论文部分内容阅读
【摘 要】本文就时下长春市二手房市场现状中存在的一些问题，作出相应的对策研究。以期使长春市二手房市场更好的健全法律法规，简化工作流程，做到信息共享，真正达到市场该有的便民利民的作用。
【关键词】二手房交易市场；现状；对策研究
A Study on the Secondary Housing Trade Market and Strategies in Changchun City
Liu Yu-shan
(Changchun Architecture College Jilin Changchun 130607)
【Abstract】This paper focuses on some problems of the secondary housing trade market in Changchun City, and then proposes appropriate strategies to solve them. It hopes that those strategies can improve laws and regulations in the secondary housing market of Changchun City, which could make the trade process more simplified and share information more easily. It is beneficial for the publics in the secondary housing market of Changchun.
【Key words】The secondary housing trade market;Present situation;Appropriate strategies
1. 背景分析
在房地产行业中，二手房具备相当的优势，但并不代表它就不存在一定问题和弊端，只有客观地评价其弱势，才能准确定位本领域未来的发展状况。近几年长春市二手房市场发展较快，但与兄弟城市综合比较，仍然存在着发展步伐不大，发展速度不快等问题。2010年，二手房成交套数3.9万套，成交面积为386万平方米，比上年增长2.1%；成交金额为65.9亿元，增长6.8%。仅占全市可售存量住宅总量的12.3%。远远低于北京、上海、沈阳等大城市和一些沿海城市二手房交易水平。究其原因无外乎以下几个方面。
2. 二手房常见的权力问题
基于众所周知的原因，二手房往往存在着很多问题。购房者一定要妥善处理，以求避免发生不必要的纠纷。下面简要介绍一下二手房交易过程中出现频率较高的几种权利问题。
2.1 证件不全的二手房。
2.1.1 存在问题。
根据有关规定，二手房出卖人必须拥有房屋权利证书，即具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，这是二手房交易的法律前提。如果出卖人在两证不全的情况下出售房屋，买受人的权利势必无法得到保障。现实生活中，少数拆迁安置房屋在建成之前，开发商由于资金能力有限或出于企业私利，欠缴国家法定税费，致使房屋无法领取两证，从而无法交易。
2.1.2 对策研究。
首先，要知道房屋产权是：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的权利，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所拥有的权利。
目前，对于少数拆迁安置房屋在建成之前，开发商由于资金能力有限或出于企业私利，欠缴国家法定税费，致使房屋无法领取两证，从而无法入市进行交易的二手房，只能建议：为了避免以上情况的发生，买受人在购房之前，可以委托信誉较好的房屋中介机构亲自前往房产局调档，了解代售房屋的两证情况。但是，在现今互联网高速发展、二手房交易逐步规范化的时代，房产局应投资开发相应的查询软件“房产局房源信息自动查询系统”，使房屋买受人一旦从客户端登陆网站进入查询程序，那么所点击的房源的所有信息（房源的开发商、物业管理公司、两证情况、地理位置、建筑面积、楼层朝向等）都可以一目了然。
2.2 权属不清的二手房。
2.2.1 存在问题。
两证齐全但权属不清的房屋在交易中也极易出现法律纠纷。如房屋所有权人为夫妻，一方丧偶或双方去世以后，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，房屋作为个人私有财产，在没有遗嘱的继承的情况下，应由所有法定继承人共有。如果其中一个继承人未经公证、未到房产局办理产权变更手续并交纳相关税费，而擅自出售房屋，这种买卖行为由于侵犯其他法定继承人的权益而归于无效。
2.2.2 对策研究。
对于此种状况，我市于2004年11月1日起开始实施《长春市城市房屋权属登记条例》首先要知道：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。在条例的五章四十四条中对房产权属的登记有详细记载。
