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摘 要：我国房地产市场在经历了快速发展阶段后已进入存量房时代，大规模新建住宅的时期已然过去；同时伴随着我国老龄化社会的发展，适老住宅的需求潜力将会不断释放，既有住宅的适老化改造和新建住宅的适老化水平将成为未来房地产发展的重要趋势和新的增长点。我国已进入老龄化社会，但适老住宅发展仍处于初级阶段，需要在政策上予以支持以促进适老住宅健康有序发展。
关键词：老龄化；适老住宅；既有住宅改造
【文章编号】1627-6868（2016）05-0013-02
伴随着我国人口老龄化的加快推进和房地产市场进入存量房时代，房地产业面临发展转型，适老住宅发展将成为未来房地产发展的重要方向。现阶段我国的适老住宅发展滞后于我国老龄化发展进程，新建住宅的适老化水平及既有住宅的适老化改造都处于初级阶段。但近年来政府、企业和市场对适老住宅的发展越来越重视，未来发展潜力巨大。
1.我国老龄化发展现状分析
从总量上看，近年来我国老龄化人口增长迅速。按照国际通行标准，一个国家65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过7%，那么这个国家就达到了人口老龄化，我国2001年65岁以上人口占比已达7.1%，就已进入了老龄化社会，并有加快的趋势。据国家统计局数据统计，2001年我国65岁以上人口约为9062万人，占该年总人口的比重为7.1%，而到2014年65岁以上人口增长至13755万人，在总人口中的占比提高到约10.1%，比2001年增加了4693万人、提高了3个百分点，并有着不断提高的趋势。
从抚养比上看，我国老年抚养比逐年提高，养老问题严峻。老年抚养比表明了老龄化带来的劳动力的养老负担，老龄化的提高直接带来了社会老年抚养比的提高。据国家统计局数据，从2001年至2014年，我国老年抚养比由10.1%提高至13.3%，提高了3.2个百分点。随着老龄化人口的快速增长，特别是第一代独生子女的老人们进入老年，社会抚养比将会进一步提升，家庭养老负担进一步加重。
从未来发展趋势看，我国已经入老龄化快速发展阶段。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中指出：“我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。”从趋势上看，未来我国社会的老龄化水平无论是总量还是占比都将不断提高。
2.我国适老住宅发展现状分析
2.1 建设发展仍处于初级阶段
我国适老住宅发展滞后于老龄化社会的发展需要，其中养老地产在我国起步相对较晚，其占房地产总额的比例仍然较低，建设模式仍以老年公寓为主，虽开始向老年社区过渡，但其总体处于初级阶段；同时既有住宅的适老化改造起步也较晚，滞后于老龄化发展趋势。
养老地产发展阶段与国家经济发展水平、老年人口占比等密切相关。从国际发展经验看，当人均GDP突破10000美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老地产将进入快速发展阶段；当人均GDP突破 20000 美元，65岁以上人口占比处于12%—15%之间时，养老地产进入市场成熟阶段。截止2014年底我国人均GDP约为7485美元，65岁人口占总人口的比重约为10.1%，老年抚养比为13.7%，依以上标准看我国养老地产发展仍处于起步阶段。
我国现阶段既有住宅的适老化改造也处于初级阶段，面临诸多困境。我国的既有住宅特别是诸多老旧小区由于建设年代久远，受制于当时的建筑标准相对较低，大多缺乏适老性设施，如大多老旧楼房缺乏电梯，但由于缺乏资金、需全体业主同意、重视不足、部门协调困难等因素的制约，在老旧小区改造中改造整治的重点是“脏、乱、差”、违章搭建、基础设施和环境美化、亮化等，涉及居家养老要求的改造整治内容依然较少。
2.2 市场供需不均衡，发展潜力大
（1）人口老龄化趋势带来的市场需求大。
我国近些年的人口老龄化趋势加快对适老住宅的需求不断增加。我国现阶段人口老龄化已经进入快速发展阶段，但适老住宅的发展仍处于初级阶段。未来市场供需矛盾突出，市场缺口较大，但随着政府、市场及企业乃至个人对适老住宅的重视，适老住宅的发展必将迎来新的机遇。既有住宅尤其是老旧小区的适老化改造已越发迫切；新建住宅中养老地产比重也将不断增长，这都必将刺激适老住宅加速发展。
