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摘要：随着《不动产登记条例》的正式实施，不动产登记将更加规范、高效、统一，此前，登记量不高的中小城镇、乡镇区域的不动产登记，登记数量将会出现很大改观。针对新形势下乡镇房产测绘发展及其管理，本文做简要探讨。
房产测绘是针对房屋产权而发生的。它是测绘技术与产权产籍管理业务相结合的专门测量，具有很强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。其成果质量不但关系到房屋权利人的切身利益，也间接影响到房地产市场是否正常化、规范化发展。在中小城镇、乡镇，房产测绘工作起步较晚，尚处在专业化和规范化发展的初步阶段，存在较多的问题，大部分问题已经成为社会关注点和投诉热点，因此在理论和实践中亟待探索较完整的操作模式和规范化的作业和质量监督。
一、房产测绘定义和目的
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
房产测绘具有的法定性、技术服务性等特征，决定了房产测绘的目的，即：房产测绘是不动产状况的详细描述，是不动产登记的核心参数，进行房产测绘是维护不动产权利人权益的重要方式。
二、目前现状分析
目前，我国的经济形势良好，产业转型升级，新型城镇化建设提速，城乡一体化逐步成型。在中小城镇发展过程中，房地产业快速发展，根据影响有关机构预测，2020年，我国城镇水平将达到60%，按照现有城镇化对应的住房增长率计算，年均上亿平方米的住宅将产生。当前，各地的测绘机构大多还是房地产管理部门因登记管理需要建立的测绘队伍，从事着房产测绘工。随着房产测绘规范等国标的施行，房产测绘工作逐步走向了规范化。但是，由于中小城镇房地产市场发展较晚、较慢，基本上没有市场化，研究、探索、思考建立适合中小城镇的房地产测绘管理体系和操作程序，规范房地产测绘行为，对接不动产登记，建立房地产测绘市场的竞价竞争机制，以及如何处理当地历史遗留下来的测绘问题，都已经成为县域房产管理部门的重要工作之一。
三、中小城镇发展中需加强的几个方面
（一）加强测绘行业监管
当前，我国实行的是行业准入机制，进入房地产测绘行业需要取得测绘资格，否则不能从事测绘工作。在国际上，测绘机构需要经过官方审查，同时测绘人员也是取得执业资格，才能从事这项工作。在我国，房产测绘机构大多都由当地的房地产管理部门因产权登记需要而成立，测绘缺乏技术性较强的管理人员，这方面在中小城市尤为凸显。如今，房产测绘行业已经面临大的环境变化，不动产登记已经实施，一旦监管不到位，就会存在技術力量薄弱、测绘资质、经验不足造成测绘质量事故，给不动产登记造成隐患。加强行业监管，形成良好的行业发展环境，对中小城镇测绘单位极为迫切。发展好测绘行业，规范好测绘行为，加强人员素质培训，保证测绘成果质量，维护好不动产权利人的应有权益、权利。
（二）因地制宜制定房产测绘细则
国家层面已经制定了行业相应的技术规范和标准，在一定程度上有效解决了房产面积计算中一些具体问题，但由于这些标准考虑面比较宽广，并且多数条款只做概略性的规定，没有结合地方房产测绘实际情况，因此，省、市等地都建立了与地方相适应的房屋面积测算技术细则，解决其遇到的问题。现行《房产测量规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定又缺乏可操作性，以致不同测绘人对同一建筑物进行测绘后，都会产生不同的测绘成果。如果对结构设置复杂的建筑物进行测绘，其同一户室的面积就会产生比较大的差异，留下许多隐患，其后果不但不能解决问题，还不利于不动产登记和测绘行业的健康发展。
规范标准的细化，在很对省、市建设主管部门，都根据自身实际，制作了适合当地的测绘规范操作细则，进行了细化。这些细则、规则多是结合自身具体实际情况解决实际问题，对部分《房产测量规范》中未涉及的房屋建筑面积测算问题或特殊情况作出了补充规定，因此，一些中小城镇也因从当地实际情况出发，具体分析《房产测绘规范》和省、市一些《规则》对自身的一些历史遗留问题的适应程度，尽早制定详尽、统一的操作技术细则，使细则更加合理去解决当地的问题。使中小城镇的房产测绘机构执行统一的操作标准，进一步提高房产测绘成果的规范性和准确性。
（三）科学建立测绘质量保障体系
房产测绘成果是房产测绘报告，测绘的质量直接体现在报告上。科学健全的质量保障体系是房地产面积进行测绘的重要渠道，测绘机构应该要具备一定的测绘资质。这就要求实际的工作中房地产测绘机构应该重视测绘结果的质量，坚持服务用户和质量第一的工作原则，建立起完善的质量技术保证体系。同时，只有满足使用的测绘软件经过相关主管部门认可的要求，才能让测绘成果的准确性和完整性得到有效保证。最后，在实际的工作中不能出现违反法律法规和测绘技术标准的行为。如果相同的测绘机构在对某项目进行预测和实测时，两次测量的人员不能相同，要建立起科学和健全的质量保障体系。
