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节节攀升的房价,让老百姓望楼兴叹。为抑制房价过快增长,国家进行了政策调控。房产新政出台后,房价是“涨”,是“跌”?再次刺激着各方敏感的神经。
“国十一条”六大看点
从2009年12月以来,国家多次释放调控房地产市场的信号,而随着国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,这轮房地产市场调控最密集的一套政策组合拳也成为影响楼市走向最重要的因素之一。国家建设部政策研究中心副主任秦虹对国家房地产调控政策做出了如下解读:
热点1:提高二套首付抑制投机购房
政策:加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
秦虹解读:将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%,表明国家要抑制投资性购房,这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议提出,继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。
至于贷款利率,这次没有强调要按1.1倍执行,这表明国家把这个利率交给各个地方根据具体情况确定利率水平,由地方商业银行来决定。
热点2:防范境外热钱冲击国内市场
政策:加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。
秦虹解读:中国房地产市场的发展一直得到国外游资和热钱的高度关注,目前国内房地产市场仍存在供应短缺的问题,所以商品住房首先要满足国内需求,而境外热钱大多是投机、投资性的,大进大出对房地产的稳定发展带来危险。对于境外热钱的具体管理措施,还是按照2006年7月11日建设部、商务部等六部委出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》执行。
热点3 :严查囤地炒地保证有效供给
政策:国土资源部门要严格土地出让价款的收缴,深化合同执行监管,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。
秦虹解读:加大闲置土地查处力度,打击开发商囤地炒地是国家的一贯政策,2008年在金融危机的特殊情况下一些地方政府允许开发商放缓开发进度,但现在不能再执行2008年背景下制定的政策,2009年房地产市场已经扭转,如果不加快开发进度,政府出让的土地都形成不了有效供给。
热点4:完善招标方式 剑指“地王”频出
政策:进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。
秦虹解读:国家从2007年就逐步形成了一个房地产政策调控思路,就是“小盘供地,大盘供房”,这样可以避免开发商延长开发时间,小盘供地有利于加快供地节奏,加快住房的供应速度。而大盘供房,是为了避免开发商划小销售规模,分次销售抬升价格。
2009年全国各地“地王”频出,地价节节攀升,使社会对房价上涨的预期普遍提高。所以这次国家明确要改善土地出让方式,完善招标方式,土地价高者得的拍卖方式不尽完善,招标可以考虑更多因素,比如住房结构比例,规划环境,配套公共服务,而拍卖只强调价格,考虑因素过于单一。地方政府不能只考虑地价收入,还要考虑维护市场平稳发展,兼顾整个社会利益。
热点5:房价过高城市要多建限价房
政策:加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,要采取促开工、促上市措施,督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
记者解读:国务院曾在2006年的“国十五条”调控文件中首次提出建限价房的要求,广州也是在全国首个推出限价地的城市。从2006年出让全国第一批限价房用地至今,广州共出让了10幅限价地,目前还有四幅没有开发。但由于2008年金融危机,未开发限价或转为保障房用地,或转为商品房用地。地方政府的限价房政策遭遇了楼市低迷时期限价房贵过商品房的尴尬。但2009年随着房价快速上涨,限价房也再次成为政府调控的一把利器。
