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摘要：近年来房地产价格迅速攀升呈现“非理性繁荣”之态，低等收入家庭的住房问题亟待解决，保障性住房的扩张建设有效缓和了住房矛盾，然而保障房的规模化涌入在一定程度上对商品房的供给和需求起到了抑制作用，供需曲线的同向位移对实际房价有何影响值得探讨。文章引入行为经济学塑造新的分析思路，对保障房建设和商品房房价近年数据进行相关性检验，在供求学说和前景理论的基础上综合消费者行为研究人们在购房中出现的代表性推断、锚定心理、损失厌恶、羊群效应、过度自信等现象，从而解释和推断出保障房建设对房价具有重要的抑制作用。
关键词：保障房建设；房价；房价的行为经济学；抑制效应
一、引言
为了缓解低收入家庭的安居问题，国家采取了根据相应建造标准建设廉租房、经济适用房及公租房为主的保障性住房政策。官方数据显示，2013年中国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。2014年的保障房建设计划目标为新开工600万套以上，基本建成480万套以上。我国住建部计划“十二五”期间（包括之前）共建设3600万套，约能解决1亿人左右的城市人口住房问题。房产在人们的财产中占有非常重大的比例，房屋的消费量占我国居民总消费量的10%以上，如此庞大数量的保障房涌入市场必定对房价产生重大影响。由于人们的认知、信息以及预期的不同，个人在购买房产中常伴有理性与非理性的因素，观望、跟风等行为屡屡出现，有较大程度受心理因素的干扰。因而除了从传统经济学角度分析之外还需要以行为经济学原理进行探索，结合供求理论，从消费心理角度分析保障房建设对房价的影响。我国近期的房地产价格剧烈变动不能完全归因于经济的表现，而是国际经济大环境和国内房地产政策力量的综合影响，更多的是房地产市场环境给大家造成的心理判断，所以从行为经济学的角度入手很可能是一种有效的方法。
二、行为经济学的基本理论
行为经济学的理论基础——前景理论（Daniel Khaneman&Amos Tversky，1979）指出在人们面临条件相当的损失前景时更加倾向于冒险赌博（风险偏好），而面临条件相当的盈利前景时更倾向于实现确定性盈利（风险规避），同样的参照点人们对损失的敏感度大于对利得的敏感度。在此基础上不少经济学家对个人选择行为做了进一步延伸。Khaneman&Tversky（1982）证实了代表性经验推断理论，提出当人们进行量化决策时其决策往往受建议的影响，而在进行判断时则常常过于看重那些显著的、难忘的证据，甚至从中得出歪曲认识，行为学家将人们在判断中存在的受建议影响的现象称为“锚定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin（1985）通过对股票市场上投资者的行为的观察指出在处置资产时，当投资者处于盈利状态时是风险回避者，而处于亏损状态时是风险偏好者，这就是所谓的处置效应。同时他们指出人们通常对于在投资判断和决策上由于个人局限、信息不全等原因导致判断失误致使自身利益损失感到非常害怕和痛苦，并采取各种可能的行为避免失误，这会导致一些非理性行为的发生。这种损失厌恶同时印证了前景理论中人们对待得失的敏感差异理论。Grifin&Tversky（1992）发现人们面对较难问题时倾向于过度自信，Daniel et.al（1998）指出成功者容易把成功归因于自我知识的完整性和个人能力的突出性，这种自我归因偏差会使成功者过度自信，以自己的意愿代替实际客观事物发展的规律。羊群效应则是指人们经常受到多数人影响而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”，羊群效应是诉诸群众谬误的基础。
三、保障房与商品房房价关系的历年数据统计分析
