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一路攀升的北京高房价
国家发展改革委、国家统计局昨日公布调查显示，2006年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，其中北京以10.7%的涨幅领先全国。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来北京房价连续上涨的第15个月。业内人士认为，北京房价的不断上涨可能会导致新一轮的宏观调控。
今年宏观调控以来，北京房价仍然在以两位数的同比涨幅逐月上升。今年9月，北京房价的同比涨幅为10.3%，8月是11.4%，7月份同比上涨11.1%，6月则为11.2%。不仅如此，环比房价也在不断升高，今年6月以来涨幅分别为1.2％、1.4％、0.9％、0.7％、0.4％。
全球著名商业房地产顾问公司世邦魏理仕北京分析师认为，近期中央政府出台的一系调控措施，旨在从房地产市场供需双方入手，控制房地产投资增长速度，稳定住房价格。“如果未来几个月不能达到调控的预期目标，不排除中央政府在保持经济稳定、社会和谐发展的压力下，采取更加深入、严厉调控的可能性。”
世邦魏理仕第三季度统计显示，即使是宏观调控主要目标高档公寓市场，北京第三季度依然供应量激增，并且新开盘项目售价仍处于高位，在售项目报价也有明显上涨。平均销售价格继续走高，较前一季度上涨了3.2％，达到每平方米2001美元。
2006年10月，全国新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高0.3个百分点；环比上涨0.5%，涨幅与上月持平。
与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：北京10.7%，厦门10.5%，深圳9.9%，福州9.6%，沈阳9%和广州8.8%等；下降的城市有两个：上海0.6%和北海0.4%。价格下降的城市有8个，主要包括：兰州0.3%，太原0.3%，呼和浩特0.2%，昆明0.1%和重庆0.1%等；上海、温州等城市涨幅与上月持平。
比较一下“住房痛苦指数”
北京可能是“住房痛苦指数”最高的城市，说这话也许你不服，尤其是房地产开发商不服。因为此前全世界一直公认，日本的东京是地球上房价最贵的城市。那好，我们便将两座城市的房价比一比。
世界上人口密度最大的国家是日本，日本的人口密度是中国的300％，自然土地最昂贵的国家也是日本。10年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便已高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。
东京目前人口是北京人口的近两倍，而北京的面积是东京面积的3倍。如此一算，北京人口密度，仅为东京人口密度的1/6。无论如何，北京的房价都不应该比东京的房价贵。
目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20平方米的阳台和几平方米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等，装修一流，大致相当于北京的120平方米的毛坯房)加停车位，售价约为3000万日元，折合人民币225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元。
那好，现在让我们依此来计算一下，东京人的“住房痛苦指数”(即单位平方米房价与月收入比)。2005年日本人的人均年收入为34510美元(合27.6万元人民币)，月收入为2.3万元人民币。东京人的“住房痛苦指数”：2.3万(每平方米平均房价)÷2.3万元(月平均收入)＝１。而同年北京市的“住房痛苦指数”为：6485元(每平方米平均房价)÷1471元(月平均收入)＝4.41。
所以，北京市“住房痛苦指数”，远远大于东京。而且，这个比较对于东京还是不公平的。因为在该公式中，使用的是“2005年日本的人均收入”，东京人的收入应该高于这一平均数。粗略估计一下，北京的“住房痛苦指数”，应该是东京的5倍以上。另外，2005年东京人的“住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“住房痛苦指数”：2820元(全国每平方米房屋均价)÷874元(全国城镇居民平均月收入)＝3.22。
北京高价房是否强弩之末
北京房价飞涨，牵动利益群体敏感神经。政府出台系列调控政策后，房价仍在高位运行。北京房价还能挺多久？北京楼市近来又有何变化？为此，记者近日到北京部分在售楼盘以及二手房中介公司进行了实地采访。
