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房地产业关系到国计民生，可以说是国民经济中的支柱产业，其状况如何将直接关系到经济和社会的发展。如何客观分析、正确判断房地产市场走势，正视存在的问题，寻求解决问题的对策，让房地产业规范运行是当前一个值得关注的问题。
一、 影响房地产价格的导因
房地产价格十分敏感。其涨跌幅度过大，有可能影响社会稳定。构成房地产价格的因素是多元的，其中地域性因素尤为重要。同一类型的不同城市、同一城市的不同地段、同一地段的不同地点、同一地点的不同楼层，价格都会有差别。从宏观上分析，房地产价格取决于国民购买力、开发商的建设成本、市场供求关系、国家的政策导向以及人们对市场的预期等因素。
1．国民的购买力
购买力是人们支付货币购买商品或劳务的能力，或者说在一定时期内用于购买商品的货币总额。它反映该时期全社会市场容量的大小。国民的收入水平越高，对一定价格下的置业需求就越旺盛，反之则越萎缩。而国民的收入增加主要取决于经济增长速度和其它相关因素。经济的周期性波动会直接影响国民的收入，进而影响到他们的购买能力。尤其本地国民购买力水平与房地产市场价格是否稳定相关，它决定着当地房地产市场的中、长期走向。
2．开发商的建设成本
开发商的建设成本包括：土地费（含征地及拆迁补偿费）、建设安装工程费、公共设施配套费、税费、利润以及间接运作费等。商品房作为不动产，其成本具有很强的“时空不可比性”。成本的“时空不可比性”相应造成房价的不可比性。在直接成本方面，土地价格的上涨无形中抬高了房价。同时，审批环节过多，工程中的腐败也相应增加了开发商的间接成本，再加上开发商的合理利润，所以房价还会持续高位运行。目前各家银行对房地产开发商的贷款基本停止，只收不贷，给开发商的资金周转造成了巨大压力，加剧了房地产市场的波动。期望在现时条件下房地产价格大幅度回落并不现实。
3．市场供求关系
商品价格虽然以价值为基础，但影响价格变化的因素多种多样，其中主要的是市场的供求关系。在成本相对稳定的前提下，商品供求关系决定价格。供大于求，导致价格下降；供不应求，导致价格上升。目前，房地产的供需变动主要表现在房屋的供应量并没有减少，但需求量在萎缩。银行一直在减少“按揭”贷款，对购房者的消费行为进行限制，需求量将会更加萎缩。
4．国家的政策调控
政策对房价的调控有两种形式：一是直接调控。多用于保障性的房价。如经济适用房、廉租房由政府直接定价。限价房也属于政策直接调控。二是间接调控。多用于市场性的房价。如调整土地供应规模和结构、住房供应规模和结构，引导住房需求，调整货币、金融、税收政策，从而引起供求关系和价格的变化。
5．人们对市场的预期
人们对房地产市场的预期也会直接影响到房地产价格的波动。看涨，需求量会增加；看跌，需求量会减少。需求变化使房价产生连锁反应。在一定供给总量下，“预期”对房价的影响有时候非常强烈。“抢购风”会在短期内导致房价飙升。持币观望则会导致有价无市，甚至房价下跌。
除上述五个因素之外，游资和炒作是冲击房价的不稳定因素。为了追求高额利润，游资和炒作刺激房地产价格人为的背离价值规律上涨。当游资和炒作达到一定程度时，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。
游资和炒作的过度投机与本地需求不足是当前一些大、中城市房地产市场波动的根本原因。需求量最终要受本地购买力的制约。当价格上涨到购买力最高水平时，炒家就会停止活动。当价格上涨超过了购买力最高水平时，就会出现“有价无市”的现象。过度投机和本地需求不足将导致价格和空置房同时上升，二手房交易超常增长，一手房交易萎缩。
二、当前房地产市场存在的主要问题
有媒体报道说：我国房地产销售10年来首次量价齐降。根据对北京、上海、深圳等地的调查统计，今年上半年，整个房地产市场首次出现从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。房地产市场正处于房市有价无市的滞涨初期，交易量萎缩再加上购房者持币观望与开发商融资困难，这种局面将持续到年底，甚至明年。也有人认为，目前北京、上海、深圳等地的房价虽然有一些局部回落，也只是体现在某些楼盘上，体现形式也多限于打折促销等手段，并没有出现房价回落的普遍现象。通过分析，目前我国房地产市场主要存在以下两个问题。
