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摘要：房地产工程管理工作是一个系统工程，它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。本文探讨了房地产开发项目工程管理问题及对策。
关键词：房地产；开发项目；工程管理；问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。
一、房地产开发项目工程管理中存在的问题
1、开发前期准备工作不够
房地产开发公司在开发的过程中主要关注地段、周边的商业环境与配套设施。对于建筑单位，缺乏工期前期准备工作，主要体现在：掌握技术资料不够完善。目前，很多开发单位在此项工作上了解还不够详细，很多为了加快工程开发速度，草草开工。若是不能对工程管线事先充分地掌握，必然在实际开发中出现设计依据不足等情况，导致开发单位对城市相关信息掌握不够准确，即使完工以后也会对广大用户造成一定程度的困扰与不便。
2、不够重视施工许可规定
房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工。也有部分房地产开发企业钻制度上的漏洞，将开挖与填坑手续办下来之后，还没有得到相关部门的施工许可，就开始施工,容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。因此，房地产开发企业如果不重视施工许可证的相关规定，将会影响工程的顺利开展，严重时还会造成不良社会影响。
3、完工验收与备案管理不够严格
目前很多房地产项目建设过程中，大部分开发单位受主观意识的影响，认为工程竣工的验收就意味着“收工”，因此，在验收这个环节上也希望在短时间完成，从而取得更好的经济效益。但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。
二、房地产开发项目工程管理对策
1、加强项目开发的前期规划管理
我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视和规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。
2、 工程施工阶段
要提高工程建设质量, 控制工程造价, 发挥投资效益, 就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能, 用系统工程的观念、理论和方法进行管理, 从进度控制、质量控制、费用控制等方面组织协调。
（1）进度控制
应结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各项具体的技术经济条件, 对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化, 最后选定最合理利用人力、物力、财力、资源的方案。在施工阶段要安排专业人员或工程监理人员对施工现场进度进行监督, 定期撰写施工进度报告。定期组织召开由工程各方参与的会议听取监理工程师报告工程进度情况, 及时了解工程的实际进度。
（2）质量控制
要坚持深入现场, 掌握工程动态, 在工程施工阶段及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定, 对所选用的材料和設备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估, 将取得的质量数据和承包商履行职责的程序, 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较, 并作出评判, 以便及时发现和解决问题,以减少由于质量问题造成的经济损失。
（3）工程费用控制
工程费用的控制是降低工程造价的重要手段, 降低工程费用就能增加房地产开发企业的利润。
（a） 有效控制工程变更和现场经济签证
在工程建设项目中, 工程变更和现场签证是不可避免的, 但要进行有效的控制。严格审核工程施工图预算。根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度, 及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算施工图设计部分, 要加以详细分析, 找出原因, 并及时与项目负责人通气, 调整或修正控制目标, 对工程发生的各项费用实行动态控制。
（b） 加强材料、设备的采购和管理
项目管理者可在施工工程中参与主要材料的选型定价, 为做好选型定价工作, 要认真调查和分析材料市场的价格及其走势,对商品混凝土、钢材、门窗、水电及墙地面装饰等大宗材料的采购应协助承包商进行多家比选, 对大型的工程项目还可以组织供应商进行招标, 在质量、服务、价格方面反复比较, 从中选优。
3、重视项目收尾阶段的管理工作特别是在建筑工
程项目收尾阶段，开发商应该牵头成立由多个部门成立工程项目收尾管理机构，和工程项目现场的管理人员，展开相关的分工协作，一同来完成工程项目收尾阶段的工作。另外，房地产开发商可以从工程项目实施的早期阶段，并积极通过理清工程项目和参与各方的基本关系，有效降低收尾期间的工作量。从工程项目实践的角度出发，工程项目的承包单位在到施工阶段的时候，应该根据工程项目施工的具体特点，采取统一的规划，分为不同的步骤来进行实施，并根据具体的施工进度来展开招标。与此同时，还应该进一步明确应该由总承包商来完成的工作，需要交由总承包商来进行完成，如果是总承包商的管理方向出现分化的话，就可以将其提供给开发商来为其提供服务，也就是更加注重自我管理。要做到切实有效的减少房地产开发商的工程分包项目，对工程项目的整体开发商包含的具体工程要进一步的细化，对各自合同的基本条件继续深化，有利于工程项目的开发商和监理单位实现有机协调，有效规避不必要的风险。需要指出的是，应该尽量减少开发商不必要的分包项目，对整体项目开发商的各个工程应该做到系统化，并持续深化工程承包合同条件和间接口配合的基本条件，这对于开发商和监理单位的协调与管理非常有利。
总之，房地产项目是一项施工周期长，技术含量高的综合性工程，在房地产项目的每一个阶段，都必须对其进行严格的工程管理。房地产工程管理工作是一个系统工程，它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握， 系统合理地控制施工中各项工作的实施，及时会同设计、监理、施工及各专业施工队伍，理顺施工中出现的各类矛盾，督促参与工程项目实施的各方协调工作。从而保证技术管理、质量管理、进度管理的根本落实，从根本上保证整体工程项目的具体落实。
参考文献：
[1] 杜运. 谈施工现场项目管理[J]. 科技资讯. 2009(17)
[2] 王凌. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 四川建材. 2009(03)
[3] 王文娟. 试论项目管理中的成本管理问题[J]. 现代商业. 2010(14)
[4] 吴月鸿. 政府投资项目管理存在的问题及对策[J]. 湖南交通科技. 2005(04)
[5] 孙茂盛. 论政府投资项目管理存在的问题及其对策[J]. 华章. 2009(01)
