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全球楼市犹在谷底低位徘徊，中国香港地区的房价却逆势上扬，甚至突破1998年“东南亚金融风暴”警戒线，创15年内新高，于是诱引热钱进入炒作，基本合情合理，惟背景因素错综复杂。
热钱炒作使房源供不应求
不可规避责任的，是香港长期实施的低利率政策，使存款无利可图，而借款成本相对显得廉价，加之全球实体经济萎靡不振，于是大量港人从海外返回购房（约占两成，投资与自用兼顾）。其次，内地居民受限购影响转进香港楼市（约占两成，以投机炒作为主）。在需求力挺而供应不足之际，近期庞大游资“见缝插针”蜂拥而至，导致香港房价在已然偏高的情况下，又坐上了“过山车”，直冲九霄云外，迫使香港特区政府出重手压制！
那么，此一针对供给（额外印花税）及需求（买家印花税）的地产新政作用、发酵后，将产生何种化学反应呢？
狠压投资（机）挤泡沫
首先是市场形成”围城效应”，使投资人进退两难。原本有意在购满两年、无印花税征收后售房的卖家，突然面临延长为三年、税阶亦由原来的5%、10%、15%，提高至半年内售房征收20%，半年至一年内15%，一至三年收10%的额外印花税之地产新政（与内地的5.55%营业税异曲同工），大大打击供应方卖房意愿。
其次，则形同“柔性限购”，逼退旺盛之需求。区别对待香港永久居民与非永久居民，但凡外地人士、本地及外地公司购买香港住宅，需缴纳15%买家印花税，导致不同地区之买家立足点的不平等。
此即为香港财政司长曾俊华会讲出“新的买家印花税可能会对外地人造成不便，但希望外地买家谅解，这是在非常时期的非常措施，在楼市供求回复平衡之后，政府会考虑撤销这项措施”这一番话的原委。
打击目标：意在房价，剑指热钱
仔细探究香港此次大动作打压楼市的动机，貌似针对房价，实则不然。尽管曾俊华在发布措施的记者会上指出，楼市目前已与经济背道而驰，也不在市民负担能力之内…云云，为新政出台寻找正当性，数据亦显示，从今年（2012）初至11月底香港中小型住宅价格升幅高达21%，大型住宅则上升11%，香港居民供款负担比率已推高至50%，若利率升至3%，该比率将增至65%，超过过去20年来50.4%的平均水平。
惟无论如何曾先生的话是有弦外之音的，依其逻辑衍生之意是把今年房价21%的涨幅抹掉，就是港人可承受的房价？当然不是！显然香港特区政府在意的是瞬间涌入的热钱会再度引爆金融危机，有重蹈1997年的东南亚金融风暴之虞，于是出手严控市场买气而并非真正在意房价高低，毕竟房价上涨并非“朝发夕至”，也是“一步一脚印”逐渐走高的。这就使得我曾经说过的“老娘落水论”，也同样适用于香港。
值得追踪的热钱路径
那么近期“爆冲”至香港的热钱又是从何而来？除了本文开篇所述的基本状态之外，我看主要来自两个方面，其一是与美元挂钩联动的港币汇率，因与美元同步贬值，而吸引大量资金寻求套利机会；其二是受到美国QE3的影响与冲击，国际游资基于避险考虑而流入香港。据报载，仅10月20日至24日5天内香港4度出手，释出144亿港元稳定汇价，即可见一斑。
目前来看，香港楼市新政已为过热的买气急踩刹车、浇了盆冷水，我判断在政策不变的情况下，明年（2013）上半年前其房价应有10%～15%的回调空间，然后俟国际经济、金融局势的变化，再作措施松紧之考虑与调整。惟热钱终需寻找出处，因此有三个路径值得观察——资金被引导转向未设限的商业地产？改投涨势可期的股市？带动物价飞腾的通胀？目前来看，尚难定论。
热钱炒作使房源供不应求
不可规避责任的，是香港长期实施的低利率政策，使存款无利可图，而借款成本相对显得廉价，加之全球实体经济萎靡不振，于是大量港人从海外返回购房（约占两成，投资与自用兼顾）。其次，内地居民受限购影响转进香港楼市（约占两成，以投机炒作为主）。在需求力挺而供应不足之际，近期庞大游资“见缝插针”蜂拥而至，导致香港房价在已然偏高的情况下，又坐上了“过山车”，直冲九霄云外，迫使香港特区政府出重手压制！
那么，此一针对供给（额外印花税）及需求（买家印花税）的地产新政作用、发酵后，将产生何种化学反应呢？
狠压投资（机）挤泡沫
首先是市场形成”围城效应”，使投资人进退两难。原本有意在购满两年、无印花税征收后售房的卖家，突然面临延长为三年、税阶亦由原来的5%、10%、15%，提高至半年内售房征收20%，半年至一年内15%，一至三年收10%的额外印花税之地产新政（与内地的5.55%营业税异曲同工），大大打击供应方卖房意愿。
其次，则形同“柔性限购”，逼退旺盛之需求。区别对待香港永久居民与非永久居民，但凡外地人士、本地及外地公司购买香港住宅，需缴纳15%买家印花税，导致不同地区之买家立足点的不平等。
此即为香港财政司长曾俊华会讲出“新的买家印花税可能会对外地人造成不便，但希望外地买家谅解，这是在非常时期的非常措施，在楼市供求回复平衡之后，政府会考虑撤销这项措施”这一番话的原委。
打击目标：意在房价，剑指热钱
仔细探究香港此次大动作打压楼市的动机，貌似针对房价，实则不然。尽管曾俊华在发布措施的记者会上指出，楼市目前已与经济背道而驰，也不在市民负担能力之内…云云，为新政出台寻找正当性，数据亦显示，从今年（2012）初至11月底香港中小型住宅价格升幅高达21%，大型住宅则上升11%，香港居民供款负担比率已推高至50%，若利率升至3%，该比率将增至65%，超过过去20年来50.4%的平均水平。
惟无论如何曾先生的话是有弦外之音的，依其逻辑衍生之意是把今年房价21%的涨幅抹掉，就是港人可承受的房价？当然不是！显然香港特区政府在意的是瞬间涌入的热钱会再度引爆金融危机，有重蹈1997年的东南亚金融风暴之虞，于是出手严控市场买气而并非真正在意房价高低，毕竟房价上涨并非“朝发夕至”，也是“一步一脚印”逐渐走高的。这就使得我曾经说过的“老娘落水论”，也同样适用于香港。
值得追踪的热钱路径
那么近期“爆冲”至香港的热钱又是从何而来？除了本文开篇所述的基本状态之外，我看主要来自两个方面，其一是与美元挂钩联动的港币汇率，因与美元同步贬值，而吸引大量资金寻求套利机会；其二是受到美国QE3的影响与冲击，国际游资基于避险考虑而流入香港。据报载，仅10月20日至24日5天内香港4度出手，释出144亿港元稳定汇价，即可见一斑。
目前来看，香港楼市新政已为过热的买气急踩刹车、浇了盆冷水，我判断在政策不变的情况下，明年（2013）上半年前其房价应有10%～15%的回调空间，然后俟国际经济、金融局势的变化，再作措施松紧之考虑与调整。惟热钱终需寻找出处，因此有三个路径值得观察——资金被引导转向未设限的商业地产？改投涨势可期的股市？带动物价飞腾的通胀？目前来看，尚难定论。