换句话说，要想知道所购买的房屋的权属问题还是只要到房产局查询即可，当然，也可以在上文提到的“房产局房源信息自动查询系统” 中。
2.3 法院保全的二手房。
2.3.1 存在问题。
如果房屋所有权人由于无法偿还自身债务而被债权人诉至人民法院，法院极有可能依照债权人的申请，或依照法定职权对债务人的房屋实施查封、扣押等财产保全措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第102条第二款之规定，任何人不得非法处置被法院保全的财产，包括房屋所有权人。
2.3.2 对策研究。
对于以上状况，一旦房屋被法院保全，房屋所有权人擅自转让的行为当属违法，不仅自己要面临罚款、拘留等强制措施，买受人的权益也将不可避免地受到侵害。
2.4 被抵押的二手房。
2.4.1 存在问题。
如果房屋所有权人在与他人的经济活动中将自有房屋进行抵押，并到房产局进行抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第49条第1款规定，抵押人转让已办理登记的抵押物时，必须通知抵押人并告知受让人抵押事实。
2.4.2 对策研究。
如果房屋所有权人未履行通知或告知义务，其转让行为无效，买受人最终将无法获得该房屋所有权。所以建议买受人可以直接与房屋所有权人交涉索赔事宜，如未果可向人民法院提起民事诉讼，要求索赔。
2.5 出租的二手房。
2.5.1 存在问题。
如果房屋所有权人在转让房屋之前已将房屋租给他人，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条之规定，出租人出卖出租房屋的，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下对待受房屋享有优先购买权。若出租人若未履行告知义务，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效，买受人与承租人签订的房屋买卖合同也将成为无效合同。
2.5.2 对策研究。
如果承租人放弃优先购买权，卖方在得承租人出具的书面意见后，可将房屋卖给其他人。但承租人若不愿放弃优先购买权，则买方与买方的买卖合同无效。
2.6 产权共有的二手房。
2.6.1 存在问题。
如果房屋属夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2款之规定，夫妻一方非为生活目的，未经对方同意而私自转让房屋的，该转让行为无效。
2.6.2 对策研究。
买受人在购买此类房屋时，一定要注意买卖合同必须有夫妻双方共同签字或另一方同意出售的书面声明，并鉴别签字的真伪，否则极有可能陷入纠纷而无法实现自己购房的目的。
3. 土地出让金的收缴问题
3.1 存在问题
出让金是国有土地所有权的经济体现，属地租性质。对商品房来说，当一个房地产开发商办理了合法的立项开发手续后，必须办理土地出让手续。此时，国家按照土地总体规划的要求，将一定面积的国有土地使用权有期限、有条件地转让给土地使用者，并按规定收取土地出让金和使用税（费）。然而，在二手房交易中不同的产权形式，土地常让金的收缴情况是不同的。而这也是非常困扰房屋卖受人的问题。
3.2 对策研究。
3.2.1 要必须知道出让金及土地使用权出让的两种形式：土地使用权的出让主要有两种方式：一是国家对已经取得土地使用权的城镇土地使用者，按其使用土地的数量与等级，依法增减使用土地税。二是对新的用地者，通过市场调节，包括协议、招标和公开拍卖的形式，出让一定期限的土地使用权，并一次性收取土地出让金和土地使用权费（税）。对于商品房而言，开发商以出让方式取得土地使用权时，必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金后才能进行房地产项目的开发。所以，开发商在销售商品房时，会将相应面积的土地出让金列入建房成本并按比例分摊给房屋购买人，也就是说，商品房购买者所付的房款中已包含了土地出让金。
3.2.2 要知道购买二手商品房无需交纳土地出让金。由于根据现行法律规定，居住用地的国有土地使用权出让的最高年限为70年，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用后的使用年限后剩余的年限内享有完全意义上的产权。所以，购买二手商品房，无需交纳土地出让金。
3.2.3 首次上市交易的房改房应交土地出让金。购买首次上市交易的房改房应交土地出让金。自从我国公房上市交易的政策出台，二手房中存在大量的房改房，其取得土地使用权有两种方式：出让方式和划拨方式。如果是划拨方式取得的，则用地者无权处理，必须要报政府审批，由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金，实现土地使用权从无偿到有偿的变化。如果是出让方式取得，则土地出让金已由原产权单位交付。但无论哪种方式，都应在购房时由购买方向房屋管理部门交付土地出让金。