1． 房价总体上仍在上涨，通涨风险加剧
最新数据显示：我国70个大中城市房屋销售价格7月份同比上涨5.7％，比上月回落0.1个百分点。其中，北京房价涨幅突出。70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7％，涨幅比上月提高0.1个百分点。7月份，新建商品住房销售价格同比涨幅较大的主要城市有：深圳1.36％、北京11.1％、呼和浩特9.6％、广州9％、成都9％、大连8.6％；下降的城市有：上海3.5％、丹东0.2％、温州0.1％。从统计数据可以看出，今年以来，北京新建商品住房销售价格上涨呈加速之势：一季度涨幅为7.6％；二季度涨幅为9.5％，在全国主要城市中位居第五；7月份达到11.1％，在全国主要城市中位居第二。统计显示，70个大中城市二手住房销售价格7月份同比上涨4％，涨幅比上月回落0.9个百分点。70个大中城市非住宅商品房销售价格同比上涨4.9％，涨幅比上月回落0.4个百分点。
由此可见，新建商品房涨价是一个大趋势，价格回落的城市为数极少，且回落幅度也很小，通涨风险仍在步步逼近。
2．房地产投资仍在增加，供需矛盾突出
有关新数据表明：今年前7个月，我国房地产开发投资12135亿元，同比增长28.9％，增速同比上升4.9个百分点。国家发改认为：房地产开发投资自2001年以来一直保持20％以上的年增长，今年以来增速逐月加快，1－3月、1－4月、1－5月、1－6月分别同比增长26.9％、27.4％、27.5％和28.5％。
可见，在楼市趋冷的情况下，房地产市场的投资热却没有明显降温，说明开发商仍在看好市场的潜力。但现在市场需求不旺，投资增长无疑会使房地产市场供大于求，供需矛盾加剧。从去年10月到现在，全国楼市跌幅最大的深圳，并没有听说有哪家房地产开发商破产。纵观全国，也没有看到有一定规模的房地产开发商倒闭的报道。这说明房价回落还有空间，只是减少了开发商的部分利润而已。
三、 房地产市场健康发展的对策
房地产市场化以来，10年解决了前50年没有解决的难题，城市建设的飞速发展与房地产行业的贡献密不可分。目前房地产市场出现的问题属正常现象，关键是正视现实，用改革的思维和办法去解决问题，使房地产市场规范运行，健康发展。
1．土地一级开发实行市场化运作
目前情况是，土地一级开发由政府或其授权委托的企业进行，包括征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或转让。这种运作模式会使一些地方政府大量囤积土地，因利益冲突引发一些拆迁补偿方面的纠纷。实行土地一级开发实行市场化运作后，这种矛盾和纠纷就会大为减少，政府只收取出让金，真正做到小政府大社会。
2．提高国民收入水平
房地产业直接关系人民的切身利益，我国历来就有“成家立业”买房置地的悠久传统。“安居才能乐业”。“居者有其屋”是新一届党和国家领导集体治国理政的目标之一。因而，政府应把改善民生放在首位，让人民群众共享改革开放成果，根据经济增长速度，采取政策措施提高国民收入水平。坚定不移解决中、低收入人群的收入问题，让大多数人买得起房，住得起房，而不能仅仅满足于基本生活保障。
3．加强政务监督，降低腐败寻租机会
房地产开发中的腐败是人民群众深恶痛绝的。这种腐败的漫延严重影响了政府的公信力和党在人民群中的形象。因此，在房地产开发中，各个审批环节要公开透明，不搞暗箱操作，接受人民群众监督。对房地产开发中出现的贪污腐败要依法依纪严肃查处，取信于民。
4．采取政策措施降低房地产的开发成本
一个房地产项目的开发成本主要包括：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为政府应该做的，就是采取措施抑制房地产开发中的投机行为，通过调整税费政策，减少相关收费项目和标准等多种方法促使房地产价格逐步回落。
5．通过公平竞争对房地产市场进行新一轮洗牌
从目前房地产市场的竞争格局来看，市场远远没有成熟。一方面房地产行业的许多规则需要进一步建立和完善；另一方面要创造公平竞争的环境和机制。房地产市场需要通过公平竞争，优胜劣汰，对那些只想捞钱不守规则，而又缺乏社会责任感的开发商进行淘汰，使房地产市场健康有序地发展。
