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11月的华北大地，一场飞雪突袭，全国多地一夜入冬，但内房股的春天却正悄然来临。
包括旭辉集团、金轮集团、江苏新城控股及由瑞安房地产分拆出来的新天地等四家房企，冲刺联交所的脚步正在加快。已披露的消息表明，这四家房企赴港集资规模约21 亿美元。
马不停蹄的上市前推介之后，速度最快的是总部位于上海的旭辉和江苏房企新城控股。“都将在11月12号开始招股，但谁最先上市不好说。”知悉内情的投行人士说。
地产调控僵持不下之际，香港资本市场正成为房企突围的另一扇窗。
此前的10月12日，龙湖地产（00960.HK）成功发行4亿美元7年期优先票据，利率低至6.875%，超额认购逾40倍。“这次发债，从3亿美元增加到4亿，从亚洲市场增加至欧洲市场，票息依然接近同期央行基准利率，足见资本市场对龙湖的认可。”龙湖地产人士说。
内房股行情看涨的背后是香港的热钱泛滥。10月31日，恒生指数涨1%至21642点，涨幅高达3.85%。分析人士称，美联储推出的第三轮量化宽松货币政策（QE3）导致的国际热钱流入，对港股的上涨功不可没。
“热钱流入香港的步伐并未放缓，对近期IPO的内房股是难得的窗口期。”上述投行人士说，正如上一轮行业调控造就龙湖、恒大的奇迹式攀升，此轮调控同样会完成一波行业洗牌。“踏对步点的房企将迎来扩张良机。”
上市破冰
总部设在上海的旭辉地产集团，很可能成为此轮IPO的破冰者。
11月4日，旭辉宣布，其发行价初步定在每股1.33港币至1.65港币的区间内。而募资总规模在2.2亿美元至2.7亿美元之间。不过有投行人士称在正式募资之前，这个价格还有变动的可能。
接近旭辉的投行人士透露，目前旭辉地产拟发行股份中的国际配售部份已近认购满。而如果按照最低定价计，目前各机构的意向投资已能覆盖旭辉的预定募资总额。
旭辉创立于上世纪90年代，进入快速扩张期不过10年时间。2000年8月，旭辉进入上海，1年后成立北京分公司。随后进入苏州、重庆、合肥等地。2008年开始，旭辉开始在河北廊坊、唐山和天津拿地。立足京沪周边、打造“刚需大盘”的公司策略开始成形并付诸实践。
“旭辉的目标是在5年内，进入国内开发企业的前20名。”熟悉旭辉的人士表示，过去十年中，旭辉已经逐步从区域地产开发到布局全国。长三角、环渤海和中西部是旭辉目前的重点开发区域，其42个项目分布在11个城市，约600万平方米销售面积。
截至2012年9月，旭辉已完成60亿的全年销售目标。这个数字并不惊人，但旭辉此轮上市的三大保荐商——花旗、渣打和摩根士丹利均对其未来五年的销售业绩有乐观判断。
旭辉内部的说法是，将在五年内，实现销售额200亿元到250亿元——根据近几年的统计数字，这一业绩几乎可以锁定全国前20强。“旭辉的增长计划是现实的，五年时间甚至都有些保守。”一位投行人士说。
他的判断依据来自旭辉的发展策略：高周转、高去化及轻资产。“旭辉的管理层并不特别注重土地储备，更看重销售速度和企业规模之间的平衡，尤其重视资金的使用效率。”
除此之外，旭辉地产董事长林中近乎保守的作风，也在保荐商之间流传。林中毕业于厦门大学，以地产代理起家。后和当地国企合作，做成当地前三名。“林中的策略是财务把控严格，这保证了资金的安全——其他公司如龙湖，号称投资委员会决策，但实际还是吴亚军决策，其拥有大量的表外业务，风险把控反而不如旭辉严格。”
旭辉目前采用三级管理系统，分别是董事会、总部高级管理层、地区高级管理层。地区与总部间有直接的汇报渠道，在快速扩张之际增强内部管控。
熟悉林中的人士告诉《财经国家周刊》记者，从拿地习惯亦可管窥旭辉的保守，“比如始终做补仓式拿地，不囤地，拿地绝不超过城市的平均价格。”在其所获土地中，有超过68%用于开发小于120平方米的产品，这样降低了“死”项目的可能性。