11月9日，记者来到东四环外朝阳公园东门对面的东湖国际售楼处，只见售楼小姐都闲在那儿聊天，除记者外几乎看不到一个咨询买房者。当记者询问房价时，其中一位告诉记者说：“我们这期楼盘是明年3月份才能入住的高档精装修房，均价每平方米1.7万元。最小的是120多平方米的两居，因为不是南北朝向每平方米卖1.4万元。南北朝向的每平方米卖1.8万元。”当记者问到这么贵的房卖给谁时，这位售楼小姐说：“过去外国人买的多，现在不允许卖外国人了，就是有钱人买呗。”据她介绍，他们的楼卖得并不贵，附近的楼盘每平方米都卖２万多元。虽然她说不愁卖，但无人问津的冷清，足以说明情况并不乐观。
沿着东四环往北的瞰都、丽都的芭桑诺瓦售楼处也同样门庭冷落，没见有人来打听房价和看房。瞰都的跃层平均卖价是每平方米1.7万元，平层每平方米均价卖1.2万元。丽都的芭桑诺瓦期房均价也卖到了近万元。售楼先生告诉记者，由于房地产新政限制外资炒房，确实给楼盘销售带来了一些影响。未封顶的房虽然允许预售，但按新规银行不能给买期房的消费者贷款，许多想买房的人只好放弃了或者等明年这时候再说了。
据了解，在这片区域，其他楼盘的销售情况也差不多。目前开发商资金压力很大，部分开发商已经把土地所有权抵押给多家银行。北京高档住宅成交量出现惨跌局面。
统计数据也印证了这一点。北京市建委官方统计网最新数据显示：10月份北京商品住宅预售登记套数11407套，较9月份的14176套下跌了近20％，减少了近3000套，成为自房地产调控以来最低月份。据统计，自5月份全国房地产宏观调控以来，北京住宅交易量一直处于下跌状态。其单月商品住宅预售登记套数始终没有再超过1.5万套。然而，北京的房价却仍在上涨。国家发改委、国家统计局调查数据显示，9月份房价上涨同比达10.3％，位居上涨“排行榜”第三。
业内人士分析认为，房价长时间高位运行，而住房交易量、交易面积却在下降中徘徊，因此在宏观调控政策落实不到位的情况下，市场价格机制将自发抑制房地产市场发展，有价无市的局面将更加明显，潜在的风险也逐渐暴露出来，聪明的炒房者也看出了其中的玄机。
这几天，记者的一个朋友在谈房子时感叹说：“现在哪儿是买房的时候，应该是出手卖房的好时机。”这话颇耐人寻味。在大家还在到处寻房价，准备买房的时候，这位炒房者已经开始出售他手中不太理想的房子了。他认为房价涨得已经很高了，该是出手的时候了，先把资金收回来是真的。据他介绍，他几年前在朝阳区东风家园买了一套100多平方米的房子，每平方米5100元，花了50多万元。就这不算太好的房子，现在卖76万元，还能赚近25万元呢！这位朋友的话不无道理。从市场上屡屡出现新房上市，就很能说明问题。
北京市建委表示，从今年到2010年，北京计划建设用于实物配租的廉租房建设规模约47万至60万平方米，约1万套。其中，今年投入建设的2000套廉租房将于2008年形成实际供应。今年计划筹集廉租房10万平方米，其中通过在经济适用住房中配建2.4万平方米，朝阳区、门头沟区新建5万平方米，从市场上收购、转化存量房2.6万平方米。由此，北京普通人的住房矛盾将有所缓解这也增加了炒房者出手次新房的决心。由于有炒房人和售房者的出手，使二手房市场的房源也大大增加。
据最新统计数据显示，北京二手房销量近来不断上涨，涨速在9％以上。在专门经营二手房的中大恒基小庄店，记者看到前来打听买房的人络绎不绝。门面的玻璃门上贴满了售房信息。经理蔡璐璐告诉记者：“现在房价真了不得，这里的二手房每平方米已经涨到9000多元了，上世纪70年代的房还能卖这个价，位置好一点的房很快就能卖出。你去二手房过户大厅看看，每天过户的人得排队拿号。”记者问她为什么二手房市场这么火？她分析认为：“一个原因是，政策规定在建的新房没有封顶前买房不能到银行贷款。制约了一些人买期房。他们转为买次新的二手房。还有就是参加工作有一段时间的年轻人，他们手头有了一二十万元的积蓄，买一套50多平方米的二手房，功能全，面积也不大，交完首付每月还1000多元的贷款，经济上还能够承受。而且在四环以内上班近，交通方便。所以很受年轻人青睐。”
不管是售楼人、二手房中介还是炒房者，他们的话无不透视出目前人们为房而动的焦躁。政府的调控政策在不断出台，调控的效应也在不断显现。无论如何调控，能解决广大百姓的住房需求，抑制少数以投资或投机为目的炒房人的需求，使房价回归理性，这才是目的所在。人们期待房地产市场宏观调控体系更加完善。
房价何以角力宏观调控政策
目前全国房价依然高位运行，除了巨大的刚性需求不可逆转外，地方政府过多涉入房市这一原因也逐渐受到反思。
在日前中国土地学会主办的“2006中国科协年会”上，一位专家直言，政府角色错位、职能紊乱是目前房价居高不下的重要原因。
