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【摘要】：北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效一案成为了2013年的宪法十大事件，引发了学界的广泛讨论。随着城市里商品房价格的一路攀升，有很多人选择购买了小产权房。然而小产权房涉及很多法律方面的问题，也引发了很多糾纷，本文意在从宪法学的角度分析门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效案的深远意义。
【关键词】：小产权房；财产权；宪法学
一 、案例背景
所谓的“小产权房”，主要是指没有经过法定程序，由当地的一些乡（镇）政府、村委会或联合房地产开发企业，在农民集体土地上开发建设的房屋或是由当地农村村民在自己的宅基地上建设的，销售给本村村民以外的人的房屋。“小产权房”也称“乡产权房”，并不是由国家有关机关颁发产权的房产，有的是由乡镇机关颁发的，有的根本就没有产权。 “小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。这种小产权房不具备普通商品房的法律地位，只是具有普通城市商品房的使用性质。所以有的时候关于小产权房的交易没有得到法律的保护。购买小产权房存在很大的法律风险，法院在处理此类案件时也遇到诸多的困难，小产权房买卖合同纠纷为常见纠纷。
二、案例回顾
2010年1月8日，朱某某看上了一套位于北京市郊的村房，于是他就与房主小红签订了书面《房屋买卖协议》。协议约定，小红将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套自建房屋卖给朱某某，价格是45万元。朱某某于合同签订当天就全部付给了小红45万元的房屋款。
合同签订之前，朱某某明明知道该房屋是农村的小产权房屋，不是由国家有关机关颁发产权的房产，也根本不具备办理正式产权手续的条件。但是由于村房价格低，朱某某还是选择了“铤而走险”。
然而好景不长，购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱某某。
2013年下半年，随着北京房价的疯长，朱某某购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后，原房主小红觉得之前的交易实在吃了亏，于是有了想毁约的打算。经过多方咨询，她意识到自己卖出的房屋是小产权房，现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱某某告上法院，要求判定2010年1月8日与朱某某签订的《房屋买卖协议》无效。
法院判决：合同受法律保护
受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方当事人均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋系小产权房的事实均知情，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台，且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定，故法院对于原告要求确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，不予支持。
2013年12月2日，法院判决驳回了原告小雪的诉讼请求。
三、对小产权房买卖合同有效案的合理性的宪法层面评析
对于此案判决，法院很好地坚持了依法独立审判原则，坚持了法律面前一律平等原则。体现了宪法所规定的市场经济的精神，一定程度上保障了公民的自由权和私有财产权。根据宪法规定，土地使用权可以按法律规定转让。在法律无明文禁止的情况下，小产权房使用权当然可依法转让。
1.此案判决肯定了“小产权房”是农民人格独立的保障
黑格尔认为：“财产权是人的人格形成的主要契机；财产权的保障，提供了独立人格的发展不可或缺的物理前提。”
可以这样说，农村的房屋虽然是在村集体的土地上建的，但它的所有权应属于农民，房屋应该是可以自由支配的私有财产，因此农民对其在农村的房屋即所谓的“小产权房”所享有的权利是农民自由的基本要素，是不可剥夺的自然权利。我国宪法规定：公民合法的私有财产不受侵犯。这证明，我国保护公民的私有财产权，因此如果不把“小产权房”作为农民私有财产，作为农民所应享有的权利，于法于理，这都是不正确的。这些农村的房产的交易不受法律的保护，那么农民的财产权利就受到了限制，所以说此案判决肯定了“小产权房”是农民人格独立的保障。