从供给角度来看，保障性住房的建设挤占了部分商品房建设用地，保障房大量出现在市场上降低了开发商建设商品性住房的预期收益和预期购买数量，所以同期开发商相比商品房更加倾向于开发较多的保障性住房，这一投资倾向作用力降低了商品房的建设数量。从需求角度来看，保障性住房使得一部分满足保障性住房条件的购房者不再考虑购买商品住房，而选择购买价格较为便宜的保障性住房，从而导致商品房需求量下降。商品性住房的供给和需求同时下降导致供需曲线同时向左移动，这样只能确定均衡数量的减少却不能确定对价格的影响，到底价格是上升还是下降取决于供给和需求对于保障性住房的敏感性。保障房建设与商品房房价是否存在相关关系需要对历年实际数据进行相关分析，我们搜集到1998～2010年的经济适用房（由于廉租房等其他保障房数据不完整难以统计，所以以经济适用房的数据为主）和商品房房价的几组相关数据，并对数据的运算得出经济适用房年竣工套数占房屋年竣工总套数的比例以及商品房销售价格的年增长率，如表1所示。
基于以上信息对经济适用房竣工套数所占比例和商品房销售价格年增长率进行回归分析，结果得知R值（Pearson Correlation）为-0.543<0，二者为负相关关系，为中度相关，即经济适用房竣工套数增加一个百分点则对商品房价格增长率有0.543个抑制作用。检验显著性为0.055，由此我们可以接受经济适用房与商品房价格呈负相关假设。此外需要注明，文章选取的仅仅是经济适用房竣工的数据，如果加上廉住房、公租房等相关保障房数据，那么可以推测出保障房对商品房价格具有更加明显的抑制作用，而对于这种抑制作用下面将从崭新的角度进行诠释。
四、从消费者行为角度探析保障性住房对房价的影响
（一）代表性经验推断与锚定效应
保障房供给增加后，国家的本意是将保障性住房和商品住房市场分开，商品性住房是一种同时具有实用价值和投资价值的特殊实物商品，而保障性住房则将投资价值剥离出来，仅仅提供居住的功能。此外国家强制每个省市大面积建设保障性住房还给了整个房地产的购买者一个价格上的比对标准。国人不可能将两种住房市场完全划分，至少在心理上没法将两种住房划分，所以在人们购买一般商品性住房的时候，就给自己定下了一个对比的框架，在考虑商品住房价格是否合理这一问题的时候，给自己设置了一个参照物，这一参照物即是保障性住房价格。保障性住房的价格是基本的建设价格，同时还享受了土地和税收等各方面的优惠，所以价格必然比较低。其价格虽然也将随着市场经濟情况的变化而变化，但变化幅度在国家可控范围内，小于商品性住房。人们在代表性推断和框架效应的影响下，使用自己了解的保障性住房价格对比商品性住房价格，超出部分过大的时候，就会认为价格不合理。在保障性住房的数量更多的情况下，这种框架心理就会愈发明显。在经济比较好的时候，这种心理导致商品性住房的价格将一定的熨平商品房周期波动，而且无论何时，都能起到向下稳定的效果。当然当商品性住房的价格下降到一定程度的时候，保障性住房的价格也会起到一定的支撑效应，因为商品性住房毕竟有流动性好、住房面积大等便利特征。 （二）后悔厌恶与处置效应
每个人都不喜欢自己做出的错误决定，非常厌恶损失，这种厌恶的效应往往超过了得到同样收益的情况。对于一项资产，承认自己的失误和损失是一件非常痛苦的事情。这种效应也是中国房地产市场投资者期望只能上漲不能下跌的重要原因。例如我国房地产市场近期有一定的下跌，很多新建楼盘的业主都强烈反对开发商降价销售。房地产市场价格有上下的波动其实是很正常的，为什么业主反映如此之大，就是因为人们的损失厌恶、后悔厌恶的心理非常严重，不能接受自己投资失败、损失严重的事实，反而认为是无良开发商欺骗自己的结果。保障性住房的增加，加重了处置效应，保障性住房减少了商品性住房的总供给和需求，使得市场从理论上来说对于各种冲击更加敏感了。当房地产价格可能下降的时候，相对于保障性住房（价格基本不波动）的购买者，虽然商品性住房的产权拥有者也不一定会在市场上进行交易，但是商品性住房的购买者的损失更明显了，损失的房屋产权拥有者不愿意卖掉自己的房屋，认为肯定会上涨，这种心理减少了房价的波动。同样在盈利的时候，商品性住房的性质因为保障性住房的提供而更加明显，投机性更加突出，市场冲击可能影响更大。商品性住房的产权拥有者的盈利也因为有比对而更加明显，在市场上涨的时候售卖房子的人将更多。市场的供给增加，有一定的降低价格、稳定价格的效果。
