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摘要 房产测绘是涉及到民生的大事,稍有不当,势必影响到房产测绘部门的声誉,甚至产生法律上的纠纷,因此,在制定房产测量规范时应当从严把握,保证测量精度留有余地,测量方法正确可靠,不能在制定规范时留有漏洞。那么,如何加强房产测绘的管理呢?将对房产测绘的管理策略进行探讨。
关键词 房产测绘;管理;策略
中图分类号 P273 文献标识码 A 文章编号 1673-9671-(2010)082-0186-01
随着我国房地产市场的不断扩大,房产交易量不断增加,近几年房价逐年升高,消费者维权的意识也越来越强。由于房屋价值量大,房产测绘成果尤其是房屋建筑面积的准确度直接关系到当事人的经济利益,有时侯几平方米的数字,就会导致实际交易中相差几千元乃至几万元。当前,全国各地的房产管理部门按照《房产测绘管理办法》的规定已基本完成了与其下属房产测绘机构的脱钩,实现了测管分离。但脱钩改制后,有些城市房产管理部门对房产面积测量成果的审核、监督力度不够,引发了“房产登记机关所颁发的房屋所有权证产权面积不实”的现象,房屋所有权人的合法权益因此受到侵害,产生了很多矛盾和纠纷。因此,对房产管理部门来说,尽快建立健全房产测绘成果监督管理机制是当务之急。本文笔者结合工作实际,对如何加强房产测绘管理提出了一些建议。
1 加强房产测绘质量管理
测绘单位要加强测绘成果质量管理,贯彻“质量第一,注重实效,服务用户”的方针,以保证质量为中心,满足需求为目标,健全质量管理的规章制度,推行全面质量管理,建立和完善质量保证体系。加强生产作业过程质量管理,完善过程检查,严格工序检查,落实二级检查制度。针对测绘项目,认真做好房屋测量草图及原始记录、《技术设计书》、《技术总结报告》、《测绘成果报告》。加强质量预控,将测绘项目中的一些薄弱点作为控制点,减少质量缺陷的产生,确保测绘产品质量。
在测绘工作中,各级工作人员要提高自身的质量意识、风险意识和法制观念,牢固树立质量与效益统一的观点,把质量意识、风险意识融汇到每项管理工作中,降低赔偿风险,提高测绘单位信誉,使房产测绘工作健康持续地发展。
2 加强房产测绘风险的管理
房产测绘机构是独立的中介服务机构,是具有独立法人地位的民事主体,房产测绘本身是一种技术行为,而非行政行为,因此监管和自律是房产测绘单位风险防范的根本,目的是控制质量,减少损失。
1)提高风险意识。防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,使其充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而在思想上、观念上深入理解,自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。
2)加强资质管理。房产测绘单位要重视《测绘资格证书》的有效期和年检、换证工作,单位名称、法定代表人、单位地址等内容如有变更,应当申请更换《测绘资质证书》,同时做好测绘技术人员的测绘上岗证的管理工作。
3)完善合同管理。房产测绘单位要加强合同全过程动态管理,制定完善的合同管理制度,做到严格管理、妥善安排、记录清楚、手续齐全。在签定委托合同前,应首先核对委托方营业执照,审查该任务有无超出本单位《测绘资质证书》规定的业务范围、作业限额,要求委托方提供真实可靠的资料,并由委托方盖章确认;合同签定时,应在合同中约定有效防范和化解风险措施的具体条款,明确双方权利、义务、违约责任及争议解决方式等;合同签订后,指派具有测绘资格的技术人员实施测绘。
4)严格依法测绘。房产测绘单位必须严格执行国家标准,坚持客观、公正和实事求是的原则,依法测绘、程序规范,把好质量关,严格防范和控制因知识、技能上的欠缺造成的差错。一旦发生质量差错,要认真分析原因,总结经验,积极整改,确保测绘生产各个环节的科学性、规范性和严密性,坚决杜绝质量事故隐患。
5)重视成果验收。测绘成果验收是测绘工作的必要步骤,根据国标《房产测量规范》要求,测绘成果最终验收工作由委托单位组织实施,《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》也指出房产测绘单位测定的房屋建筑面积应经房地产开发企业和购房人共同认定,即测绘成果完成后由开发商进行验收,并签署验收报告,经开发商验收的成果即表示质量合格。
6)强化社会监督。测绘成果交付后,开发商应在售楼处进行公示,并由购房人签署认可书。测绘成果公示有利于提高测绘工作透明度,把测绘差错控制在产权登记发证前,是一项有效的监督制约制度,保障了消费者、开发商和房产测绘单位三方的合法权益。
3 加强房产测绘机构的自身建设管理
3.1 建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录,包括:房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等,在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主,能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准,以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况,催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众,公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后,将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示:①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;③不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权,以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况,减少房产面积审核及办证后的面积纠纷,进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。
3.2 建立自我检查、自我完善、自我改制机制
单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
总之,房产测绘工作不同于其他测绘工作,是关系到广大的人民群众的根本利益的工作,关系社会稳定和构建和谐社会的工作,如何推动房产测绘工作走健康、良性循环发展道路、有效消除发展阶段出现的一系列问题,体现公平、公正、公开的原则,是目前房产测绘的发展方向。
参考文献
[1]张勇,黄倩雯.市场开放后房产测绘行业的监管[J].建筑经济,2009,(01):70-71.