这种谨慎也反映在此轮IPO过程中。了解内情的投行人士判断，“从上市节奏上看，旭辉可能是第一家，融资在2亿-3亿美元之间，规模也不大，5倍市盈率。之所以市盈率不高，是因为旭辉不希望发行价格很高后，再出现大跌，更希望给投资人稳定的回报。而且香港市场更重视长期分红。”
接近旭辉的人士表示，旭辉的低定价策略有助于建立投资者信心，并在上市中掌握主动权。出于策略的考虑，希望成为继龙湖之后第二支上市后持续上涨的内房股。
信号意义
除旭辉及新城控股，跃跃欲试的还有几家，如北京开发商当代置业6月已过聆讯，但融资规模小于1亿美元。江苏开发商金轮募资额度也少于1亿美元。
投行人士表示，旭辉等公司的这一波上市热潮，对资本市场有着信号意义。“它有几个特点。第一，这几个企业的规模、融资规模都不大，只是各自区域的前几名，并无2008年龙湖、2009年恒大这样的巨无霸企业出现；第二，窗口期之所以出现，表明资本市场认为行业已经触底，而且不会出现报复性反弹。”
多名受访人士均有同感，即资本催生出巨无霸的时代已经过去，这波上市潮再难造就许家印式的财富传奇，它更预示着洗牌时刻来临。“当年龙湖、恒大抓住机会冲入行业前十。现在大家都缺钱，融资3亿，可能相当于当时的10亿，可以抓住机会抄底土地市场。”
内地地产调控仍处僵局，联交所窗口期何以来到？参与此次内房股IPO的投行人士称，资本市场近期已经达成共识，即地产业已经见底。“因为市场满足了几个条件：成交量回暖、货币政策维持宽松，以及行业调控政策见底。”在近期一次小型聚会上，住建部政策研究中心主任秦虹、全国工商联房地产商会会长聂梅生都曾声称，仅从调控政策层面看，行业已经见底。
此外，摩根士丹利近期报告指出，美联储推出的第三轮量化宽松货币政策将大量热钱释放至亚洲新兴市场，但因中国内地的金融管控严格，热钱短期难以进入内地，助涨香港股市。 “香港市场不缺货币。大家都在寻找市场投资机会，成就了此次窗口期。”
尽管上市时机尚可，但自2008年金融风暴后，香港金融市场整体投资并不景气，多数企业市盈率偏低，业内人士做过统计，内房股公司在过去几年间，有六成未能实现当初的既定目标，其中有三成在发债后陷入财务困境。
因而，对旭辉、新城控股等企业而言，抓住窗口期赴港上市并非资产扩张所需，更是一次打通外部融资渠道、规范公司治理结构的必修课。
从《财经国家周刊》记者获得的一份花旗报告来看，旭辉地产在2009-2012财政年度的合约销售额年复合增长率为37%，股本回报率则高于内地多数房企约19-25%的规模。此外，花旗银行预测，旭辉地产在2011-2014财政年度的盈利年均复合增长率将达到62%。
此外，与以往只注重高市盈率不同，旭辉地产高层表示，会把2012年的分红延至上市之后，承诺未来核心收入的股息派发政策至少为20%——这意味着更稳定的投资收益。
“更重视投资者；不与投资机构签署对赌协议，保持资金链的稳定；上市并非迫于资金压力而基于自身发展战略。这都是旭辉等企业与以往赴港房企的差别之一。”投行人士说，
新考验
尽管占尽天时，但选择联交所，也意味着旭辉等内房股企业需要面对更苛刻的投资人。
香港资本市场对内房股经历过一个从追捧到冷静的的过程。2007年SOHO中国及碧桂园等企业高调上市，市盈率过高，但最后股价表现不佳，投资人难以获利。
内房股那段时期的风光，建立在香港市场通常最为看重的天量土地储备，此种判断依据一直延续到龙湖、恒大上市时。“但现在恒大的土地价值被腰斩一半。让香港市场重新开始估量内房股的价值。比如，看企业的商业模式是否有风险。”一名投行人士说。
这种改变直接影响到后来者。比如旭辉董事长林中公开表示，旭辉只有三年的土储面积，不会囤地，只做快速开发。除了15%的可售商业地产，其他都是高周转产品。
从旭辉此次定价上可以看出香港市场对内房股的重新认识。投行人士告诉《财经国家周刊》记者，1.33港元到1.65港元之间的定价意味着，假如以2012年的业绩加以衡量，旭辉地产的IPO发行价的市盈率仅在3.5至4.3倍的区间之内。即便以2013年的业绩衡量，市盈率也不过位于4.2至5.2倍区间。