（2）我国社会保障体系仍不完善。
中国目前的社会保障体系将难以应对人口老龄化所带来的压力。我国已然进入老龄化社会，然而，我国依然是一个发展中国家，老龄化的提前到来使得城镇养老负担大幅增加，未富先老使得养老、保健等医疗费用将随之加重。
中国的养老保险制度包括强制性社会保险、自愿性雇主企业年金和团体养老金计划、自愿性个人养老金。我国企业年金计划覆盖率很低，据统计，中国的企业年金计划覆盖率仅占中国7.8亿职工的1.5%，而发达国家，如瑞士和丹麦该比例为100%；美国和加拿大也达到了50%。此外，城镇化快速发展带来的农村人口向城市大规模迁移以及计划生育政策带来的“四二一”家庭结构一定程度上弱化了传统的家庭支持体系。在医疗保险制度方面，我国的医疗保险在治疗范围、服务和药品方面仍有缺陷，尤其在长期护理方面需求较大，存在较大的供给缺口。我国社会“未富先老”及社会保障体系仍不完善，这给专业性养老地产发展带来了机遇。
（3）老年人较强的潜在购买欲。
老年人有较强的需求同时也有能力把需求转化为现实。从社会现实购买力老看，相较于中青年，老年人是购买力较强的群体，经过几十年的工作，老年人大多有较多的储蓄积蓄，相对于中青年积蓄相对较多，而且随着社会保障制度的不断发展，未来老年人的福利水平及可支配收入将大幅度提升；老年人的财富来源也将更为多元化，除退休补贴外，投资、保险等收益也将纳入收入构成中；而且加上我国多年人口计划生育政策的结果，“四二一”的家庭结构，子女照顾老人的负担加重，且老人也有独立居住的意愿，这些因素都意味着未来老年人的适老住宅需求意愿将会较为强烈。 2.3 企业参与意愿趋于增强
随着我国房地产市场进入存量房时代，房地产发展遭遇诸多瓶颈，未来市场发展趋缓、利润空间收窄，房地产市场发展进入转型时期。加快住房市场的供给侧结构改革，适应老龄化社会趋势的适老住宅潜力巨大。因而，加大对适老住宅的市场供应是房地产企业调整发展结构、开拓新市场需求的重要策略。近些年诸多企业，尤其是大型房地产开发企业开始积极抓住机遇实现转型，积极培育新的增长点，逐步加快向适老住宅方向发展，逐渐加大了对适老住宅的探索及开发投资建设力度。随着老龄化的加快，市场需求潜力将进一步释放，企业的参与积极性和意愿将进一步增强。
2.4 政府对养老事业支持力度大，但落实到适老住宅的较少
我国为鼓励养老事业的发展，出台了许多政策法规文件，如《老年人建筑设计规范》、《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》、《老年人居住建筑设计标准》、《中国老龄事业的发展》白皮书、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》、《关于加快发展养老服务业的若干意见》、《关于开展养老综合改革试点工作》等等；同时国家、地方等也制定出台了诸多鼓励养老产业发展的政策措施，如优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴等，这些政策促进了养老事业的发展但具体落实到支持养老住宅发展的政策相对较少。
3.应对老龄化社会的适老住宅发展的思考
3.1 完善支持适老住宅发展的法律法规政策体系
适老住宅将是未来房地产市场的重要的新的增长点，新的产业的成长需要从政策层面加强指导，规范参与者的市场行为，稳定市场预期，降低交易成本。而且，适老住宅的发展涉及诸多领域和部门，相关利益相关者的利益协调也直接影响着其发展的可持续性，因而需要在法律法规政策上完善支撑体系，通过政府作用的有效发挥更有效地发挥市场的决定性作用。
应尽快出台适老住宅建设设计标准或规范，并上升为国家规范，通过标准化引导适老住宅建设发展；同时出台既有住宅改造标准规范以区别于新建建筑建设设计标准，加快既有住宅的适老化改造。加快制定鼓励并适用于适老住宅发展的土地、财税、金融等支持性政策，通过政府鼓励撬动和吸引社会资本参与适老住宅建设和发展，吸引市场及企业积极向适老住宅领域投资。
3.2 加快既有住宅的适老化改造
旧住宅区有机更新是国家推出的一项重大惠民工程，有利于增加投资拉动经济增长，更为重要的是有利于完善小区功能、创造优美环境、消除小区隐患、提高小区居民生活质量，让小区居民切实受益，最终达到旧住宅区修旧如新、改善社区和城市风貌、提升社会基层治理水平的目的。目前，我国旧住宅区有机更新仍处于初级阶段，部分已经开展加固改造工作，但加装电梯、增加停车位、改善环境等工作还有待研究，旧住宅区的标准界定、有机更新实施程序、资金来源、权属关系、相关技术标准及部门协调机制等问题突出，直接影响着旧住宅区有机更新工作的展开。
