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如果回到房子本身关注房子,开发商给了一个删繁就简的方式——产品线。不过,就在开发商们以加快产品线建设名义大肆扩张时,也无法回避一个时常曝光的房屋质量问题。
当所有人都在谈论房价、地段的时候,房子本身却往往游离于购房者的关注核心。
如果回到房子本身关注房子,开发商给了一个删繁就简的方式——产品线。你会发现,全国房地产市场已经有105 个万达广场、67 个碧桂园、48 个恒大绿洲、,20 个橡树湾、16 个万象城。而这些大部分都是大部分房地产开发商有意为之,并在不同城市大力推行产品系列化和标准化之后,多年形成的由多个产品系列组成的产品线体系。
不过,就在开发商们以加快产品线建设名义大肆扩张时,也无法回避一个时常曝光的房屋质量问题。
房企“无利不起早”
已经看了无数套房的广告公司职员徐彤, 给自己的定位是“一个准备随时掏首付的潜在购房者”。与别的购房者不一样,他仍未出手的原因和地段、交通、配套都无关,而是觉得没看到一套合适的房型。徐彤对《消费者报道》记者表示,“现在的精装修房装得都一模一样,毫无个性可言,买也不是不买也不是”。
他不知道,就在几天前的3 月25 日,万科刚刚与北京住总集团签下协议,要在不久的将来实现“像造汽车一样建房子”的目标。这样做的目地,除了宣传中的“有利于房地产市场产业化发展,从而提升购房者的满意度和房屋质量”,更多的则来自于能够快速复制的考量。
除了能够快速复制,房企的另一个考量来自利润率。截至3 月30 日,在沪深两市已公布2013 年财报的76 家房企中,其平均销售净利率为10.88%,同比下跌1%。另41 家主营业务在内地但在港上市的房企,其平均销售净利率为36.08% ;虽高于内地上市公司,但也同比下滑接近9%。既便如此,不是有意泼冷水的中房协经管委副秘书长宋延庆显得更为悲观。他告诉《消费者报道》记者,“预计到2015 年,房地产行业平均净利率或将触及10% 红线。”
房地产行业利润率下滑已成事实。宋延庆的另一个身份是兰德咨询公司总裁,他给开发商们开出了一剂药方:“房企要提高利润率,只有在快速周转上做文章,而这是以标准化开发为前提的”。兰德咨询数据也显示:开发商的产品标准化率每提高10%,项目的投资回报率就将提高1%。
周转率过高惹麻烦
从某些意义上来说,房企积极地加快产品线的建设本身,对购房者而言绝非一件坏事。可是在执行的过程中,有时却不尽如人意。
“万科如园220 平方米的户型只有两个卫生间,而且公共卫生间也只有七八平方米,设计显然不大合理。而且因为是精装修房,改动起来还比较麻烦”。刚刚收完房的万科业主向《消费者报道》记者抱怨。
这个被万科祭出皇家概念的楼盘,除了户型,规划层高也没打动购房者。“规划的均好性,应使条件好的更好, 条件差一点的得到改善。万科把容积率2.2 的项目都设计成9 层的高度,表面看层数低下来,实际上难免均差。对比西山一号1.47 的容积率,高下立现。”深圳新永基房地产评估公司总经理谭杰告诉记者。
“这极有可能是改善型楼盘传袭了刚需楼盘的设计思维。不同产品线一定不能乱,项目定位、规划、设计需要一脉相承。”宋延庆对记者表示。
“在其他开发商那里88 平方米只能买两房,而在我们项目可以做到三房。产品不成熟的开发商要跟我们竞争只有死掉。”保利地产余英对《消费者报道》记者表示。
如果说不同产品线的设计冲突只是一个技术性问题的话,开发商一味追求的高周转率则间接造成了更多房屋质量问题的发生。近几个月,恒大地产在鞍山、天津等地的恒大绿洲、恒大城接连被曝出房屋质量、装修标准过低等问题,就是一个可以管中窥豹的例证。
“要想保持高周转率,资金是最大的后盾。可如果不是特别有知名度的房企,政府认可度就不可能提高,因此拿到低价地的可能性几乎为零。这就使得开发商只能在其他费用上进行压缩。”这对购房者而言,就成了摆在房屋质量面前的绊脚石。
层高标准各家不一
如果说,产品线对消费者有什么好处,首当其冲的就是在房企的开发流程中建立了一套相对完整的建设“标准”。然而基于成本考量,各家开发商都会在不同的产品序列中设定不同的“自家标准”。
层高问题,就是一个典型的例子。
去年在广州购买了一套建筑面积73 平方米LOFT 公寓的张博,最近一直在跟开发商纠结层高的问题。“因为是LOFT 结构,所以当时承诺的层高是4.8 米。如果除去整体浇筑楼板的厚度,这样我就可以隔出上下两层,一层2.3 米,二层2.2 米;还算合理。”张博告诉《消费者报道》记者。可当张博收房的时候发现,“目测可能连4.6 米都没有,隔成两层之后会压抑不少。”