“目前旭辉的定价相当于100块钱的东西当30多块钱卖，这是在路演前能够吸引大量机构认购的主要原因。”上述人士如此称。
根据相关统计，当前港市中已上市房企按当前股价计算，市盈率在7倍左右。而且自2008年之后，内地房企赴港上市的发行价平均市盈率仅为5.8倍，多数偏低，恒大等企业上市的市盈率亦低于5倍。
与旭辉进度相当的新城国际则面临另外的考验。新城此次融资额度可能超过旭辉。其已经身为B股上市公司，当前土储1000万平方米以上，150亿年销售额也远超旭辉，但9亿元利润和旭辉相当。分析人士称，其此前拿地价格偏高，仍沿袭前些年香港资本市场对土地资源的偏好。
知情人士称，新城同样以住宅开发为主。“原定去年年底上市，递过一次材料。市场状况不好，自己放弃了。但按照其上市计划，他09年拿了一轮地，价格偏高。”这有些像当年误判形势的恒大，第一次上市未果后，受困于高价地，经历一场生死考验。
除了上市节奏外，新城面临的另一考验在于，由B股公司重新包装后，H股市场能否认可，因为折让价格都是比较清楚的，更加难以获得高估值。接近新城的人士告诉《财经国家周刊》记者，新城针对自身状况，把一些写字楼、商业等之前未在上市公司的资产，重新装入，打算再以红筹的方式在香港打包上市。“旧瓶装新酒。它希望在H股发得高一些，但H股发行的价格比B股要低，市盈率低。打个比方，1+1，H股最多给你个1.8，但它自己想发个2.2或2.5 。”
这也导致了保荐商的中途生变。摩根士丹利、高盛和美林原来同为新城的保荐商，但前两者进去后相继退出。美林得到独家保荐的机会后，选择留下。并在承销商麦格理的选择上发挥了作用。
此次内房股的发行定价将较其估值而言偏低，但与目前资本市场定价基本市盈率相符合。“尽管不能获得较高定价，但打通融资渠道的最主要目已经达到。”
对旭辉、新城控股等企业而言，抓住窗口期赴港上市并非资产扩张所需，更是一次打通外部融资渠道、规范公司治理结构的必修课
此次内房股的发行定价将较其估值而言偏低，但与目前资本市场定价基本市盈率相符合。尽管不能获得较高定价，但打通融资渠道最主要目已经达到
包括旭辉集团、金轮集团、江苏新城控股及由瑞安房地产分拆出来的新天地等四家房企，冲刺联交所的脚步正在加快。已披露的消息表明，这四家房企赴港集资规模约21 亿美元。
马不停蹄的上市前推介之后，速度最快的是总部位于上海的旭辉和江苏房企新城控股。“都将在11月12号开始招股，但谁最先上市不好说。”知悉内情的投行人士说。
地产调控僵持不下之际，香港资本市场正成为房企突围的另一扇窗。
此前的10月12日，龙湖地产（00960.HK）成功发行4亿美元7年期优先票据，利率低至6.875%，超额认购逾40倍。“这次发债，从3亿美元增加到4亿，从亚洲市场增加至欧洲市场，票息依然接近同期央行基准利率，足见资本市场对龙湖的认可。”龙湖地产人士说。
内房股行情看涨的背后是香港的热钱泛滥。10月31日，恒生指数涨1%至21642点，涨幅高达3.85%。分析人士称，美联储推出的第三轮量化宽松货币政策（QE3）导致的国际热钱流入，对港股的上涨功不可没。
“热钱流入香港的步伐并未放缓，对近期IPO的内房股是难得的窗口期。”上述投行人士说，正如上一轮行业调控造就龙湖、恒大的奇迹式攀升，此轮调控同样会完成一波行业洗牌。“踏对步点的房企将迎来扩张良机。”
上市破冰
总部设在上海的旭辉地产集团，很可能成为此轮IPO的破冰者。
11月4日，旭辉宣布，其发行价初步定在每股1.33港币至1.65港币的区间内。而募资总规模在2.2亿美元至2.7亿美元之间。不过有投行人士称在正式募资之前，这个价格还有变动的可能。
接近旭辉的投行人士透露，目前旭辉地产拟发行股份中的国际配售部份已近认购满。而如果按照最低定价计，目前各机构的意向投资已能覆盖旭辉的预定募资总额。
旭辉创立于上世纪90年代，进入快速扩张期不过10年时间。2000年8月，旭辉进入上海，1年后成立北京分公司。随后进入苏州、重庆、合肥等地。2008年开始，旭辉开始在河北廊坊、唐山和天津拿地。立足京沪周边、打造“刚需大盘”的公司策略开始成形并付诸实践。