业内人士认为,国家重新强调增加限价房供应将对平抑地区房价起到积极作用。值得注意的是,广州已经明确表示,今年将加大住房保障的建设力度,在住房保障领域投入30亿元,新开工建设2.8万套保障房。
热点6:越权救市政策地方严禁出台
政策:进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的,要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则,加大工作力度,促进房地产市场健康发展。
秦虹解读:“国十一条”中的最后一条明确了稳定房地产市场的责任在省级人民政府,房地产市场主要是地方市场,各地差异非常大,对房地产管理,地方性责任非常大。
去年初在经济危机中为了扶持房地产发展,地方政府出台了一系列救市政策,比如广东省建设厅就在去年3月出台了“粤十五条”,对闲置地的认定和查处措施有所放宽,如今国家命令禁止这种行为,业内人士认为广东会很快调整此前的优惠政策。
昆明本土开发商解读“国十一条”
昆明大商汇实业有限公司经理吴增生:我个人觉得即使国家出台这么多的政策来调控房地产市场,对昆明的楼市也不会有太大影响,昆明的房价整体上会趋于一个平稳甚至还有可能上扬。现在地价不断抬高,而且国家规定开发商以后拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%,可是水涨船高,地价涨了,这无疑也就奠定了房价上涨的基础,因为开发商也要赚钱,他们需要的是利润最大化。此外,“二套房贷首付比例不低于40%”这一措施的实施,或许会让一些手头紧而真正想买房的人望而却步,可是对于真正投资炒房的人来说影响不太大,因为现在人民币不断在贬值,钱存在银行只会越来越不值钱,再加上昆明得天独厚、不可复制的气候条件,升值空间比较大,他们选择投资昆明房产不会亏本。
大朝地产营销总监肖春华:市场经济下,都会存在一定的波动起伏,这是市场经济的规律。国十一条的出台有利于房地产市场的稳定。这次的十一条也是以前提过的,这次只是重申和量化了。对地产商来说,影响不是很大。但这次明确责任方面与以往政策出台方式不同,这次对地方各级政府责任有具体要求,对地方责任主体有明确约束力。
国四条中提到鼓励改善性住房,但是国十一条中明确了信贷政策是从二套房贷开始,一般来说大家会认为二套住房为改善性住房,认为两个政策会有冲突。但我认为这个一点都不冲突。因为国家对二套房界定的很清楚。据央行与银监会规定,二套房贷款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,其余已利用银行贷款购买住房的家庭,再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。
并且我认为,地价是最主要的因素。土地成本在房屋成本中所占的比例是很重的。地方政府投入了基础建设成本,提高了城市的宜居度,那么相应的土地成本肯定会提高。另外市场的需求量是再增长的,越来越多的80后、90后需要买房,这也势必会造成房价的走高,所以我的观点是昆明房价长期看涨,当然一个新的政策出台势必会造成一些消费者的观望态度,有小幅波动这是很正常的。
泽珲地产客户部经理唐嶸:从国家近期调控组合拳来看,会有一些影响,但是影响只局限于一些小型企业,去年俊发为首的一些大企业拿了不少地,这个门槛是给没有实力的小企业定的。包括一些信贷政策,相信给大型企业不会有太大影响。
而2009年10月份可以说是昆明房地产的一个节点,10月份以前可以说是投资性购房为主,楼市炒的火热,但是从10月份之后许多刚性购房跟进,直到目前都是这样一个情况。同时作为昆明这样一个宜居城市来说,外来人口涌入,这就是实实在在的刚性需求。今年这个情况也不会有太大变化。
昆明经开区开发有限公司马武:个人认为中国会逐渐把不动产即房产行业同国际接轨,物业税有可能也是有必要出台的。在国外,买房便宜,住房贵,贵就贵在税收。既然我国把物业税作为调价房价的一个手段,那出台物业税是迟早的事。然而国家今年还是需要继续拉动经济增长,因此,我估计物业税基数不会定太高,国家出台物业税的最终目的就是给大家一个税种的概念,让大家意识到,物业税也是调节房价的手段之一,多一种税多一个房价调控手段。
