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摘要：近年来房地产行业的开发项目逐渐增加，但是由于项目开发中的成本核算方法和成本控制工作不完善，导致一些企业的经济利益受到损失。本文将主要针对房地产开发成本核算方法存在的问题、房地产开发成本控制存在问题以及房地产开发成本核算与成本控制建议进行简要分析。
关键词：房地产开发；成本核算方法；成本控制对策
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
随着房地产行业的发展，加强房地产行业的成本核算和成本控制工作对于维护房地产开发商的利益有着十分重要的作用。当前我国对房地产行业进行了宏观调控，房地产行业发展面临一定的挑战，房地产企业需要进一步完善成本核算和成本控制工作，保障房地产行业的健康发展。
一、房地产开发成本核算方法存在的问题
成本核算主要是房地产企业在开发项目中已经发生的各种资金的耗费，按照已经确定的成本核算对象或使用范围进行费用的惠及和分配的过程。加强房地产行业开发成本核算，完善核算方式有助于提高房地产行业的经济效益，当前房地产成本核算方法存在的问题主要表现在以下几个方面。
1、成本核算对象非常的模糊
房地产开发项目建设用地，通常是成片、成规模的开发，因此应当采取分期和分批的方式进行开发，产品类型主要包括住宅、商业地产、公寓和别墅等。但在成本核算会计准则中却没有对此予以明示，比如以何种方法来确定成本核算对象，是否将分片、分期以及分产品等作为成本核算的主要对象，实践中多存在着模糊的认知。
2、成本周期核算不明
房地产行业的开发周期相对较长，但是房地产行业的成本核算必须按照生产周期进行，这样才能及时计算出企业的经营利润，对企业的发展进行分析和评价。但是由于房地产行业的特殊性，一些工程项目竣工之后并没有完成相应的开发，并不能进行相应的成本核算和结算工作，再加上一些地区的设施建设不完善，这些都在一定程度上影响了整个开发项目的成本核算工作，对成本核算工作造成一定的影响。
3、房地产成本费用的分配方法不科学
房地产行业开发中所产生的费用都应该直接归纳到该产品的成本中，对于房地产行业开发中多个项目产生的共同费用，则需要通过一定的规则进行分配，最终间接地归纳到项目的成本中。房地产开发项目中经常会出现一些间接的成本，应该如何对这些间接成本进行分配，在房地产成本核算中并没有明确的规定，这在一定程度上影响了房地产行业的成本核算。
4、房地产成本核算中建筑安装成本虚增现象严重
房地产开发中的建筑安装成本也是成本核算的重要组成部分，但是房地产成本核算工作缺少相对完善的规范制度，成本核算中经常会出现建筑安装成本虚增的现象，并不能真实反映出项目的真实成本和具体利润。
二、房地产开发成本控制存在问题
房地产行业开发成本核算直接影响企业的经济效益。房地产企业管理者应该進一步重视和完善成本核算工作，保障企业的经济效益，进一步规范成本核算工作，完善成本核算方法。加强房地产行业的成本控制对于维护企业的经济效益有着十分积极的作用，但是当前房地产行业成本控制工作并不完善，主要存在以下问题：
1、缺乏有效的资金管理方法和手段
对于房地产企业来说资金就是血液，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。
2、成本管理意识不高
我国房地产行业的成本控制工作并不十分完善，大多数企业都缺乏一定的成本管理意识，经常注重成本核算的事后控制。由于房地产行业并没有建立相对完善的成本竞争意识，成本核算和预算人员只能够通过合同规定进行项目开发成本的控制，对于项目开发过程中的成本控制工作并没有采取有效的措施。由于房地产行业的特殊性，和开发周期的长期性，导致整个成本控制工作并没有得到有效地落实，一定程度上影响了房地产行业的经济效益。
3、成本内部控制不完善
房地产行业的成本控制偏重于事后控制，事前控制和事中控制工作往往被忽视，成本控制中的成本预测和成本管理缺少规范性。房地产行业发展中对于成本控制工作的重视不足，对于开发经营的项目缺少全过程的控制，这导致很多项目未能进行有效的成本控制，对企业发展造成了十分严重的经济损失，同时也不利于房地产企业的长远发展。
4、缺少一条完整的成本管理链条
目前，多数开发企业在工程成本管理上只是做了最简单的成本计算，并没有进行系统全面的计算。而且，绝大多数企业过于重视企业对市场的占有率和企业利润，却没有将企业的长期发展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系统，提高房地产开发企业市场的竞争力。
三、房地产开发成本核算与成本控制建议
1、完善房地产成本核算项目