该专家解释，在市场经济条件下，政府行使的是法律授予的权利，企业行使的是市场授予的权利，社团组织行使的是社会授予的权利。政府的主要职能应该是公共产品的提供者、良好市场环境的创造者、人民权利的维护者。但目前有些地方政府对经济事务干预过多，甚至直接投资参与赢利，成为楼市的“经纪人”。
“实际上，很多楼市项目都是政府在背后直接或间接推动的。”他表示，这些政府部门不让社团去组织楼市协调、经纪代理、税收评议、招商引资、质量检验等社会职能，反而去代替企业招商引资或投资决策，直接干预企业生产经营活动。因此，要稳定房价，首先要规范地方政府的行为。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞则分析，房价高的原因一方面是开发商具有高利润，但另一方面则是土地开发成本太高。“现在地价上升幅度高于房价上涨速度。”
为保住2020年耕地保有量18亿亩的指标，相关部委又不得不致力土地集约利用。关于城市土地集约利用情况，本次会议上有专家对18个特大城市进行多因素综合分析，发现城市整体集约用地水平较低，用地“粗放”较为严重。
为实现土地的集约利用，保护失地农民，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，提高征地补偿费、城镇土地使用税、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费，并对工业用地实行招拍挂。对此，国家土地副总督察甘藏春曾在《第一财经日报》上分析，落实这些政策，总体地价水平可能要增加1/3，有的地方甚至可能增加1/2。
另外，业内人士分析，在房地产交易这一环节，为打压投机性需求，在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，政府采取提高房贷利息，征收五年内转让收受营业税以及征收个人所得税等税收信贷措施，但由于受购房需求刚性特点的约束，因而调控结果更多表现为政府的税收增加。
“现在政府处境有点尴尬。”牛凤瑞表示，政府收益增加，这反过来也促使政府提高提供公共物品的能力，从而使全体市民受益。
房地产调控缘何雨过地皮干
从去年到现在，我国各大城市商品房价格不但没有明显回落，相反地，在一些大型城市，商品房价格上涨高达10%到15%，降低房地产价格的宏观调控目标似乎没有实现。
由于我国行政管理体制所限，在宏观调控过程中，中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用。由于政出多门，地方政府在执行中央各部门宏观调控措施的时候，就会各取所需，这就使得中央的宏观调控政策最终变成了一纸空文。中国的房地产宏观调控持续3年，效果怎样，需要认真盘点。
首先，从价格指标来看，降低主要城市商品住宅价格的调控目的是否达到？从去年到现在，我国各大城市商品房价格不但没有明显回落，相反地，在一些大型城市，商品房价格上涨高达10%到15%，降低房地产价格的宏观调控目标似乎没有实现。
其次，从总量来看，我国各大中城市房地产仍然是带动经济增长的支柱性产业。房地产发展势头虽然有所遏制，但是，房地产创造的ＧＤＰ占主要城市ＧＤＰ总量的比例仍然偏高。
第三，从居民的住房需求来看，随着越来越多的大中专毕业生走出校门参加工作，城市商品房供需矛盾进一步突出，年轻人买不起房的现象仍然十分严重。有些刚刚参加工作的年轻人在支付首期住房按揭贷款之后，已经背上了沉重的债务包袱，“房奴”已经引起了全社会的广泛注意。
第四，从房地产供求方面来看，由于各地出台了一系列落实中央宏观调控政策的具体措施，高档商品房住宅供给逐渐减少，但是低档商品房供给并没有增加，投资者观望的现象十分普遍。
第五，从金融角度来看，由于中央政府采取了严格的房地产信贷措施，各商业金融机构逐步紧缩银根，加强了对房地产行业贷款控制。但是，由于商业银行已经深深地陷入到房地产金融陷阱之中，无论是面对“销售融资贷款”，还是“购买融资贷款”，商业银行都难以自拔。
第六，从各级地方政府来看，虽然为了配合中央政府的宏观调控政策，出台了一系列调整房地产市场的措施，但是，从利益分配的角度来观察，地方政府积极性并不高，在涉及到房地产领域税收问题上，地方政府难以长期压制利益冲动，它们会以各种方式规避中央政府的政策。
在房地产宏观调控领域，中央政府雷厉风行，但为什么会出现“雨过地皮湿”的现象呢？
这是因为，我国房地产宏观调控政策没有形成合力，在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象。首先，我国房地产宏观调控没有从根本上解决局部利益与整体利益的关系问题。