应加快建立并完善既有住宅改造的相关法律法规及政策措施，制定科学的组织实施程序、明确各相关责任主体的权责及权属关系、拓宽资金来源渠道、研究适用于既有老旧住宅区改造的相关技术标准等，加快推进既有住宅适老化改造，不断改善老年人居住条件、社区环境和城市风貌。
3.3 提高新建住宅的适老化水平
经过近些年的快速发展，我国房地产的供需矛盾发生了转变，市场需求基本得到了满足，房地产市场进入存量房时代，房地产的未来发展开始由注重量的增加向更为注重质的提高和结构优化转变，以满足人们的改善性需求为重点，完善住宅配套设施建设和适老化设施，提升宜居程度和适老化水平将是房地产市场发展的重要方向。
发挥市场在资源配置中的决定性作用，并更好发挥政府作用引导市场和企业在房地产开发投资中更多地向适老住宅方向倾斜。应不断完善新建住宅的相关技术标准，强化设计建设的长期性，增加适老设施及其标准规范，鼓励开发企业更多地关注养老服务。适当修改加装电梯的楼层限制要求，并加强监督落实，提高验收合格标准。社区公共区域环境整治更多地考虑适老化需要，兼顾现在和未来，降低未来的改造概率，提高设施适用的持续性。
3.4 完善土地、财税、金融等支持政策
适老住宅的发展是一个系统工程，涉及国土、住建、规划、财税、金融等诸多相关部门，需要多部门形成合力、协调整体推进。
落实规划先行策略，完善鼓励适老住宅发展的体制机制，应将养老地产及既有建筑的适老化改造纳入城乡建设规划和土地利用规划，合理安排，科学布局，有效地保障土地供应。从经济社会发展、房地产发展及人口老龄化趋势全局出发，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨，将适老住宅发展与房地产发展趋势紧密结合。同时，加强土地利用进程监督检查，依法依规监督已划拨土地的开发利用进度，提高土地利用效率。
借助“营改增”政策的落实，制定财政补助、税收减免、价格优惠等相关扶持适老住宅发展的政策措施。从降成本角度出发，制定并落实针对性的税收以及用水、用电、用气等优惠政策，鼓励适老住宅的发展。不断拓展支持适老住宅发展的资金来源渠道，加大政府财政支持力度。借助财政资金的撬动作用，更多地吸引社会资金参与适老住宅建设和既有建筑的适老化改造。创新资金利用方式，可有效借鉴PPP模式，监督并提高资金利用效率。
关键词：老龄化；适老住宅；既有住宅改造
【文章编号】1627-6868（2016）05-0013-02
伴随着我国人口老龄化的加快推进和房地产市场进入存量房时代，房地产业面临发展转型，适老住宅发展将成为未来房地产发展的重要方向。现阶段我国的适老住宅发展滞后于我国老龄化发展进程，新建住宅的适老化水平及既有住宅的适老化改造都处于初级阶段。但近年来政府、企业和市场对适老住宅的发展越来越重视，未来发展潜力巨大。
1.我国老龄化发展现状分析
从总量上看，近年来我国老龄化人口增长迅速。按照国际通行标准，一个国家65岁以上的老年人口在总人口中的比例超过7%，那么这个国家就达到了人口老龄化，我国2001年65岁以上人口占比已达7.1%，就已进入了老龄化社会，并有加快的趋势。据国家统计局数据统计，2001年我国65岁以上人口约为9062万人，占该年总人口的比重为7.1%，而到2014年65岁以上人口增长至13755万人，在总人口中的占比提高到约10.1%，比2001年增加了4693万人、提高了3个百分点，并有着不断提高的趋势。
从抚养比上看，我国老年抚养比逐年提高，养老问题严峻。老年抚养比表明了老龄化带来的劳动力的养老负担，老龄化的提高直接带来了社会老年抚养比的提高。据国家统计局数据，从2001年至2014年，我国老年抚养比由10.1%提高至13.3%，提高了3.2个百分点。随着老龄化人口的快速增长，特别是第一代独生子女的老人们进入老年，社会抚养比将会进一步提升，家庭养老负担进一步加重。
从未来发展趋势看，我国已经入老龄化快速发展阶段。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中指出：“我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。”从趋势上看，未来我国社会的老龄化水平无论是总量还是占比都将不断提高。
