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“蜗牛盘”因为价格上涨幅度较小而得名。对于投资者而言，为了获得更为理想的投资回报，应该尽量避免这类物业。其实“蜗牛盘”很容易辨别，只是需要投资者小心应对。
投资房产如果碰到“蜗牛盘”，的确是件窝心事。所谓“蜗牛盘”，是指那种价格上涨幅度小于平均涨幅的楼盘。投资房产自然希望能通过房产价格的上涨来获取投资收益，但市场上有些楼盘的价格上涨幅度较小，如果买进这样的物业，无疑会使投资收益大打折扣。
因此投资者尽量要避免碰到这样的物业。那么，如何辨别“蜗牛盘”?下面我们结合实际案例来进行解析。
“蜗牛盘”涨幅小
老刘是个房产投资老手，尤其是在选择“潜力股”上颇有一套，但他也有失手的时候。老刘曾经在上海市闵行区的古美板块的春江锦庐购置了一套住宅。该楼盘2005年初开盘，开盘价为7500元／平方米。在签订房屋买卖合同之前，他还曾考察过附近的江南星城。江南星城的整体规模要比春江锦庐大，在整个古美社区内算得上中等规模的楼盘。相对而言，江南星城的小区整体规划较为完善一些，如车位率较高，同时还配有幼儿园等。
但老刘还是放弃了江南星城。之所以做出这样的选择，他表示自己高估了春江锦庐的升值潜力。当时该楼盘的售价与同时期江南星城8200元，平方米的均价相比，相对要便宜一些。因此在他看来，两个小区相距并不远，因此两者之间的价差势必会随着时间的推移而抹平，也就是说，未来春江锦庐的升值潜力要大于江南星城。
但市场实际运行轨迹却与老刘的判断大相径庭。在买人这套房子之后长达两年多时间里，房价变化不大，即使在2007年夏天，当江南星城的小户型售价涨到14000元／平方米、所有二手房售价超过12000元／平方米时，老刘购买的那套房子售价却刚刚超过10000元／平方米。而就在今年上半年房价上涨期间，江南星城二手房售价普遍超过16000元，但春江锦庐售价上涨幅度也要小一些，目前整个小区均价约14000元／平方米左右。
其实，市场上存在不少“蜗牛盘”。顾名思义，“蜗牛盘”是指涨幅相对较小的楼盘。在房价普涨时期，总有个别知名楼盘充当“领头羊”角色，总是领先市场一步上涨，而后带动其他楼盘，在这期间，“蜗牛盘”售价虽然也会随着大势一起水涨船高，但其涨幅总是要落后于其他普通楼盘。而板块内“领头羊”涨幅则还要更大一些，“蜗牛盘”与之的差距也就更大了。
除此之外，“蜗牛盘”在租赁市场上的表现也往往让人难以满意。记者了解到，一股情况下，“蜗牛盘”的租金水平相对也低廉一些。如在上海市黄浦区陆家浜路上，某“蜗牛盘”一套面积为120平方米的两房，月租金只有4000元，而附近其他两房的月租金在4500元～5000元之间，如出自金日世家、明日星城等小区的两房租金均达到了该水平。由此看来，对于投资者而言，应该尽量避免投资这种物业。
如何甄别有技巧
投资房产尽量避免“蜗牛盘”，那么，如何甄别“蜗牛盘”呢?业内人士告诉记者，“蜗牛盘”的成因多种多样，诸如小区整体品质、地理位置、周边环境等等，都会对楼盘形成影响，进而影响到价格。其实归根结底，这些因素都跟市场认可度有关，市场认可度低，需求动力不足，自然难以推动价格的上涨。
对此，专家表示甄别“蜗牛盘”其实可从市场认可度人手。下面，记者将结合实际案例来进行详细分析。
先天缺陷遭人嫌
如果楼盘存在先天缺陷，如房型不方正，或者小区内部设施不完善等等，这形同次品，自然难以引起购房者的注意。