（三）过度自信与羊群效应
在房地产交易这样一个影响比较重大的交易过程中，人们对于自己的的决策往往更有自信，而不是按照实际情况判断。人们对于价格的合理程度、未来价格的趋势都会形成自己的判断，在这种判断形成之后，就会坚持这种看法，即使这种看法其实是一种跟风的做法，人们也会觉得这是合理的行为，不会承认自己在跟风。由于购买保障性住房的市场主体和商品性住房的市场主体不同，保障性住房的供给增加对于房地产市场的影响实际是不确定的，但是人们往往不会相信这一个经济学的推断。直观上来看因为保障性住房的价格更低，人们会认为房地产价格的未来趋势很可能会在一个较长的时间内有下降的趋势。所以开始观望不买，而房地产价格在实际上很大程度上是和一个国家的发展情况紧密相联的。这种对于房价下降的集体推测导致我国近期内房价不会有较高的上涨。
五、总结
由于过度自信、羊群效应，人们大多坚信房价下跌，将使得房价在一段时间内因为需求降低，价格不能稳定。虽然考虑了人们的预期效应，但是未能把政府对房地产调控作为一个因素进行考虑，显然不能很好反应现实情况。政府对房地产行业的态度是影响消费者与房地产供给者预期与相应行为的重要因素之一。从长期来看，房价会随着经济发展呈维持缓慢上涨趋势，虽然上涨幅度不会很大。保障房的价格是由政府决定的，而从长期来与社会总体经济发展水平相适应，所以能作为商品房价格的评价标杆。保障性住房价格能给未来的房价一个相对稳定的比对标准，从而引导人们对房价的正确认识。
参考文献：
[1]何大安.理性选择向非理性选择转化的行为分析[J].经济研究，2010（06）.
[2]彭晓莲.国内外房地产经济周期研究综述[J]，当代经济，2009（09）.
[3]贺京同，战昱宁，万志华，房地产市场中的羊群行为及其对商品房交易量的影响[J]，浙江大学学报（人文社会科学版），2009（02）.
[4]肖经建.消费者金融行为、消费者金融教育和消费者福利[J].经济研究，2011（01）.
[5]张跃松，连宇.基于挤出效应的住房保障规模对商品住房价格的影响[J].工程管理学报，2011（04）.
（作者单位：云南大学经济学院）
关键词：保障房建设；房价；房价的行为经济学；抑制效应
一、引言
为了缓解低收入家庭的安居问题，国家采取了根据相应建造标准建设廉租房、经济适用房及公租房为主的保障性住房政策。官方数据显示，2013年中国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。2014年的保障房建设计划目标为新开工600万套以上，基本建成480万套以上。我国住建部计划“十二五”期间（包括之前）共建设3600万套，约能解决1亿人左右的城市人口住房问题。房产在人们的财产中占有非常重大的比例，房屋的消费量占我国居民总消费量的10%以上，如此庞大数量的保障房涌入市场必定对房价产生重大影响。由于人们的认知、信息以及预期的不同，个人在购买房产中常伴有理性与非理性的因素，观望、跟风等行为屡屡出现，有较大程度受心理因素的干扰。因而除了从传统经济学角度分析之外还需要以行为经济学原理进行探索，结合供求理论，从消费心理角度分析保障房建设对房价的影响。我国近期的房地产价格剧烈变动不能完全归因于经济的表现，而是国际经济大环境和国内房地产政策力量的综合影响，更多的是房地产市场环境给大家造成的心理判断，所以从行为经济学的角度入手很可能是一种有效的方法。
二、行为经济学的基本理论