2.此案判决肯定了国家保障农民私有财产权， 土地使用权可以按法律规定转让。
随着世界各国宪政的发展，保护财产权是世界各国宪法的核心内容。早在1789年，法国《人权宣言》就宣称：私有财产是一种“神圣不可侵犯的权利”。
既然农民集体所有土地属于农民集体所有，那么，按照宪法保障农民的财产权原则，就应该承认农民享有自由处分自己房屋的权利，否则，就限制了农民所有的财产权，如果农民的房屋只能自己居住，不能抛弃、抵押、处分房屋，那么农民的财产权就受到了严重的侵害。在法律无明文禁止的情况下，小产权房使用权当然可依法转让。对于小产权房，买者愿买卖着愿卖，但国家却不认可，法律也不认可，更不允许办理产权证明，很显然，国家的行为侵犯了农民行使财产权的权利，关于此类问题，还需要出台相关的法律法规予以规制。
总结：
《宪法》规定：公民可以对其私有财产在法律规定的范围内进行自由处分。《合同法》规定，只要买卖双方签订的合同不违反法律和行政法规的强制性规定，就应当认定该合同有效。在本案中，买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。肯定合同有效也同时肯定了农民对其“小产权房”拥有完整的处分权的合理性。因此，若判决农村房屋买卖合同无效，不仅无任何法律依据，而且与宪法有关的基本原则和精神相抵触，与《合同法》等基本法律的有关规定不符。因此，北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效是对现行宪法、法律和行政法规的一种尊重。
其实，根据相关法律的规定，宪法和合同法是上位法，上位法由于下位法，建设部、国土资源部和国务院办公厅相关的国家政策的规定以及地方规章和政策，不能作为法院判决涉及到“小产权房”案件的依据，一味地认为小产权房买卖合同就是无效是不合法也不合理的。同时，我们应该认识到宪法和法律必须对“小产权房”的产权界定清晰，制定相关法律法规使“小产权房”能够拥有合法的地位，成为农民拥有并可以支配的私有财产，这同时也能保护买小产权房的人的利益，这样才能更好的保护交易安全，加强对小产权房的规制以及相关法律的立法，对农村经济的稳定以及农民的切身利益有着很深远的意义。
参考文献：
[1] 崔建远.合同法[M].北京：法律出版社，2006
[2] 金俭.不动产财产权自由与限制研究[M].北京：法律出版社，2007
[3] 王卫国、王广华.中国土地权利的法制建设[M].北京：中国政法大学出版社，2002
[4] 许惠渊.产权理论与农村集体产权制度改革[M].北京：中国经济出版社，2005
【关键词】：小产权房；财产权；宪法学
一 、案例背景
所谓的“小产权房”，主要是指没有经过法定程序，由当地的一些乡（镇）政府、村委会或联合房地产开发企业，在农民集体土地上开发建设的房屋或是由当地农村村民在自己的宅基地上建设的，销售给本村村民以外的人的房屋。“小产权房”也称“乡产权房”，并不是由国家有关机关颁发产权的房产，有的是由乡镇机关颁发的，有的根本就没有产权。 “小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。这种小产权房不具备普通商品房的法律地位，只是具有普通城市商品房的使用性质。所以有的时候关于小产权房的交易没有得到法律的保护。购买小产权房存在很大的法律风险，法院在处理此类案件时也遇到诸多的困难，小产权房买卖合同纠纷为常见纠纷。
二、案例回顾
2010年1月8日，朱某某看上了一套位于北京市郊的村房，于是他就与房主小红签订了书面《房屋买卖协议》。协议约定，小红将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套自建房屋卖给朱某某，价格是45万元。朱某某于合同签订当天就全部付给了小红45万元的房屋款。
合同签订之前，朱某某明明知道该房屋是农村的小产权房屋，不是由国家有关机关颁发产权的房产，也根本不具备办理正式产权手续的条件。但是由于村房价格低，朱某某还是选择了“铤而走险”。
然而好景不长，购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱某某。
2013年下半年，随着北京房价的疯长，朱某某购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后，原房主小红觉得之前的交易实在吃了亏，于是有了想毁约的打算。经过多方咨询，她意识到自己卖出的房屋是小产权房，现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱某某告上法院，要求判定2010年1月8日与朱某某签订的《房屋买卖协议》无效。