（四）测绘与设计的信息统一
房产测绘的依据是建筑物，建筑物建设的依据是设计图纸，建立测绘与设计图纸的信息链接，在设计图纸审图阶段，增入测绘查验，减少和排除各种因素引起的数据不准确问题，实现一体化管理。目前，房产测绘主要对象是商品房，测绘过程中，现场与规划是否一致，与设计图纸是否一致，都需要与规划、设计图纸的有效衔接。加之现在建筑材料、建筑技术的不断发展，房屋体型以及构造千变万化，加上地方建筑特色和测绘技术细则相对滞后的情况。更有必要建立相互关联的数据衔接工作。
（五）测绘质量标准化
因地制宜的制定各自的测绘细则的目的，就是要提高测绘质量，确保测绘成果的准确性和规范性。测绘的成果是一项技术成果报告，既然是技术成果报告，就要按照标准化的质量体系要求进行实施。
房地产测绘单位应在全面质量管理的基础上，结合本单位的生产特点，对照ISO9000系列标准要求，探索适应房地产测绘单位管理的质量体系标准，形成一套集质量手册、程序文件、作业文件在内的质量体系文件，并使建立的体系文件有效地运行。通过贯标认证工作，可找出存在的薄弱环节，明确各部门的质量职责、权限和配合方法，理顺关系，分清责任，加强协调，使本单位的质量工作更加科学化、规范化、标准化。
（六）编织风险防控网，形成体系
测绘单位作为带有中介性质的机构，每一笔、每一项数据关乎着权利人的权利价值，建设好风险防控体系，对测绘机构不论是当前还是长远，都是必须进行的。近年，房地产市场的加速发展，城镇化水平的提速增长，测绘机构测绘面积倍量扩大，与之相关的会引发一系列问题，会制约房产测绘今后的发展，更不利于现代化产权产籍管理和不动产登记管理。所以必要建立测绘质量监控、风险防控体系，对企业经营管理不善或者技术人员工作失误等原因造成的赔偿鉴定责任，从而促进测绘行业健康发展。
四、结语
不动产登记已经开展，中小城市房产测绘行业和单位管理水平相对较差，从业人员知识水平普遍较低，专业技术人员缺乏，所以中小城市房产测绘单位防范和控制测绘风险的能力远不如大城市房产测绘单位，中小城镇是我国经济发展的一大增长点，结合自身实际，建立落实好相关的房产测量规范和实施测量市场严格的准入制度，并成立专业技术水平较高的房产测量监督管理机构，健全房产测绘市场任务更重，道路更漫长。
【参考文献】
[1]住房和城乡建设部政策研究中心课题组，中小城镇发展是化解大城市住房难题的占率之举，中国建设报，2008-08-05
房产测绘是针对房屋产权而发生的。它是测绘技术与产权产籍管理业务相结合的专门测量，具有很强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。其成果质量不但关系到房屋权利人的切身利益，也间接影响到房地产市场是否正常化、规范化发展。在中小城镇、乡镇，房产测绘工作起步较晚，尚处在专业化和规范化发展的初步阶段，存在较多的问题，大部分问题已经成为社会关注点和投诉热点，因此在理论和实践中亟待探索较完整的操作模式和规范化的作业和质量监督。
一、房产测绘定义和目的
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
房产测绘具有的法定性、技术服务性等特征，决定了房产测绘的目的，即：房产测绘是不动产状况的详细描述，是不动产登记的核心参数，进行房产测绘是维护不动产权利人权益的重要方式。
二、目前现状分析
目前，我国的经济形势良好，产业转型升级，新型城镇化建设提速，城乡一体化逐步成型。在中小城镇发展过程中，房地产业快速发展，根据影响有关机构预测，2020年，我国城镇水平将达到60%，按照现有城镇化对应的住房增长率计算，年均上亿平方米的住宅将产生。当前，各地的测绘机构大多还是房地产管理部门因登记管理需要建立的测绘队伍，从事着房产测绘工。随着房产测绘规范等国标的施行，房产测绘工作逐步走向了规范化。但是，由于中小城镇房地产市场发展较晚、较慢，基本上没有市场化，研究、探索、思考建立适合中小城镇的房地产测绘管理体系和操作程序，规范房地产测绘行为，对接不动产登记，建立房地产测绘市场的竞价竞争机制，以及如何处理当地历史遗留下来的测绘问题，都已经成为县域房产管理部门的重要工作之一。
三、中小城镇发展中需加强的几个方面
（一）加强测绘行业监管
当前，我国实行的是行业准入机制，进入房地产测绘行业需要取得测绘资格，否则不能从事测绘工作。在国际上，测绘机构需要经过官方审查，同时测绘人员也是取得执业资格，才能从事这项工作。在我国，房产测绘机构大多都由当地的房地产管理部门因产权登记需要而成立，测绘缺乏技术性较强的管理人员，这方面在中小城市尤为凸显。如今，房产测绘行业已经面临大的环境变化，不动产登记已经实施，一旦监管不到位，就会存在技術力量薄弱、测绘资质、经验不足造成测绘质量事故，给不动产登记造成隐患。加强行业监管，形成良好的行业发展环境，对中小城镇测绘单位极为迫切。发展好测绘行业，规范好测绘行为，加强人员素质培训，保证测绘成果质量，维护好不动产权利人的应有权益、权利。