房地产开发项目的成本核算存在众多的问题主要原因就是缺少相对完善的规范和成本核算方法，今后需要进一步完善成本核算规范和方法。成本核算中尤其需要完善设计阶段的核算工作，为今后的施工提供一定的参考。成本核算中需要对开发项目的工期和开发项目中产生的附加成本进行明确规范，对于房地产开发的成本周期核算进行明确规范，制定出相对完善的规章制度，确保成本核算工作有序进行。
2、科学合理设置开发成本项目
为了客观真实地反映开发成本。应在“开发成本”一级科目下设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、借款费用等六个成本项目进行费用的归集核算。
3、对房地产项目信息进行动态监控
房地产开发中往往不重视成本控制工作，导致开发企业的成本过高，严重影响其经济效益。随着网络信息技术的发展以及成本管理工作水平的逐渐提高，可以通过建立相对完善的成本动态更新系统，对成本运用状况进行及时监控，对房地产项目开发中的成本进行动态监督，总结和分析以及预测开发项目总体的造价情况，并及时跟进后期的弥补措施，一旦出现资金不足的现象，及时调整工作方案，或者是增加后续资金投入，保障房地产开发项目的顺利进行。
4、加强资金计划执行的监控
资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
5、完善成本控制体系
房地产成本控制工作需要由专门的部门负责，在房地产财务管理工作中建立专门的审计和控制部门，对房地产开发成本进行严格控制，将成本控制工作贯穿于整个房地产开发过程。在成本控制工作中建立相对完善的规范制度，严格要求成本控制人员的工作行为，通过建立明确的奖惩制度，对于一些工作中出现失误的工作人员要进行一定的惩罚，避免今后类似事件的出现，规范工作人员的行为，保障成本控制工作顺利进行。
结束语
综上所述，在今后的房地产开发中需要进一步完善成本核算方法，通过建立相对完善的成本控制制度，提高成本控制工作人员素质等方式，维护房地产企业的利益，保障房地产开发项目顺利进行。
参考文献
[1]杨晓梅.浅谈房地产开发成本核算.现代经济信息2011（02）.
[2]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题.中国乡镇企业会计，2011（01）
[3]林高飞.现代房地产开发成本控制的管理分析[J].中国房地产业，2013（4）.
[4]李海博.房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2013（1）.
关键词：房地产开发；成本核算方法；成本控制对策
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
随着房地产行业的发展，加强房地产行业的成本核算和成本控制工作对于维护房地产开发商的利益有着十分重要的作用。当前我国对房地产行业进行了宏观调控，房地产行业发展面临一定的挑战，房地产企业需要进一步完善成本核算和成本控制工作，保障房地产行业的健康发展。
一、房地产开发成本核算方法存在的问题
成本核算主要是房地产企业在开发项目中已经发生的各种资金的耗费，按照已经确定的成本核算对象或使用范围进行费用的惠及和分配的过程。加强房地产行业开发成本核算，完善核算方式有助于提高房地产行业的经济效益，当前房地产成本核算方法存在的问题主要表现在以下几个方面。
1、成本核算对象非常的模糊
房地产开发项目建设用地，通常是成片、成规模的开发，因此应当采取分期和分批的方式进行开发，产品类型主要包括住宅、商业地产、公寓和别墅等。但在成本核算会计准则中却没有对此予以明示，比如以何种方法来确定成本核算对象，是否将分片、分期以及分产品等作为成本核算的主要对象，实践中多存在着模糊的认知。
2、成本周期核算不明
房地产行业的开发周期相对较长，但是房地产行业的成本核算必须按照生产周期进行，这样才能及时计算出企业的经营利润，对企业的发展进行分析和评价。但是由于房地产行业的特殊性，一些工程项目竣工之后并没有完成相应的开发，并不能进行相应的成本核算和结算工作，再加上一些地区的设施建设不完善，这些都在一定程度上影响了整个开发项目的成本核算工作，对成本核算工作造成一定的影响。
3、房地产成本费用的分配方法不科学
房地产行业开发中所产生的费用都应该直接归纳到该产品的成本中，对于房地产行业开发中多个项目产生的共同费用，则需要通过一定的规则进行分配，最终间接地归纳到项目的成本中。房地产开发项目中经常会出现一些间接的成本，应该如何对这些间接成本进行分配，在房地产成本核算中并没有明确的规定，这在一定程度上影响了房地产行业的成本核算。
4、房地产成本核算中建筑安装成本虚增现象严重
