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[摘要] 房地产是最具投资价值的商品之一,如何评价对房地产产品投资收益,却是一个相对专业和复杂的课题。上海浦东星河湾作为上海高档住房的典范,本文以其为例,从楼盘的定位、投资指数、宏观环境和发展前景等几个方面综合分析了上海房地产投资收益,为上海房地产高级投资者提供一个价值参考。
[关键词] 房地产 投资 星河湾
房地产是最具投资价值的商品之一,房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。如何评价对房地产产品投资收益,却是一个相对专业和复杂的课题。
2009年8月8日,浦东星河湾在一片喝彩声中开盘。这一天不仅属于奥运的周年庆典,也堪称中国豪宅的节日。“星河湾式”生活对于星河湾业主来说,不单纯是买下一处精致的房子,还因此获得一种崭新的生活方式和令人艳羡的社交圈子。作为星河湾地产开发系统下的新项目,上海浦东星河湾与广州、北京星河湾相同,一样具有超越市场的宏观和微观的各项优势。
一、楼盘的定位
浦东星河湾位于上海锦绣路上,在房产板块里属于国际化氛围浓郁的花木板块,这是一个高端住宅。花木板块位于陆家嘴金融区外围第一圈层,具体指龙阳路、罗山路、杨高路合围区域。外籍人士、企业白领和高管、成功的商业人士成为板块内主流置业人群,他们较高的生活品质、收入水平,有力助推花木独特人居氛围的形成。
二、上海浦东星河湾适合投资的八大指数
(一)方便生活
方便生活是评判楼盘是否具有投资价值的关键指数之一。尤其是商业地产,方便生活意味着人气旺盛,人气旺盛自然价值就越大。浦东星河湾均价定到了4万-6万元/平方米,每套房源的价格基本都上千万。开盘当日,只有300余套现房可供出售的浦东星河湾,却招来了逾七百多名客户。方便的轨道交通的运行直接促进该地段与市中心以及浦东机场的连同,大大方便了市民的出行。而且周边配套日趋成熟,如麦德龙、百安居成为居民消费主要场所,正大艺术中心建成将成为板块的又一亮点;教育资源方面的牡丹幼儿园,建平西校先后加入等。
(二)时尚活力
时尚活力也是评定楼盘是否有着更高的收益回报的关键指数之一,一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观,通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型,也许还有明快的色彩穿插其中。而浦东星河湾不同与一般的住宅,它的标志性钟楼、南欧古堡风格的色泽、质感,以及令人叹为观止的园林景观设计,锦鲤池、桃花涧等景观令参观者们赞不绝口。设计风格独特。外观、颜色和内部设计都与别人不同,最妙的是房子风格体现个性。这些都突显出他独特的时尚精致,有别于其他豪宅,给人时尚与个性的结合。
从长远来看,时尚并且有特色的建筑不仅容易让人心潮澎湃,而且其流行的时间也许更为持久。正如此前业内对星河湾的评价:星河湾将创造上海豪宅市场10年无法超越的神话。
(三)自然环境
当然,一个楼盘的自然环境也是非常重要的评定标准。美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境,一直是上海这座节奏快城市的人们的居住理想。因此,环境优美是在上海买房子重要标准之一。
浦东星河湾小区内道路两旁人行道临街种植了绿化带,用植草、灌木、乔木构成三层立体绿化视觉,起到隔音、隔尘、美观的效果。路的中央隔离带安装了特色设计的道路灯柱,既美观,又达到照明效果。在已经开放的小区中心,一个人工打造的瀑布已然成形,穿过瀑布,沿着木道走过一片茂密的树林,一个清澈的泳池呈现在眼前,锦鲤池、桃花涧等景观美轮美奂。附近的世纪公园是上海内环线中心区域内富有自然特征的生态型城市公园,生态绿地给居民提供了得天独厚的绿色健康居住环境。
(四)公共关系
看一个小区的住宅是否值得投资,其中一个方式就是看这个小区的未来业主的素质是怎样的,他们的职业、他们的生活状况、他们所代表圈层的兴趣爱好、生活格调是怎样的,这是中国“人以群分”观念在居住上的具体表现。