[案例1]周先生半年前在上海市黄浦区陆家浜路上购买了一套140平方米的商住两用房。之所以要买下这套房，出于两方面考虑，其一是投资，另外一方面就是自用。但交房之后他却发现问题不少，比如小区车住少，如果自用，肯定经常要为停车伤脑筋；此外房型也不方正，有个房问居然还是三角形，使用起来不方便。而在出租过程中，客户也会因为这些原因而挑三拣四，或者狠狠砍价，因而租金水平也不高。于是他打算把房子抛掉，但让周先生感到有些郁闷的是，最近一家中介打电话称有客户愿意出价285万元购买这套房，这个价格与年初相比仅上涨了10％左右，而周边其他楼盘涨幅均超过了15％，少数楼盘甚至达到3成。
[解析]“我爱我家”市场部总监俞静告诉记者，在二手房市场上，有缺陷的楼盘会使市场认可度降低。就周先生投资的这-套住房而言，小区车位少，停车不方便，同时房型也不合理，这些都会使其在租赁市场上缺乏竞争力。在租赁市场上乏善可陈，其连锁反应就是房价上涨乏力。
俞静表示，在二手房市场上，购房者尤其在意房屋是否存在缺陷。大的方面如建筑质量问题，比如墙体出现裂纹、屋顶漏水等，购房者对此都会慎重对待。此外，房型方面存在瑕疵，诸如存在通风不畅、采光不佳、暗间等情况，市场也会消极相待。
“名门”也要看“血统”
即使是出自同一个知名楼盘的二手房，价格涨幅也可能会不一样，这是为什么呢?专家表示虽然同出名门，但也要看“血统”。
[案例2]3年前，金女士在位于静安区威海路上的中凯城市之光购买了一套约80平方米的一房，总价165万元。这是一个高档居住小区，居民多为高收入阶层或境外人士。不过金女士购买的是“回迁房”，即用来安置原地块上居民的房子。其时“回迁房”售价在18000～19000元/平方米之间，而商品房部分的二手房价在28000～29000元／平方米之间，两者之间有将近万元的差距。3年之后，两者之间的价差已经拉大，金女士购买的那套房子涨了50％，而商品房的部分的小户型涨幅在60％～70％之间，少数景观房报价达到了50000元怦方米。
[解析]上海德佑地产市场部经理龙东平告诉记者，虽然都是出自知名楼盘的二手房源，但“血统”不正者，其价格上涨幅度也要小一些。开发商将回迁房和商品房分成两个区域，而且品质也有着较大的区别，因此两者之间存在价差实属必然。
其实，即使“血统不正”的回迁房与商品房之间未明确区分开来，其价格也会有所不同。如同在静安区石门路上的国际丽都城，回迁房与商品房并未分开，但是两者还是存在一定的差距，回迁房目前报价约35000元／平方米，而商品房报价则普遍超过40000元，平方米，与3年前相比，回迁房的涨幅也要小于商品房。
为什么会这样呢?究其原因，除了开发商在建造之初便区别对待之外，小区内部局部因素也会影响到升值空间。对于回迁房而言，很多高收入人群不愿意租住，因此租金水平相对要低廉一些，这会让大多数投资者心存犹豫。而对于邻居较为挑剔的高收入人群来说，对于这样的环境也不是很感兴趣。在这两个方面的作用下，房价涨 幅小自然不难理解了。
“长相普通”少人爱
还有一类楼盘，小区规模不大，而且内部规划也很一般。相对规模较大的楼盘来说，其价格上涨速度也要慢一些。