房地产领域的税收是地方政府税收的主要来源。自从实行了“分税制”以后，地方政府掌握的税源十分有限。利用房地产市场增加地方税收，是各级地方政府不得已而采取的措施。中央政府的宏观调控政策不但没有考虑到地方政府的利益需求，反而试图通过重新划分中央政府与地方政府之间的土地收益分成、提高中央政府在房地产领域的税收比例，遏制地方政府发展房地产市场的冲动，这样的宏观调控政策不可能取得成效。只有正视地方政府的利益需求，在减少房地产领域地方政府各项税收的同时，千方百计地为地方政府寻找其他合理的税收源泉，如若不然，地方政府仍然会对中央的宏观调控政策阳奉阴违，中央的房地产宏观调控政策肯定无法落到实处。
所以，理顺中央政府与地方政府之间的财产分配关系，是发挥房地产市场宏观调控各项措施作用的关键所在。如果没有解决地方政府的财产权问题，那么，即使减少了地方政府在房地产领域获取利益的途径，地方政府仍然会通过其他的方式，寻找新的税收源泉。
其次，我国房地产宏观调控没有从根本上解决眼前利益与长远发展的关系问题。地方政府的利益冲动依然缺乏有效的监督、制约机制，各地发展规划不能做到兼顾眼前和长远利益。各级政府为了早出政绩、多出政绩而拼命发展房地产业。
解决这个问题的根本办法，不是由中央政府一刀切，下达房地产宏观调控的指标，或者制定具体的宏观调控标准，而是建立依法监督制约的机制，监督政府制定科学的城市房地产发展规划，严格按照当地居民的实际需求，合理地发展房地产业。
再次，我国房地产宏观调控没有从根本上解决不同调控手段之间的关系问题。房地产调控需要依靠土地供应、财政税收、金融信贷等手段综合性地发挥作用。但由于我国行政管理体制所限，在宏观调控过程中，中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用。譬如，在土地供应方面，虽然国土资源部出台了一系列限制房地产土地供应的部门规章和临时性的行政文件，但由于我国土地管理法、城市房地产管理法赋予了地方政府部门审批土地的权力，所以国土资源部的这些规定很难落到实处。不仅如此，建设部为了大力发展房地产业，对国土资源部制定的各项控制土地使用的宏观调控政策并没有出台配套的措施。由于政出多门，地方政府在执行中央各部门宏观调控措施的时候，就会各取所需，这就使得中央的宏观调控政策最终变成了一纸空文。
由于开发商资金来源日趋多元化，所以，金融监管部门出台的各项宏观调控措施只能对少数开发商起到作用，而对绝大多数已经实现原始积累，囤积了大量投机资金的开发商来说，中央金融监管部门出台的各项措施无关宏旨。
在诸多宏观调控措施中，财政税收是一种刚性的宏观调控措施。但是，至今我国尚未将房地产领域的各项税收制度整合起来，形成统一的房地产税，这就使得地方政府可以通过各种优惠的措施逃避中央政府税收监管。
总之，由于我国实行的是条块分割的管理体制，所以中央政府出台的各项宏观调控政策不可能产生合力，宏观调控各项措施互相分解、相互矛盾，最终导致这些政策逐渐失去效用。
应实行横向线性宏观调控机制
专家认为，近些年，来中央政府在房地产领域实行的宏观调控属于纵向的条块分割宏观调控，而要想真正在房地产领域发挥宏观调控的作用，必须实行横向的线性宏观调控机制。具体而言：
首先，由全国人大制定特别法律，赋予各级人民代表大会对政府城市规划方案行使审批权力。换句话说，应当抓紧修改制定我国的城乡规划法，把城市未来发展的命运完全交给当地居民，并通过人民代表大会制，决定城市未来发展规划，特别是房地产发展规划。地方人民代表大会要真正履行职责，监督政府的短期经营城市行为。
其次，建设部应建立全国性的房地产市场，通过在权威刊物公布房地产经营企业资质等级和信誉状况，在全国范围内形成城市房地产开发投标招标中心，所有的城市房地产开发项目必须通过投标招标中心公开竞价，择优选择开发商。
第三，为了防止开发商通过分包、转包等形式扰乱房地产开发市场，国家有关部门应当出台行政法规，规定如果开发商中标后，采取违法方式转包或者分包房地产开发项目，那么，应当在全国范围内取消其经营资格，吊销其营业执照。
第四，政府部门应当着手起草房地产税法，尽快提交全国人大常委会讨论通过。通过税收的方式杜绝房地产领域囤积居奇、炒买炒卖行为。让那些不合理占有房地产资源的人士为社会作出应有的贡献。
通俗地说，盖多少房子、盖多大的房子、在什么地方盖房子，由各地根据具体情况，在有监督、有约束的基础上，拿出科学合理的规划。谁来盖房子、怎样盖房子，地方政府说了不算，中央政府说了算。购买房屋需要付出多大的代价、在房屋保有期间缴纳多少税收，全国人大常委会说了算。中央政府应当制定透明的、扁平化的、可监控的、符合各地老百姓实际需要的宏观调控政策。只有这样，中国的房地产领域宏观调控才能真正收到成效。（责任编辑 赵忠范）