“旭辉的目标是在5年内，进入国内开发企业的前20名。”熟悉旭辉的人士表示，过去十年中，旭辉已经逐步从区域地产开发到布局全国。长三角、环渤海和中西部是旭辉目前的重点开发区域，其42个项目分布在11个城市，约600万平方米销售面积。
截至2012年9月，旭辉已完成60亿的全年销售目标。这个数字并不惊人，但旭辉此轮上市的三大保荐商——花旗、渣打和摩根士丹利均对其未来五年的销售业绩有乐观判断。
旭辉内部的说法是，将在五年内，实现销售额200亿元到250亿元——根据近几年的统计数字，这一业绩几乎可以锁定全国前20强。“旭辉的增长计划是现实的，五年时间甚至都有些保守。”一位投行人士说。
他的判断依据来自旭辉的发展策略：高周转、高去化及轻资产。“旭辉的管理层并不特别注重土地储备，更看重销售速度和企业规模之间的平衡，尤其重视资金的使用效率。”
除此之外，旭辉地产董事长林中近乎保守的作风，也在保荐商之间流传。林中毕业于厦门大学，以地产代理起家。后和当地国企合作，做成当地前三名。“林中的策略是财务把控严格，这保证了资金的安全——其他公司如龙湖，号称投资委员会决策，但实际还是吴亚军决策，其拥有大量的表外业务，风险把控反而不如旭辉严格。”
旭辉目前采用三级管理系统，分别是董事会、总部高级管理层、地区高级管理层。地区与总部间有直接的汇报渠道，在快速扩张之际增强内部管控。
熟悉林中的人士告诉《财经国家周刊》记者，从拿地习惯亦可管窥旭辉的保守，“比如始终做补仓式拿地，不囤地，拿地绝不超过城市的平均价格。”在其所获土地中，有超过68%用于开发小于120平方米的产品，这样降低了“死”项目的可能性。
这种谨慎也反映在此轮IPO过程中。了解内情的投行人士判断，“从上市节奏上看，旭辉可能是第一家，融资在2亿-3亿美元之间，规模也不大，5倍市盈率。之所以市盈率不高，是因为旭辉不希望发行价格很高后，再出现大跌，更希望给投资人稳定的回报。而且香港市场更重视长期分红。”
接近旭辉的人士表示，旭辉的低定价策略有助于建立投资者信心，并在上市中掌握主动权。出于策略的考虑，希望成为继龙湖之后第二支上市后持续上涨的内房股。
信号意义
除旭辉及新城控股，跃跃欲试的还有几家，如北京开发商当代置业6月已过聆讯，但融资规模小于1亿美元。江苏开发商金轮募资额度也少于1亿美元。
投行人士表示，旭辉等公司的这一波上市热潮，对资本市场有着信号意义。“它有几个特点。第一，这几个企业的规模、融资规模都不大，只是各自区域的前几名，并无2008年龙湖、2009年恒大这样的巨无霸企业出现；第二，窗口期之所以出现，表明资本市场认为行业已经触底，而且不会出现报复性反弹。”
多名受访人士均有同感，即资本催生出巨无霸的时代已经过去，这波上市潮再难造就许家印式的财富传奇，它更预示着洗牌时刻来临。“当年龙湖、恒大抓住机会冲入行业前十。现在大家都缺钱，融资3亿，可能相当于当时的10亿，可以抓住机会抄底土地市场。”
内地地产调控仍处僵局，联交所窗口期何以来到？参与此次内房股IPO的投行人士称，资本市场近期已经达成共识，即地产业已经见底。“因为市场满足了几个条件：成交量回暖、货币政策维持宽松，以及行业调控政策见底。”在近期一次小型聚会上，住建部政策研究中心主任秦虹、全国工商联房地产商会会长聂梅生都曾声称，仅从调控政策层面看，行业已经见底。
此外，摩根士丹利近期报告指出，美联储推出的第三轮量化宽松货币政策将大量热钱释放至亚洲新兴市场，但因中国内地的金融管控严格，热钱短期难以进入内地，助涨香港股市。 “香港市场不缺货币。大家都在寻找市场投资机会，成就了此次窗口期。”
尽管上市时机尚可，但自2008年金融风暴后，香港金融市场整体投资并不景气，多数企业市盈率偏低，业内人士做过统计，内房股公司在过去几年间，有六成未能实现当初的既定目标，其中有三成在发债后陷入财务困境。