[案例3]2003年秋，王先生在虹口区同心路上的德华苑购买了一套两房，单价约8000元／平方米左右。当时距离该小区不远的瑞虹新城也有房源推出，售价与之相当。但王先生就是看中德华苑靠近鲁迅公园，而放弃了瑞虹新城。王先生最近准备卖掉这套两房换大房，挂牌价为18000元，平方米，一个多月来却无人问津，而马路对面的瑞虹新城报价在23000-25000元，平方米之间。即使是旁边的其他普通楼盘，相同面积的两房挂牌价也达到了20000元／平方米。
[解析]上海美联物业虹口区域经理高一定表示，从表面上看，德华苑不应该成为“蜗牛盘”。小区位于虹口足球场附近，周边商业配套较为成熟，同时小区距离轨道交通3号线、8号线都只有10分钟的步行路程，而且小区位于内环线以内，位于市中心区域，18000元，平方米的单价不算高，应该受到市场追捧才是。但仔细分析不难发现，德华苑虽然地处内环内，但其“长相一般”，因而难以得到更多关注。首先是其小区规模太小，整个小区只有3栋楼房，小区内部没有什么景观设计，这与瑞虹新城相比，整个小区的居住氛围已不在一个档次上；其次是小区与另外一幢售后公房并没有区分开来，给人造成旧小区的错觉，因而也影响到了其品相。
其实，此类“长相一般”的楼盘并不少见，其共同特点就是规模不大，小区内部平淡无奇，周边环境也很一般，甚至有些恶劣(比如靠近变电站、垃圾转运站)等。这样的小区难以得到有经济实力人群的青睐，价格自然也就涨不快了。
价格透支要当心
还有一些楼盘，其品质为市场平均水平，但是由于其前期存在价格透支现象，因而也有可能会沦为“蜗牛盘。”
[案例4]陈先生2007年夏天在松江区的泗泾镇购买了一套住屠，两年过去了，价格上涨幅度不大。当时他是想赶在轨道交通9号线通车之前提前“潜伏”，便以6500元，平方米的价格买入了一套两房。谁知在这之前开发商已经提过一次价。与3个月之前相比，单价涨了近40％。但陈先生认为地铁通车之后，房价还会上涨，加之当时行情的确火爆，因此他未将开发商的大幅提价当一回事。但实际上开发商的提价已经形成了透支，在此后的两年多内，该楼盘价格就一直停滞不前。最近他到附近的中介公司打听了一下，他这套两房市场报价约7200元／平方米。
[解析]俞静告诉记者，对于一些价格出现透支迹象的楼盘来说，其价格肯定会出现修正，在这期间，因为透支了未来升值潜力，其价格上涨空间已被压缩，因此价格上涨幅度不会很大，这便是形成“蜗牛盘”的主要原因。
不过这种“蜗牛盘”是不是会一直保持这种状况呢?专业人士认为要根据实际情形来具体分析。如果楼盘品质不错，市场认可度较高，经过价格修正之后，在随后的时间内，其价格运行趋势与大势相当。但如果楼盘品质一般，由此一直“沉沦”下去的可能性则不小。
“凶宅”更是要当心
“凶宅”是一种极端的情形。即便是再便宜，还是少碰为妙，因为一般情况下，购房者对此避之不及，购买更是无从谈起。
[案例5]在闸北区芷江西路上有一套公屠，两年前屋内发生了一起命案。之后房东便将其挂牌出售。为了急于售出这套面积为130平方米的三房，挂牌价为150万元，这比市场平均价低了15％左右。一年多时间过去了，周边同类型的房子已经涨到了17000元／平方米，这套房子尽管仍然维持原价，可还是没人愿意接手。
[解析]上海美联物业大宁分行营业经理王先生告诉记者，虽然“凶宅”属于迷信的说法，但是人们对房屋的凶吉还是很关注。“凶宅”对于几乎所有的购房者而言，都会心存顾虑。一般情况下，人们通常不愿意居住在发生命案或者发生非正常死亡情形的房屋内。记者也发现，有购房者在不明真相的前提下购买了“凶宅”之后，一般会通过司法途径为自己讨还说法。