行为经济学的理论基础——前景理论（Daniel Khaneman&Amos Tversky，1979）指出在人们面临条件相当的损失前景时更加倾向于冒险赌博（风险偏好），而面临条件相当的盈利前景时更倾向于实现确定性盈利（风险规避），同样的参照点人们对损失的敏感度大于对利得的敏感度。在此基础上不少经济学家对个人选择行为做了进一步延伸。Khaneman&Tversky（1982）证实了代表性经验推断理论，提出当人们进行量化决策时其决策往往受建议的影响，而在进行判断时则常常过于看重那些显著的、难忘的证据，甚至从中得出歪曲认识，行为学家将人们在判断中存在的受建议影响的现象称为“锚定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin（1985）通过对股票市场上投资者的行为的观察指出在处置资产时，当投资者处于盈利状态时是风险回避者，而处于亏损状态时是风险偏好者，这就是所谓的处置效应。同时他们指出人们通常对于在投资判断和决策上由于个人局限、信息不全等原因导致判断失误致使自身利益损失感到非常害怕和痛苦，并采取各种可能的行为避免失误，这会导致一些非理性行为的发生。这种损失厌恶同时印证了前景理论中人们对待得失的敏感差异理论。Grifin&Tversky（1992）发现人们面对较难问题时倾向于过度自信，Daniel et.al（1998）指出成功者容易把成功归因于自我知识的完整性和个人能力的突出性，这种自我归因偏差会使成功者过度自信，以自己的意愿代替实际客观事物发展的规律。羊群效应则是指人们经常受到多数人影响而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”，羊群效应是诉诸群众谬误的基础。
三、保障房与商品房房价关系的历年数据统计分析
从供给角度来看，保障性住房的建设挤占了部分商品房建设用地，保障房大量出现在市场上降低了开发商建设商品性住房的预期收益和预期购买数量，所以同期开发商相比商品房更加倾向于开发较多的保障性住房，这一投资倾向作用力降低了商品房的建设数量。从需求角度来看，保障性住房使得一部分满足保障性住房条件的购房者不再考虑购买商品住房，而选择购买价格较为便宜的保障性住房，从而导致商品房需求量下降。商品性住房的供给和需求同时下降导致供需曲线同时向左移动，这样只能确定均衡数量的减少却不能确定对价格的影响，到底价格是上升还是下降取决于供给和需求对于保障性住房的敏感性。保障房建设与商品房房价是否存在相关关系需要对历年实际数据进行相关分析，我们搜集到1998～2010年的经济适用房（由于廉租房等其他保障房数据不完整难以统计，所以以经济适用房的数据为主）和商品房房价的几组相关数据，并对数据的运算得出经济适用房年竣工套数占房屋年竣工总套数的比例以及商品房销售价格的年增长率，如表1所示。
基于以上信息对经济适用房竣工套数所占比例和商品房销售价格年增长率进行回归分析，结果得知R值（Pearson Correlation）为-0.543<0，二者为负相关关系，为中度相关，即经济适用房竣工套数增加一个百分点则对商品房价格增长率有0.543个抑制作用。检验显著性为0.055，由此我们可以接受经济适用房与商品房价格呈负相关假设。此外需要注明，文章选取的仅仅是经济适用房竣工的数据，如果加上廉住房、公租房等相关保障房数据，那么可以推测出保障房对商品房价格具有更加明显的抑制作用，而对于这种抑制作用下面将从崭新的角度进行诠释。
四、从消费者行为角度探析保障性住房对房价的影响
（一）代表性经验推断与锚定效应
保障房供给增加后，国家的本意是将保障性住房和商品住房市场分开，商品性住房是一种同时具有实用价值和投资价值的特殊实物商品，而保障性住房则将投资价值剥离出来，仅仅提供居住的功能。此外国家强制每个省市大面积建设保障性住房还给了整个房地产的购买者一个价格上的比对标准。国人不可能将两种住房市场完全划分，至少在心理上没法将两种住房划分，所以在人们购买一般商品性住房的时候，就给自己定下了一个对比的框架，在考虑商品住房价格是否合理这一问题的时候，给自己设置了一个参照物，这一参照物即是保障性住房价格。保障性住房的价格是基本的建设价格，同时还享受了土地和税收等各方面的优惠，所以价格必然比较低。其价格虽然也将随着市场经濟情况的变化而变化，但变化幅度在国家可控范围内，小于商品性住房。人们在代表性推断和框架效应的影响下，使用自己了解的保障性住房价格对比商品性住房价格，超出部分过大的时候，就会认为价格不合理。在保障性住房的数量更多的情况下，这种框架心理就会愈发明显。在经济比较好的时候，这种心理导致商品性住房的价格将一定的熨平商品房周期波动，而且无论何时，都能起到向下稳定的效果。当然当商品性住房的价格下降到一定程度的时候，保障性住房的价格也会起到一定的支撑效应，因为商品性住房毕竟有流动性好、住房面积大等便利特征。 （二）后悔厌恶与处置效应
