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一、美国奥特莱斯
美国奥特莱斯在优胜劣汰的过程中两极分化,产业并购使公司集中。如经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group被美国最大的商业房地产商Simon Property Group, Inc.收购。该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%,每平方英尺平均可比销售达412美元。
表1是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司,他们经营的奥特莱斯中心共有139个,出租面积有3291万多平方英尺,分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
纽约Woodbury Outlets位于纽约以北中央山谷区域。经过数次扩张,直销中心目前包含220家品牌店,7.2万平方米柜台面积,是目前世界上最大的品牌直销中心,以购物为主,兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。商品折扣通常在25%-65%,吸引了来自美国、加拿大的车族以及世界各地的旅游客源。
商场中除了英文标示外还有日文及中文标示,有重要的事项广播时除了用英语外还有中文的。
在规划布局方面,一层呈网状布局,每个方向均布置车位及若干个入口,使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短,同时注重园林环境,营造休闲氛围。
整个商业中心划分成五个功能区(见图1),用不同颜色区别,紫色、红色、蓝色、绿色、金黄色,每个区都有齐全的品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
二、日本奥特莱斯
日本是在20世纪90年代中后期由美国最大的outlets连锁公司Premium Outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯的。目前,日本共有50余家奥特莱斯。根据日本奥特莱斯发展需要,日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品,例如Next door等开发17家奥特莱斯店。
日本御殿场Premium Outlets位于风光优美的静冈县富士山风景区,与东京之间距离为90分钟车程,御殿场拥有风光秀美的河流景观,旅游观光和Outlets购物休闲结合,能够更有效延长顾客逗留时间。170家名品店入驻于此,其中35家第一次进驻日本,既有欧美名牌(例如美国GAP),也有一些没有品牌的优良商品但价格低廉非常吸引顾客。
在规划设计方面,日本御殿场Premium Outlets与环境美妙结合,将旅游观光和Outlet购物休闲相衔接,获得了更多消费。御殿场拥有富士山下河谷两岸秀美的风光,其中设置的高大铁塔和广场,从50米高的摩天轮上可眺望富士山。
三、欧洲奥特莱斯
欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式,一种是在城市里的会员制品牌俱乐部,另一类是在郊外的Outlets购物村,后者是欧洲乃至世界最吸引人、最具特点的Outlets商业业态。全欧洲大约至少有60多个大型的Outlets购物村,其中有7个享誉世界。
1.英国Bicester Village购物村
英国伦敦Bicester Outlets位于牛津郡地带,从伦敦Marylebone出发乘坐火车1 小时即可抵达,200多个奢侈品牌和英国知名品牌,是零售价的1-5折。Bicester Outlets是欧洲9大Outlets购物村的始祖。
2.德国Wertheim Village购物村
位于Wertheim镇附近,距法兰克福和纽伦堡只有一个小时的路程。该购物村有140多家精品店,提供著名的德国和国际一流品牌的时装奢侈品。所有商品全年均以低至建议零售价4折的价格出售,顶级品牌Aigner Outlet、Baldessarini、Birkenstock、Bogner、Closed、应有尽有。
3.法国La ValléeVillage购物村
购物村位于巴黎近郊,到访巴黎有专线巴士提供接送。购物村内汇集140多个奢侈品店,有备受推崇的全球和法国名牌,Bonpoint、Celine、Givenchy、Lancel、Antik Batik、Lalique,还有Vilebrequin、Armani、Jimmy Choo、Moncler、Valentino等,全部4折。
四、中国奥特莱斯
奥特莱斯在中国起步较晚,但发展速度极快。自2002年北京燕莎首次将Outlets模式引入中国,由于其成功的示范效应,在全国引发了Outlets开发热潮。
国内对Outlets业种的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。目前统计,全国有各种类型的Outlets店近400余家, Outlets购物小镇项目开业和在建的正式报批的大约600多家,但真正意义的Outlets非常少,屈指可数。
由于我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差距极大,虽然国内Outlets发展迅速,但成功案例少,零售业市场占有率更少,Outlets在国内尚未形成产业化。
1.北京燕莎奥特莱斯
位于北京东四环工大桥西侧,紧邻东四环路,距离首都机场约25公里。总建筑面积约12万平方米,经营面积近10万平方米,车位1500个。项目以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主,集餐饮、休闲、娱乐为一体,是国内首家大卖场式Outlets。建筑集中体现为折扣式大卖场,汇集了国际国内一、二线品牌共近600个,通常折扣为3-7折,热卖会达到1-5折。
2.天津佛罗伦萨小镇
项目位于京津之间的天津武清区,距北京五环路60公里、天津市中心38公里,有多高速路及国道通过,距离京津高速公路主干道大约10分钟车程,距离北京市中心约55分钟车程,从高速路杨村出口到小镇入口只需5分钟。“佛罗伦萨小镇”是中国首座纯正意大利风格的大型奥特莱斯购物小镇,有200多个国内外高端品牌,包括Fendi、Prada、Zegna、Ferragamo、Versace、Burberry等。
在规划方面,项目呈回形和井形动线布局,多方向出入口接驳停车位。一期与二期布局对称,动线互通一体化格局,建筑面积共20万平方米(一期建筑面积约9万平方米),同一建筑群均以连廊贯通,以广场和小桥形成枢纽;街区风格统一、而广场环境各异。
