的工作量。
1.2项目不完整、不规范
工程量清单应按设计图纸全面反映拟建工程内容，清单漏项属招标人责任，漏项不利于建设单位投资控制，也会导致投标人投标报价失真，最终结算与投标时的工程造价相差很远，导致索赔等工程结算纠纷。许多招标文件项目特征描述存在不准确或多余描述、描述不清晰、不规范，施工单位有意为之，不进行纠正利用此类漏洞，通过改变施工工艺或增加施工步骤等方式来对综合单价进行变更、调整，来达到价款索赔的目的。
1.3其他项目列项不当
编制人不能认真研读招标文件，没能结合工程实际确定具体项目或相应费率，随意按照规范的项目列出，大致给了一个模糊数等。有的工程有一些招标人计划自行采购设备、材料的价款，而造价工程师在编制没有列出 材料购置金；还有的工程项目无法明确报价，没有列出暂定金额等。对于总承包服务费、零星工作项目费投标单位造价工程师对招标文件理解不透、技术与造价脱节，不能够准确预估投标人部分的报价。
1.4缺乏自主报价能力
原有的企业预算价格体系受到很大冲击，新的报价体系尚待构建，缺乏企业定额，《计价规范》附录中的项目特征，主要取自定额项目的设置内容，并于定额子目相关联，导致投标单位在制定综合单价时，多数按照地区定额各相应子目的工料机消耗量，乘以工料机的市场单价，再加上由地区定额制定的按工程类别的综合管理费和优惠折扣系数便形成一个单项的报价，或者完全凭过去的经验进行报价，同时对工程量清单报价认识不足风险估计不够，盲目报价，导致在结算阶段矛盾重重，纠纷不断。
2全面介入造价管理理念
全面介入商业房地产项目造价管理理念：甲方造价工程师根据房地产项目建设程序与规律，围绕基于清单模式下如何有效确定和控制工程造价这个中心，在项目可行性研究、概预算设计段、招标文件编制、施工实施、竣工结算各个阶段所进行的监督和控制，确保房地产企业资金做到最大限度的利用。
3项目概况
杭州天际大厦项目位于杭州市西湖区天目山路181号，场地北侧为天目山路，该项目主要功能为科研、办公、商务配套等，是杭州写字楼进入二十一世纪具有超前设计理念的现代化标志性建筑。该项目占地1.13万平方米，建筑总面积约5.771万平方米，采用现浇钢筋砼框剪结构，其中地下室2层，1.2568万平方米，地上19层，建筑面积约4.5141万平方米，建筑高度82.25m，总造价9175.606万元。
4各阶段造价控制
4.1决策阶段
商业房地产项目考虑的因素多，涉及的范围广、投入的资金数额大，为了确保杭州天际大厦项目的选址决策符合公司利益，我公司主动与西湖区规划局进行多次讨论，主动邀请技术经济专家和政府主管部门的同志研究选址选线。公司管理层多个角度和层次进行论证分析杭州天际大厦项目收益可能，充分对比建设所在地区的投资规模，反复研究际大厦项目开发的可行性，确保了项目在决策上的正确性。经过与西湖区规划局、杭州市建筑设计研究院有限公司、西湖区土地局多加沟通最终将杭州天际大厦项目选址在杭州市西湖区天目山路181号。同时公司还组织专家对杭州天际大厦项目的给排水、消防、建筑电气智能化、暖通、绿化等配套设施进行了论证分析，确保了项目配套设施完备性。
4.2设计阶段
为了在源头上控制住杭州天际大厦项目工程造价，我公司决定采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家竞争投标办法，确定杭州市建筑设计研究院有限公司为中标单位，同时要求设计公司邀请相关技术经济专家采取综合评价、价值工程、ABC法对天际大厦项目设计对比分析，促进了设计院在杭州天际大厦项目整体布局、项目特殊要求、建筑造型、结构设计、使用功能上开拓创新，选取造价合理，结构适宜的单体建筑设计方案，从而在源头上控制了预算。
4.3招标阶段
