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摘要：房地产市场调查是开发项目运作的关键环节，基于对房地产市场调查的全面理解，从调查的原则、程序和方法等方面，提出了提高调查效率的思路和有效方法，并对房地产市场调查的有关问题进行了探讨。
关键词：土地开发；市场调查；调控
中图分类号：F301文献标识码： A
一 城市土地成片开发概述
在十一届全国人大五次会议记者会上，温家宝总理指出房价远未回到合理价位，要严格执行并逐渐完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。中央加强房地产市场调控的决心坚定不移。这就告诉人们，房价合理回归将会继续促进。在调控政策的强力作用下，多数城市房价环比也开始下降。房地产的前景如何？从项目开发方的角度出发，对城市土地成片开发项目策划的分析和探讨也势在必行。
那什么是土地成片开发呢？土地成片开发是指依法从相关部门取得国有土地使用权后，对土地勘察设计，进行三通一平的处理后形成建设的条件，而后进行项目和各项基础设施的建设，完工后再依法出让或者进行租赁等经济活动，从中获得盈利。
在这城市竞争日益加剧的时代，发展的时机稍纵即逝，若不善于创新，不好好把握市场规律，利用市场经济的杠杆，就会陷入被动的地位，失去发展和创造财富的先机。因此，对项目进行前期的策划及研究就显得尤为必要。近年来，国内的北京，上海等城市在奥运会和世博会来临之际，进行了大规模的城市开发活动。像此类的城市土地开发活动为经济建设和社会发展都营造了良好的环境。
二 城市土地开发策划内容
城市土地成片开发有一个既定的程序和过程。策划程序就是要完成一个项目策划工作从开始到结束应该分步做哪些工作。因此，透过开发策划程序，可以看出策划一个开发项目的全过程，也可以进一步了解一个各项具体工作之间的联系。其中的开发策划内容包括：
（一）进行市场研究。通过资料的调查，现场考察，问卷调查等手段进行数据的收集，整理出有用的信息。
（二）项目方案的设计。对项目的建筑风格进行策划确定。道路交通系统，景观工程，小区的基础设施进行合理的安排和规划。
（三）融资策划。进行融资模式的确定，融资方案的设计及优化，合理的分配融资的风险，优化融资结构。
（四）项目实施准备的方案。确定项目实施的目标；把握工程中的成本、进度、质量方面的控制；策划项目施工管理层中合理的组织结构；项目合同结构的策划。
（五）项目的系统形象定位，VI设计。
（六）控制项目风险的方案，预测可能出现的风险的类型，特征。制定出相对应的处置方案和控制方法。
三 市场研究
房地产开发商只有通过市场调查，才能了解市场的发展现状和其他同行业的经营状况，进而才能进行有效的决策。作为市场调查，所要获取的是数据。因此，在获取的过程中要保证信息的准确、及时、有针对性的原则。
（一）市场调查的内容
1 环境调查
首先，政治法律环境，要考虑国家近期所出台的政策法规。就我国国内的形式来看，对房地产市场产生影响最为主要、最为直接的就是宏观的政府调控政策和房地产市场的法律法规。如温家宝总理在十一届全国人大五次会议记者会上所说的“房价还远远未回归到合理水平”，其中政府所持的态度和其中利弊就需要开发商进行探讨深思。除了房价外，政府对土地管理和住房的政策制度也值得密切的关注，随着不同的政策，及时作出不同的投资决策；
其次，自然环境的调查。或是在城市中心，或是在城市边缘郊区，都需要作出不同风格的建筑规划和土地强度的利用。当然也要调查四周是否有污染工厂、绿化情况、气候生态等；
第三，经济环境，包括：经济发展的水平、居民收入水平、物价水平变动、货币政策和财政政策。GDP的高速增长已成为过去时，现在国家所追求的是稳健的发展，而其中国家对城市土地的基础设施建设的投入也有所下降；