而对于“国十一条”的出台对房价的影响,我认为,首先要明确的是,国家接二连三出台调控房价的政策,从“抑制”到“遏制”,主要是想表决心,遏制那些“房价过快上涨的部分地区”。为了社会的稳定,保持经济增长的同时控制上涨过快的房价。然而,中央的政策能发挥多大作用,那就要看在地方上多有强的执行力度。我的预测是,理论上,今年的房价依旧是稳步上涨的,不会出现大起大落的情况。“国十一条”的出台也是为了让房地产健康、有序的发展,该涨的时候涨,该回落的时候回落。政策调节是为了规范开发商,让消费者理性购房,只有当供需双方都成熟了,这个行业自然就成熟了,发展也就趋于稳定了。政策在一定程度上是会对房价产生或多或少的影响。
金马源房地产开发有限公司副总经理曾柯:如此众多的调控政策让今年的楼市有点让人琢磨不定,但是我个人认为向上的趋势是不会有太大变化的。尤其从去年来看,刚性需求还是占有很大的比重的,有这样持续态势的昆明楼市不会有太大的影响。例如我们的众多项目从规划开始就是针对刚性需求设计的,尤其汇都国际这个项目在一环内,属于稀缺资源,这样的项目即便市场有大的变化也不会对我们造成太多的影响。
筑友房地产策划部总监郑朗定:二套房贷首付比例不低于40%,这一措施可以限制一部分“投机性”购房客户的购房行为。但是同时对于一个家庭来说,目前哪个家庭没有过购房的经历呀,一家人里面只要有一个人办理过购房按揭,那么一家人的其他成员购房时首付款就要支付到40%。相当于限制购买力,以前有40万元可以支付两套房的首付,现在只能支付一套啦。对于房地产开发商来说,拿地的信心也会受到影响,市场的需求被控制,开发商入市更加谨慎。40%的购房首付款限制住的还是没有足够资金实力的购房者,有实力的购房没有受到限制。因为人们可以选择一次性付款的可能性加大。对于银行来说,贷款的比例缩小,贷款金额减少。形成了金融企业的“海啸”原理。
同时还有其他一些原因也会影响到未来房地产市场的走势,例如土地政策。土地的“招、拍、挂”政策会改变整个房地产业的生态链,提高了房产企业的入市门槛。以前只要有足够的资金都可以加入到开发商行业,现在如果没有房开经验与实力的企业,不敢贸然进入地产行业,加之政策变化的不可预测性,让“围城”的现象不断加剧。
“国十一条”六大看点
从2009年12月以来,国家多次释放调控房地产市场的信号,而随着国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,这轮房地产市场调控最密集的一套政策组合拳也成为影响楼市走向最重要的因素之一。国家建设部政策研究中心副主任秦虹对国家房地产调控政策做出了如下解读:
热点1:提高二套首付抑制投机购房
政策:加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
秦虹解读:将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%,表明国家要抑制投资性购房,这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议提出,继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。
至于贷款利率,这次没有强调要按1.1倍执行,这表明国家把这个利率交给各个地方根据具体情况确定利率水平,由地方商业银行来决定。
热点2:防范境外热钱冲击国内市场
政策:加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。
秦虹解读:中国房地产市场的发展一直得到国外游资和热钱的高度关注,目前国内房地产市场仍存在供应短缺的问题,所以商品住房首先要满足国内需求,而境外热钱大多是投机、投资性的,大进大出对房地产的稳定发展带来危险。对于境外热钱的具体管理措施,还是按照2006年7月11日建设部、商务部等六部委出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》执行。
热点3 :严查囤地炒地保证有效供给
政策:国土资源部门要严格土地出让价款的收缴,深化合同执行监管,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。
