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【摘要】最近几年房地产事业正在如火如荼的进行，房地产开发是一种需要大量投资以及高风险的行业，因此需要在开发过程中对存在的风险要素进行分析，以此最好的规避一些风险，尤其是要做好前期的调研工作、设计还有招标工作，完成项目阶段的成本开发以及房地产风险投资管理，让管理的方式和管理的手段也得到更多的强化，因此以下对房地产开发投资风险因素及评价分析，借此希望能够对房地产开发者提供帮助。
【关键词l房地产开发；投资；风险因素；评价；分析
房地产开发是一项非常复杂的工程，其中包含多个方向的工作还有多种环节，因此在节约成本和减少风险的情况下需要对存在的投资风险因素进行研究分析，争取能够在激烈的市场竞争环境下减少房地产的投资风险，让开发的每一个环节都能够正常有序的进行，在市场上也能够取得更大的成功。
1、房地产投资阶段的风险因素分析
1.1决策阶段的风险
政策性的风险，政策性的风险主要是有政府方面的政策变化所产生的诸多风险，这样就可能给投资商带来更多的经济损失，在中国，需要走宏观调控的道路，政策上的变化也构成了一定的投资风险。例如，在2013年，因为我国出台了关于当地产宏观调控方面的政策，后续还对国有土地的使用方式进行了转让，让很多房产投资者在收益目标上发生改变，投资也出现了多方面的困难。
类型性风险。不同类型的房地产公司在投资方面有不同的方式，也有不同的显现，一些房地产对于住宅还有公寓以及别墅办公楼等等进行投资，因此所存在的投资风险就是不同的。在风险的抵御上也是不同的，并且在决策阶段当中，还需要选择更好的物业管理方式，分清物业管理的类别，让风险能够尽量的降低。
区位风险。区位风险主要是房地产建设的位置选择，这就是需要对社会发展情况、经济发展情况还有自然环境等等多方面的情况进行研究分析，例如，当地的经济基础还有经济增长的基本情况以及人口条件等等。例如，某地的房地产选择一块位置，附近有名校，建立学区房，后续国家政策发生变化取消学区房，因此投资遭到损失，出现了较大的风险。
1.2建设阶段的风险分析
在工程建设的过程中存在一定的工期风险，例如，承包商对于项目的特点没有进行更好的预估，也忽略了其中存在的种种施工困难，在施工的组织设计当中出现了不当的行为，也低估了施工可能遇到的非常复杂的地质条件，由此就会导致施工工期的延误现象。一些新的材料和技术都不能投入到使用过程中，因此严重的给房地产的开发商带来了诸多的问题和困难。
公众干预的风险分析。房地产的建立对于居民有一定的利益，公众也能够自觉的进入到当地产建设的干预过程中，如果有对项目不利的行为就会导致开发商产生多种损失。
1.3利率风险
由于房地产投资的数额非常多，投资过程中也需要大量的资金，因此房地产也有开发周期非常长的特点，房地产的投资，如果银行在利率上发生变化就会产生相应的风险，一般来讲，如果市场上的利率有比较小的变动，那么房地产的价值也会相应的产生一些变动的情况，利率非常低，昌地产的销售额就需要做出更多的提升，两者之间是相反的。
2、房地产投资风险的预防措施分析
2.1决策阶段的预防措施分析
对人才进行储备还需要进行人才队伍的有效建设，充分的队伍工作的可行性进行研究分析，强化对房地产市场发展情况的研究和预测，让国际国内的市场政策都能够更好的掌握在工作人员的手中，了解国家发展的大政方针，对市场供求情况以及区域发展规划进行理性化的判断，只有这样才能够制定出有效的投资方案。在工作态度上要树立起正确的风险态度，强化对风险材料的理解还有对风险材料的搜集工作，做好多方面的對比，强化风险投资理论的学习，关注此方面的管理工作。建立起风险管理制度，有专门的人员对风险进行学习，对考核标准进行研究，建立奖惩制度，安排相应的使用措施，在实际管理中严格的执行相关的规定，只有这样才能够建立起风险管理的机制，也能够编制出风险管理的相关计划。
2.2开发前的投资风险预防
在开发之前需要和政府以及各项管理部门还有金融机构等等建立起更好的关系，做好沟通，获得多个部门对房地产开发过程中地块的确认。还需要对征地、拆迁以及补偿等方面的问题进行确认，让设计方案被政府等部门审核通过，然后做好详细性的设计和分析，通过最佳的融资方案节约资金的使用。按照现实情况以及招标过程中的相关能力进行工程特点的研究和分析，对发包的方式进行理解，做好合同的审批工作。
2.3工程建设阶段的风险预防
开发商需要明确竣工的日期，然后对工程的质量还有安全等等要求进行明确，这样在进行投资时就能够给有更多的筹码，相关的新技术还有新工艺可以得到很多的使用。按照的对工程预付款还有进度款进行研究，保障季度施工的正常运行，按照施工的成本进行施工过程的管理，也需要做好监理工作，定期的进行现场的观察和了解，发布调度会议。在前期还需要做好多方面的调研工作，这样投资才能够更加可靠，让投资更加详细的定位，整个工程的效益才能够显现出来，做好投资的预估工作，了解利率发展情况，还需要对目标客户群体进行分析，保障此过程中设计和建议能够更好的确定，保障营销的基本方案适宜，减少前期成本的投入。
结语：