最后，对人口环境、技术环境和文化风俗环境也要进行调查，其或多或少都会对项目的开发产生影响。
2 城市房地产市场需求状况调查
这一项的调查主要包括项目所要开发地区的房地产的市场的需求量和饱和点。此外，还要对其增长或是降低的趋势做出研究判断，了解当地居民的消费结构和趋势等。
3 消费者购买行为调查
此类的调查主要是对消费者展开的，包括消费人群的构成情况、其消费的情况和消费的能力、购买意向和动机、购买的行为和心理等。当普遍存在富裕资金，可以往高发展。当地的居民若有特殊的风俗习惯时，可以将之融入建筑的风格之中，使之富有亲和力。
4 城市房地产供给状况调查
对项目所在城市的房地产进行大概统筹的了解，包括楼盘的数量规模、分布状况、其销售情况、空置率情况等。
5 该地区同行业主要竞争调查
寻找出在同一地区的主要竞争者，包括竞争者的数量规模、其开发楼盘和地产的情况、其楼盘的销售的策略、该开发公司的项目规划战略、其产品开发设计的优缺点、营销策略和渠道等诸方面的内容。针对上述的内容，作出相对应的策划，使自己所开发的项目更富有竞争性。
（二）市场调查的程序
1、准备阶段，这也是调查的最重要的阶段，在这一阶段的安排，也能为后续的工作埋下铺垫，做好充分的准备。首先要明确调查的目标和方向。如某类的楼盘房产的市场如何、消费者的购买力和需求如何、怎样的开发的分期才能够更让人们接受等；调查目标界定清楚后，进行初步分析，根据相对应的目标进行初步情况的分析，并确定对应的做需要收集的信息和收集的手段。在手段的采取方面，应尽可能采取第二手资料以节省人力、财力、物力。如对楼盘销售中心、住建局、土地局等地方的盘查；下一步，便是设计调查问卷，其设计应该做到：目的性明确、容易让被调查人接受、简明扼要、逻辑性强、便于整理和分析等原则；接着，拟定调查的计划，主要是对调查者对自身工作做出安排，包括调查的地点、范围、合理的时间点等；最后，挑出合适的人员组成市场调查小组。
2、正式调查实施阶段。调查小组的成员通过各种渠道或相关的部门和机构获取资料，在不得已的情况下再进行第一手资料的调查。在调查过程中，在秉承公正诚实的原则。在现场，调查质量的好坏，都会对调查分析的结果的准确度产生影响。
3、分析总结阶段是调查的最后一个阶段。在资料的整理过程中要注意剔除无效或者错误的部分，以图表分析的合理形式予以记录，便于分析。而在房地产市场调查报告的撰写中，要本着实事求是、针对性强、保持中立、简明扼要、语言严谨等原则。
（三）应注意的几个问题
尽管通过采取不同措施，房地产市场调查的效率和质量在不断提高。但是， 对于房地产市场调查，应注意以下问题:
第一， 关于调查的准确率。应当清醒认识到， 市场调查不可能达到100% 的准确率，所以，作为调查人员和决策人应客观合理地估计一项市场调查活动的准确率，以便科学决策。
第二，辨證对待调查结论。调查结论从实际调查中得出，具有相当的科学性和准确性。但是，调查人员和决策人还应当将调查结论拿来与自身的感性认识比较，看是否相符。相符则意味着感性认识找到了客观依据，不相符则意味着矛盾。如果不相符， 决不能单纯采用市场调查结论或感性认识， 一定要进行比较分析， 找出原因所在，甚至重新进行市场调查，直到调查结论与感性认识相符。
第三，调查结论不能代替决策。调查结果和结论只是给出了决策的科学参考依据，但并没有给出决策的答案。决策是决策人的权利和责任，它不能由调查结论替代。
结束语
房地产市场调查对项目策划和开发具有重要意义。通过房地产市场调查, 可以了解房地产市场的过去和现在, 把握房地产市场的发展动态。有效的市场调查可以帮助决策者确定正确的投资方向、正确的价格策略、宣传推广策略等, 同时还有利于企业制定科学的开发计划、销售计划, 有利于提高经营管理水平和效益。而现实中, 一些企业对房地产市场调查并不感兴趣, 究其原因, 主要是市场调查缺乏有效性和科学性。