秦虹解读:加大闲置土地查处力度,打击开发商囤地炒地是国家的一贯政策,2008年在金融危机的特殊情况下一些地方政府允许开发商放缓开发进度,但现在不能再执行2008年背景下制定的政策,2009年房地产市场已经扭转,如果不加快开发进度,政府出让的土地都形成不了有效供给。
热点4:完善招标方式 剑指“地王”频出
政策:进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。
秦虹解读:国家从2007年就逐步形成了一个房地产政策调控思路,就是“小盘供地,大盘供房”,这样可以避免开发商延长开发时间,小盘供地有利于加快供地节奏,加快住房的供应速度。而大盘供房,是为了避免开发商划小销售规模,分次销售抬升价格。
2009年全国各地“地王”频出,地价节节攀升,使社会对房价上涨的预期普遍提高。所以这次国家明确要改善土地出让方式,完善招标方式,土地价高者得的拍卖方式不尽完善,招标可以考虑更多因素,比如住房结构比例,规划环境,配套公共服务,而拍卖只强调价格,考虑因素过于单一。地方政府不能只考虑地价收入,还要考虑维护市场平稳发展,兼顾整个社会利益。
热点5:房价过高城市要多建限价房
政策:加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,要采取促开工、促上市措施,督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
记者解读:国务院曾在2006年的“国十五条”调控文件中首次提出建限价房的要求,广州也是在全国首个推出限价地的城市。从2006年出让全国第一批限价房用地至今,广州共出让了10幅限价地,目前还有四幅没有开发。但由于2008年金融危机,未开发限价或转为保障房用地,或转为商品房用地。地方政府的限价房政策遭遇了楼市低迷时期限价房贵过商品房的尴尬。但2009年随着房价快速上涨,限价房也再次成为政府调控的一把利器。
业内人士认为,国家重新强调增加限价房供应将对平抑地区房价起到积极作用。值得注意的是,广州已经明确表示,今年将加大住房保障的建设力度,在住房保障领域投入30亿元,新开工建设2.8万套保障房。
热点6:越权救市政策地方严禁出台
政策:进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的,要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则,加大工作力度,促进房地产市场健康发展。
秦虹解读:“国十一条”中的最后一条明确了稳定房地产市场的责任在省级人民政府,房地产市场主要是地方市场,各地差异非常大,对房地产管理,地方性责任非常大。
去年初在经济危机中为了扶持房地产发展,地方政府出台了一系列救市政策,比如广东省建设厅就在去年3月出台了“粤十五条”,对闲置地的认定和查处措施有所放宽,如今国家命令禁止这种行为,业内人士认为广东会很快调整此前的优惠政策。
昆明本土开发商解读“国十一条”
昆明大商汇实业有限公司经理吴增生:我个人觉得即使国家出台这么多的政策来调控房地产市场,对昆明的楼市也不会有太大影响,昆明的房价整体上会趋于一个平稳甚至还有可能上扬。现在地价不断抬高,而且国家规定开发商以后拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%,可是水涨船高,地价涨了,这无疑也就奠定了房价上涨的基础,因为开发商也要赚钱,他们需要的是利润最大化。此外,“二套房贷首付比例不低于40%”这一措施的实施,或许会让一些手头紧而真正想买房的人望而却步,可是对于真正投资炒房的人来说影响不太大,因为现在人民币不断在贬值,钱存在银行只会越来越不值钱,再加上昆明得天独厚、不可复制的气候条件,升值空间比较大,他们选择投资昆明房产不会亏本。
大朝地产营销总监肖春华:市场经济下,都会存在一定的波动起伏,这是市场经济的规律。国十一条的出台有利于房地产市场的稳定。这次的十一条也是以前提过的,这次只是重申和量化了。对地产商来说,影响不是很大。但这次明确责任方面与以往政策出台方式不同,这次对地方各级政府责任有具体要求,对地方责任主体有明确约束力。