房地产开发中的建筑安装成本也是成本核算的重要组成部分，但是房地产成本核算工作缺少相对完善的规范制度，成本核算中经常会出现建筑安装成本虚增的现象，并不能真实反映出项目的真实成本和具体利润。
二、房地产开发成本控制存在问题
房地产行业开发成本核算直接影响企业的经济效益。房地产企业管理者应该進一步重视和完善成本核算工作，保障企业的经济效益，进一步规范成本核算工作，完善成本核算方法。加强房地产行业的成本控制对于维护企业的经济效益有着十分积极的作用，但是当前房地产行业成本控制工作并不完善，主要存在以下问题：
1、缺乏有效的资金管理方法和手段
对于房地产企业来说资金就是血液，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。
2、成本管理意识不高
我国房地产行业的成本控制工作并不十分完善，大多数企业都缺乏一定的成本管理意识，经常注重成本核算的事后控制。由于房地产行业并没有建立相对完善的成本竞争意识，成本核算和预算人员只能够通过合同规定进行项目开发成本的控制，对于项目开发过程中的成本控制工作并没有采取有效的措施。由于房地产行业的特殊性，和开发周期的长期性，导致整个成本控制工作并没有得到有效地落实，一定程度上影响了房地产行业的经济效益。
3、成本内部控制不完善
房地产行业的成本控制偏重于事后控制，事前控制和事中控制工作往往被忽视，成本控制中的成本预测和成本管理缺少规范性。房地产行业发展中对于成本控制工作的重视不足，对于开发经营的项目缺少全过程的控制，这导致很多项目未能进行有效的成本控制，对企业发展造成了十分严重的经济损失，同时也不利于房地产企业的长远发展。
4、缺少一条完整的成本管理链条
目前，多数开发企业在工程成本管理上只是做了最简单的成本计算，并没有进行系统全面的计算。而且，绝大多数企业过于重视企业对市场的占有率和企业利润，却没有将企业的长期发展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系统，提高房地产开发企业市场的竞争力。
三、房地产开发成本核算与成本控制建议
1、完善房地产成本核算项目
房地产开发项目的成本核算存在众多的问题主要原因就是缺少相对完善的规范和成本核算方法，今后需要进一步完善成本核算规范和方法。成本核算中尤其需要完善设计阶段的核算工作，为今后的施工提供一定的参考。成本核算中需要对开发项目的工期和开发项目中产生的附加成本进行明确规范，对于房地产开发的成本周期核算进行明确规范，制定出相对完善的规章制度，确保成本核算工作有序进行。
2、科学合理设置开发成本项目
为了客观真实地反映开发成本。应在“开发成本”一级科目下设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、借款费用等六个成本项目进行费用的归集核算。
3、对房地产项目信息进行动态监控
房地产开发中往往不重视成本控制工作，导致开发企业的成本过高，严重影响其经济效益。随着网络信息技术的发展以及成本管理工作水平的逐渐提高，可以通过建立相对完善的成本动态更新系统，对成本运用状况进行及时监控，对房地产项目开发中的成本进行动态监督，总结和分析以及预测开发项目总体的造价情况，并及时跟进后期的弥补措施，一旦出现资金不足的现象，及时调整工作方案，或者是增加后续资金投入，保障房地产开发项目的顺利进行。
4、加强资金计划执行的监控
资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
5、完善成本控制体系
房地产成本控制工作需要由专门的部门负责，在房地产财务管理工作中建立专门的审计和控制部门，对房地产开发成本进行严格控制，将成本控制工作贯穿于整个房地产开发过程。在成本控制工作中建立相对完善的规范制度，严格要求成本控制人员的工作行为，通过建立明确的奖惩制度，对于一些工作中出现失误的工作人员要进行一定的惩罚，避免今后类似事件的出现，规范工作人员的行为，保障成本控制工作顺利进行。
结束语
综上所述，在今后的房地产开发中需要进一步完善成本核算方法，通过建立相对完善的成本控制制度，提高成本控制工作人员素质等方式，维护房地产企业的利益，保障房地产开发项目顺利进行。
参考文献
[1]杨晓梅.浅谈房地产开发成本核算.现代经济信息2011（02）.
[2]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题.中国乡镇企业会计，2011（01）
[3]林高飞.现代房地产开发成本控制的管理分析[J].中国房地产业，2013（4）.
[4]李海博.房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2013（1）.