综上所述，本文对房地产开发投资风险因素及评价进行了分析和研究。房地产事业正在如火如荼的进行，因此作为开发商要想获得更多的利益就需要对前期的投资进行有效的分析和处理，让投资也更有效果，只有这样才能够减少投资过程中所产生的种种风险，才能够让投资的效用显现出来。除此之外，还需要对人才的素养进行提升，培养专业化的意识，减少风险性问题的存在。希望本文的分析和研究对于房地产投资者能够带去一定的建议，提升投资效率。
【关键词l房地产开发；投资；风险因素；评价；分析
房地产开发是一项非常复杂的工程，其中包含多个方向的工作还有多种环节，因此在节约成本和减少风险的情况下需要对存在的投资风险因素进行研究分析，争取能够在激烈的市场竞争环境下减少房地产的投资风险，让开发的每一个环节都能够正常有序的进行，在市场上也能够取得更大的成功。
1、房地产投资阶段的风险因素分析
1.1决策阶段的风险
政策性的风险，政策性的风险主要是有政府方面的政策变化所产生的诸多风险，这样就可能给投资商带来更多的经济损失，在中国，需要走宏观调控的道路，政策上的变化也构成了一定的投资风险。例如，在2013年，因为我国出台了关于当地产宏观调控方面的政策，后续还对国有土地的使用方式进行了转让，让很多房产投资者在收益目标上发生改变，投资也出现了多方面的困难。
类型性风险。不同类型的房地产公司在投资方面有不同的方式，也有不同的显现，一些房地产对于住宅还有公寓以及别墅办公楼等等进行投资，因此所存在的投资风险就是不同的。在风险的抵御上也是不同的，并且在决策阶段当中，还需要选择更好的物业管理方式，分清物业管理的类别，让风险能够尽量的降低。
区位风险。区位风险主要是房地产建设的位置选择，这就是需要对社会发展情况、经济发展情况还有自然环境等等多方面的情况进行研究分析，例如，当地的经济基础还有经济增长的基本情况以及人口条件等等。例如，某地的房地产选择一块位置，附近有名校，建立学区房，后续国家政策发生变化取消学区房，因此投资遭到损失，出现了较大的风险。
1.2建设阶段的风险分析
在工程建设的过程中存在一定的工期风险，例如，承包商对于项目的特点没有进行更好的预估，也忽略了其中存在的种种施工困难，在施工的组织设计当中出现了不当的行为，也低估了施工可能遇到的非常复杂的地质条件，由此就会导致施工工期的延误现象。一些新的材料和技术都不能投入到使用过程中，因此严重的给房地产的开发商带来了诸多的问题和困难。
公众干预的风险分析。房地产的建立对于居民有一定的利益，公众也能够自觉的进入到当地产建设的干预过程中，如果有对项目不利的行为就会导致开发商产生多种损失。
1.3利率风险
由于房地产投资的数额非常多，投资过程中也需要大量的资金，因此房地产也有开发周期非常长的特点，房地产的投资，如果银行在利率上发生变化就会产生相应的风险，一般来讲，如果市场上的利率有比较小的变动，那么房地产的价值也会相应的产生一些变动的情况，利率非常低，昌地产的销售额就需要做出更多的提升，两者之间是相反的。
2、房地产投资风险的预防措施分析
2.1决策阶段的预防措施分析
对人才进行储备还需要进行人才队伍的有效建设，充分的队伍工作的可行性进行研究分析，强化对房地产市场发展情况的研究和预测，让国际国内的市场政策都能够更好的掌握在工作人员的手中，了解国家发展的大政方针，对市场供求情况以及区域发展规划进行理性化的判断，只有这样才能够制定出有效的投资方案。在工作态度上要树立起正确的风险态度，强化对风险材料的理解还有对风险材料的搜集工作，做好多方面的對比，强化风险投资理论的学习，关注此方面的管理工作。建立起风险管理制度，有专门的人员对风险进行学习，对考核标准进行研究，建立奖惩制度，安排相应的使用措施，在实际管理中严格的执行相关的规定，只有这样才能够建立起风险管理的机制，也能够编制出风险管理的相关计划。
2.2开发前的投资风险预防
在开发之前需要和政府以及各项管理部门还有金融机构等等建立起更好的关系，做好沟通，获得多个部门对房地产开发过程中地块的确认。还需要对征地、拆迁以及补偿等方面的问题进行确认，让设计方案被政府等部门审核通过，然后做好详细性的设计和分析，通过最佳的融资方案节约资金的使用。按照现实情况以及招标过程中的相关能力进行工程特点的研究和分析，对发包的方式进行理解，做好合同的审批工作。
2.3工程建设阶段的风险预防
开发商需要明确竣工的日期，然后对工程的质量还有安全等等要求进行明确，这样在进行投资时就能够给有更多的筹码，相关的新技术还有新工艺可以得到很多的使用。按照的对工程预付款还有进度款进行研究，保障季度施工的正常运行，按照施工的成本进行施工过程的管理，也需要做好监理工作，定期的进行现场的观察和了解，发布调度会议。在前期还需要做好多方面的调研工作，这样投资才能够更加可靠，让投资更加详细的定位，整个工程的效益才能够显现出来，做好投资的预估工作，了解利率发展情况，还需要对目标客户群体进行分析，保障此过程中设计和建议能够更好的确定，保障营销的基本方案适宜，减少前期成本的投入。
结语：
综上所述，本文对房地产开发投资风险因素及评价进行了分析和研究。房地产事业正在如火如荼的进行，因此作为开发商要想获得更多的利益就需要对前期的投资进行有效的分析和处理，让投资也更有效果，只有这样才能够减少投资过程中所产生的种种风险，才能够让投资的效用显现出来。除此之外，还需要对人才的素养进行提升，培养专业化的意识，减少风险性问题的存在。希望本文的分析和研究对于房地产投资者能够带去一定的建议，提升投资效率。