还要特别提醒购房者，一些中介公司。特别是一些没有资质的经营不规范的小公司，往往利用一些居民对房产交易政策不懂、对有关法律不熟的情况，从中非法牟利。购房者应注意这种现象，学习相关法律法规知识，并选择那些正规的有信誉的中介公司去代理买卖房屋。
4. 中介服务不规范、不到位
4.1 存在问题。
中介服务不规范、不到位。目前，我市虽开放了二级市场，但是政府职能还只是在两头把关，即审批资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂的多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就尤为重要了。
4.2 对策研究。
4.2.1 找中介公司之前应该了解：（1）中介公司提供的服务有哪几项。（2）是否帮助申请二手房按揭。（3）买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失。（4）中介公司的服务收费标准是多少。（5）是否能保证买到称心的二手房。（6）中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行业证书。（7）资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。
4.2.2 而一所正规的中介公司应该会向委托人承诺：（1）向委托人提供的房地产信息真实准确。（2）按政府规定及合同约定收取中介服务费，不成交不收中介服务费。违反政府规定或合同约定多收费的，双倍退赔多收费用。（3）保证经纪、代理的房屋证件齐全、资料真实。因中介原因导致无法履行的，无条件退房款、退息，并退还中介费。（4）在约定服务时间内完成服务项目。
参考文献
［1］ 吉林省统计局.繁荣的长春市二手房市场.促进房地产业健康发展，2005-06-18.
［2］ 刘影 申巍.无忧购房手册.中国建材工业出版社， 2005年第1期第1版.
［3］ 苏亚民 现代营销学.中国对外经济贸易出版社首都经济贸易大学出版社，2002年第1期第4版2002.1.P46_P74.
［文章编号］1619-2737（2011）10-19-293
［作者简介］ 刘昱杉（1983-），女，2006年毕业于吉林建筑工程学院，助教，从事教学与管理工作。
【关键词】二手房交易市场；现状；对策研究
A Study on the Secondary Housing Trade Market and Strategies in Changchun City
Liu Yu-shan
(Changchun Architecture College Jilin Changchun 130607)
【Abstract】This paper focuses on some problems of the secondary housing trade market in Changchun City, and then proposes appropriate strategies to solve them. It hopes that those strategies can improve laws and regulations in the secondary housing market of Changchun City, which could make the trade process more simplified and share information more easily. It is beneficial for the publics in the secondary housing market of Changchun.
【Key words】The secondary housing trade market;Present situation;Appropriate strategies
1. 背景分析
在房地产行业中，二手房具备相当的优势，但并不代表它就不存在一定问题和弊端，只有客观地评价其弱势，才能准确定位本领域未来的发展状况。近几年长春市二手房市场发展较快，但与兄弟城市综合比较，仍然存在着发展步伐不大，发展速度不快等问题。2010年，二手房成交套数3.9万套，成交面积为386万平方米，比上年增长2.1%；成交金额为65.9亿元，增长6.8%。仅占全市可售存量住宅总量的12.3%。远远低于北京、上海、沈阳等大城市和一些沿海城市二手房交易水平。究其原因无外乎以下几个方面。
2. 二手房常见的权力问题
