国内有数以千计，前场硬件条件相对齐全，但业绩逐年恶化的酒店，还有陆续加入此行列的新建酒店。除了项目先天的DNA（位置）外，后天定位错误，原设计差劲及管理不当则加激了问题。
　　近几年国际品牌酒店强势的挺进各线城市，而且政府单位餐饮消费也锐减，造成国内酒店生存条件日趋恶劣。因此，酒店改造项目需要考虑那些呢？
　　 供应VS需求-市场有没有如此多的需求，是否已经饱和的供应量，当地政府是否需要树立形象工程；
　　 先天VS后天-项目改造前原有条件，设计过程中可支配的条件；
　　 委托VS自管-委托酒店管理公司还是自己经营；
　　 国际VS国内-国际品牌以及国内自主品牌的博弈；
　　 感性VS理性-在做一个翻新决定的时候，效果图和财务报表哪个更重要；
　　 不要相信设计比定位重要-酒店是否成功，位置决定一切；
　　 把投资需求翻译为设计师懂得设计要求；
　　 重视团队的智慧。
　　一项大型的非CAPEX（酒店惯性翻新），功能区7年、客房区10年翻新一次，具有重复性。工程重新定位，更换品牌，更换管理模式的翻新工程的前期论证，不能只依靠室内设计或软装装饰，靠的是一个团队，包括：酒店市场调研究、顾问公司、建筑师、专业工程师、室内设计师等。重视团队的智慧，从开发公司业主角度出发，评估一个酒店在归属过程中做些什么，从以下几点来说明：
　　一、总平面
　　 容积率-核实是否有追加面积，因为大型翻新项目经常需要再报审。如非幕墙改为幕墙会增加建筑面积，是否有足够的容积率可以增加面积。
　　 密度-竣工后会有扩建面积产生：宴会厅、餐厅以及临时建筑等。大的翻新工程，密度是否允许面积增加。
　　 控高-在建筑顶上增加可利用面积，如新的设备机房、后勤用房等，原有屋顶是否有高度条件。
　　 退界-设计上违规发生时，日照、退界是否满足。
　　 间距-日照、消防环道、消防登高面是否满足规范；
　　 基地的出入口-如果基地的原有主要出入口不适应了，如沿马路、拥堵等，考虑寻找另外一个出入口抵达酒店大门。
　　 消防-抢建有转正的机会但带来隐患，如面积、指标可以补差价，而日照、消防则不能被妥协。
　　 市政-酒店供电、供水有新的要求，而项目本身面积不足。核实现场是否有新的发电机组及水箱位置，市政是否可以给到双向供应条件。
　　 外部环境-综合考虑外面环境能否改变内部环境，是不是提升酒店价值的机会。地铁通道，地铁出入口，商场等个别部门有绿色通道，可以通过配套工作来商量。
　　二、建筑
　　 竣工图VS现场。
　　 功能需求VS可建面积。
　　 新标准现行规范-除了国际、国内、地方规范，还有酒店管理公司的企业规范。
　　 客房尺寸数量-改造酒店时客房往往会扩大，套间数是否达到酒店的要求，重组客房的开间是否合适经营。
　　 层高-客房需要3.5米层高，走廊装饰标高至少2.4米，其它考虑大堂吧、宴会厅、餐厅的高度，厨房梁底净高必须满足3.7米高度。
　　 电梯厅-根据规范单向轿箱深度(是宽度的)1.5倍，双向开门轿箱深度为2~2.5倍。电梯井是否有足够空间提升电梯荷载量。有无服务梯，是否需要增加。
　　 宴会厅-核实有无柱网的要求。净高有没有满足机电设备要求。厅内有无结构缝（结构缝的隔音比较难处理）。
　　 泳池-有无位置增加泳池。泳池的净高要求以及配套消毒池的位置。泳池底部需有满足2米高度的设备夹层。
　　 转换层-有无转换层，若无则可以用1.8吊顶高度解决。
　　 卸货-核实市政能否提供小型垃圾车，垃圾车进入地下高度要求。室外有无卸货平台的空间，考虑地下室与坡道的关系。
　　 交通流线-大功能分区平面布局探讨：面积是否足够满足功能需求，平面是否能够满足合理交通流线。如果一个巨大的建筑体量，里面可能有几家酒店或综合性业态包括商场、影剧院、SPA、餐饮、KTV等，是否方便干净的一刀切以便于管理，同时也便于酒店销售。
　　三、机电设备
　　 竣工图VS现场-复核新增加设备品牌，整体或局部的品牌是否需要更新，还是分阶段更新。
　　 系统选型-有无安装空间和通道，现场有无施工条件。
　　 层高-会约束空调系统，理想的是空气系统，其次是分体及VRV，同时也要考证市场最新、最前卫的系统是否更适宜。
　　 垂直交通-核实电梯井的空间尺寸、机坑深度、冲顶高度等，是否达到要求电梯的数量、吨位、等候时间。
　　 转换-技术转换层是否需要，不一定要作同一楼层，也拆分可以做不同楼层。
　　 管道井-核实管井尺寸，将空调两管变四管有无可能。横向管道还是竖向管道，公共区域可以做的高端。
　　 节能新技术适用性-考证市面节能优化新技术。如有辅助系统，则需要更大的空间去安置辅助系统。有无污水源（污水热源泵），水制冷系统（空调运行最高峰时适用）。
　　 新市政条件-改造工程对水电、燃气要求高，核实市政有没有双向性进电、进水的条件给到项目。
　　四、室内
　　 大堂-体量要节能就不舒适，节能VS舒适要适中。大型吊灯的菏载。天窗考虑到光污染、节能、舒适度。围廊的设计考虑交通空间。大门位置及形式（旋转门、自动平移门等）。
　　 大堂吧-空调舒适度难以控制，因为大堂吧很难确切规划座位的位置。既有窗外景观是否有，如果没有是否有空间做室内景观的布局，地坪标高提高或降低营造氛围打造服务岛。
　　 中餐厅-零点变为包房的可能性有么。包房有无卫生间。半开放式厨房有条件做么。
　　 全日餐厅-核实档次需求。人均系数2.5的，明档、服务岛不应该过多。人均系数2.7的，设计可以发挥想象力自由创意。理性的管理人流，不能有很多渠道进入餐厅。
　　 宴会厅-核实高度满足吊灯类型。梁是否能满足可拆分隔断的荷载。
　　 泳池康乐-泳池的净高要求，池底的设备夹层需要2米的高度。SPA、康体是否对外开放，怎样管理不同人流。
　　 客房-酒店标准需要的套间数以及各类房型分布。
　　 扶梯-有无可能增加扶梯，是否碰到剪力墙。楼梯角度会影响立面效果。
　　 电梯-酒店电梯荷载一般5000KG，核实轿厢吊顶高度，有无新风、通风系统，以及召唤按钮形式。
　　 空间安排-不需要将所有的空间摆满，要有留白空间，可能有机会进行二次软装创意的空间。
　　以上内容分类达不到较细、较深入的程度，只是酒店改造项目的这几个大方向，关系到该项目是否能建成以及最终是否能运营，都应事先考虑到。