“很多开发商在签订购房合同时甚至利用购房者不注重层高这一漏洞,在合同中列出允许层高有10 厘米至20 厘米误差的条款。而层高缩水又不像漏水、空鼓等问题容易发现。”广东广信律师事务
当所有人都在谈论房价、地段的时候,房子本身却往往游离于购房者的关注核心。
如果回到房子本身关注房子,开发商给了一个删繁就简的方式——产品线。你会发现,全国房地产市场已经有105 个万达广场、67 个碧桂园、48 个恒大绿洲、,20 个橡树湾、16 个万象城。而这些大部分都是大部分房地产开发商有意为之,并在不同城市大力推行产品系列化和标准化之后,多年形成的由多个产品系列组成的产品线体系。
不过,就在开发商们以加快产品线建设名义大肆扩张时,也无法回避一个时常曝光的房屋质量问题。
房企“无利不起早”
已经看了无数套房的广告公司职员徐彤, 给自己的定位是“一个准备随时掏首付的潜在购房者”。与别的购房者不一样,他仍未出手的原因和地段、交通、配套都无关,而是觉得没看到一套合适的房型。徐彤对《消费者报道》记者表示,“现在的精装修房装得都一模一样,毫无个性可言,买也不是不买也不是”。
他不知道,就在几天前的3 月25 日,万科刚刚与北京住总集团签下协议,要在不久的将来实现“像造汽车一样建房子”的目标。这样做的目地,除了宣传中的“有利于房地产市场产业化发展,从而提升购房者的满意度和房屋质量”,更多的则来自于能够快速复制的考量。
除了能够快速复制,房企的另一个考量来自利润率。截至3 月30 日,在沪深两市已公布2013 年财报的76 家房企中,其平均销售净利率为10.88%,同比下跌1%。另41 家主营业务在内地但在港上市的房企,其平均销售净利率为36.08% ;虽高于内地上市公司,但也同比下滑接近9%。既便如此,不是有意泼冷水的中房协经管委副秘书长宋延庆显得更为悲观。他告诉《消费者报道》记者,“预计到2015 年,房地产行业平均净利率或将触及10% 红线。”
房地产行业利润率下滑已成事实。宋延庆的另一个身份是兰德咨询公司总裁,他给开发商们开出了一剂药方:“房企要提高利润率,只有在快速周转上做文章,而这是以标准化开发为前提的”。兰德咨询数据也显示:开发商的产品标准化率每提高10%,项目的投资回报率就将提高1%。
周转率过高惹麻烦
从某些意义上来说,房企积极地加快产品线的建设本身,对购房者而言绝非一件坏事。可是在执行的过程中,有时却不尽如人意。
“万科如园220 平方米的户型只有两个卫生间,而且公共卫生间也只有七八平方米,设计显然不大合理。而且因为是精装修房,改动起来还比较麻烦”。刚刚收完房的万科业主向《消费者报道》记者抱怨。
这个被万科祭出皇家概念的楼盘,除了户型,规划层高也没打动购房者。“规划的均好性,应使条件好的更好, 条件差一点的得到改善。万科把容积率2.2 的项目都设计成9 层的高度,表面看层数低下来,实际上难免均差。对比西山一号1.47 的容积率,高下立现。”深圳新永基房地产评估公司总经理谭杰告诉记者。
“这极有可能是改善型楼盘传袭了刚需楼盘的设计思维。不同产品线一定不能乱,项目定位、规划、设计需要一脉相承。”宋延庆对记者表示。
“在其他开发商那里88 平方米只能买两房,而在我们项目可以做到三房。产品不成熟的开发商要跟我们竞争只有死掉。”保利地产余英对《消费者报道》记者表示。
如果说不同产品线的设计冲突只是一个技术性问题的话,开发商一味追求的高周转率则间接造成了更多房屋质量问题的发生。近几个月,恒大地产在鞍山、天津等地的恒大绿洲、恒大城接连被曝出房屋质量、装修标准过低等问题,就是一个可以管中窥豹的例证。
“要想保持高周转率,资金是最大的后盾。可如果不是特别有知名度的房企,政府认可度就不可能提高,因此拿到低价地的可能性几乎为零。这就使得开发商只能在其他费用上进行压缩。”这对购房者而言,就成了摆在房屋质量面前的绊脚石。
层高标准各家不一
如果说,产品线对消费者有什么好处,首当其冲的就是在房企的开发流程中建立了一套相对完整的建设“标准”。然而基于成本考量,各家开发商都会在不同的产品序列中设定不同的“自家标准”。
层高问题,就是一个典型的例子。
去年在广州购买了一套建筑面积73 平方米LOFT 公寓的张博,最近一直在跟开发商纠结层高的问题。“因为是LOFT 结构,所以当时承诺的层高是4.8 米。如果除去整体浇筑楼板的厚度,这样我就可以隔出上下两层,一层2.3 米,二层2.2 米;还算合理。”张博告诉《消费者报道》记者。可当张博收房的时候发现,“目测可能连4.6 米都没有,隔成两层之后会压抑不少。”
“很多开发商在签订购房合同时甚至利用购房者不注重层高这一漏洞,在合同中列出允许层高有10 厘米至20 厘米误差的条款。而层高缩水又不像漏水、空鼓等问题容易发现。”广东广信律师事务