2.我国适老住宅发展现状分析
2.1 建设发展仍处于初级阶段
我国适老住宅发展滞后于老龄化社会的发展需要，其中养老地产在我国起步相对较晚，其占房地产总额的比例仍然较低，建设模式仍以老年公寓为主，虽开始向老年社区过渡，但其总体处于初级阶段；同时既有住宅的适老化改造起步也较晚，滞后于老龄化发展趋势。
养老地产发展阶段与国家经济发展水平、老年人口占比等密切相关。从国际发展经验看，当人均GDP突破10000美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老地产将进入快速发展阶段；当人均GDP突破 20000 美元，65岁以上人口占比处于12%—15%之间时，养老地产进入市场成熟阶段。截止2014年底我国人均GDP约为7485美元，65岁人口占总人口的比重约为10.1%，老年抚养比为13.7%，依以上标准看我国养老地产发展仍处于起步阶段。
我国现阶段既有住宅的适老化改造也处于初级阶段，面临诸多困境。我国的既有住宅特别是诸多老旧小区由于建设年代久远，受制于当时的建筑标准相对较低，大多缺乏适老性设施，如大多老旧楼房缺乏电梯，但由于缺乏资金、需全体业主同意、重视不足、部门协调困难等因素的制约，在老旧小区改造中改造整治的重点是“脏、乱、差”、违章搭建、基础设施和环境美化、亮化等，涉及居家养老要求的改造整治内容依然较少。
2.2 市场供需不均衡，发展潜力大
（1）人口老龄化趋势带来的市场需求大。
我国近些年的人口老龄化趋势加快对适老住宅的需求不断增加。我国现阶段人口老龄化已经进入快速发展阶段，但适老住宅的发展仍处于初级阶段。未来市场供需矛盾突出，市场缺口较大，但随着政府、市场及企业乃至个人对适老住宅的重视，适老住宅的发展必将迎来新的机遇。既有住宅尤其是老旧小区的适老化改造已越发迫切；新建住宅中养老地产比重也将不断增长，这都必将刺激适老住宅加速发展。
（2）我国社会保障体系仍不完善。
中国目前的社会保障体系将难以应对人口老龄化所带来的压力。我国已然进入老龄化社会，然而，我国依然是一个发展中国家，老龄化的提前到来使得城镇养老负担大幅增加，未富先老使得养老、保健等医疗费用将随之加重。
中国的养老保险制度包括强制性社会保险、自愿性雇主企业年金和团体养老金计划、自愿性个人养老金。我国企业年金计划覆盖率很低，据统计，中国的企业年金计划覆盖率仅占中国7.8亿职工的1.5%，而发达国家，如瑞士和丹麦该比例为100%；美国和加拿大也达到了50%。此外，城镇化快速发展带来的农村人口向城市大规模迁移以及计划生育政策带来的“四二一”家庭结构一定程度上弱化了传统的家庭支持体系。在医疗保险制度方面，我国的医疗保险在治疗范围、服务和药品方面仍有缺陷，尤其在长期护理方面需求较大，存在较大的供给缺口。我国社会“未富先老”及社会保障体系仍不完善，这给专业性养老地产发展带来了机遇。
（3）老年人较强的潜在购买欲。
老年人有较强的需求同时也有能力把需求转化为现实。从社会现实购买力老看，相较于中青年，老年人是购买力较强的群体，经过几十年的工作，老年人大多有较多的储蓄积蓄，相对于中青年积蓄相对较多，而且随着社会保障制度的不断发展，未来老年人的福利水平及可支配收入将大幅度提升；老年人的财富来源也将更为多元化，除退休补贴外，投资、保险等收益也将纳入收入构成中；而且加上我国多年人口计划生育政策的结果，“四二一”的家庭结构，子女照顾老人的负担加重，且老人也有独立居住的意愿，这些因素都意味着未来老年人的适老住宅需求意愿将会较为强烈。 2.3 企业参与意愿趋于增强
随着我国房地产市场进入存量房时代，房地产发展遭遇诸多瓶颈，未来市场发展趋缓、利润空间收窄，房地产市场发展进入转型时期。加快住房市场的供给侧结构改革，适应老龄化社会趋势的适老住宅潜力巨大。因而，加大对适老住宅的市场供应是房地产企业调整发展结构、开拓新市场需求的重要策略。近些年诸多企业，尤其是大型房地产开发企业开始积极抓住机遇实现转型，积极培育新的增长点，逐步加快向适老住宅方向发展，逐渐加大了对适老住宅的探索及开发投资建设力度。随着老龄化的加快，市场需求潜力将进一步释放，企业的参与积极性和意愿将进一步增强。
2.4 政府对养老事业支持力度大，但落实到适老住宅的较少