（作者：湖南大学法学院研究生）
一、 影响房地产价格的导因
房地产价格十分敏感。其涨跌幅度过大，有可能影响社会稳定。构成房地产价格的因素是多元的，其中地域性因素尤为重要。同一类型的不同城市、同一城市的不同地段、同一地段的不同地点、同一地点的不同楼层，价格都会有差别。从宏观上分析，房地产价格取决于国民购买力、开发商的建设成本、市场供求关系、国家的政策导向以及人们对市场的预期等因素。
1．国民的购买力
购买力是人们支付货币购买商品或劳务的能力，或者说在一定时期内用于购买商品的货币总额。它反映该时期全社会市场容量的大小。国民的收入水平越高，对一定价格下的置业需求就越旺盛，反之则越萎缩。而国民的收入增加主要取决于经济增长速度和其它相关因素。经济的周期性波动会直接影响国民的收入，进而影响到他们的购买能力。尤其本地国民购买力水平与房地产市场价格是否稳定相关，它决定着当地房地产市场的中、长期走向。
2．开发商的建设成本
开发商的建设成本包括：土地费（含征地及拆迁补偿费）、建设安装工程费、公共设施配套费、税费、利润以及间接运作费等。商品房作为不动产，其成本具有很强的“时空不可比性”。成本的“时空不可比性”相应造成房价的不可比性。在直接成本方面，土地价格的上涨无形中抬高了房价。同时，审批环节过多，工程中的腐败也相应增加了开发商的间接成本，再加上开发商的合理利润，所以房价还会持续高位运行。目前各家银行对房地产开发商的贷款基本停止，只收不贷，给开发商的资金周转造成了巨大压力，加剧了房地产市场的波动。期望在现时条件下房地产价格大幅度回落并不现实。
3．市场供求关系
商品价格虽然以价值为基础，但影响价格变化的因素多种多样，其中主要的是市场的供求关系。在成本相对稳定的前提下，商品供求关系决定价格。供大于求，导致价格下降；供不应求，导致价格上升。目前，房地产的供需变动主要表现在房屋的供应量并没有减少，但需求量在萎缩。银行一直在减少“按揭”贷款，对购房者的消费行为进行限制，需求量将会更加萎缩。
4．国家的政策调控
政策对房价的调控有两种形式：一是直接调控。多用于保障性的房价。如经济适用房、廉租房由政府直接定价。限价房也属于政策直接调控。二是间接调控。多用于市场性的房价。如调整土地供应规模和结构、住房供应规模和结构，引导住房需求，调整货币、金融、税收政策，从而引起供求关系和价格的变化。
5．人们对市场的预期
人们对房地产市场的预期也会直接影响到房地产价格的波动。看涨，需求量会增加；看跌，需求量会减少。需求变化使房价产生连锁反应。在一定供给总量下，“预期”对房价的影响有时候非常强烈。“抢购风”会在短期内导致房价飙升。持币观望则会导致有价无市，甚至房价下跌。
除上述五个因素之外，游资和炒作是冲击房价的不稳定因素。为了追求高额利润，游资和炒作刺激房地产价格人为的背离价值规律上涨。当游资和炒作达到一定程度时，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。
游资和炒作的过度投机与本地需求不足是当前一些大、中城市房地产市场波动的根本原因。需求量最终要受本地购买力的制约。当价格上涨到购买力最高水平时，炒家就会停止活动。当价格上涨超过了购买力最高水平时，就会出现“有价无市”的现象。过度投机和本地需求不足将导致价格和空置房同时上升，二手房交易超常增长，一手房交易萎缩。
二、当前房地产市场存在的主要问题
有媒体报道说：我国房地产销售10年来首次量价齐降。根据对北京、上海、深圳等地的调查统计，今年上半年，整个房地产市场首次出现从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。房地产市场正处于房市有价无市的滞涨初期，交易量萎缩再加上购房者持币观望与开发商融资困难，这种局面将持续到年底，甚至明年。也有人认为，目前北京、上海、深圳等地的房价虽然有一些局部回落，也只是体现在某些楼盘上，体现形式也多限于打折促销等手段，并没有出现房价回落的普遍现象。通过分析，目前我国房地产市场主要存在以下两个问题。
1． 房价总体上仍在上涨，通涨风险加剧