国家发展改革委、国家统计局昨日公布调查显示，2006年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，其中北京以10.7%的涨幅领先全国。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来北京房价连续上涨的第15个月。业内人士认为，北京房价的不断上涨可能会导致新一轮的宏观调控。
今年宏观调控以来，北京房价仍然在以两位数的同比涨幅逐月上升。今年9月，北京房价的同比涨幅为10.3%，8月是11.4%，7月份同比上涨11.1%，6月则为11.2%。不仅如此，环比房价也在不断升高，今年6月以来涨幅分别为1.2％、1.4％、0.9％、0.7％、0.4％。
全球著名商业房地产顾问公司世邦魏理仕北京分析师认为，近期中央政府出台的一系调控措施，旨在从房地产市场供需双方入手，控制房地产投资增长速度，稳定住房价格。“如果未来几个月不能达到调控的预期目标，不排除中央政府在保持经济稳定、社会和谐发展的压力下，采取更加深入、严厉调控的可能性。”
世邦魏理仕第三季度统计显示，即使是宏观调控主要目标高档公寓市场，北京第三季度依然供应量激增，并且新开盘项目售价仍处于高位，在售项目报价也有明显上涨。平均销售价格继续走高，较前一季度上涨了3.2％，达到每平方米2001美元。
2006年10月，全国新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高0.3个百分点；环比上涨0.5%，涨幅与上月持平。
与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：北京10.7%，厦门10.5%，深圳9.9%，福州9.6%，沈阳9%和广州8.8%等；下降的城市有两个：上海0.6%和北海0.4%。价格下降的城市有8个，主要包括：兰州0.3%，太原0.3%，呼和浩特0.2%，昆明0.1%和重庆0.1%等；上海、温州等城市涨幅与上月持平。
比较一下“住房痛苦指数”
北京可能是“住房痛苦指数”最高的城市，说这话也许你不服，尤其是房地产开发商不服。因为此前全世界一直公认，日本的东京是地球上房价最贵的城市。那好，我们便将两座城市的房价比一比。
世界上人口密度最大的国家是日本，日本的人口密度是中国的300％，自然土地最昂贵的国家也是日本。10年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便已高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。
东京目前人口是北京人口的近两倍，而北京的面积是东京面积的3倍。如此一算，北京人口密度，仅为东京人口密度的1/6。无论如何，北京的房价都不应该比东京的房价贵。
目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20平方米的阳台和几平方米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等，装修一流，大致相当于北京的120平方米的毛坯房)加停车位，售价约为3000万日元，折合人民币225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元。
那好，现在让我们依此来计算一下，东京人的“住房痛苦指数”(即单位平方米房价与月收入比)。2005年日本人的人均年收入为34510美元(合27.6万元人民币)，月收入为2.3万元人民币。东京人的“住房痛苦指数”：2.3万(每平方米平均房价)÷2.3万元(月平均收入)＝１。而同年北京市的“住房痛苦指数”为：6485元(每平方米平均房价)÷1471元(月平均收入)＝4.41。
所以，北京市“住房痛苦指数”，远远大于东京。而且，这个比较对于东京还是不公平的。因为在该公式中，使用的是“2005年日本的人均收入”，东京人的收入应该高于这一平均数。粗略估计一下，北京的“住房痛苦指数”，应该是东京的5倍以上。另外，2005年东京人的“住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“住房痛苦指数”：2820元(全国每平方米房屋均价)÷874元(全国城镇居民平均月收入)＝3.22。
北京高价房是否强弩之末
北京房价飞涨，牵动利益群体敏感神经。政府出台系列调控政策后，房价仍在高位运行。北京房价还能挺多久？北京楼市近来又有何变化？为此，记者近日到北京部分在售楼盘以及二手房中介公司进行了实地采访。
