2007年以来，笔者经常就美国房地产市场发表评论，说的最多的是在自己的博客，以及一本叫做《市场评论》的季刊上，几乎每每中的。随着2011年到来，购房人税务减免、创纪录的超低按揭利率、止赎事件（指业主失去赎回其抵押房产的权力）频发，及由于各种原因急于出手房产者，对房地产市场造成的冲击依然猛烈，致使房价下跌到2002年前的水平甚至更低。许多投资者问：2011年的房地产市场究竟要走向何方，会实现复苏吗？
　　站在客观的角度——抛开预言家们的故弄玄虚，市场分析师们的鼓吹喧闹，财经媒体的跟风赶潮，当然这其中也不乏客观的成分——来认识市场，要落实到供求关系上来，这才是影响市场走向的最终决定力量。
　　2010年10月，美国房地产市场的待售商品房存量为386万套，同期的房屋销售量为年均443万套，据此计算，待售商品房可供销售10.5个月。对比2010年7月待售商品房可供销售12.5个月的数据，不少人对此表示乐观。但需要指出的是，2004年这个数据仅为4个月。
　　两个关键因素可能对房地产市场反弹形成支撑：超低的按揭利率和远低于高涨期（2003～2007年）的房价。根据最新数据（2011年1月10日），30年期协定不动产贷款利率仅为4.79%，仍处于历史最低位。标准普尔/凯斯-席勒房价指数则显示，截至2010年10月，房价从2006年7月以来下降29.6%。
　　但下面几个需求方面的因素将对待售商品房的消化形成障碍。
　　失业
　　在失业或面临失业时，购房意愿将大大降低。信心缺乏的直接后果，是导致需求降低、交易中断、违约率提高和止赎事件频发。2010年12月7日，美联储主席伯南克在参议院作证时认为，美国经济正在经历一场自力更生式的复苏，失业率将在高位运行，可能在2015或2016年才得以缓解。从新增住房需求主要来自于新增就业人口这个角度来说，这对市场复苏形成障碍。
　　房贷收紧
　　各银行已开始收紧房贷。高级信贷员调查在2010年11月8日发表的报告指出，无论对于优质按揭者或者次级按揭者，和前一季度相比虽小幅上调，但市场仍一片恐慌。2010年11月，美国房地产市场二手房和新建住房的销售量同比分别下降27.9%和21.2%。
　　负资产
　　当住房处于负资产状态时（市场价低于未偿还的按揭贷款额），它并不可能真正走向市场。美国加利福尼亚州房地产数据公司CoreLogic Inc发布的数据表明，约有22.5%的美国住房处于此种状态。房价向下波动的幅度相当大：2010年5月，房价同比（2010年5月）上涨4.3%，2010年9月却同比下降2.8%，并没有发出房地产市场复苏的信号。
　　止赎事件集中爆发
　　美国按揭贷款债券交易商阿默斯特证券集团（Amherst Securities Group LP）分析师在近期曾指出，若非美国政府对住房抵押贷款市场出台的一系列干预措施，当前将近1150万户按揭贷款者可能都会面临丧失房屋的风险。如今，分析师再度表示，当前美国房地产市场身处困境并不仅仅是因为市场上众多不良贷款所导致的，问题还在于那些转化为优良的高利率贷款再次出现了违约。
　　分析师同时还指出，那些在以前从来没有出现过违约的贷款如今也已深限困境。这些深处困境的贷款所赋予的高利率都将首次面临支付。这将大大提升未来抵押贷款市场的违约风险，使其出现的亏损大大高于早前预期。
　　就当前所知晓的而言，超过半数的政府改造后的试验贷款都变成了坏账。大型银行经过修正后的房地产贷款数据往往很难获得。但JP摩根在2010年9月的“再断供率（Re-default rate，即再次没有供款30日以上）”在35%左右。阿默斯特证券指出，目前存在的一个问题就是，债券投资者以及房地产市场分析师都仅仅将关注的重心放在不良贷款上。他们忽视了那些重新转化为优良的贷款以及深处困境的贷款者。
　　从对比力量来看，2011年美国房地产市场复苏不易，但已处于相对低点。抄底入市的时机暂未成熟，同时需密切关注进一步走向，观察市场转折的信号来到。