住宅很讲究圈层概念,而商业地产投资同样要注重圈层,说得直白一点,就是要投资的商铺聚集了一些什么样的人,聚集了一些什么样的生意,这些环境对投资将产生何种影响。浦东星河湾的公共关系一定不会让大家失望,在开盘当日,购房现场,俨然成了金融行业人士的一次聚会,以后住进浦东星河湾的人们可以更方便的进行圈内联系。其次,私密性强,能住豪宅的人肯定不愿意终日生活在大众眼皮底下,能自由自在地生活而不会出现邻居对望及吵闹声的干扰。花木地区原有的国际高端人群聚集的特点则将进一步提升了浦东星河湾的国际化魅力。
(五)容积率
容积率对于任何一个项目而言都是最重要的参数之一。一般说来,容积率越低,居住的质量越高,建筑的单价越高。所以要尽量选择低容积率的房子。一个有着广泛好评的开发小区往往是高质量和高容积率的完美结合。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。上海浦东星河湾的容积率为1.58,绿化率为35%。由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。而上海浦东星河湾却完美的做到了这点,更为重要的是它并没有从纯粹赚钱的角度来设计一个社区,而是尽自己最大的可能满足住户居住的舒适度。
(六)安全
安全才安心。在上海投资,不安全的影响开始来自于一些目前不可预期的因素。比如,投资的这个小区开发商实力是不是够强,能不能保障小区配套完善形成成熟社区;小区所在的规划是否合理,是否存在市政建设同小区建筑冲突等问题。
(七)安静
安静的居住环境尽管非常重要,但那是对于住宅投资而言,商业地产却意味着越热闹越好。所以安静这个指数可以从两个方面来权衡:要想投资商业地产,最好选择车水马龙的闹市,人多车多生意多;而要想投资住宅,则尽可能地需要个安静的居住环境,休息和休闲毕竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资,都不妨选择一个噪音污染和光污染相对轻微的朝向和楼层。
(八)人文环境
近年出现了几个中国传统文化主题的产品,北京有观唐,广州有清华舫,成都有芙蓉古城,长沙有个汀湘十里。在重庆,也有类似金科·东方王榭、洪崖洞这样的文化建筑。
人文环境既与建造者有关,也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现,能直接反映一个社区的底蕴。相对而言,人文环境更多影响居住着的心情。与海派文化中的人脉、地脉和文脉相结合,更多地引进星河湾特有的、国际的和海派的元素。
三、宏观环境的分析
由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。PEST作为一个分析宏观环境的分析工具,根据其研究对象的情况调整影响对象因素的种类及数量。就房地产行业来说,可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围:
(一)政治、政策因素
2009年8月4日,国家统计局提醒政府必须警惕房价高涨。此前,银监会已收紧二套房贷政策;国土资源部开始严肃土地政策;国家发改委要加强房地产价格和收费监管。8月5日,国家税务总局称近日将把房地产业的税收作为监管重点。同日,央行发布《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》,首次提出将对货币政策的操作,货币政策的重点、力度、节奏进行微调。面对如此大力度的宏观政策,开发企业应充分了解政策及政府态度,以政策为基本原则,在许可的范围内调整自己的产品定位,从而获得市场的认同。
(二)经济因素
从2002年上海世博会成功开始,上海的楼市进入火暴期。随着世博会的临近,楼市愈演愈烈。2010世博会是中国继奥运后的又一件大事,上海将近30.8亿元的投资大部分将投向基础设施,这无疑是给世博会地产的巨大推动力,随之带来的交通、环境、配套等也都将大大加强。
(三)社会要素
上海都市人的价值观念之一为品位观念,即如何过一种有质量的生活。购买豪宅,追求高品质的生活,使得房地产行业在上海愈演愈烈。
金融风暴造成的经济环境恶化,严重影响到了消费者的需求弹性,购买时机和产品偏好。经济环境的“遇冷”让消费者购房更为谨慎,但依然存在着刚性很强的住宅需求。消费者仍在等待更合适的购房时机,房价的理性回归将会成为购房的良好时机。