至于“凶宅”会不会随着时间的推移而让人淡忘，王先生表示这无法确定。而实际上，也曾有“凶宅”长期闲置的先例。由此可见，当一套住房便宜得有些离谱的时候，投资者就要当心了。
投资房产如果碰到“蜗牛盘”，的确是件窝心事。所谓“蜗牛盘”，是指那种价格上涨幅度小于平均涨幅的楼盘。投资房产自然希望能通过房产价格的上涨来获取投资收益，但市场上有些楼盘的价格上涨幅度较小，如果买进这样的物业，无疑会使投资收益大打折扣。
因此投资者尽量要避免碰到这样的物业。那么，如何辨别“蜗牛盘”?下面我们结合实际案例来进行解析。
“蜗牛盘”涨幅小
老刘是个房产投资老手，尤其是在选择“潜力股”上颇有一套，但他也有失手的时候。老刘曾经在上海市闵行区的古美板块的春江锦庐购置了一套住宅。该楼盘2005年初开盘，开盘价为7500元／平方米。在签订房屋买卖合同之前，他还曾考察过附近的江南星城。江南星城的整体规模要比春江锦庐大，在整个古美社区内算得上中等规模的楼盘。相对而言，江南星城的小区整体规划较为完善一些，如车位率较高，同时还配有幼儿园等。
但老刘还是放弃了江南星城。之所以做出这样的选择，他表示自己高估了春江锦庐的升值潜力。当时该楼盘的售价与同时期江南星城8200元，平方米的均价相比，相对要便宜一些。因此在他看来，两个小区相距并不远，因此两者之间的价差势必会随着时间的推移而抹平，也就是说，未来春江锦庐的升值潜力要大于江南星城。
但市场实际运行轨迹却与老刘的判断大相径庭。在买人这套房子之后长达两年多时间里，房价变化不大，即使在2007年夏天，当江南星城的小户型售价涨到14000元／平方米、所有二手房售价超过12000元／平方米时，老刘购买的那套房子售价却刚刚超过10000元／平方米。而就在今年上半年房价上涨期间，江南星城二手房售价普遍超过16000元，但春江锦庐售价上涨幅度也要小一些，目前整个小区均价约14000元／平方米左右。
其实，市场上存在不少“蜗牛盘”。顾名思义，“蜗牛盘”是指涨幅相对较小的楼盘。在房价普涨时期，总有个别知名楼盘充当“领头羊”角色，总是领先市场一步上涨，而后带动其他楼盘，在这期间，“蜗牛盘”售价虽然也会随着大势一起水涨船高，但其涨幅总是要落后于其他普通楼盘。而板块内“领头羊”涨幅则还要更大一些，“蜗牛盘”与之的差距也就更大了。
除此之外，“蜗牛盘”在租赁市场上的表现也往往让人难以满意。记者了解到，一股情况下，“蜗牛盘”的租金水平相对也低廉一些。如在上海市黄浦区陆家浜路上，某“蜗牛盘”一套面积为120平方米的两房，月租金只有4000元，而附近其他两房的月租金在4500元～5000元之间，如出自金日世家、明日星城等小区的两房租金均达到了该水平。由此看来，对于投资者而言，应该尽量避免投资这种物业。
如何甄别有技巧
投资房产尽量避免“蜗牛盘”，那么，如何甄别“蜗牛盘”呢?业内人士告诉记者，“蜗牛盘”的成因多种多样，诸如小区整体品质、地理位置、周边环境等等，都会对楼盘形成影响，进而影响到价格。其实归根结底，这些因素都跟市场认可度有关，市场认可度低，需求动力不足，自然难以推动价格的上涨。
对此，专家表示甄别“蜗牛盘”其实可从市场认可度人手。下面，记者将结合实际案例来进行详细分析。
先天缺陷遭人嫌
如果楼盘存在先天缺陷，如房型不方正，或者小区内部设施不完善等等，这形同次品，自然难以引起购房者的注意。
