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摘要：随着市场体制日趋完善，我国市场竞争愈演愈烈，房地产企业为了实现经济效益最大化的根本目标，必须要加强风险管理，采用先进的管理方法和理念，积极探索合理的措施来规避风险，是提高我国房地产企业经济效益的有效措施。基于此，本文就房地产开发项目全生命周期的风险管理进行详细探究，以期为有关方面的研究提供参考借鉴。
关键词：房地产开发；项目管理；全生命周期；风险管理
1、引言
房地产开发项目已经成为了社会发展不可或缺的重要组成部分，随着人口数量的增加和物质需求的提升，今后的房地产开发项目还会进一步的增多，为了减少对市场经济造成的负面影响，应该有效管理所面对的各项风险，从而在多个层面上，更好的做出风险控制，这样就可以在很多方面，保证项目的良性循环，控制相应的消极影响。
2、 房地产开发项目
投资于建筑物（地上）与土地的行为，这些行为包括相应的建设、开发，被称作房地产开发项目。而国内的房地产开发项目，在国家规定的管理城市房地产的有关法律中被定义成某种项目，并获得相应的土地使用权利，在此基础上进行基本设施与房屋的建设。国家出台了相关房地产法及制度规定，包括一些行政措施，用以宏观调控房地产业，以此确保这个产业的有序进展，并有效地改善人们的生活水平，提高总体国民经济发展水平。其实，房地产开发项目拥有一些特征，即收入、风险与投入较高。它必须将社会、经济与环境三方面的效益进行充分考量。所以，房地产开发项目必须遵循有关指标进行规范的设计、动工、完工，使全部环节更加的标准化。
3 、房地产开发项目风险
3.1 政策风险
政策风险有多方面的，如宏观调控类、金融类、土地类等。 第一，宏观调控政策。宏观调控政策对房地产行业起到决定性的影响，在国家调控政策扶持房地产行业发展时，房地产行业迎来了一波辉煌期，但是如果国家打压房地产行业，也会对行业和企业造成不利的影响，犹如进入了发展的冬季。 第二，土地政策。土地对房地产项目开发至关重要，是项目开发的基础，因此国家或地方的土地政策的变化会对房地产行业及企业产生影响。土地政策风险因素主要包括：土地的取得程序的变化、土地出让金相关政策、土地使用年限的有关规定。 第三，金融政策。金融政策不仅会影响到房地产开发企业，也会影响购房者的购房需求。例如，金融政策紧缩的时候，房地产企业会融资困难，不能筹集项目足够的资金，同时融资的成本也必然会上升；同样的，当金融政策紧缩的时候，购房者的首付比例和贷款利率都会上升，这样他们就会持观望态度，不会急于出手买房。当金融政策有利的时候，购房者的购买需求会高涨，房地产开发企业也会进入发展的春天。
3.2 销售阶段风险
考虑到项目的开发工作量比较大，时间会比较长，居住區和商铺都要向外面销售等。按照当前的市场情况来看，尽管项目所处的地理位置相对来说比较好，而且环境也比较优越，其建设的档次相对比较高，唯一的不足就是周边有很多的楼盘，再加上当前出现的金融危机等因素，使得不少的消费者对买房存在观望的心理，所以要采用合理的措施，解决如上的问题。
3.3 项目建设阶段风险
考虑到项目内的建筑单体较多，而且参建的施工企业所具有的技术水平也参差不齐，所以对项目建设要重在规划。除此之外，项目的成本价格，以及后面的各类因素也对项目的进度产生极其重要的影响。所以，在正式进行项目建设时，一定要对项目的成本、工期、质量等各类因素加以评估，以便更加清楚地了解项目的未来发展走势。
4、房地产开发项目生命周期的风险管理
4.1 风险识别
现阶段的房地产开发项目，虽然在社会上的数量较多，可自身的地位表现比较紧张，并没有办法像以往那样安然的建设，而是要考虑到不同风险可能带来的影响。建议在今后的工作中，必须对房地产开发项目的各项风险，做出有效的识别处理。①开发商要对自身的房地产项目有一个深刻的了解，应积极的开展调查研究，对房地产项目可能的盈利状况、亏损状况等，做出一个预估分析，由此来了解到哪些风险造成的影响较大，哪些风险造成的影响较小，要提前的进行研究，避免在房地产开发项目进程当中，出现严重的不足和隐患。②在风险识别的过程中，必须要理性的看待问题，不能总是观察到项目积极的一面，还要观察到项目消极的一面。例如，国家近几年对房地产项目颁布的各项政策、条文等，都表现为持续增加的状态，我们想要在未来的工作中更好解决问题，必须要在国家允许的范围内开展，要将各项原则、准则积极的执行，不能出现违规建设现象。