作者系本刊记者
美国奥特莱斯在优胜劣汰的过程中两极分化,产业并购使公司集中。如经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group被美国最大的商业房地产商Simon Property Group, Inc.收购。该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%,每平方英尺平均可比销售达412美元。
表1是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司,他们经营的奥特莱斯中心共有139个,出租面积有3291万多平方英尺,分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
纽约Woodbury Outlets位于纽约以北中央山谷区域。经过数次扩张,直销中心目前包含220家品牌店,7.2万平方米柜台面积,是目前世界上最大的品牌直销中心,以购物为主,兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。商品折扣通常在25%-65%,吸引了来自美国、加拿大的车族以及世界各地的旅游客源。
商场中除了英文标示外还有日文及中文标示,有重要的事项广播时除了用英语外还有中文的。
在规划布局方面,一层呈网状布局,每个方向均布置车位及若干个入口,使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短,同时注重园林环境,营造休闲氛围。
整个商业中心划分成五个功能区(见图1),用不同颜色区别,紫色、红色、蓝色、绿色、金黄色,每个区都有齐全的品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
二、日本奥特莱斯
日本是在20世纪90年代中后期由美国最大的outlets连锁公司Premium Outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯的。目前,日本共有50余家奥特莱斯。根据日本奥特莱斯发展需要,日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品,例如Next door等开发17家奥特莱斯店。
日本御殿场Premium Outlets位于风光优美的静冈县富士山风景区,与东京之间距离为90分钟车程,御殿场拥有风光秀美的河流景观,旅游观光和Outlets购物休闲结合,能够更有效延长顾客逗留时间。170家名品店入驻于此,其中35家第一次进驻日本,既有欧美名牌(例如美国GAP),也有一些没有品牌的优良商品但价格低廉非常吸引顾客。
在规划设计方面,日本御殿场Premium Outlets与环境美妙结合,将旅游观光和Outlet购物休闲相衔接,获得了更多消费。御殿场拥有富士山下河谷两岸秀美的风光,其中设置的高大铁塔和广场,从50米高的摩天轮上可眺望富士山。
三、欧洲奥特莱斯
欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式,一种是在城市里的会员制品牌俱乐部,另一类是在郊外的Outlets购物村,后者是欧洲乃至世界最吸引人、最具特点的Outlets商业业态。全欧洲大约至少有60多个大型的Outlets购物村,其中有7个享誉世界。
1.英国Bicester Village购物村
英国伦敦Bicester Outlets位于牛津郡地带,从伦敦Marylebone出发乘坐火车1 小时即可抵达,200多个奢侈品牌和英国知名品牌,是零售价的1-5折。Bicester Outlets是欧洲9大Outlets购物村的始祖。
2.德国Wertheim Village购物村
位于Wertheim镇附近,距法兰克福和纽伦堡只有一个小时的路程。该购物村有140多家精品店,提供著名的德国和国际一流品牌的时装奢侈品。所有商品全年均以低至建议零售价4折的价格出售,顶级品牌Aigner Outlet、Baldessarini、Birkenstock、Bogner、Closed、应有尽有。
3.法国La ValléeVillage购物村
购物村位于巴黎近郊,到访巴黎有专线巴士提供接送。购物村内汇集140多个奢侈品店,有备受推崇的全球和法国名牌,Bonpoint、Celine、Givenchy、Lancel、Antik Batik、Lalique,还有Vilebrequin、Armani、Jimmy Choo、Moncler、Valentino等,全部4折。
四、中国奥特莱斯
奥特莱斯在中国起步较晚,但发展速度极快。自2002年北京燕莎首次将Outlets模式引入中国,由于其成功的示范效应,在全国引发了Outlets开发热潮。
国内对Outlets业种的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。目前统计,全国有各种类型的Outlets店近400余家, Outlets购物小镇项目开业和在建的正式报批的大约600多家,但真正意义的Outlets非常少,屈指可数。
由于我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差距极大,虽然国内Outlets发展迅速,但成功案例少,零售业市场占有率更少,Outlets在国内尚未形成产业化。
1.北京燕莎奥特莱斯
位于北京东四环工大桥西侧,紧邻东四环路,距离首都机场约25公里。总建筑面积约12万平方米,经营面积近10万平方米,车位1500个。项目以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主,集餐饮、休闲、娱乐为一体,是国内首家大卖场式Outlets。建筑集中体现为折扣式大卖场,汇集了国际国内一、二线品牌共近600个,通常折扣为3-7折,热卖会达到1-5折。
2.天津佛罗伦萨小镇
项目位于京津之间的天津武清区,距北京五环路60公里、天津市中心38公里,有多高速路及国道通过,距离京津高速公路主干道大约10分钟车程,距离北京市中心约55分钟车程,从高速路杨村出口到小镇入口只需5分钟。“佛罗伦萨小镇”是中国首座纯正意大利风格的大型奥特莱斯购物小镇,有200多个国内外高端品牌,包括Fendi、Prada、Zegna、Ferragamo、Versace、Burberry等。
在规划方面,项目呈回形和井形动线布局,多方向出入口接驳停车位。一期与二期布局对称,动线互通一体化格局,建筑面积共20万平方米(一期建筑面积约9万平方米),同一建筑群均以连廊贯通,以广场和小桥形成枢纽;街区风格统一、而广场环境各异。
作者系本刊记者