基于众所周知的原因，二手房往往存在着很多问题。购房者一定要妥善处理，以求避免发生不必要的纠纷。下面简要介绍一下二手房交易过程中出现频率较高的几种权利问题。
2.1 证件不全的二手房。
2.1.1 存在问题。
根据有关规定，二手房出卖人必须拥有房屋权利证书，即具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，这是二手房交易的法律前提。如果出卖人在两证不全的情况下出售房屋，买受人的权利势必无法得到保障。现实生活中，少数拆迁安置房屋在建成之前，开发商由于资金能力有限或出于企业私利，欠缴国家法定税费，致使房屋无法领取两证，从而无法交易。
2.1.2 对策研究。
首先，要知道房屋产权是：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的权利，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所拥有的权利。
目前，对于少数拆迁安置房屋在建成之前，开发商由于资金能力有限或出于企业私利，欠缴国家法定税费，致使房屋无法领取两证，从而无法入市进行交易的二手房，只能建议：为了避免以上情况的发生，买受人在购房之前，可以委托信誉较好的房屋中介机构亲自前往房产局调档，了解代售房屋的两证情况。但是，在现今互联网高速发展、二手房交易逐步规范化的时代，房产局应投资开发相应的查询软件“房产局房源信息自动查询系统”，使房屋买受人一旦从客户端登陆网站进入查询程序，那么所点击的房源的所有信息（房源的开发商、物业管理公司、两证情况、地理位置、建筑面积、楼层朝向等）都可以一目了然。
2.2 权属不清的二手房。
2.2.1 存在问题。
两证齐全但权属不清的房屋在交易中也极易出现法律纠纷。如房屋所有权人为夫妻，一方丧偶或双方去世以后，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，房屋作为个人私有财产，在没有遗嘱的继承的情况下，应由所有法定继承人共有。如果其中一个继承人未经公证、未到房产局办理产权变更手续并交纳相关税费，而擅自出售房屋，这种买卖行为由于侵犯其他法定继承人的权益而归于无效。
2.2.2 对策研究。
对于此种状况，我市于2004年11月1日起开始实施《长春市城市房屋权属登记条例》首先要知道：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。在条例的五章四十四条中对房产权属的登记有详细记载。
换句话说，要想知道所购买的房屋的权属问题还是只要到房产局查询即可，当然，也可以在上文提到的“房产局房源信息自动查询系统” 中。
2.3 法院保全的二手房。
2.3.1 存在问题。
如果房屋所有权人由于无法偿还自身债务而被债权人诉至人民法院，法院极有可能依照债权人的申请，或依照法定职权对债务人的房屋实施查封、扣押等财产保全措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第102条第二款之规定，任何人不得非法处置被法院保全的财产，包括房屋所有权人。
2.3.2 对策研究。
对于以上状况，一旦房屋被法院保全，房屋所有权人擅自转让的行为当属违法，不仅自己要面临罚款、拘留等强制措施，买受人的权益也将不可避免地受到侵害。
2.4 被抵押的二手房。
2.4.1 存在问题。
如果房屋所有权人在与他人的经济活动中将自有房屋进行抵押，并到房产局进行抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第49条第1款规定，抵押人转让已办理登记的抵押物时，必须通知抵押人并告知受让人抵押事实。
2.4.2 对策研究。
如果房屋所有权人未履行通知或告知义务，其转让行为无效，买受人最终将无法获得该房屋所有权。所以建议买受人可以直接与房屋所有权人交涉索赔事宜，如未果可向人民法院提起民事诉讼，要求索赔。
2.5 出租的二手房。
2.5.1 存在问题。
如果房屋所有权人在转让房屋之前已将房屋租给他人，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条之规定，出租人出卖出租房屋的，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下对待受房屋享有优先购买权。若出租人若未履行告知义务，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效，买受人与承租人签订的房屋买卖合同也将成为无效合同。
2.5.2 对策研究。
如果承租人放弃优先购买权，卖方在得承租人出具的书面意见后，可将房屋卖给其他人。但承租人若不愿放弃优先购买权，则买方与买方的买卖合同无效。
2.6 产权共有的二手房。
2.6.1 存在问题。
如果房屋属夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2款之规定，夫妻一方非为生活目的，未经对方同意而私自转让房屋的，该转让行为无效。