关键词：土地开发；市场调查；调控
中图分类号：F301文献标识码： A
一 城市土地成片开发概述
在十一届全国人大五次会议记者会上，温家宝总理指出房价远未回到合理价位，要严格执行并逐渐完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。中央加强房地产市场调控的决心坚定不移。这就告诉人们，房价合理回归将会继续促进。在调控政策的强力作用下，多数城市房价环比也开始下降。房地产的前景如何？从项目开发方的角度出发，对城市土地成片开发项目策划的分析和探讨也势在必行。
那什么是土地成片开发呢？土地成片开发是指依法从相关部门取得国有土地使用权后，对土地勘察设计，进行三通一平的处理后形成建设的条件，而后进行项目和各项基础设施的建设，完工后再依法出让或者进行租赁等经济活动，从中获得盈利。
在这城市竞争日益加剧的时代，发展的时机稍纵即逝，若不善于创新，不好好把握市场规律，利用市场经济的杠杆，就会陷入被动的地位，失去发展和创造财富的先机。因此，对项目进行前期的策划及研究就显得尤为必要。近年来，国内的北京，上海等城市在奥运会和世博会来临之际，进行了大规模的城市开发活动。像此类的城市土地开发活动为经济建设和社会发展都营造了良好的环境。
二 城市土地开发策划内容
城市土地成片开发有一个既定的程序和过程。策划程序就是要完成一个项目策划工作从开始到结束应该分步做哪些工作。因此，透过开发策划程序，可以看出策划一个开发项目的全过程，也可以进一步了解一个各项具体工作之间的联系。其中的开发策划内容包括：
（一）进行市场研究。通过资料的调查，现场考察，问卷调查等手段进行数据的收集，整理出有用的信息。
（二）项目方案的设计。对项目的建筑风格进行策划确定。道路交通系统，景观工程，小区的基础设施进行合理的安排和规划。
（三）融资策划。进行融资模式的确定，融资方案的设计及优化，合理的分配融资的风险，优化融资结构。
（四）项目实施准备的方案。确定项目实施的目标；把握工程中的成本、进度、质量方面的控制；策划项目施工管理层中合理的组织结构；项目合同结构的策划。
（五）项目的系统形象定位，VI设计。
（六）控制项目风险的方案，预测可能出现的风险的类型，特征。制定出相对应的处置方案和控制方法。
三 市场研究
房地产开发商只有通过市场调查，才能了解市场的发展现状和其他同行业的经营状况，进而才能进行有效的决策。作为市场调查，所要获取的是数据。因此，在获取的过程中要保证信息的准确、及时、有针对性的原则。
（一）市场调查的内容
1 环境调查
首先，政治法律环境，要考虑国家近期所出台的政策法规。就我国国内的形式来看，对房地产市场产生影响最为主要、最为直接的就是宏观的政府调控政策和房地产市场的法律法规。如温家宝总理在十一届全国人大五次会议记者会上所说的“房价还远远未回归到合理水平”，其中政府所持的态度和其中利弊就需要开发商进行探讨深思。除了房价外，政府对土地管理和住房的政策制度也值得密切的关注，随着不同的政策，及时作出不同的投资决策；
其次，自然环境的调查。或是在城市中心，或是在城市边缘郊区，都需要作出不同风格的建筑规划和土地强度的利用。当然也要调查四周是否有污染工厂、绿化情况、气候生态等；
第三，经济环境，包括：经济发展的水平、居民收入水平、物价水平变动、货币政策和财政政策。GDP的高速增长已成为过去时，现在国家所追求的是稳健的发展，而其中国家对城市土地的基础设施建设的投入也有所下降；
最后，对人口环境、技术环境和文化风俗环境也要进行调查，其或多或少都会对项目的开发产生影响。