为了防止天际大厦项目工程量清单上工程量出现不必要的偏差，我公司项目负责人多次邀请了投标单位进行答疑，在现场答疑会上对投标单位提出的问题加以分析，确定是否需要调整工程量清单，都做了会议纪要，最终讨论的结果作为最终的招标清单发给了各个投标单位。
在评审投标报价时, 我公司招标代表要求评标专家组成员克服只看单价不看相应工程内容、只看总价不看单价的弊病。在天际大厦项目评标过程一旦如发现清单报价中高出市场价格的单价数量过多, 评标专家组要求投标人提供工程量单价分析及计算依据, 预防投标单位不均衡报价,减少结算时偏离原来的造价控制目标的隐患。
当招标结束后我公司与中标公司签定施工合同之前，我公司造价管理人员与外聘造价事务所造价工程师共同审核了际大厦项目合同，发现合同中存在部分关于工程量变更和工程量清单中存在缺项，没有包含项目变更处理方法的详细条款。为此为了确保在施工中再出现类似问题而影响正常施工，得到公司负责人许可特意在际大厦项目合同中增加了处理办法，明确规定如果出现以上情况，则按照现行造价信息表中材料、人工、台班平均价格执行，并签定相应的签证。
4.3施工阶段
现场甲方工程师实行“全员”参与、全面控制与重点控制相结合、目标控制与过程控制相结合，实行主动控制与动态控制，从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施严格控制际大厦项目工程造价，从甲方角度在经济、技术上提出合理意见，并做了会议纪要，留存备档。
对于施工单位的索赔要求，甲方工程师要以合同为依据，加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案发生，以免引起投资失控。甲方工程师主动深入杭州建筑市场现场考察主要建筑材料变动情况，对杭州天际大厦项目钢筋、混凝土、水管主要材料价格和生产厂家、品牌进行认定，与监理工程师共同签定材料定价单，对施工单位高报材料单价的行为进行了有效抑制，为以后的工程竣工结算提供依据。
对于天际大厦项目现场签证,甲方工程师首先界定签证范围, 是否为合同外项目，哪些项目是合同内的,工作内容是否已在投标价中, 是否属于外包项目可以另行支付等。甲方工程师主动配合公司造价工程师共同核准工程变更单，并从造价的角度认定天际大厦项目工程变更单的性质，按照施工合同识别招标清单以内的项目和招标清单以外的变更项目，防止施工单位虚报清单外项目，有效地防止工程结算时出现的纠纷现象，有效控制了天际大厦项目工程造价，
4.4工程结算阶段
结算阶段：甲方造价工程师应该重点核对天际大厦项目合同条款，审核竣工结算工程量编制范围及费用计取范围。天际大厦项目实际完成工程量与清单工程量是否一致；审核结算方法、计价方法、优惠条款等是否符合合同；竣工资料与实物是否一致，审查竣工图纸及相关资料的真实性，工程价款结算是否与合同条款一致；合同中关于工期质量等奖惩条款的实际执行情况，工程量的真实性以及工程量单价与取费的准确性；重点核实增加的项目的综合单价是否按招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。
5结束语
商业房地产项目造价控制是一项复杂的系统工作, 由于新的2013工程量清单计价即将进一步强制性推广, 甲方造价工程师认真学习专业理论知识和相关法律法规知识,注重经验和技能积累,必须熟悉工程量清单计价模式及其特点，不断提高自己的工作能力和业务水平。在杭州天际大厦项目建设的各个階段, 针对影响商业项目工程造价控制的各种可能因素, 采取了切实可行的全面介入管理手段, 使杭州天际大厦项目项目开发工程造价得到有效、合理的控制，有效提高了房地产企业资金的利用效率。
参考文献
[1]齐宝库,黄如宝.工程造价案例分析[M].北京:中国城市出版社,2006.
[2]齐宝库,祝恩茂.实行工程量清单招标应注意的问题[J].建筑与预算,2004(3):27-29.