我国为鼓励养老事业的发展，出台了许多政策法规文件，如《老年人建筑设计规范》、《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》、《老年人居住建筑设计标准》、《中国老龄事业的发展》白皮书、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》、《关于加快发展养老服务业的若干意见》、《关于开展养老综合改革试点工作》等等；同时国家、地方等也制定出台了诸多鼓励养老产业发展的政策措施，如优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴等，这些政策促进了养老事业的发展但具体落实到支持养老住宅发展的政策相对较少。
3.应对老龄化社会的适老住宅发展的思考
3.1 完善支持适老住宅发展的法律法规政策体系
适老住宅将是未来房地产市场的重要的新的增长点，新的产业的成长需要从政策层面加强指导，规范参与者的市场行为，稳定市场预期，降低交易成本。而且，适老住宅的发展涉及诸多领域和部门，相关利益相关者的利益协调也直接影响着其发展的可持续性，因而需要在法律法规政策上完善支撑体系，通过政府作用的有效发挥更有效地发挥市场的决定性作用。
应尽快出台适老住宅建设设计标准或规范，并上升为国家规范，通过标准化引导适老住宅建设发展；同时出台既有住宅改造标准规范以区别于新建建筑建设设计标准，加快既有住宅的适老化改造。加快制定鼓励并适用于适老住宅发展的土地、财税、金融等支持性政策，通过政府鼓励撬动和吸引社会资本参与适老住宅建设和发展，吸引市场及企业积极向适老住宅领域投资。
3.2 加快既有住宅的适老化改造
旧住宅区有机更新是国家推出的一项重大惠民工程，有利于增加投资拉动经济增长，更为重要的是有利于完善小区功能、创造优美环境、消除小区隐患、提高小区居民生活质量，让小区居民切实受益，最终达到旧住宅区修旧如新、改善社区和城市风貌、提升社会基层治理水平的目的。目前，我国旧住宅区有机更新仍处于初级阶段，部分已经开展加固改造工作，但加装电梯、增加停车位、改善环境等工作还有待研究，旧住宅区的标准界定、有机更新实施程序、资金来源、权属关系、相关技术标准及部门协调机制等问题突出，直接影响着旧住宅区有机更新工作的展开。
应加快建立并完善既有住宅改造的相关法律法规及政策措施，制定科学的组织实施程序、明确各相关责任主体的权责及权属关系、拓宽资金来源渠道、研究适用于既有老旧住宅区改造的相关技术标准等，加快推进既有住宅适老化改造，不断改善老年人居住条件、社区环境和城市风貌。
3.3 提高新建住宅的适老化水平
经过近些年的快速发展，我国房地产的供需矛盾发生了转变，市场需求基本得到了满足，房地产市场进入存量房时代，房地产的未来发展开始由注重量的增加向更为注重质的提高和结构优化转变，以满足人们的改善性需求为重点，完善住宅配套设施建设和适老化设施，提升宜居程度和适老化水平将是房地产市场发展的重要方向。
发挥市场在资源配置中的决定性作用，并更好发挥政府作用引导市场和企业在房地产开发投资中更多地向适老住宅方向倾斜。应不断完善新建住宅的相关技术标准，强化设计建设的长期性，增加适老设施及其标准规范，鼓励开发企业更多地关注养老服务。适当修改加装电梯的楼层限制要求，并加强监督落实，提高验收合格标准。社区公共区域环境整治更多地考虑适老化需要，兼顾现在和未来，降低未来的改造概率，提高设施适用的持续性。
3.4 完善土地、财税、金融等支持政策
适老住宅的发展是一个系统工程，涉及国土、住建、规划、财税、金融等诸多相关部门，需要多部门形成合力、协调整体推进。
落实规划先行策略，完善鼓励适老住宅发展的体制机制，应将养老地产及既有建筑的适老化改造纳入城乡建设规划和土地利用规划，合理安排，科学布局，有效地保障土地供应。从经济社会发展、房地产发展及人口老龄化趋势全局出发，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨，将适老住宅发展与房地产发展趋势紧密结合。同时，加强土地利用进程监督检查，依法依规监督已划拨土地的开发利用进度，提高土地利用效率。
借助“营改增”政策的落实，制定财政补助、税收减免、价格优惠等相关扶持适老住宅发展的政策措施。从降成本角度出发，制定并落实针对性的税收以及用水、用电、用气等优惠政策，鼓励适老住宅的发展。不断拓展支持适老住宅发展的资金来源渠道，加大政府财政支持力度。借助财政资金的撬动作用，更多地吸引社会资金参与适老住宅建设和既有建筑的适老化改造。创新资金利用方式，可有效借鉴PPP模式，监督并提高资金利用效率。