[6] 李实之. 我国房地产开发资金链吃紧问题的思考分析[J]. 企业家天地下半月刊(理论版). 2008(09)
关键词：房地产；开发项目；工程管理；问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。
一、房地产开发项目工程管理中存在的问题
1、开发前期准备工作不够
房地产开发公司在开发的过程中主要关注地段、周边的商业环境与配套设施。对于建筑单位，缺乏工期前期准备工作，主要体现在：掌握技术资料不够完善。目前，很多开发单位在此项工作上了解还不够详细，很多为了加快工程开发速度，草草开工。若是不能对工程管线事先充分地掌握，必然在实际开发中出现设计依据不足等情况，导致开发单位对城市相关信息掌握不够准确，即使完工以后也会对广大用户造成一定程度的困扰与不便。
2、不够重视施工许可规定
房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工。也有部分房地产开发企业钻制度上的漏洞，将开挖与填坑手续办下来之后，还没有得到相关部门的施工许可，就开始施工,容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。因此，房地产开发企业如果不重视施工许可证的相关规定，将会影响工程的顺利开展，严重时还会造成不良社会影响。
3、完工验收与备案管理不够严格
目前很多房地产项目建设过程中，大部分开发单位受主观意识的影响，认为工程竣工的验收就意味着“收工”，因此，在验收这个环节上也希望在短时间完成，从而取得更好的经济效益。但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。
二、房地产开发项目工程管理对策
1、加强项目开发的前期规划管理
我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视和规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。
2、 工程施工阶段
要提高工程建设质量, 控制工程造价, 发挥投资效益, 就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能, 用系统工程的观念、理论和方法进行管理, 从进度控制、质量控制、费用控制等方面组织协调。
（1）进度控制
应结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各项具体的技术经济条件, 对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化, 最后选定最合理利用人力、物力、财力、资源的方案。在施工阶段要安排专业人员或工程监理人员对施工现场进度进行监督, 定期撰写施工进度报告。定期组织召开由工程各方参与的会议听取监理工程师报告工程进度情况, 及时了解工程的实际进度。
（2）质量控制
要坚持深入现场, 掌握工程动态, 在工程施工阶段及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定, 对所选用的材料和設备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估, 将取得的质量数据和承包商履行职责的程序, 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较, 并作出评判, 以便及时发现和解决问题,以减少由于质量问题造成的经济损失。
（3）工程费用控制
工程费用的控制是降低工程造价的重要手段, 降低工程费用就能增加房地产开发企业的利润。
（a） 有效控制工程变更和现场经济签证
在工程建设项目中, 工程变更和现场签证是不可避免的, 但要进行有效的控制。严格审核工程施工图预算。根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度, 及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算施工图设计部分, 要加以详细分析, 找出原因, 并及时与项目负责人通气, 调整或修正控制目标, 对工程发生的各项费用实行动态控制。
（b） 加强材料、设备的采购和管理
项目管理者可在施工工程中参与主要材料的选型定价, 为做好选型定价工作, 要认真调查和分析材料市场的价格及其走势,对商品混凝土、钢材、门窗、水电及墙地面装饰等大宗材料的采购应协助承包商进行多家比选, 对大型的工程项目还可以组织供应商进行招标, 在质量、服务、价格方面反复比较, 从中选优。
3、重视项目收尾阶段的管理工作特别是在建筑工
程项目收尾阶段，开发商应该牵头成立由多个部门成立工程项目收尾管理机构，和工程项目现场的管理人员，展开相关的分工协作，一同来完成工程项目收尾阶段的工作。另外，房地产开发商可以从工程项目实施的早期阶段，并积极通过理清工程项目和参与各方的基本关系，有效降低收尾期间的工作量。从工程项目实践的角度出发，工程项目的承包单位在到施工阶段的时候，应该根据工程项目施工的具体特点，采取统一的规划，分为不同的步骤来进行实施，并根据具体的施工进度来展开招标。与此同时，还应该进一步明确应该由总承包商来完成的工作，需要交由总承包商来进行完成，如果是总承包商的管理方向出现分化的话，就可以将其提供给开发商来为其提供服务，也就是更加注重自我管理。要做到切实有效的减少房地产开发商的工程分包项目，对工程项目的整体开发商包含的具体工程要进一步的细化，对各自合同的基本条件继续深化，有利于工程项目的开发商和监理单位实现有机协调，有效规避不必要的风险。需要指出的是，应该尽量减少开发商不必要的分包项目，对整体项目开发商的各个工程应该做到系统化，并持续深化工程承包合同条件和间接口配合的基本条件，这对于开发商和监理单位的协调与管理非常有利。
总之，房地产项目是一项施工周期长，技术含量高的综合性工程，在房地产项目的每一个阶段，都必须对其进行严格的工程管理。房地产工程管理工作是一个系统工程，它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握， 系统合理地控制施工中各项工作的实施，及时会同设计、监理、施工及各专业施工队伍，理顺施工中出现的各类矛盾，督促参与工程项目实施的各方协调工作。从而保证技术管理、质量管理、进度管理的根本落实，从根本上保证整体工程项目的具体落实。
参考文献：
[1] 杜运. 谈施工现场项目管理[J]. 科技资讯. 2009(17)
[2] 王凌. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 四川建材. 2009(03)
[3] 王文娟. 试论项目管理中的成本管理问题[J]. 现代商业. 2010(14)
[4] 吴月鸿. 政府投资项目管理存在的问题及对策[J]. 湖南交通科技. 2005(04)
[5] 孙茂盛. 论政府投资项目管理存在的问题及其对策[J]. 华章. 2009(01)
[6] 李实之. 我国房地产开发资金链吃紧问题的思考分析[J]. 企业家天地下半月刊(理论版). 2008(09)