11月9日，记者来到东四环外朝阳公园东门对面的东湖国际售楼处，只见售楼小姐都闲在那儿聊天，除记者外几乎看不到一个咨询买房者。当记者询问房价时，其中一位告诉记者说：“我们这期楼盘是明年3月份才能入住的高档精装修房，均价每平方米1.7万元。最小的是120多平方米的两居，因为不是南北朝向每平方米卖1.4万元。南北朝向的每平方米卖1.8万元。”当记者问到这么贵的房卖给谁时，这位售楼小姐说：“过去外国人买的多，现在不允许卖外国人了，就是有钱人买呗。”据她介绍，他们的楼卖得并不贵，附近的楼盘每平方米都卖２万多元。虽然她说不愁卖，但无人问津的冷清，足以说明情况并不乐观。
沿着东四环往北的瞰都、丽都的芭桑诺瓦售楼处也同样门庭冷落，没见有人来打听房价和看房。瞰都的跃层平均卖价是每平方米1.7万元，平层每平方米均价卖1.2万元。丽都的芭桑诺瓦期房均价也卖到了近万元。售楼先生告诉记者，由于房地产新政限制外资炒房，确实给楼盘销售带来了一些影响。未封顶的房虽然允许预售，但按新规银行不能给买期房的消费者贷款，许多想买房的人只好放弃了或者等明年这时候再说了。
据了解，在这片区域，其他楼盘的销售情况也差不多。目前开发商资金压力很大，部分开发商已经把土地所有权抵押给多家银行。北京高档住宅成交量出现惨跌局面。
统计数据也印证了这一点。北京市建委官方统计网最新数据显示：10月份北京商品住宅预售登记套数11407套，较9月份的14176套下跌了近20％，减少了近3000套，成为自房地产调控以来最低月份。据统计，自5月份全国房地产宏观调控以来，北京住宅交易量一直处于下跌状态。其单月商品住宅预售登记套数始终没有再超过1.5万套。然而，北京的房价却仍在上涨。国家发改委、国家统计局调查数据显示，9月份房价上涨同比达10.3％，位居上涨“排行榜”第三。
业内人士分析认为，房价长时间高位运行，而住房交易量、交易面积却在下降中徘徊，因此在宏观调控政策落实不到位的情况下，市场价格机制将自发抑制房地产市场发展，有价无市的局面将更加明显，潜在的风险也逐渐暴露出来，聪明的炒房者也看出了其中的玄机。
这几天，记者的一个朋友在谈房子时感叹说：“现在哪儿是买房的时候，应该是出手卖房的好时机。”这话颇耐人寻味。在大家还在到处寻房价，准备买房的时候，这位炒房者已经开始出售他手中不太理想的房子了。他认为房价涨得已经很高了，该是出手的时候了，先把资金收回来是真的。据他介绍，他几年前在朝阳区东风家园买了一套100多平方米的房子，每平方米5100元，花了50多万元。就这不算太好的房子，现在卖76万元，还能赚近25万元呢！这位朋友的话不无道理。从市场上屡屡出现新房上市，就很能说明问题。
北京市建委表示，从今年到2010年，北京计划建设用于实物配租的廉租房建设规模约47万至60万平方米，约1万套。其中，今年投入建设的2000套廉租房将于2008年形成实际供应。今年计划筹集廉租房10万平方米，其中通过在经济适用住房中配建2.4万平方米，朝阳区、门头沟区新建5万平方米，从市场上收购、转化存量房2.6万平方米。由此，北京普通人的住房矛盾将有所缓解这也增加了炒房者出手次新房的决心。由于有炒房人和售房者的出手，使二手房市场的房源也大大增加。
据最新统计数据显示，北京二手房销量近来不断上涨，涨速在9％以上。在专门经营二手房的中大恒基小庄店，记者看到前来打听买房的人络绎不绝。门面的玻璃门上贴满了售房信息。经理蔡璐璐告诉记者：“现在房价真了不得，这里的二手房每平方米已经涨到9000多元了，上世纪70年代的房还能卖这个价，位置好一点的房很快就能卖出。你去二手房过户大厅看看，每天过户的人得排队拿号。”记者问她为什么二手房市场这么火？她分析认为：“一个原因是，政策规定在建的新房没有封顶前买房不能到银行贷款。制约了一些人买期房。他们转为买次新的二手房。还有就是参加工作有一段时间的年轻人，他们手头有了一二十万元的积蓄，买一套50多平方米的二手房，功能全，面积也不大，交完首付每月还1000多元的贷款，经济上还能够承受。而且在四环以内上班近，交通方便。所以很受年轻人青睐。”
不管是售楼人、二手房中介还是炒房者，他们的话无不透视出目前人们为房而动的焦躁。政府的调控政策在不断出台，调控的效应也在不断显现。无论如何调控，能解决广大百姓的住房需求，抑制少数以投资或投机为目的炒房人的需求，使房价回归理性，这才是目的所在。人们期待房地产市场宏观调控体系更加完善。
房价何以角力宏观调控政策
目前全国房价依然高位运行，除了巨大的刚性需求不可逆转外，地方政府过多涉入房市这一原因也逐渐受到反思。
在日前中国土地学会主办的“2006中国科协年会”上，一位专家直言，政府角色错位、职能紊乱是目前房价居高不下的重要原因。