上海的人口流动性很大,每3个中就有一个新上海人。在房地产增量房屋的相当一部分被迁徙的人口消化掉以后,可想而知需求对房价的支撑能力。人口流动显然拉动了房地产价格。
(四)技术要素兼自然因素
上海浦东星河湾一直努力追求打造全球同纬度最美丽的园林。浦东星河湾设置了6大主题的园林景观。露天游泳池部分设计了人鱼共游的奇特景观,同时也希望打造中国社区最具特色的景观泳池。星河湾独有的八角楼建筑风格。星河湾的开发理念是不但要建最好的房子,还要做最好的园林环境,为城市发展尽一份责任。
消费者消费观念不断更新,消费要求不断增高的今天,产品的竞争已经不仅仅是房子与地的竞争,而是包括周边环境、产品设计、建筑风格、园林配套等多方面因素的竞争。
四、浦东星河湾的前景
浦东星河湾不仅风景优美,环境舒适,适宜生活节奏快的都市人群居住以外,星河湾的物业管理水平和楼盘配套水平也拥有相当高的标准,正适应了人们不断变化的住房需求。
上海世博会的开始会使周边楼盘收益非浅,将会吸引更多境外人员对此地投资。精品楼盘一直深受广大投资者喜爱,星河湾交通便利,周边配套齐全,档次高会成为此楼盘升值的保障。此外,购买浦东星河湾的消费者大多数都是事业有成的人,不会因为缺钱而进行甩卖,所以不必担心楼价会下跌的问题。上海浦东星河湾前景无限,未来还有很大的发展空间。
参考文献:
[1] 李小刚.上海验证“星河湾魅力”[N].新民晚报,第B14版,2009.7.30
[2] 李镇耀.容积率对房地产项目影响实证分析[J].科技信息(学术研究),2007.4
[3] 曹宏亮.房地产市场宏观环境分析[J].湖南城市学院学报(人文社会科学版),2003.1
[4] 姜冀恺.我国房地产业战略环境分析[J].现代商业,2008.11
[5] 上海化工研究院.陆家嘴星河湾商品住宅项目环境影响报告书[R].2008.6
注:本文受以下项目资助:2008 年度上海师范大学文科原创与前瞻性项目《基于鞅定价的结构金融衍生品创新研究》,项目编号:DYW806;
2008 年度上海师范大学理工科科研项目《非对称信息下基于鞅定价的金融衍生品创新研究》, 项目编号:SK200887;
上海师范大学金融工程重点学科建设阶段性成果,项目编号DZW912。
[关键词] 房地产 投资 星河湾
房地产是最具投资价值的商品之一,房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。如何评价对房地产产品投资收益,却是一个相对专业和复杂的课题。
2009年8月8日,浦东星河湾在一片喝彩声中开盘。这一天不仅属于奥运的周年庆典,也堪称中国豪宅的节日。“星河湾式”生活对于星河湾业主来说,不单纯是买下一处精致的房子,还因此获得一种崭新的生活方式和令人艳羡的社交圈子。作为星河湾地产开发系统下的新项目,上海浦东星河湾与广州、北京星河湾相同,一样具有超越市场的宏观和微观的各项优势。
一、楼盘的定位
浦东星河湾位于上海锦绣路上,在房产板块里属于国际化氛围浓郁的花木板块,这是一个高端住宅。花木板块位于陆家嘴金融区外围第一圈层,具体指龙阳路、罗山路、杨高路合围区域。外籍人士、企业白领和高管、成功的商业人士成为板块内主流置业人群,他们较高的生活品质、收入水平,有力助推花木独特人居氛围的形成。
二、上海浦东星河湾适合投资的八大指数
(一)方便生活
方便生活是评判楼盘是否具有投资价值的关键指数之一。尤其是商业地产,方便生活意味着人气旺盛,人气旺盛自然价值就越大。浦东星河湾均价定到了4万-6万元/平方米,每套房源的价格基本都上千万。开盘当日,只有300余套现房可供出售的浦东星河湾,却招来了逾七百多名客户。方便的轨道交通的运行直接促进该地段与市中心以及浦东机场的连同,大大方便了市民的出行。而且周边配套日趋成熟,如麦德龙、百安居成为居民消费主要场所,正大艺术中心建成将成为板块的又一亮点;教育资源方面的牡丹幼儿园,建平西校先后加入等。
(二)时尚活力