国四条中提到鼓励改善性住房,但是国十一条中明确了信贷政策是从二套房贷开始,一般来说大家会认为二套住房为改善性住房,认为两个政策会有冲突。但我认为这个一点都不冲突。因为国家对二套房界定的很清楚。据央行与银监会规定,二套房贷款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,其余已利用银行贷款购买住房的家庭,再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。
并且我认为,地价是最主要的因素。土地成本在房屋成本中所占的比例是很重的。地方政府投入了基础建设成本,提高了城市的宜居度,那么相应的土地成本肯定会提高。另外市场的需求量是再增长的,越来越多的80后、90后需要买房,这也势必会造成房价的走高,所以我的观点是昆明房价长期看涨,当然一个新的政策出台势必会造成一些消费者的观望态度,有小幅波动这是很正常的。
泽珲地产客户部经理唐嶸:从国家近期调控组合拳来看,会有一些影响,但是影响只局限于一些小型企业,去年俊发为首的一些大企业拿了不少地,这个门槛是给没有实力的小企业定的。包括一些信贷政策,相信给大型企业不会有太大影响。
而2009年10月份可以说是昆明房地产的一个节点,10月份以前可以说是投资性购房为主,楼市炒的火热,但是从10月份之后许多刚性购房跟进,直到目前都是这样一个情况。同时作为昆明这样一个宜居城市来说,外来人口涌入,这就是实实在在的刚性需求。今年这个情况也不会有太大变化。
昆明经开区开发有限公司马武:个人认为中国会逐渐把不动产即房产行业同国际接轨,物业税有可能也是有必要出台的。在国外,买房便宜,住房贵,贵就贵在税收。既然我国把物业税作为调价房价的一个手段,那出台物业税是迟早的事。然而国家今年还是需要继续拉动经济增长,因此,我估计物业税基数不会定太高,国家出台物业税的最终目的就是给大家一个税种的概念,让大家意识到,物业税也是调节房价的手段之一,多一种税多一个房价调控手段。
而对于“国十一条”的出台对房价的影响,我认为,首先要明确的是,国家接二连三出台调控房价的政策,从“抑制”到“遏制”,主要是想表决心,遏制那些“房价过快上涨的部分地区”。为了社会的稳定,保持经济增长的同时控制上涨过快的房价。然而,中央的政策能发挥多大作用,那就要看在地方上多有强的执行力度。我的预测是,理论上,今年的房价依旧是稳步上涨的,不会出现大起大落的情况。“国十一条”的出台也是为了让房地产健康、有序的发展,该涨的时候涨,该回落的时候回落。政策调节是为了规范开发商,让消费者理性购房,只有当供需双方都成熟了,这个行业自然就成熟了,发展也就趋于稳定了。政策在一定程度上是会对房价产生或多或少的影响。
金马源房地产开发有限公司副总经理曾柯:如此众多的调控政策让今年的楼市有点让人琢磨不定,但是我个人认为向上的趋势是不会有太大变化的。尤其从去年来看,刚性需求还是占有很大的比重的,有这样持续态势的昆明楼市不会有太大的影响。例如我们的众多项目从规划开始就是针对刚性需求设计的,尤其汇都国际这个项目在一环内,属于稀缺资源,这样的项目即便市场有大的变化也不会对我们造成太多的影响。
筑友房地产策划部总监郑朗定:二套房贷首付比例不低于40%,这一措施可以限制一部分“投机性”购房客户的购房行为。但是同时对于一个家庭来说,目前哪个家庭没有过购房的经历呀,一家人里面只要有一个人办理过购房按揭,那么一家人的其他成员购房时首付款就要支付到40%。相当于限制购买力,以前有40万元可以支付两套房的首付,现在只能支付一套啦。对于房地产开发商来说,拿地的信心也会受到影响,市场的需求被控制,开发商入市更加谨慎。40%的购房首付款限制住的还是没有足够资金实力的购房者,有实力的购房没有受到限制。因为人们可以选择一次性付款的可能性加大。对于银行来说,贷款的比例缩小,贷款金额减少。形成了金融企业的“海啸”原理。
同时还有其他一些原因也会影响到未来房地产市场的走势,例如土地政策。土地的“招、拍、挂”政策会改变整个房地产业的生态链,提高了房产企业的入市门槛。以前只要有足够的资金都可以加入到开发商行业,现在如果没有房开经验与实力的企业,不敢贸然进入地产行业,加之政策变化的不可预测性,让“围城”的现象不断加剧。