论文部分内容阅读
年过耄耋的谢志衡老人十分兴奋地给记者介绍着搬进新“家”后的生活，宠物狗在脚边不停打转，背后是谢志衡老人刚画的几幅油画。“考察过很多养老院，不是布置得像医院，就是禁止养宠物。最后选择这里，也是因为这里有家的感觉。”谢志衡说。
谢志衡老人所居住的恭和养老中心，是北京首个、也是全国首创的“共有产权”形式的养老服务设施试点项目。不仅能住在自己家里，还能享受近在咫尺的专业养老服务—这种听起来可望而不可即的养老设想，正在成为北京60岁以上老人的现实选择。
走进恭和养老中心，宽敞明亮的公共活动大厅映入眼帘，一旁的展示台上摆放着老人们制作的手工艺品。正对着大厅的是一个宽敞的公共厨房，设备设施一应俱全，逢年过节时老人们可以与亲朋齐聚一堂。贯通的长廊连接着每一个老人的居室，每一个室外活动场所都有不同的主题，同时中心内的挂牌医疗机构还可以为老人即时提供医疗服务。据项目负责人介绍，这里正在建一个幼儿园，可以让入住于此的老年人真正享受到“多代共处”的天伦之乐。
“孙女最喜欢外面的滑梯了，每次都是为了滑梯来的。”谢志衡老人提起孙女，温暖的笑容浮现在脸上。虽然孙女“另有所图”，可是能经常看到孙女，谢志衡老人依然十分开心。
恭和养老中心项目位于朝阳区双桥西巷6号，总建筑面积49120平方米，其中地上建筑面积36770平方米，地下建筑面积12350平方米。据试点经营单位负责人介绍，项目于2016年4月7日获得预售许可证，可销售养老公寓365套，销售均价每平方米45448元；车位84个，销售均价每平方米3842.39元。项目于2017年6月10日开始认购，2017年7月14日正式网签，至2017年9月23日累计签约143套。
据北京市民政局介绍，民政局与北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，支持有关企业利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。这种模式即“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”，将居家养老、机构养老和社区养老融合起来。
按照这种模式，养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有，限定60岁以上老年人居住。购房后，入住的老年人可以享受由企業提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务。每月需缴3000元服务费，与入住人共同居住的亲属或者陪同人员不受年龄限制，陪住人员原则上不得超过两人。
共有产权养老房模式，一方面减少了进入养老服务市场企业的“重资本”压力，使其能更专注于提供后续的养老服务；另一方面也更好地关注到老人们居家养老及个性化的需求，比住养老院更自由、更舒心。
据北京市民政局副局长李红兵介绍，共有产权减少了进入养老服务市场的企业的“重资本”压力，又使入住老人能够拥有自己的一份房产，实现“在世有房产，离世有遗产”。“养老服务设施的土地和地面设施需要大量的资本投入，我们在推进养老服务业的进程中发现，重资本的压力使很多企业在养老服务业市场化进程中处于观望状态，也制约了养老服务业的发展。”李红兵说。
共有产权养老房的尝试，释放了社会资本的流动性。从恭和养老中心的实践来看，既让投资方快速收回重资产投入，又可以使企业专注于提升服务质量，优化养老产业结构，进而吸引更多社会资本进入养老服务业。居住在这里的老人，既拥有属于自己的房子，又能享受包括定期健康评估、健康咨询、24小时医护紧急呼叫等在内的65项基础养老服务。
北京市规划国土委相关负责人表示，针对共有产权养老项目，今后的监管主要有“三个严禁”，即严禁以养老机构的名义从事房地产开发，严禁利用养老机构的房屋场地设施开展与养老服务无关的活动，严禁改变机构的养老服务性质。
据李红兵介绍，为了保证入住人员符合条件，民政局会对入住的老年人的生活能力、身体状况进行综合评估，保证年龄上符合要求的同时，能够在此得到其所需要的养老服务。
另外，试点项目企业也组建了评估团队，对客户生活自理能力、居家环境、精神卫生等进行评估，评估结束后，出具评估报告，定制服务清单，建立客户信息档案，档案交由民政部门审核备案，以保障入住者符合入住条件。同时，每一名入住者在签署《购房协议》前，需支付每月3000元的服务费，不论居室是否空置都要收取，这也杜绝了购买者以各种理由将养老房挪作他用。
试点项目企业负责人介绍，共有产权房可以转借，如果购买者家中老人去世后，房产可以出售、出租，出售按照市场价格，相关获利全部为购买者所得。如果家中老人过世，居室持有人又没有养老需求，养老企业可以帮持有人按市场价出租，相关收益也全部由购买者所得。如果是购买后再次出售，新购买者和新入住者也要符合相关条件，市住建委也将对再次交易环节进行审核。
“持有居室5%的产权，是为了保持我们的‘养老’属性。”项目企业负责人说。配套的医疗康复、膳食管理等公共空间约占总面积的40%，由企业持有经营。
按照试点项目每平方米4.5万元的售价计算，谢志衡老人购买的82平方米居室，全款金额为369万（按95%的产权计算，实际总价格为350.55万元），50年所需缴纳的服务费为180万，共需缴款549万，相较周边的房价，并不具备投资优势。
谢志衡老人对自己购买的这处养老居室很满意：“这就是我们自己的房子。我们的退休工资也负担得起，解决了我们的吃饭医疗问题，还减轻了孩子的负担。”对于居室的未来，他也有自己的规划：“等我们都不在了，儿子老了的时候，也可以过来。他要是不愿意过来，我想着他岳父岳母也可以过来养老。”“活着有资产，死了有遗产”，谢志衡老人已经开始提前规划自己的资产了。
