改革开放的20年里，我国的建制镇数量增长了近10倍，总数达20374个（截至2001年12月底）；但小城镇平均规模明显偏小。目前，我国城市化进程正在加快，有关部门的预测，到2010年我国的城市化水平将达到42％－45%。但是，在中小城镇建设过程中，还存在着基础设施简陋、用地制度不健全、非农产业基础薄弱、社会保障不完善等问题。究其原因，除了基层地方政府的管理职能不完善外，主要是由于建设资金严重不足。
　　从中国目前的金融状况看，支持中小城镇建设是完全可能的。一方面中国目前的房地产投资回报率较高；一方面，我国居民储蓄存款余额仍高达8.7万亿元（截至2002年12月）。资本有着逐利的天性，只要引导适当，这部分储蓄资金完全有可能转化为中小城镇建设资金。而转化的关键是金融创新，在美国运行良好的房地产信托基金（REITs）是一种很好的方式。
　　
　　美国REITs的发展状况
　　
　　1960年，美国《房地产信托投资法》的通过标志着REITs诞生。REITs是由个人或机构共同出资成立的持有和经营收益型房地产的专设投资机构。该机构在房地产买卖、管理运营、维护过程中取得租金和销售收入，或者为个人和机构提供房地产抵押贷款取得利息收入。我们这里所说的REITs不同于中国清理整顿前信托公司所经营的房地产业务，也不是众多房地产公司经营的传统房地产业务，它是一种集合资金信托，由各专业公司负责各方面具体运作，其实质是信托型的房地产证券化。
　　REITs按照收入来源可分为三大类，权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。根据投资人的要求和基金章程，不同类型的REITs在资产配置和投资运营方向上，会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。
　　美国推出REITs的本意是为了让私人投资者有机会分享原来由机构投资者独享的投资权利，即投资房地产并享有税收上的优惠。在最初的30年里，REITs对房地产投资的促进作用有限。1986年颁布的美国国内税收条例作了对REITs有利的调整，即REITs可以免交公司所得税和资本利得税，但股东要对自己所得的分红按照适用的税率交纳所得税和资本利得税。从此REITs获得了较快的发展。
　　目前，美国约有500多个REITs。其中，在纽约证券交易所、NASDQ等处上市交易的公募REITs的数量从1971年的34支发展到2002年的176支，最高时约有226支公募REITs，基金总资产则从1494万美元增长到183227万美元。
　　REITs在美国的快速发展得益于其严格的管理规定。美国国内税收条例规定，公司必须符合以下条件，才能获得公司层面的收入免税：
　　1 以公司、信托或者类似的形式组建；
　　2 成立董事会或者理事会进行管理；
　　3 股份全部可流通；
　　4 股东不低于100人；
　　5 REITs必须把90%以上的纳税收入以红利的形式分配给投资者；
　　6 在纳税年度后半年内，不允许出现低于5人的股东持有超过50%股份的情况；
　　7 总资产中须至少有75%投资于与房地产有关的业务,如房地产运营、房屋抵押贷款、对其他REITs的投资或政府证券；
　　


　　8 REITs的总收入中至少应有75%的来源于房屋租金收入、房屋抵押贷款的利息收入；
　　9 持有下属纳税分支机构的股份占REITs总资产的比例不超过20%。
　　美国《房地产信托投资现代化法案》于2001年1月正式实施。该法案允许REITs创建分支机构，由分支机构提供当前承租人所期望的服务，这样，相当于扩大了REITs经营涉足的领域，使得REITs得以扩展收入来源。
　　由于REITs的收入主要来源于房租、物业收入，这些收入不但相对稳定可测，而且基本与通货膨胀率保持同步。无论从未来现金流稳定性考虑，还是分红回报相对水平以及规避风险角度，REITs越来越受到投资者的青睐。日本、新加坡等一些国家也相继引进。
　　
　　以REITs促进城镇化建设
　　
　　在我国中小城镇建设过程中，我们可以创设一种类似于经过修正的权益型REITs，筹集中小城镇建设过程中需要的资金。以集合资金信托为手段，具有很多优越性，目前这一创新品种已经为许多信托公司所关注。
　　我国发展REITs的主体已经具备。历经5次整顿的信托投资公司大多拥有雄厚的资金实力，许多信托投资公司以往的房地产投资经验为其积累了丰富的投资和管理经验。而且，现在急于开拓新的信托业务空间。出于自身经济利益的考虑，信托公司将审慎选择开发项目，并由资质信誉较高的建筑公司负责施工，从而可以避免当前城镇建设中普遍存在的重复开发、资源浪费、缺乏整体规划、质量不过关等现象。
　　居民需要合适的投资品种。央行第八次降息后，市场利率处于新的历史低位，而居民储蓄存款不降反升，这反映出我国金融领域投资品种的极度匮乏。REITs的推出正好可以弥补这一缺陷。从居民个体角度看，投资房地产信托投资基金，在无须直接拥有房地产产权的情况下，就可分享整个房地产行业的高额利润率；对于已经完成自身消费过程的高收入阶层而言，不必承担购买房产的流动性风险，也不必考虑房产的维护保养；对于尚不具备购买商品房能力的中低收入阶层，则可以用此渠道将有限的资金保值增值，待住房二级市场形成熟后，这部分资金更有望转化成有效的购买需求。
　　可以减缓银行体系的风险。REITs至少可以从3个方面缓解银行体系的风险：第一，直接减少了房地产贷款集中在银行体系的风险；第二，居民用银行存款购买基金后，将间接缓解银行系统日益增加的存差的压力；第三，由REITs创生的银行网点售卖、资金结算、托管等中间业务将为银行体系带来无风险收益。REITs发行初期可能将分流部分储蓄存款，但通过适当的途径，完全可以引导这些市场资金回流银行体系。
　　REITs在我国作为新生事物，仍然提倡适度的政府介入。一方面需要类似美国的税收倾斜政策一样的政策支持，另一方面，要最终贯彻支援中小城镇建设的目的，离不开政府的规范和引导。只有在市场和政府的共同努力下，REITs才能发挥金融引擎的作用，推动我国城镇化进程。