2 城市房地产市场需求状况调查
这一项的调查主要包括项目所要开发地区的房地产的市场的需求量和饱和点。此外，还要对其增长或是降低的趋势做出研究判断，了解当地居民的消费结构和趋势等。
3 消费者购买行为调查
此类的调查主要是对消费者展开的，包括消费人群的构成情况、其消费的情况和消费的能力、购买意向和动机、购买的行为和心理等。当普遍存在富裕资金，可以往高发展。当地的居民若有特殊的风俗习惯时，可以将之融入建筑的风格之中，使之富有亲和力。
4 城市房地产供给状况调查
对项目所在城市的房地产进行大概统筹的了解，包括楼盘的数量规模、分布状况、其销售情况、空置率情况等。
5 该地区同行业主要竞争调查
寻找出在同一地区的主要竞争者，包括竞争者的数量规模、其开发楼盘和地产的情况、其楼盘的销售的策略、该开发公司的项目规划战略、其产品开发设计的优缺点、营销策略和渠道等诸方面的内容。针对上述的内容，作出相对应的策划，使自己所开发的项目更富有竞争性。
（二）市场调查的程序
1、准备阶段，这也是调查的最重要的阶段，在这一阶段的安排，也能为后续的工作埋下铺垫，做好充分的准备。首先要明确调查的目标和方向。如某类的楼盘房产的市场如何、消费者的购买力和需求如何、怎样的开发的分期才能够更让人们接受等；调查目标界定清楚后，进行初步分析，根据相对应的目标进行初步情况的分析，并确定对应的做需要收集的信息和收集的手段。在手段的采取方面，应尽可能采取第二手资料以节省人力、财力、物力。如对楼盘销售中心、住建局、土地局等地方的盘查；下一步，便是设计调查问卷，其设计应该做到：目的性明确、容易让被调查人接受、简明扼要、逻辑性强、便于整理和分析等原则；接着，拟定调查的计划，主要是对调查者对自身工作做出安排，包括调查的地点、范围、合理的时间点等；最后，挑出合适的人员组成市场调查小组。
2、正式调查实施阶段。调查小组的成员通过各种渠道或相关的部门和机构获取资料，在不得已的情况下再进行第一手资料的调查。在调查过程中，在秉承公正诚实的原则。在现场，调查质量的好坏，都会对调查分析的结果的准确度产生影响。
3、分析总结阶段是调查的最后一个阶段。在资料的整理过程中要注意剔除无效或者错误的部分，以图表分析的合理形式予以记录，便于分析。而在房地产市场调查报告的撰写中，要本着实事求是、针对性强、保持中立、简明扼要、语言严谨等原则。
（三）应注意的几个问题
尽管通过采取不同措施，房地产市场调查的效率和质量在不断提高。但是， 对于房地产市场调查，应注意以下问题:
第一， 关于调查的准确率。应当清醒认识到， 市场调查不可能达到100% 的准确率，所以，作为调查人员和决策人应客观合理地估计一项市场调查活动的准确率，以便科学决策。
第二，辨證对待调查结论。调查结论从实际调查中得出，具有相当的科学性和准确性。但是，调查人员和决策人还应当将调查结论拿来与自身的感性认识比较，看是否相符。相符则意味着感性认识找到了客观依据，不相符则意味着矛盾。如果不相符， 决不能单纯采用市场调查结论或感性认识， 一定要进行比较分析， 找出原因所在，甚至重新进行市场调查，直到调查结论与感性认识相符。
第三，调查结论不能代替决策。调查结果和结论只是给出了决策的科学参考依据，但并没有给出决策的答案。决策是决策人的权利和责任，它不能由调查结论替代。
结束语
房地产市场调查对项目策划和开发具有重要意义。通过房地产市场调查, 可以了解房地产市场的过去和现在, 把握房地产市场的发展动态。有效的市场调查可以帮助决策者确定正确的投资方向、正确的价格策略、宣传推广策略等, 同时还有利于企业制定科学的开发计划、销售计划, 有利于提高经营管理水平和效益。而现实中, 一些企业对房地产市场调查并不感兴趣, 究其原因, 主要是市场调查缺乏有效性和科学性。