4.2 强化与各方沟通交流
作为房地产开发项目方有必要积极与地区政府部门、主管机构、金融机构等相关单位搞好关系，努力争取获得他们对小区项目开发的理解、支持和帮助。这样就可以化解许多风险因素，减少来自各个层面的干扰，有利于确保项目顺利开展。此外，还应与当地电力、市政、规划、国土、城市档案、文物等有关部门加强沟通，详细了解并掌握预开发地块的自然条件及地下埋藏物情况；及时同计划部门、规划部门、土地部门等主要部门沟通交流，获得他们对土地使用意图的确认；依照土地具体情况，制定相应风险控制对策。需要强调的是，开发项目准备阶段要关注并妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，防止矛盾的激化。
4.3 风险应对
房地产开发项目的风险管理工作中，风险应对是比较重要的工作步骤，对项目整体产生的影响也非常的显著。结合以往的工作经验和当下的工作标准，认为风险应对在实施的过程中，必须采用多元化的方法来开展，一方面规避风险，另一方面管控风险，将可能出现的损失降到最低。例如，风险转移主要指通过签订合同将风险损失转由另一方承担和赔偿，或通过参加保险，以小数额的保费为代价，将风险转移给保险公司。风险回避指通过风险识别与评估，明确项目风险潜在威胁发生可能性非常大并且风险一旦发生会给企业带来极其不利的后果，又无其他策略可替代时，开发企业选择主动放弃项目或改变项目目标的行动方案，从而规避风险的一种策略。
5、结束语
在当前房地产开发过程中，为能够使该项工作得以顺利开展，必须要试试风险管理，并且相关工作人员应当在了解房地产开房项目相关内容基础上，积极选择有效相关措施控制风险、回避风险及利用风险，从而使风险管理能够得到理想效果，保证房地产开发项目能够得以顺利进行。
参考文献：
[1]方龄娅.房地产开发项目风险管理的实施[J].中国城市经济，2011（15）：82～83.
[2] 劳燕玲 ， 李江风 . 房地产项目的风险管理探究 [J]. 前沿，2012（10）.
关键词：房地产开发；项目管理；全生命周期；风险管理
1、引言
房地产开发项目已经成为了社会发展不可或缺的重要组成部分，随着人口数量的增加和物质需求的提升，今后的房地产开发项目还会进一步的增多，为了减少对市场经济造成的负面影响，应该有效管理所面对的各项风险，从而在多个层面上，更好的做出风险控制，这样就可以在很多方面，保证项目的良性循环，控制相应的消极影响。
2、 房地产开发项目
投资于建筑物（地上）与土地的行为，这些行为包括相应的建设、开发，被称作房地产开发项目。而国内的房地产开发项目，在国家规定的管理城市房地产的有关法律中被定义成某种项目，并获得相应的土地使用权利，在此基础上进行基本设施与房屋的建设。国家出台了相关房地产法及制度规定，包括一些行政措施，用以宏观调控房地产业，以此确保这个产业的有序进展，并有效地改善人们的生活水平，提高总体国民经济发展水平。其实，房地产开发项目拥有一些特征，即收入、风险与投入较高。它必须将社会、经济与环境三方面的效益进行充分考量。所以，房地产开发项目必须遵循有关指标进行规范的设计、动工、完工，使全部环节更加的标准化。
3 、房地产开发项目风险
3.1 政策风险
政策风险有多方面的，如宏观调控类、金融类、土地类等。 第一，宏观调控政策。宏观调控政策对房地产行业起到决定性的影响，在国家调控政策扶持房地产行业发展时，房地产行业迎来了一波辉煌期，但是如果国家打压房地产行业，也会对行业和企业造成不利的影响，犹如进入了发展的冬季。 第二，土地政策。土地对房地产项目开发至关重要，是项目开发的基础，因此国家或地方的土地政策的变化会对房地产行业及企业产生影响。土地政策风险因素主要包括：土地的取得程序的变化、土地出让金相关政策、土地使用年限的有关规定。 第三，金融政策。金融政策不仅会影响到房地产开发企业，也会影响购房者的购房需求。例如，金融政策紧缩的时候，房地产企业会融资困难，不能筹集项目足够的资金，同时融资的成本也必然会上升；同样的，当金融政策紧缩的时候，购房者的首付比例和贷款利率都会上升，这样他们就会持观望态度，不会急于出手买房。当金融政策有利的时候，购房者的购买需求会高涨，房地产开发企业也会进入发展的春天。