该专家解释，在市场经济条件下，政府行使的是法律授予的权利，企业行使的是市场授予的权利，社团组织行使的是社会授予的权利。政府的主要职能应该是公共产品的提供者、良好市场环境的创造者、人民权利的维护者。但目前有些地方政府对经济事务干预过多，甚至直接投资参与赢利，成为楼市的“经纪人”。
“实际上，很多楼市项目都是政府在背后直接或间接推动的。”他表示，这些政府部门不让社团去组织楼市协调、经纪代理、税收评议、招商引资、质量检验等社会职能，反而去代替企业招商引资或投资决策，直接干预企业生产经营活动。因此，要稳定房价，首先要规范地方政府的行为。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞则分析，房价高的原因一方面是开发商具有高利润，但另一方面则是土地开发成本太高。“现在地价上升幅度高于房价上涨速度。”
为保住2020年耕地保有量18亿亩的指标，相关部委又不得不致力土地集约利用。关于城市土地集约利用情况，本次会议上有专家对18个特大城市进行多因素综合分析，发现城市整体集约用地水平较低，用地“粗放”较为严重。
为实现土地的集约利用，保护失地农民，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，提高征地补偿费、城镇土地使用税、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费，并对工业用地实行招拍挂。对此，国家土地副总督察甘藏春曾在《第一财经日报》上分析，落实这些政策，总体地价水平可能要增加1/3，有的地方甚至可能增加1/2。
另外，业内人士分析，在房地产交易这一环节，为打压投机性需求，在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，政府采取提高房贷利息，征收五年内转让收受营业税以及征收个人所得税等税收信贷措施，但由于受购房需求刚性特点的约束，因而调控结果更多表现为政府的税收增加。
“现在政府处境有点尴尬。”牛凤瑞表示，政府收益增加，这反过来也促使政府提高提供公共物品的能力，从而使全体市民受益。
房地产调控缘何雨过地皮干
从去年到现在，我国各大城市商品房价格不但没有明显回落，相反地，在一些大型城市，商品房价格上涨高达10%到15%，降低房地产价格的宏观调控目标似乎没有实现。
由于我国行政管理体制所限，在宏观调控过程中，中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用。由于政出多门，地方政府在执行中央各部门宏观调控措施的时候，就会各取所需，这就使得中央的宏观调控政策最终变成了一纸空文。中国的房地产宏观调控持续3年，效果怎样，需要认真盘点。
首先，从价格指标来看，降低主要城市商品住宅价格的调控目的是否达到？从去年到现在，我国各大城市商品房价格不但没有明显回落，相反地，在一些大型城市，商品房价格上涨高达10%到15%，降低房地产价格的宏观调控目标似乎没有实现。
其次，从总量来看，我国各大中城市房地产仍然是带动经济增长的支柱性产业。房地产发展势头虽然有所遏制，但是，房地产创造的ＧＤＰ占主要城市ＧＤＰ总量的比例仍然偏高。
第三，从居民的住房需求来看，随着越来越多的大中专毕业生走出校门参加工作，城市商品房供需矛盾进一步突出，年轻人买不起房的现象仍然十分严重。有些刚刚参加工作的年轻人在支付首期住房按揭贷款之后，已经背上了沉重的债务包袱，“房奴”已经引起了全社会的广泛注意。
第四，从房地产供求方面来看，由于各地出台了一系列落实中央宏观调控政策的具体措施，高档商品房住宅供给逐渐减少，但是低档商品房供给并没有增加，投资者观望的现象十分普遍。
第五，从金融角度来看，由于中央政府采取了严格的房地产信贷措施，各商业金融机构逐步紧缩银根，加强了对房地产行业贷款控制。但是，由于商业银行已经深深地陷入到房地产金融陷阱之中，无论是面对“销售融资贷款”，还是“购买融资贷款”，商业银行都难以自拔。
第六，从各级地方政府来看，虽然为了配合中央政府的宏观调控政策，出台了一系列调整房地产市场的措施，但是，从利益分配的角度来观察，地方政府积极性并不高，在涉及到房地产领域税收问题上，地方政府难以长期压制利益冲动，它们会以各种方式规避中央政府的政策。
在房地产宏观调控领域，中央政府雷厉风行，但为什么会出现“雨过地皮湿”的现象呢？
这是因为，我国房地产宏观调控政策没有形成合力，在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象。首先，我国房地产宏观调控没有从根本上解决局部利益与整体利益的关系问题。