最新数据显示：我国70个大中城市房屋销售价格7月份同比上涨5.7％，比上月回落0.1个百分点。其中，北京房价涨幅突出。70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7％，涨幅比上月提高0.1个百分点。7月份，新建商品住房销售价格同比涨幅较大的主要城市有：深圳1.36％、北京11.1％、呼和浩特9.6％、广州9％、成都9％、大连8.6％；下降的城市有：上海3.5％、丹东0.2％、温州0.1％。从统计数据可以看出，今年以来，北京新建商品住房销售价格上涨呈加速之势：一季度涨幅为7.6％；二季度涨幅为9.5％，在全国主要城市中位居第五；7月份达到11.1％，在全国主要城市中位居第二。统计显示，70个大中城市二手住房销售价格7月份同比上涨4％，涨幅比上月回落0.9个百分点。70个大中城市非住宅商品房销售价格同比上涨4.9％，涨幅比上月回落0.4个百分点。
由此可见，新建商品房涨价是一个大趋势，价格回落的城市为数极少，且回落幅度也很小，通涨风险仍在步步逼近。
2．房地产投资仍在增加，供需矛盾突出
有关新数据表明：今年前7个月，我国房地产开发投资12135亿元，同比增长28.9％，增速同比上升4.9个百分点。国家发改认为：房地产开发投资自2001年以来一直保持20％以上的年增长，今年以来增速逐月加快，1－3月、1－4月、1－5月、1－6月分别同比增长26.9％、27.4％、27.5％和28.5％。
可见，在楼市趋冷的情况下，房地产市场的投资热却没有明显降温，说明开发商仍在看好市场的潜力。但现在市场需求不旺，投资增长无疑会使房地产市场供大于求，供需矛盾加剧。从去年10月到现在，全国楼市跌幅最大的深圳，并没有听说有哪家房地产开发商破产。纵观全国，也没有看到有一定规模的房地产开发商倒闭的报道。这说明房价回落还有空间，只是减少了开发商的部分利润而已。
三、 房地产市场健康发展的对策
房地产市场化以来，10年解决了前50年没有解决的难题，城市建设的飞速发展与房地产行业的贡献密不可分。目前房地产市场出现的问题属正常现象，关键是正视现实，用改革的思维和办法去解决问题，使房地产市场规范运行，健康发展。
1．土地一级开发实行市场化运作
目前情况是，土地一级开发由政府或其授权委托的企业进行，包括征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或转让。这种运作模式会使一些地方政府大量囤积土地，因利益冲突引发一些拆迁补偿方面的纠纷。实行土地一级开发实行市场化运作后，这种矛盾和纠纷就会大为减少，政府只收取出让金，真正做到小政府大社会。
2．提高国民收入水平
房地产业直接关系人民的切身利益，我国历来就有“成家立业”买房置地的悠久传统。“安居才能乐业”。“居者有其屋”是新一届党和国家领导集体治国理政的目标之一。因而，政府应把改善民生放在首位，让人民群众共享改革开放成果，根据经济增长速度，采取政策措施提高国民收入水平。坚定不移解决中、低收入人群的收入问题，让大多数人买得起房，住得起房，而不能仅仅满足于基本生活保障。
3．加强政务监督，降低腐败寻租机会
房地产开发中的腐败是人民群众深恶痛绝的。这种腐败的漫延严重影响了政府的公信力和党在人民群中的形象。因此，在房地产开发中，各个审批环节要公开透明，不搞暗箱操作，接受人民群众监督。对房地产开发中出现的贪污腐败要依法依纪严肃查处，取信于民。
4．采取政策措施降低房地产的开发成本
一个房地产项目的开发成本主要包括：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为政府应该做的，就是采取措施抑制房地产开发中的投机行为，通过调整税费政策，减少相关收费项目和标准等多种方法促使房地产价格逐步回落。
5．通过公平竞争对房地产市场进行新一轮洗牌
从目前房地产市场的竞争格局来看，市场远远没有成熟。一方面房地产行业的许多规则需要进一步建立和完善；另一方面要创造公平竞争的环境和机制。房地产市场需要通过公平竞争，优胜劣汰，对那些只想捞钱不守规则，而又缺乏社会责任感的开发商进行淘汰，使房地产市场健康有序地发展。
（作者：湖南大学法学院研究生）