[案例1]周先生半年前在上海市黄浦区陆家浜路上购买了一套140平方米的商住两用房。之所以要买下这套房，出于两方面考虑，其一是投资，另外一方面就是自用。但交房之后他却发现问题不少，比如小区车住少，如果自用，肯定经常要为停车伤脑筋；此外房型也不方正，有个房问居然还是三角形，使用起来不方便。而在出租过程中，客户也会因为这些原因而挑三拣四，或者狠狠砍价，因而租金水平也不高。于是他打算把房子抛掉，但让周先生感到有些郁闷的是，最近一家中介打电话称有客户愿意出价285万元购买这套房，这个价格与年初相比仅上涨了10％左右，而周边其他楼盘涨幅均超过了15％，少数楼盘甚至达到3成。
[解析]“我爱我家”市场部总监俞静告诉记者，在二手房市场上，有缺陷的楼盘会使市场认可度降低。就周先生投资的这-套住房而言，小区车位少，停车不方便，同时房型也不合理，这些都会使其在租赁市场上缺乏竞争力。在租赁市场上乏善可陈，其连锁反应就是房价上涨乏力。
俞静表示，在二手房市场上，购房者尤其在意房屋是否存在缺陷。大的方面如建筑质量问题，比如墙体出现裂纹、屋顶漏水等，购房者对此都会慎重对待。此外，房型方面存在瑕疵，诸如存在通风不畅、采光不佳、暗间等情况，市场也会消极相待。
“名门”也要看“血统”
即使是出自同一个知名楼盘的二手房，价格涨幅也可能会不一样，这是为什么呢?专家表示虽然同出名门，但也要看“血统”。
[案例2]3年前，金女士在位于静安区威海路上的中凯城市之光购买了一套约80平方米的一房，总价165万元。这是一个高档居住小区，居民多为高收入阶层或境外人士。不过金女士购买的是“回迁房”，即用来安置原地块上居民的房子。其时“回迁房”售价在18000～19000元/平方米之间，而商品房部分的二手房价在28000～29000元／平方米之间，两者之间有将近万元的差距。3年之后，两者之间的价差已经拉大，金女士购买的那套房子涨了50％，而商品房的部分的小户型涨幅在60％～70％之间，少数景观房报价达到了50000元怦方米。
[解析]上海德佑地产市场部经理龙东平告诉记者，虽然都是出自知名楼盘的二手房源，但“血统”不正者，其价格上涨幅度也要小一些。开发商将回迁房和商品房分成两个区域，而且品质也有着较大的区别，因此两者之间存在价差实属必然。
其实，即使“血统不正”的回迁房与商品房之间未明确区分开来，其价格也会有所不同。如同在静安区石门路上的国际丽都城，回迁房与商品房并未分开，但是两者还是存在一定的差距，回迁房目前报价约35000元／平方米，而商品房报价则普遍超过40000元，平方米，与3年前相比，回迁房的涨幅也要小于商品房。
为什么会这样呢?究其原因，除了开发商在建造之初便区别对待之外，小区内部局部因素也会影响到升值空间。对于回迁房而言，很多高收入人群不愿意租住，因此租金水平相对要低廉一些，这会让大多数投资者心存犹豫。而对于邻居较为挑剔的高收入人群来说，对于这样的环境也不是很感兴趣。在这两个方面的作用下，房价涨 幅小自然不难理解了。
“长相普通”少人爱
还有一类楼盘，小区规模不大，而且内部规划也很一般。相对规模较大的楼盘来说，其价格上涨速度也要慢一些。
[案例3]2003年秋，王先生在虹口区同心路上的德华苑购买了一套两房，单价约8000元／平方米左右。当时距离该小区不远的瑞虹新城也有房源推出，售价与之相当。但王先生就是看中德华苑靠近鲁迅公园，而放弃了瑞虹新城。王先生最近准备卖掉这套两房换大房，挂牌价为18000元，平方米，一个多月来却无人问津，而马路对面的瑞虹新城报价在23000-25000元，平方米之间。即使是旁边的其他普通楼盘，相同面积的两房挂牌价也达到了20000元／平方米。