关键词：商业地产，工程量清单，全方位介入
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
国家出台多项宏观调控和货币政策，以限制国内房地产行业过热的发展势头。“新国五条”及细则，开启了打压房地产泡沫的新局面。在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重。同时建设工程工程量清单计价规范GB 50500-2008的发布实施，工程量清单计价作为我国一种新的计价模式,对商业房地产项目全过程造价管理必然产生重大的影响。因此如何在清单模式下将有限的房地产企业资金做到最大限度的利用以及商业项目工程造价有效管理，是目前工程造价研究领域亟待解决的问题。
1清单造价控制存在的问题
1.1随意修改工程量清单
08工程量清单作为建设单位进行招标的主要工具，是进行招标控制价编制和施工单位投标报价的直接依据之一。一些造价工程师专业素质差，在编制招标控制价时对工程量清单08规范缺乏敬畏感，根据自己个人的喜好和经验编制工程量清单，项目特征、计量单位随意删改修改等，导致造成计价的基本依据存在前后不一致，造成投标人不知如何填表，需要在招标答疑会上解释，增加不必要的工作量。
1.2项目不完整、不规范
工程量清单应按设计图纸全面反映拟建工程内容，清单漏项属招标人责任，漏项不利于建设单位投资控制，也会导致投标人投标报价失真，最终结算与投标时的工程造价相差很远，导致索赔等工程结算纠纷。许多招标文件项目特征描述存在不准确或多余描述、描述不清晰、不规范，施工单位有意为之，不进行纠正利用此类漏洞，通过改变施工工艺或增加施工步骤等方式来对综合单价进行变更、调整，来达到价款索赔的目的。
1.3其他项目列项不当
编制人不能认真研读招标文件，没能结合工程实际确定具体项目或相应费率，随意按照规范的项目列出，大致给了一个模糊数等。有的工程有一些招标人计划自行采购设备、材料的价款，而造价工程师在编制没有列出 材料购置金；还有的工程项目无法明确报价，没有列出暂定金额等。对于总承包服务费、零星工作项目费投标单位造价工程师对招标文件理解不透、技术与造价脱节，不能够准确预估投标人部分的报价。
1.4缺乏自主报价能力
原有的企业预算价格体系受到很大冲击，新的报价体系尚待构建，缺乏企业定额，《计价规范》附录中的项目特征，主要取自定额项目的设置内容，并于定额子目相关联，导致投标单位在制定综合单价时，多数按照地区定额各相应子目的工料机消耗量，乘以工料机的市场单价，再加上由地区定额制定的按工程类别的综合管理费和优惠折扣系数便形成一个单项的报价，或者完全凭过去的经验进行报价，同时对工程量清单报价认识不足风险估计不够，盲目报价，导致在结算阶段矛盾重重，纠纷不断。
2全面介入造价管理理念
全面介入商业房地产项目造价管理理念：甲方造价工程师根据房地产项目建设程序与规律，围绕基于清单模式下如何有效确定和控制工程造价这个中心，在项目可行性研究、概预算设计段、招标文件编制、施工实施、竣工结算各个阶段所进行的监督和控制，确保房地产企业资金做到最大限度的利用。
3项目概况
杭州天际大厦项目位于杭州市西湖区天目山路181号，场地北侧为天目山路，该项目主要功能为科研、办公、商务配套等，是杭州写字楼进入二十一世纪具有超前设计理念的现代化标志性建筑。该项目占地1.13万平方米，建筑总面积约5.771万平方米，采用现浇钢筋砼框剪结构，其中地下室2层，1.2568万平方米，地上19层，建筑面积约4.5141万平方米，建筑高度82.25m，总造价9175.606万元。
4各阶段造价控制
4.1决策阶段
商业房地产项目考虑的因素多，涉及的范围广、投入的资金数额大，为了确保杭州天际大厦项目的选址决策符合公司利益，我公司主动与西湖区规划局进行多次讨论，主动邀请技术经济专家和政府主管部门的同志研究选址选线。公司管理层多个角度和层次进行论证分析杭州天际大厦项目收益可能，充分对比建设所在地区的投资规模，反复研究际大厦项目开发的可行性，确保了项目在决策上的正确性。经过与西湖区规划局、杭州市建筑设计研究院有限公司、西湖区土地局多加沟通最终将杭州天际大厦项目选址在杭州市西湖区天目山路181号。同时公司还组织专家对杭州天际大厦项目的给排水、消防、建筑电气智能化、暖通、绿化等配套设施进行了论证分析，确保了项目配套设施完备性。
4.2设计阶段