每个人都不喜欢自己做出的错误决定，非常厌恶损失，这种厌恶的效应往往超过了得到同样收益的情况。对于一项资产，承认自己的失误和损失是一件非常痛苦的事情。这种效应也是中国房地产市场投资者期望只能上漲不能下跌的重要原因。例如我国房地产市场近期有一定的下跌，很多新建楼盘的业主都强烈反对开发商降价销售。房地产市场价格有上下的波动其实是很正常的，为什么业主反映如此之大，就是因为人们的损失厌恶、后悔厌恶的心理非常严重，不能接受自己投资失败、损失严重的事实，反而认为是无良开发商欺骗自己的结果。保障性住房的增加，加重了处置效应，保障性住房减少了商品性住房的总供给和需求，使得市场从理论上来说对于各种冲击更加敏感了。当房地产价格可能下降的时候，相对于保障性住房（价格基本不波动）的购买者，虽然商品性住房的产权拥有者也不一定会在市场上进行交易，但是商品性住房的购买者的损失更明显了，损失的房屋产权拥有者不愿意卖掉自己的房屋，认为肯定会上涨，这种心理减少了房价的波动。同样在盈利的时候，商品性住房的性质因为保障性住房的提供而更加明显，投机性更加突出，市场冲击可能影响更大。商品性住房的产权拥有者的盈利也因为有比对而更加明显，在市场上涨的时候售卖房子的人将更多。市场的供给增加，有一定的降低价格、稳定价格的效果。
（三）过度自信与羊群效应
在房地产交易这样一个影响比较重大的交易过程中，人们对于自己的的决策往往更有自信，而不是按照实际情况判断。人们对于价格的合理程度、未来价格的趋势都会形成自己的判断，在这种判断形成之后，就会坚持这种看法，即使这种看法其实是一种跟风的做法，人们也会觉得这是合理的行为，不会承认自己在跟风。由于购买保障性住房的市场主体和商品性住房的市场主体不同，保障性住房的供给增加对于房地产市场的影响实际是不确定的，但是人们往往不会相信这一个经济学的推断。直观上来看因为保障性住房的价格更低，人们会认为房地产价格的未来趋势很可能会在一个较长的时间内有下降的趋势。所以开始观望不买，而房地产价格在实际上很大程度上是和一个国家的发展情况紧密相联的。这种对于房价下降的集体推测导致我国近期内房价不会有较高的上涨。
五、总结
由于过度自信、羊群效应，人们大多坚信房价下跌，将使得房价在一段时间内因为需求降低，价格不能稳定。虽然考虑了人们的预期效应，但是未能把政府对房地产调控作为一个因素进行考虑，显然不能很好反应现实情况。政府对房地产行业的态度是影响消费者与房地产供给者预期与相应行为的重要因素之一。从长期来看，房价会随着经济发展呈维持缓慢上涨趋势，虽然上涨幅度不会很大。保障房的价格是由政府决定的，而从长期来与社会总体经济发展水平相适应，所以能作为商品房价格的评价标杆。保障性住房价格能给未来的房价一个相对稳定的比对标准，从而引导人们对房价的正确认识。
参考文献：
[1]何大安.理性选择向非理性选择转化的行为分析[J].经济研究，2010（06）.
[2]彭晓莲.国内外房地产经济周期研究综述[J]，当代经济，2009（09）.
[3]贺京同，战昱宁，万志华，房地产市场中的羊群行为及其对商品房交易量的影响[J]，浙江大学学报（人文社会科学版），2009（02）.
[4]肖经建.消费者金融行为、消费者金融教育和消费者福利[J].经济研究，2011（01）.
[5]张跃松，连宇.基于挤出效应的住房保障规模对商品住房价格的影响[J].工程管理学报，2011（04）.
（作者单位：云南大学经济学院）