[2]张文雅.浅析商品房测绘建筑面积的测量[J].科技资讯,2009,(09):245.
关键词 房产测绘;管理;策略
中图分类号 P273 文献标识码 A 文章编号 1673-9671-(2010)082-0186-01
随着我国房地产市场的不断扩大,房产交易量不断增加,近几年房价逐年升高,消费者维权的意识也越来越强。由于房屋价值量大,房产测绘成果尤其是房屋建筑面积的准确度直接关系到当事人的经济利益,有时侯几平方米的数字,就会导致实际交易中相差几千元乃至几万元。当前,全国各地的房产管理部门按照《房产测绘管理办法》的规定已基本完成了与其下属房产测绘机构的脱钩,实现了测管分离。但脱钩改制后,有些城市房产管理部门对房产面积测量成果的审核、监督力度不够,引发了“房产登记机关所颁发的房屋所有权证产权面积不实”的现象,房屋所有权人的合法权益因此受到侵害,产生了很多矛盾和纠纷。因此,对房产管理部门来说,尽快建立健全房产测绘成果监督管理机制是当务之急。本文笔者结合工作实际,对如何加强房产测绘管理提出了一些建议。
1 加强房产测绘质量管理
测绘单位要加强测绘成果质量管理,贯彻“质量第一,注重实效,服务用户”的方针,以保证质量为中心,满足需求为目标,健全质量管理的规章制度,推行全面质量管理,建立和完善质量保证体系。加强生产作业过程质量管理,完善过程检查,严格工序检查,落实二级检查制度。针对测绘项目,认真做好房屋测量草图及原始记录、《技术设计书》、《技术总结报告》、《测绘成果报告》。加强质量预控,将测绘项目中的一些薄弱点作为控制点,减少质量缺陷的产生,确保测绘产品质量。
在测绘工作中,各级工作人员要提高自身的质量意识、风险意识和法制观念,牢固树立质量与效益统一的观点,把质量意识、风险意识融汇到每项管理工作中,降低赔偿风险,提高测绘单位信誉,使房产测绘工作健康持续地发展。
2 加强房产测绘风险的管理
房产测绘机构是独立的中介服务机构,是具有独立法人地位的民事主体,房产测绘本身是一种技术行为,而非行政行为,因此监管和自律是房产测绘单位风险防范的根本,目的是控制质量,减少损失。
1)提高风险意识。防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,使其充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而在思想上、观念上深入理解,自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。
2)加强资质管理。房产测绘单位要重视《测绘资格证书》的有效期和年检、换证工作,单位名称、法定代表人、单位地址等内容如有变更,应当申请更换《测绘资质证书》,同时做好测绘技术人员的测绘上岗证的管理工作。
3)完善合同管理。房产测绘单位要加强合同全过程动态管理,制定完善的合同管理制度,做到严格管理、妥善安排、记录清楚、手续齐全。在签定委托合同前,应首先核对委托方营业执照,审查该任务有无超出本单位《测绘资质证书》规定的业务范围、作业限额,要求委托方提供真实可靠的资料,并由委托方盖章确认;合同签定时,应在合同中约定有效防范和化解风险措施的具体条款,明确双方权利、义务、违约责任及争议解决方式等;合同签订后,指派具有测绘资格的技术人员实施测绘。
4)严格依法测绘。房产测绘单位必须严格执行国家标准,坚持客观、公正和实事求是的原则,依法测绘、程序规范,把好质量关,严格防范和控制因知识、技能上的欠缺造成的差错。一旦发生质量差错,要认真分析原因,总结经验,积极整改,确保测绘生产各个环节的科学性、规范性和严密性,坚决杜绝质量事故隐患。
5)重视成果验收。测绘成果验收是测绘工作的必要步骤,根据国标《房产测量规范》要求,测绘成果最终验收工作由委托单位组织实施,《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》也指出房产测绘单位测定的房屋建筑面积应经房地产开发企业和购房人共同认定,即测绘成果完成后由开发商进行验收,并签署验收报告,经开发商验收的成果即表示质量合格。
6)强化社会监督。测绘成果交付后,开发商应在售楼处进行公示,并由购房人签署认可书。测绘成果公示有利于提高测绘工作透明度,把测绘差错控制在产权登记发证前,是一项有效的监督制约制度,保障了消费者、开发商和房产测绘单位三方的合法权益。
3 加强房产测绘机构的自身建设管理
3.1 建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录,包括:房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等,在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主,能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准,以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况,催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众,公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后,将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示:①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;③不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权,以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况,减少房产面积审核及办证后的面积纠纷,进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。
3.2 建立自我检查、自我完善、自我改制机制
单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
总之,房产测绘工作不同于其他测绘工作,是关系到广大的人民群众的根本利益的工作,关系社会稳定和构建和谐社会的工作,如何推动房产测绘工作走健康、良性循环发展道路、有效消除发展阶段出现的一系列问题,体现公平、公正、公开的原则,是目前房产测绘的发展方向。
参考文献
[1]张勇,黄倩雯.市场开放后房产测绘行业的监管[J].建筑经济,2009,(01):70-71.
[2]张文雅.浅析商品房测绘建筑面积的测量[J].科技资讯,2009,(09):245.