为了在源头上控制住杭州天际大厦项目工程造价，我公司决定采用建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家竞争投标办法，确定杭州市建筑设计研究院有限公司为中标单位，同时要求设计公司邀请相关技术经济专家采取综合评价、价值工程、ABC法对天际大厦项目设计对比分析，促进了设计院在杭州天际大厦项目整体布局、项目特殊要求、建筑造型、结构设计、使用功能上开拓创新，选取造价合理，结构适宜的单体建筑设计方案，从而在源头上控制了预算。
4.3招标阶段
为了防止天际大厦项目工程量清单上工程量出现不必要的偏差，我公司项目负责人多次邀请了投标单位进行答疑，在现场答疑会上对投标单位提出的问题加以分析，确定是否需要调整工程量清单，都做了会议纪要，最终讨论的结果作为最终的招标清单发给了各个投标单位。
在评审投标报价时, 我公司招标代表要求评标专家组成员克服只看单价不看相应工程内容、只看总价不看单价的弊病。在天际大厦项目评标过程一旦如发现清单报价中高出市场价格的单价数量过多, 评标专家组要求投标人提供工程量单价分析及计算依据, 预防投标单位不均衡报价,减少结算时偏离原来的造价控制目标的隐患。
当招标结束后我公司与中标公司签定施工合同之前，我公司造价管理人员与外聘造价事务所造价工程师共同审核了际大厦项目合同，发现合同中存在部分关于工程量变更和工程量清单中存在缺项，没有包含项目变更处理方法的详细条款。为此为了确保在施工中再出现类似问题而影响正常施工，得到公司负责人许可特意在际大厦项目合同中增加了处理办法，明确规定如果出现以上情况，则按照现行造价信息表中材料、人工、台班平均价格执行，并签定相应的签证。
4.3施工阶段
现场甲方工程师实行“全员”参与、全面控制与重点控制相结合、目标控制与过程控制相结合，实行主动控制与动态控制，从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施严格控制际大厦项目工程造价，从甲方角度在经济、技术上提出合理意见，并做了会议纪要，留存备档。
对于施工单位的索赔要求，甲方工程师要以合同为依据，加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案发生，以免引起投资失控。甲方工程师主动深入杭州建筑市场现场考察主要建筑材料变动情况，对杭州天际大厦项目钢筋、混凝土、水管主要材料价格和生产厂家、品牌进行认定，与监理工程师共同签定材料定价单，对施工单位高报材料单价的行为进行了有效抑制，为以后的工程竣工结算提供依据。
对于天际大厦项目现场签证,甲方工程师首先界定签证范围, 是否为合同外项目，哪些项目是合同内的,工作内容是否已在投标价中, 是否属于外包项目可以另行支付等。甲方工程师主动配合公司造价工程师共同核准工程变更单，并从造价的角度认定天际大厦项目工程变更单的性质，按照施工合同识别招标清单以内的项目和招标清单以外的变更项目，防止施工单位虚报清单外项目，有效地防止工程结算时出现的纠纷现象，有效控制了天际大厦项目工程造价，
4.4工程结算阶段
结算阶段：甲方造价工程师应该重点核对天际大厦项目合同条款，审核竣工结算工程量编制范围及费用计取范围。天际大厦项目实际完成工程量与清单工程量是否一致；审核结算方法、计价方法、优惠条款等是否符合合同；竣工资料与实物是否一致，审查竣工图纸及相关资料的真实性，工程价款结算是否与合同条款一致；合同中关于工期质量等奖惩条款的实际执行情况，工程量的真实性以及工程量单价与取费的准确性；重点核实增加的项目的综合单价是否按招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。
5结束语
商业房地产项目造价控制是一项复杂的系统工作, 由于新的2013工程量清单计价即将进一步强制性推广, 甲方造价工程师认真学习专业理论知识和相关法律法规知识,注重经验和技能积累,必须熟悉工程量清单计价模式及其特点，不断提高自己的工作能力和业务水平。在杭州天际大厦项目建设的各个階段, 针对影响商业项目工程造价控制的各种可能因素, 采取了切实可行的全面介入管理手段, 使杭州天际大厦项目项目开发工程造价得到有效、合理的控制，有效提高了房地产企业资金的利用效率。
参考文献
[1]齐宝库,黄如宝.工程造价案例分析[M].北京:中国城市出版社,2006.
[2]齐宝库,祝恩茂.实行工程量清单招标应注意的问题[J].建筑与预算,2004(3):27-29.