[解析]上海美联物业虹口区域经理高一定表示，从表面上看，德华苑不应该成为“蜗牛盘”。小区位于虹口足球场附近，周边商业配套较为成熟，同时小区距离轨道交通3号线、8号线都只有10分钟的步行路程，而且小区位于内环线以内，位于市中心区域，18000元，平方米的单价不算高，应该受到市场追捧才是。但仔细分析不难发现，德华苑虽然地处内环内，但其“长相一般”，因而难以得到更多关注。首先是其小区规模太小，整个小区只有3栋楼房，小区内部没有什么景观设计，这与瑞虹新城相比，整个小区的居住氛围已不在一个档次上；其次是小区与另外一幢售后公房并没有区分开来，给人造成旧小区的错觉，因而也影响到了其品相。
其实，此类“长相一般”的楼盘并不少见，其共同特点就是规模不大，小区内部平淡无奇，周边环境也很一般，甚至有些恶劣(比如靠近变电站、垃圾转运站)等。这样的小区难以得到有经济实力人群的青睐，价格自然也就涨不快了。
价格透支要当心
还有一些楼盘，其品质为市场平均水平，但是由于其前期存在价格透支现象，因而也有可能会沦为“蜗牛盘。”
[案例4]陈先生2007年夏天在松江区的泗泾镇购买了一套住屠，两年过去了，价格上涨幅度不大。当时他是想赶在轨道交通9号线通车之前提前“潜伏”，便以6500元，平方米的价格买入了一套两房。谁知在这之前开发商已经提过一次价。与3个月之前相比，单价涨了近40％。但陈先生认为地铁通车之后，房价还会上涨，加之当时行情的确火爆，因此他未将开发商的大幅提价当一回事。但实际上开发商的提价已经形成了透支，在此后的两年多内，该楼盘价格就一直停滞不前。最近他到附近的中介公司打听了一下，他这套两房市场报价约7200元／平方米。
[解析]俞静告诉记者，对于一些价格出现透支迹象的楼盘来说，其价格肯定会出现修正，在这期间，因为透支了未来升值潜力，其价格上涨空间已被压缩，因此价格上涨幅度不会很大，这便是形成“蜗牛盘”的主要原因。
不过这种“蜗牛盘”是不是会一直保持这种状况呢?专业人士认为要根据实际情形来具体分析。如果楼盘品质不错，市场认可度较高，经过价格修正之后，在随后的时间内，其价格运行趋势与大势相当。但如果楼盘品质一般，由此一直“沉沦”下去的可能性则不小。
“凶宅”更是要当心
“凶宅”是一种极端的情形。即便是再便宜，还是少碰为妙，因为一般情况下，购房者对此避之不及，购买更是无从谈起。
[案例5]在闸北区芷江西路上有一套公屠，两年前屋内发生了一起命案。之后房东便将其挂牌出售。为了急于售出这套面积为130平方米的三房，挂牌价为150万元，这比市场平均价低了15％左右。一年多时间过去了，周边同类型的房子已经涨到了17000元／平方米，这套房子尽管仍然维持原价，可还是没人愿意接手。
[解析]上海美联物业大宁分行营业经理王先生告诉记者，虽然“凶宅”属于迷信的说法，但是人们对房屋的凶吉还是很关注。“凶宅”对于几乎所有的购房者而言，都会心存顾虑。一般情况下，人们通常不愿意居住在发生命案或者发生非正常死亡情形的房屋内。记者也发现，有购房者在不明真相的前提下购买了“凶宅”之后，一般会通过司法途径为自己讨还说法。
至于“凶宅”会不会随着时间的推移而让人淡忘，王先生表示这无法确定。而实际上，也曾有“凶宅”长期闲置的先例。由此可见，当一套住房便宜得有些离谱的时候，投资者就要当心了。