法院判决：合同受法律保护
受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方当事人均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋系小产权房的事实均知情，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台，且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定，故法院对于原告要求确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，不予支持。
2013年12月2日，法院判决驳回了原告小雪的诉讼请求。
三、对小产权房买卖合同有效案的合理性的宪法层面评析
对于此案判决，法院很好地坚持了依法独立审判原则，坚持了法律面前一律平等原则。体现了宪法所规定的市场经济的精神，一定程度上保障了公民的自由权和私有财产权。根据宪法规定，土地使用权可以按法律规定转让。在法律无明文禁止的情况下，小产权房使用权当然可依法转让。
1.此案判决肯定了“小产权房”是农民人格独立的保障
黑格尔认为：“财产权是人的人格形成的主要契机；财产权的保障，提供了独立人格的发展不可或缺的物理前提。”
可以这样说，农村的房屋虽然是在村集体的土地上建的，但它的所有权应属于农民，房屋应该是可以自由支配的私有财产，因此农民对其在农村的房屋即所谓的“小产权房”所享有的权利是农民自由的基本要素，是不可剥夺的自然权利。我国宪法规定：公民合法的私有财产不受侵犯。这证明，我国保护公民的私有财产权，因此如果不把“小产权房”作为农民私有财产，作为农民所应享有的权利，于法于理，这都是不正确的。这些农村的房产的交易不受法律的保护，那么农民的财产权利就受到了限制，所以说此案判决肯定了“小产权房”是农民人格独立的保障。
2.此案判决肯定了国家保障农民私有财产权， 土地使用权可以按法律规定转让。
随着世界各国宪政的发展，保护财产权是世界各国宪法的核心内容。早在1789年，法国《人权宣言》就宣称：私有财产是一种“神圣不可侵犯的权利”。
既然农民集体所有土地属于农民集体所有，那么，按照宪法保障农民的财产权原则，就应该承认农民享有自由处分自己房屋的权利，否则，就限制了农民所有的财产权，如果农民的房屋只能自己居住，不能抛弃、抵押、处分房屋，那么农民的财产权就受到了严重的侵害。在法律无明文禁止的情况下，小产权房使用权当然可依法转让。对于小产权房，买者愿买卖着愿卖，但国家却不认可，法律也不认可，更不允许办理产权证明，很显然，国家的行为侵犯了农民行使财产权的权利，关于此类问题，还需要出台相关的法律法规予以规制。
总结：
《宪法》规定：公民可以对其私有财产在法律规定的范围内进行自由处分。《合同法》规定，只要买卖双方签订的合同不违反法律和行政法规的强制性规定，就应当认定该合同有效。在本案中，买卖双方于2010年1月8日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。肯定合同有效也同时肯定了农民对其“小产权房”拥有完整的处分权的合理性。因此，若判决农村房屋买卖合同无效，不仅无任何法律依据，而且与宪法有关的基本原则和精神相抵触，与《合同法》等基本法律的有关规定不符。因此，北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效是对现行宪法、法律和行政法规的一种尊重。
其实，根据相关法律的规定，宪法和合同法是上位法，上位法由于下位法，建设部、国土资源部和国务院办公厅相关的国家政策的规定以及地方规章和政策，不能作为法院判决涉及到“小产权房”案件的依据，一味地认为小产权房买卖合同就是无效是不合法也不合理的。同时，我们应该认识到宪法和法律必须对“小产权房”的产权界定清晰，制定相关法律法规使“小产权房”能够拥有合法的地位，成为农民拥有并可以支配的私有财产，这同时也能保护买小产权房的人的利益，这样才能更好的保护交易安全，加强对小产权房的规制以及相关法律的立法，对农村经济的稳定以及农民的切身利益有着很深远的意义。
参考文献：
[1] 崔建远.合同法[M].北京：法律出版社，2006
[2] 金俭.不动产财产权自由与限制研究[M].北京：法律出版社，2007
[3] 王卫国、王广华.中国土地权利的法制建设[M].北京：中国政法大学出版社，2002
[4] 许惠渊.产权理论与农村集体产权制度改革[M].北京：中国经济出版社，2005