（二）因地制宜制定房产测绘细则
国家层面已经制定了行业相应的技术规范和标准，在一定程度上有效解决了房产面积计算中一些具体问题，但由于这些标准考虑面比较宽广，并且多数条款只做概略性的规定，没有结合地方房产测绘实际情况，因此，省、市等地都建立了与地方相适应的房屋面积测算技术细则，解决其遇到的问题。现行《房产测量规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定又缺乏可操作性，以致不同测绘人对同一建筑物进行测绘后，都会产生不同的测绘成果。如果对结构设置复杂的建筑物进行测绘，其同一户室的面积就会产生比较大的差异，留下许多隐患，其后果不但不能解决问题，还不利于不动产登记和测绘行业的健康发展。
规范标准的细化，在很对省、市建设主管部门，都根据自身实际，制作了适合当地的测绘规范操作细则，进行了细化。这些细则、规则多是结合自身具体实际情况解决实际问题，对部分《房产测量规范》中未涉及的房屋建筑面积测算问题或特殊情况作出了补充规定，因此，一些中小城镇也因从当地实际情况出发，具体分析《房产测绘规范》和省、市一些《规则》对自身的一些历史遗留问题的适应程度，尽早制定详尽、统一的操作技术细则，使细则更加合理去解决当地的问题。使中小城镇的房产测绘机构执行统一的操作标准，进一步提高房产测绘成果的规范性和准确性。
（三）科学建立测绘质量保障体系
房产测绘成果是房产测绘报告，测绘的质量直接体现在报告上。科学健全的质量保障体系是房地产面积进行测绘的重要渠道，测绘机构应该要具备一定的测绘资质。这就要求实际的工作中房地产测绘机构应该重视测绘结果的质量，坚持服务用户和质量第一的工作原则，建立起完善的质量技术保证体系。同时，只有满足使用的测绘软件经过相关主管部门认可的要求，才能让测绘成果的准确性和完整性得到有效保证。最后，在实际的工作中不能出现违反法律法规和测绘技术标准的行为。如果相同的测绘机构在对某项目进行预测和实测时，两次测量的人员不能相同，要建立起科学和健全的质量保障体系。
（四）测绘与设计的信息统一
房产测绘的依据是建筑物，建筑物建设的依据是设计图纸，建立测绘与设计图纸的信息链接，在设计图纸审图阶段，增入测绘查验，减少和排除各种因素引起的数据不准确问题，实现一体化管理。目前，房产测绘主要对象是商品房，测绘过程中，现场与规划是否一致，与设计图纸是否一致，都需要与规划、设计图纸的有效衔接。加之现在建筑材料、建筑技术的不断发展，房屋体型以及构造千变万化，加上地方建筑特色和测绘技术细则相对滞后的情况。更有必要建立相互关联的数据衔接工作。
（五）测绘质量标准化
因地制宜的制定各自的测绘细则的目的，就是要提高测绘质量，确保测绘成果的准确性和规范性。测绘的成果是一项技术成果报告，既然是技术成果报告，就要按照标准化的质量体系要求进行实施。
房地产测绘单位应在全面质量管理的基础上，结合本单位的生产特点，对照ISO9000系列标准要求，探索适应房地产测绘单位管理的质量体系标准，形成一套集质量手册、程序文件、作业文件在内的质量体系文件，并使建立的体系文件有效地运行。通过贯标认证工作，可找出存在的薄弱环节，明确各部门的质量职责、权限和配合方法，理顺关系，分清责任，加强协调，使本单位的质量工作更加科学化、规范化、标准化。
（六）编织风险防控网，形成体系
测绘单位作为带有中介性质的机构，每一笔、每一项数据关乎着权利人的权利价值，建设好风险防控体系，对测绘机构不论是当前还是长远，都是必须进行的。近年，房地产市场的加速发展，城镇化水平的提速增长，测绘机构测绘面积倍量扩大，与之相关的会引发一系列问题，会制约房产测绘今后的发展，更不利于现代化产权产籍管理和不动产登记管理。所以必要建立测绘质量监控、风险防控体系，对企业经营管理不善或者技术人员工作失误等原因造成的赔偿鉴定责任，从而促进测绘行业健康发展。
四、结语
不动产登记已经开展，中小城市房产测绘行业和单位管理水平相对较差，从业人员知识水平普遍较低，专业技术人员缺乏，所以中小城市房产测绘单位防范和控制测绘风险的能力远不如大城市房产测绘单位，中小城镇是我国经济发展的一大增长点，结合自身实际，建立落实好相关的房产测量规范和实施测量市场严格的准入制度，并成立专业技术水平较高的房产测量监督管理机构，健全房产测绘市场任务更重，道路更漫长。
【参考文献】
[1]住房和城乡建设部政策研究中心课题组，中小城镇发展是化解大城市住房难题的占率之举，中国建设报，2008-08-05