3.2 销售阶段风险
考虑到项目的开发工作量比较大，时间会比较长，居住區和商铺都要向外面销售等。按照当前的市场情况来看，尽管项目所处的地理位置相对来说比较好，而且环境也比较优越，其建设的档次相对比较高，唯一的不足就是周边有很多的楼盘，再加上当前出现的金融危机等因素，使得不少的消费者对买房存在观望的心理，所以要采用合理的措施，解决如上的问题。
3.3 项目建设阶段风险
考虑到项目内的建筑单体较多，而且参建的施工企业所具有的技术水平也参差不齐，所以对项目建设要重在规划。除此之外，项目的成本价格，以及后面的各类因素也对项目的进度产生极其重要的影响。所以，在正式进行项目建设时，一定要对项目的成本、工期、质量等各类因素加以评估，以便更加清楚地了解项目的未来发展走势。
4、房地产开发项目生命周期的风险管理
4.1 风险识别
现阶段的房地产开发项目，虽然在社会上的数量较多，可自身的地位表现比较紧张，并没有办法像以往那样安然的建设，而是要考虑到不同风险可能带来的影响。建议在今后的工作中，必须对房地产开发项目的各项风险，做出有效的识别处理。①开发商要对自身的房地产项目有一个深刻的了解，应积极的开展调查研究，对房地产项目可能的盈利状况、亏损状况等，做出一个预估分析，由此来了解到哪些风险造成的影响较大，哪些风险造成的影响较小，要提前的进行研究，避免在房地产开发项目进程当中，出现严重的不足和隐患。②在风险识别的过程中，必须要理性的看待问题，不能总是观察到项目积极的一面，还要观察到项目消极的一面。例如，国家近几年对房地产项目颁布的各项政策、条文等，都表现为持续增加的状态，我们想要在未来的工作中更好解决问题，必须要在国家允许的范围内开展，要将各项原则、准则积极的执行，不能出现违规建设现象。
4.2 强化与各方沟通交流
作为房地产开发项目方有必要积极与地区政府部门、主管机构、金融机构等相关单位搞好关系，努力争取获得他们对小区项目开发的理解、支持和帮助。这样就可以化解许多风险因素，减少来自各个层面的干扰，有利于确保项目顺利开展。此外，还应与当地电力、市政、规划、国土、城市档案、文物等有关部门加强沟通，详细了解并掌握预开发地块的自然条件及地下埋藏物情况；及时同计划部门、规划部门、土地部门等主要部门沟通交流，获得他们对土地使用意图的确认；依照土地具体情况，制定相应风险控制对策。需要强调的是，开发项目准备阶段要关注并妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，防止矛盾的激化。
4.3 风险应对
房地产开发项目的风险管理工作中，风险应对是比较重要的工作步骤，对项目整体产生的影响也非常的显著。结合以往的工作经验和当下的工作标准，认为风险应对在实施的过程中，必须采用多元化的方法来开展，一方面规避风险，另一方面管控风险，将可能出现的损失降到最低。例如，风险转移主要指通过签订合同将风险损失转由另一方承担和赔偿，或通过参加保险，以小数额的保费为代价，将风险转移给保险公司。风险回避指通过风险识别与评估，明确项目风险潜在威胁发生可能性非常大并且风险一旦发生会给企业带来极其不利的后果，又无其他策略可替代时，开发企业选择主动放弃项目或改变项目目标的行动方案，从而规避风险的一种策略。
5、结束语
在当前房地产开发过程中，为能够使该项工作得以顺利开展，必须要试试风险管理，并且相关工作人员应当在了解房地产开房项目相关内容基础上，积极选择有效相关措施控制风险、回避风险及利用风险，从而使风险管理能够得到理想效果，保证房地产开发项目能够得以顺利进行。
参考文献：
[1]方龄娅.房地产开发项目风险管理的实施[J].中国城市经济，2011（15）：82～83.
[2] 劳燕玲 ， 李江风 . 房地产项目的风险管理探究 [J]. 前沿，2012（10）.