因而，对旭辉、新城控股等企业而言，抓住窗口期赴港上市并非资产扩张所需，更是一次打通外部融资渠道、规范公司治理结构的必修课。
从《财经国家周刊》记者获得的一份花旗报告来看，旭辉地产在2009-2012财政年度的合约销售额年复合增长率为37%，股本回报率则高于内地多数房企约19-25%的规模。此外，花旗银行预测，旭辉地产在2011-2014财政年度的盈利年均复合增长率将达到62%。
此外，与以往只注重高市盈率不同，旭辉地产高层表示，会把2012年的分红延至上市之后，承诺未来核心收入的股息派发政策至少为20%——这意味着更稳定的投资收益。
“更重视投资者；不与投资机构签署对赌协议，保持资金链的稳定；上市并非迫于资金压力而基于自身发展战略。这都是旭辉等企业与以往赴港房企的差别之一。”投行人士说，
新考验
尽管占尽天时，但选择联交所，也意味着旭辉等内房股企业需要面对更苛刻的投资人。
香港资本市场对内房股经历过一个从追捧到冷静的的过程。2007年SOHO中国及碧桂园等企业高调上市，市盈率过高，但最后股价表现不佳，投资人难以获利。
内房股那段时期的风光，建立在香港市场通常最为看重的天量土地储备，此种判断依据一直延续到龙湖、恒大上市时。“但现在恒大的土地价值被腰斩一半。让香港市场重新开始估量内房股的价值。比如，看企业的商业模式是否有风险。”一名投行人士说。
这种改变直接影响到后来者。比如旭辉董事长林中公开表示，旭辉只有三年的土储面积，不会囤地，只做快速开发。除了15%的可售商业地产，其他都是高周转产品。
从旭辉此次定价上可以看出香港市场对内房股的重新认识。投行人士告诉《财经国家周刊》记者，1.33港元到1.65港元之间的定价意味着，假如以2012年的业绩加以衡量，旭辉地产的IPO发行价的市盈率仅在3.5至4.3倍的区间之内。即便以2013年的业绩衡量，市盈率也不过位于4.2至5.2倍区间。
“目前旭辉的定价相当于100块钱的东西当30多块钱卖，这是在路演前能够吸引大量机构认购的主要原因。”上述人士如此称。
根据相关统计，当前港市中已上市房企按当前股价计算，市盈率在7倍左右。而且自2008年之后，内地房企赴港上市的发行价平均市盈率仅为5.8倍，多数偏低，恒大等企业上市的市盈率亦低于5倍。
与旭辉进度相当的新城国际则面临另外的考验。新城此次融资额度可能超过旭辉。其已经身为B股上市公司，当前土储1000万平方米以上，150亿年销售额也远超旭辉，但9亿元利润和旭辉相当。分析人士称，其此前拿地价格偏高，仍沿袭前些年香港资本市场对土地资源的偏好。
知情人士称，新城同样以住宅开发为主。“原定去年年底上市，递过一次材料。市场状况不好，自己放弃了。但按照其上市计划，他09年拿了一轮地，价格偏高。”这有些像当年误判形势的恒大，第一次上市未果后，受困于高价地，经历一场生死考验。
除了上市节奏外，新城面临的另一考验在于，由B股公司重新包装后，H股市场能否认可，因为折让价格都是比较清楚的，更加难以获得高估值。接近新城的人士告诉《财经国家周刊》记者，新城针对自身状况，把一些写字楼、商业等之前未在上市公司的资产，重新装入，打算再以红筹的方式在香港打包上市。“旧瓶装新酒。它希望在H股发得高一些，但H股发行的价格比B股要低，市盈率低。打个比方，1+1，H股最多给你个1.8，但它自己想发个2.2或2.5 。”
这也导致了保荐商的中途生变。摩根士丹利、高盛和美林原来同为新城的保荐商，但前两者进去后相继退出。美林得到独家保荐的机会后，选择留下。并在承销商麦格理的选择上发挥了作用。
此次内房股的发行定价将较其估值而言偏低，但与目前资本市场定价基本市盈率相符合。“尽管不能获得较高定价，但打通融资渠道的最主要目已经达到。”
对旭辉、新城控股等企业而言，抓住窗口期赴港上市并非资产扩张所需，更是一次打通外部融资渠道、规范公司治理结构的必修课
此次内房股的发行定价将较其估值而言偏低，但与目前资本市场定价基本市盈率相符合。尽管不能获得较高定价，但打通融资渠道最主要目已经达到