时尚活力也是评定楼盘是否有着更高的收益回报的关键指数之一,一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观,通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型,也许还有明快的色彩穿插其中。而浦东星河湾不同与一般的住宅,它的标志性钟楼、南欧古堡风格的色泽、质感,以及令人叹为观止的园林景观设计,锦鲤池、桃花涧等景观令参观者们赞不绝口。设计风格独特。外观、颜色和内部设计都与别人不同,最妙的是房子风格体现个性。这些都突显出他独特的时尚精致,有别于其他豪宅,给人时尚与个性的结合。
从长远来看,时尚并且有特色的建筑不仅容易让人心潮澎湃,而且其流行的时间也许更为持久。正如此前业内对星河湾的评价:星河湾将创造上海豪宅市场10年无法超越的神话。
(三)自然环境
当然,一个楼盘的自然环境也是非常重要的评定标准。美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境,一直是上海这座节奏快城市的人们的居住理想。因此,环境优美是在上海买房子重要标准之一。
浦东星河湾小区内道路两旁人行道临街种植了绿化带,用植草、灌木、乔木构成三层立体绿化视觉,起到隔音、隔尘、美观的效果。路的中央隔离带安装了特色设计的道路灯柱,既美观,又达到照明效果。在已经开放的小区中心,一个人工打造的瀑布已然成形,穿过瀑布,沿着木道走过一片茂密的树林,一个清澈的泳池呈现在眼前,锦鲤池、桃花涧等景观美轮美奂。附近的世纪公园是上海内环线中心区域内富有自然特征的生态型城市公园,生态绿地给居民提供了得天独厚的绿色健康居住环境。
(四)公共关系
看一个小区的住宅是否值得投资,其中一个方式就是看这个小区的未来业主的素质是怎样的,他们的职业、他们的生活状况、他们所代表圈层的兴趣爱好、生活格调是怎样的,这是中国“人以群分”观念在居住上的具体表现。
住宅很讲究圈层概念,而商业地产投资同样要注重圈层,说得直白一点,就是要投资的商铺聚集了一些什么样的人,聚集了一些什么样的生意,这些环境对投资将产生何种影响。浦东星河湾的公共关系一定不会让大家失望,在开盘当日,购房现场,俨然成了金融行业人士的一次聚会,以后住进浦东星河湾的人们可以更方便的进行圈内联系。其次,私密性强,能住豪宅的人肯定不愿意终日生活在大众眼皮底下,能自由自在地生活而不会出现邻居对望及吵闹声的干扰。花木地区原有的国际高端人群聚集的特点则将进一步提升了浦东星河湾的国际化魅力。
(五)容积率
容积率对于任何一个项目而言都是最重要的参数之一。一般说来,容积率越低,居住的质量越高,建筑的单价越高。所以要尽量选择低容积率的房子。一个有着广泛好评的开发小区往往是高质量和高容积率的完美结合。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。上海浦东星河湾的容积率为1.58,绿化率为35%。由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。而上海浦东星河湾却完美的做到了这点,更为重要的是它并没有从纯粹赚钱的角度来设计一个社区,而是尽自己最大的可能满足住户居住的舒适度。
(六)安全
安全才安心。在上海投资,不安全的影响开始来自于一些目前不可预期的因素。比如,投资的这个小区开发商实力是不是够强,能不能保障小区配套完善形成成熟社区;小区所在的规划是否合理,是否存在市政建设同小区建筑冲突等问题。
(七)安静
安静的居住环境尽管非常重要,但那是对于住宅投资而言,商业地产却意味着越热闹越好。所以安静这个指数可以从两个方面来权衡:要想投资商业地产,最好选择车水马龙的闹市,人多车多生意多;而要想投资住宅,则尽可能地需要个安静的居住环境,休息和休闲毕竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资,都不妨选择一个噪音污染和光污染相对轻微的朝向和楼层。
(八)人文环境
近年出现了几个中国传统文化主题的产品,北京有观唐,广州有清华舫,成都有芙蓉古城,长沙有个汀湘十里。在重庆,也有类似金科·东方王榭、洪崖洞这样的文化建筑。
人文环境既与建造者有关,也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现,能直接反映一个社区的底蕴。相对而言,人文环境更多影响居住着的心情。与海派文化中的人脉、地脉和文脉相结合,更多地引进星河湾特有的、国际的和海派的元素。