房地产领域的税收是地方政府税收的主要来源。自从实行了“分税制”以后，地方政府掌握的税源十分有限。利用房地产市场增加地方税收，是各级地方政府不得已而采取的措施。中央政府的宏观调控政策不但没有考虑到地方政府的利益需求，反而试图通过重新划分中央政府与地方政府之间的土地收益分成、提高中央政府在房地产领域的税收比例，遏制地方政府发展房地产市场的冲动，这样的宏观调控政策不可能取得成效。只有正视地方政府的利益需求，在减少房地产领域地方政府各项税收的同时，千方百计地为地方政府寻找其他合理的税收源泉，如若不然，地方政府仍然会对中央的宏观调控政策阳奉阴违，中央的房地产宏观调控政策肯定无法落到实处。
所以，理顺中央政府与地方政府之间的财产分配关系，是发挥房地产市场宏观调控各项措施作用的关键所在。如果没有解决地方政府的财产权问题，那么，即使减少了地方政府在房地产领域获取利益的途径，地方政府仍然会通过其他的方式，寻找新的税收源泉。
其次，我国房地产宏观调控没有从根本上解决眼前利益与长远发展的关系问题。地方政府的利益冲动依然缺乏有效的监督、制约机制，各地发展规划不能做到兼顾眼前和长远利益。各级政府为了早出政绩、多出政绩而拼命发展房地产业。
解决这个问题的根本办法，不是由中央政府一刀切，下达房地产宏观调控的指标，或者制定具体的宏观调控标准，而是建立依法监督制约的机制，监督政府制定科学的城市房地产发展规划，严格按照当地居民的实际需求，合理地发展房地产业。
再次，我国房地产宏观调控没有从根本上解决不同调控手段之间的关系问题。房地产调控需要依靠土地供应、财政税收、金融信贷等手段综合性地发挥作用。但由于我国行政管理体制所限，在宏观调控过程中，中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用。譬如，在土地供应方面，虽然国土资源部出台了一系列限制房地产土地供应的部门规章和临时性的行政文件，但由于我国土地管理法、城市房地产管理法赋予了地方政府部门审批土地的权力，所以国土资源部的这些规定很难落到实处。不仅如此，建设部为了大力发展房地产业，对国土资源部制定的各项控制土地使用的宏观调控政策并没有出台配套的措施。由于政出多门，地方政府在执行中央各部门宏观调控措施的时候，就会各取所需，这就使得中央的宏观调控政策最终变成了一纸空文。
由于开发商资金来源日趋多元化，所以，金融监管部门出台的各项宏观调控措施只能对少数开发商起到作用，而对绝大多数已经实现原始积累，囤积了大量投机资金的开发商来说，中央金融监管部门出台的各项措施无关宏旨。
在诸多宏观调控措施中，财政税收是一种刚性的宏观调控措施。但是，至今我国尚未将房地产领域的各项税收制度整合起来，形成统一的房地产税，这就使得地方政府可以通过各种优惠的措施逃避中央政府税收监管。
总之，由于我国实行的是条块分割的管理体制，所以中央政府出台的各项宏观调控政策不可能产生合力，宏观调控各项措施互相分解、相互矛盾，最终导致这些政策逐渐失去效用。
应实行横向线性宏观调控机制
专家认为，近些年，来中央政府在房地产领域实行的宏观调控属于纵向的条块分割宏观调控，而要想真正在房地产领域发挥宏观调控的作用，必须实行横向的线性宏观调控机制。具体而言：
首先，由全国人大制定特别法律，赋予各级人民代表大会对政府城市规划方案行使审批权力。换句话说，应当抓紧修改制定我国的城乡规划法，把城市未来发展的命运完全交给当地居民，并通过人民代表大会制，决定城市未来发展规划，特别是房地产发展规划。地方人民代表大会要真正履行职责，监督政府的短期经营城市行为。
其次，建设部应建立全国性的房地产市场，通过在权威刊物公布房地产经营企业资质等级和信誉状况，在全国范围内形成城市房地产开发投标招标中心，所有的城市房地产开发项目必须通过投标招标中心公开竞价，择优选择开发商。
第三，为了防止开发商通过分包、转包等形式扰乱房地产开发市场，国家有关部门应当出台行政法规，规定如果开发商中标后，采取违法方式转包或者分包房地产开发项目，那么，应当在全国范围内取消其经营资格，吊销其营业执照。
第四，政府部门应当着手起草房地产税法，尽快提交全国人大常委会讨论通过。通过税收的方式杜绝房地产领域囤积居奇、炒买炒卖行为。让那些不合理占有房地产资源的人士为社会作出应有的贡献。
通俗地说，盖多少房子、盖多大的房子、在什么地方盖房子，由各地根据具体情况，在有监督、有约束的基础上，拿出科学合理的规划。谁来盖房子、怎样盖房子，地方政府说了不算，中央政府说了算。购买房屋需要付出多大的代价、在房屋保有期间缴纳多少税收，全国人大常委会说了算。中央政府应当制定透明的、扁平化的、可监控的、符合各地老百姓实际需要的宏观调控政策。只有这样，中国的房地产领域宏观调控才能真正收到成效。（责任编辑 赵忠范）