2.6.2 对策研究。
买受人在购买此类房屋时，一定要注意买卖合同必须有夫妻双方共同签字或另一方同意出售的书面声明，并鉴别签字的真伪，否则极有可能陷入纠纷而无法实现自己购房的目的。
3. 土地出让金的收缴问题
3.1 存在问题
出让金是国有土地所有权的经济体现，属地租性质。对商品房来说，当一个房地产开发商办理了合法的立项开发手续后，必须办理土地出让手续。此时，国家按照土地总体规划的要求，将一定面积的国有土地使用权有期限、有条件地转让给土地使用者，并按规定收取土地出让金和使用税（费）。然而，在二手房交易中不同的产权形式，土地常让金的收缴情况是不同的。而这也是非常困扰房屋卖受人的问题。
3.2 对策研究。
3.2.1 要必须知道出让金及土地使用权出让的两种形式：土地使用权的出让主要有两种方式：一是国家对已经取得土地使用权的城镇土地使用者，按其使用土地的数量与等级，依法增减使用土地税。二是对新的用地者，通过市场调节，包括协议、招标和公开拍卖的形式，出让一定期限的土地使用权，并一次性收取土地出让金和土地使用权费（税）。对于商品房而言，开发商以出让方式取得土地使用权时，必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金后才能进行房地产项目的开发。所以，开发商在销售商品房时，会将相应面积的土地出让金列入建房成本并按比例分摊给房屋购买人，也就是说，商品房购买者所付的房款中已包含了土地出让金。
3.2.2 要知道购买二手商品房无需交纳土地出让金。由于根据现行法律规定，居住用地的国有土地使用权出让的最高年限为70年，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用后的使用年限后剩余的年限内享有完全意义上的产权。所以，购买二手商品房，无需交纳土地出让金。
3.2.3 首次上市交易的房改房应交土地出让金。购买首次上市交易的房改房应交土地出让金。自从我国公房上市交易的政策出台，二手房中存在大量的房改房，其取得土地使用权有两种方式：出让方式和划拨方式。如果是划拨方式取得的，则用地者无权处理，必须要报政府审批，由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金，实现土地使用权从无偿到有偿的变化。如果是出让方式取得，则土地出让金已由原产权单位交付。但无论哪种方式，都应在购房时由购买方向房屋管理部门交付土地出让金。
还要特别提醒购房者，一些中介公司。特别是一些没有资质的经营不规范的小公司，往往利用一些居民对房产交易政策不懂、对有关法律不熟的情况，从中非法牟利。购房者应注意这种现象，学习相关法律法规知识，并选择那些正规的有信誉的中介公司去代理买卖房屋。
4. 中介服务不规范、不到位
4.1 存在问题。
中介服务不规范、不到位。目前，我市虽开放了二级市场，但是政府职能还只是在两头把关，即审批资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂的多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就尤为重要了。
4.2 对策研究。
4.2.1 找中介公司之前应该了解：（1）中介公司提供的服务有哪几项。（2）是否帮助申请二手房按揭。（3）买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失。（4）中介公司的服务收费标准是多少。（5）是否能保证买到称心的二手房。（6）中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行业证书。（7）资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。
4.2.2 而一所正规的中介公司应该会向委托人承诺：（1）向委托人提供的房地产信息真实准确。（2）按政府规定及合同约定收取中介服务费，不成交不收中介服务费。违反政府规定或合同约定多收费的，双倍退赔多收费用。（3）保证经纪、代理的房屋证件齐全、资料真实。因中介原因导致无法履行的，无条件退房款、退息，并退还中介费。（4）在约定服务时间内完成服务项目。
参考文献
［1］ 吉林省统计局.繁荣的长春市二手房市场.促进房地产业健康发展，2005-06-18.
［2］ 刘影 申巍.无忧购房手册.中国建材工业出版社， 2005年第1期第1版.
［3］ 苏亚民 现代营销学.中国对外经济贸易出版社首都经济贸易大学出版社，2002年第1期第4版2002.1.P46_P74.
［文章编号］1619-2737（2011）10-19-293
［作者简介］ 刘昱杉（1983-），女，2006年毕业于吉林建筑工程学院，助教，从事教学与管理工作。