三、宏观环境的分析
由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。PEST作为一个分析宏观环境的分析工具,根据其研究对象的情况调整影响对象因素的种类及数量。就房地产行业来说,可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围:
(一)政治、政策因素
2009年8月4日,国家统计局提醒政府必须警惕房价高涨。此前,银监会已收紧二套房贷政策;国土资源部开始严肃土地政策;国家发改委要加强房地产价格和收费监管。8月5日,国家税务总局称近日将把房地产业的税收作为监管重点。同日,央行发布《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》,首次提出将对货币政策的操作,货币政策的重点、力度、节奏进行微调。面对如此大力度的宏观政策,开发企业应充分了解政策及政府态度,以政策为基本原则,在许可的范围内调整自己的产品定位,从而获得市场的认同。
(二)经济因素
从2002年上海世博会成功开始,上海的楼市进入火暴期。随着世博会的临近,楼市愈演愈烈。2010世博会是中国继奥运后的又一件大事,上海将近30.8亿元的投资大部分将投向基础设施,这无疑是给世博会地产的巨大推动力,随之带来的交通、环境、配套等也都将大大加强。
(三)社会要素
上海都市人的价值观念之一为品位观念,即如何过一种有质量的生活。购买豪宅,追求高品质的生活,使得房地产行业在上海愈演愈烈。
金融风暴造成的经济环境恶化,严重影响到了消费者的需求弹性,购买时机和产品偏好。经济环境的“遇冷”让消费者购房更为谨慎,但依然存在着刚性很强的住宅需求。消费者仍在等待更合适的购房时机,房价的理性回归将会成为购房的良好时机。
上海的人口流动性很大,每3个中就有一个新上海人。在房地产增量房屋的相当一部分被迁徙的人口消化掉以后,可想而知需求对房价的支撑能力。人口流动显然拉动了房地产价格。
(四)技术要素兼自然因素
上海浦东星河湾一直努力追求打造全球同纬度最美丽的园林。浦东星河湾设置了6大主题的园林景观。露天游泳池部分设计了人鱼共游的奇特景观,同时也希望打造中国社区最具特色的景观泳池。星河湾独有的八角楼建筑风格。星河湾的开发理念是不但要建最好的房子,还要做最好的园林环境,为城市发展尽一份责任。
消费者消费观念不断更新,消费要求不断增高的今天,产品的竞争已经不仅仅是房子与地的竞争,而是包括周边环境、产品设计、建筑风格、园林配套等多方面因素的竞争。
四、浦东星河湾的前景
浦东星河湾不仅风景优美,环境舒适,适宜生活节奏快的都市人群居住以外,星河湾的物业管理水平和楼盘配套水平也拥有相当高的标准,正适应了人们不断变化的住房需求。
上海世博会的开始会使周边楼盘收益非浅,将会吸引更多境外人员对此地投资。精品楼盘一直深受广大投资者喜爱,星河湾交通便利,周边配套齐全,档次高会成为此楼盘升值的保障。此外,购买浦东星河湾的消费者大多数都是事业有成的人,不会因为缺钱而进行甩卖,所以不必担心楼价会下跌的问题。上海浦东星河湾前景无限,未来还有很大的发展空间。
参考文献:
[1] 李小刚.上海验证“星河湾魅力”[N].新民晚报,第B14版,2009.7.30
[2] 李镇耀.容积率对房地产项目影响实证分析[J].科技信息(学术研究),2007.4
[3] 曹宏亮.房地产市场宏观环境分析[J].湖南城市学院学报(人文社会科学版),2003.1
[4] 姜冀恺.我国房地产业战略环境分析[J].现代商业,2008.11
[5] 上海化工研究院.陆家嘴星河湾商品住宅项目环境影响报告书[R].2008.6
注:本文受以下项目资助:2008 年度上海师范大学文科原创与前瞻性项目《基于鞅定价的结构金融衍生品创新研究》,项目编号:DYW806;
2008 年度上海师范大学理工科科研项目《非对称信息下基于鞅定价的金融衍生品创新研究》, 项目编号:SK200887;
上海师范大学金融工程重点学科建设阶段性成果,项目编号DZW912。