谢志衡老人所居住的恭和养老中心，是北京首个、也是全国首创的“共有产权”形式的养老服务设施试点项目。不仅能住在自己家里，还能享受近在咫尺的专业养老服务—这种听起来可望而不可即的养老设想，正在成为北京60岁以上老人的现实选择。
居家享服务
走进恭和养老中心，宽敞明亮的公共活动大厅映入眼帘，一旁的展示台上摆放着老人们制作的手工艺品。正对着大厅的是一个宽敞的公共厨房，设备设施一应俱全，逢年过节时老人们可以与亲朋齐聚一堂。贯通的长廊连接着每一个老人的居室，每一个室外活动场所都有不同的主题，同时中心内的挂牌医疗机构还可以为老人即时提供医疗服务。据项目负责人介绍，这里正在建一个幼儿园，可以让入住于此的老年人真正享受到“多代共处”的天伦之乐。
“孙女最喜欢外面的滑梯了，每次都是为了滑梯来的。”谢志衡老人提起孙女，温暖的笑容浮现在脸上。虽然孙女“另有所图”，可是能经常看到孙女，谢志衡老人依然十分开心。
恭和养老中心项目位于朝阳区双桥西巷6号，总建筑面积49120平方米，其中地上建筑面积36770平方米，地下建筑面积12350平方米。据试点经营单位负责人介绍，项目于2016年4月7日获得预售许可证，可销售养老公寓365套，销售均价每平方米45448元；车位84个，销售均价每平方米3842.39元。项目于2017年6月10日开始认购，2017年7月14日正式网签，至2017年9月23日累计签约143套。
据北京市民政局介绍，民政局与北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，支持有关企业利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。这种模式即“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”，将居家养老、机构养老和社区养老融合起来。
按照这种模式，养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有，限定60岁以上老年人居住。购房后，入住的老年人可以享受由企業提供的配套医疗、护理、餐饮等公共服务。每月需缴3000元服务费，与入住人共同居住的亲属或者陪同人员不受年龄限制，陪住人员原则上不得超过两人。
养老企业新选项
共有产权养老房模式，一方面减少了进入养老服务市场企业的“重资本”压力，使其能更专注于提供后续的养老服务；另一方面也更好地关注到老人们居家养老及个性化的需求，比住养老院更自由、更舒心。
据北京市民政局副局长李红兵介绍，共有产权减少了进入养老服务市场的企业的“重资本”压力，又使入住老人能够拥有自己的一份房产，实现“在世有房产，离世有遗产”。“养老服务设施的土地和地面设施需要大量的资本投入，我们在推进养老服务业的进程中发现，重资本的压力使很多企业在养老服务业市场化进程中处于观望状态，也制约了养老服务业的发展。”李红兵说。
共有产权养老房的尝试，释放了社会资本的流动性。从恭和养老中心的实践来看，既让投资方快速收回重资产投入，又可以使企业专注于提升服务质量，优化养老产业结构，进而吸引更多社会资本进入养老服务业。居住在这里的老人，既拥有属于自己的房子，又能享受包括定期健康评估、健康咨询、24小时医护紧急呼叫等在内的65项基础养老服务。
北京市规划国土委相关负责人表示，针对共有产权养老项目，今后的监管主要有“三个严禁”，即严禁以养老机构的名义从事房地产开发，严禁利用养老机构的房屋场地设施开展与养老服务无关的活动，严禁改变机构的养老服务性质。
多措并举
据李红兵介绍，为了保证入住人员符合条件，民政局会对入住的老年人的生活能力、身体状况进行综合评估，保证年龄上符合要求的同时，能够在此得到其所需要的养老服务。
另外，试点项目企业也组建了评估团队，对客户生活自理能力、居家环境、精神卫生等进行评估，评估结束后，出具评估报告，定制服务清单，建立客户信息档案，档案交由民政部门审核备案，以保障入住者符合入住条件。同时，每一名入住者在签署《购房协议》前，需支付每月3000元的服务费，不论居室是否空置都要收取，这也杜绝了购买者以各种理由将养老房挪作他用。
试点项目企业负责人介绍，共有产权房可以转借，如果购买者家中老人去世后，房产可以出售、出租，出售按照市场价格，相关获利全部为购买者所得。如果家中老人过世，居室持有人又没有养老需求，养老企业可以帮持有人按市场价出租，相关收益也全部由购买者所得。如果是购买后再次出售，新购买者和新入住者也要符合相关条件，市住建委也将对再次交易环节进行审核。
“持有居室5%的产权，是为了保持我们的‘养老’属性。”项目企业负责人说。配套的医疗康复、膳食管理等公共空间约占总面积的40%，由企业持有经营。
按照试点项目每平方米4.5万元的售价计算，谢志衡老人购买的82平方米居室，全款金额为369万（按95%的产权计算，实际总价格为350.55万元），50年所需缴纳的服务费为180万，共需缴款549万，相较周边的房价，并不具备投资优势。
谢志衡老人对自己购买的这处养老居室很满意：“这就是我们自己的房子。我们的退休工资也负担得起，解决了我们的吃饭医疗问题，还减轻了孩子的负担。”对于居室的未来，他也有自己的规划：“等我们都不在了，儿子老了的时候，也可以过来。他要是不愿意过来，我想着他岳父岳母也可以过来养老。”“活着有资产，死了有遗产”，谢志衡老人已经开始提前规划自己的资产了。