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在严厉调控背景下，楼市将迎来下半场，拥有央企背景的华润置地（01109.HK）将如何上场亮相？
过去，华润置地形象一直与高端、精品、豪宅等词相关联，如果将华润置地在上半场比作攻城拔寨的前锋，那么下半场到来，华润置地会否放下身段甘当工兵型选手呢？
2011年年报显示，华润置地手持资金153.6亿元，但一年内到期的银行短期借款为220.7亿元。乍一看，华润置地“资不抵债”，但其短期风险头寸依然保持在“健康状态”。
所谓短期风险头寸，为地产企业暴露在外的短期风险头寸，反映了企业一年内到期的短期负债，有多少不能够用当年经营产生的现金流来偿还，而必须依靠持续的外部融资？
从公式上看，短期风险头寸=现金比率+低谷中的存量资产周转率-一年内到期负债率-已定约但未拨备的承诺支出/年末总资产=现金/年末总资产+低谷中的合约销售金额/年初总资产-〔（流动负债-预收账款）/年末总资产〕-已定约但未拨备的承诺支出/年末总资产。
当短期风险头寸为负时，显示企业在低谷中的现金与销售回款不足以覆盖一年内的到期负债和其他支付需求，此时，在银行贷款无法续借或土地款、工程款无法拖欠的情况下，企业将面临资金链断裂的威胁。
根据华润置地2011年年报数据，公司一年到期负债率达到24.6%，现金比率仅为8.5%，若非存量资产周转率达到27.1%，公司短期风险头寸将会“告负”，2012年华润将不可避免地产生资金缺口。
值得注意的是，公司2011年一年期银行短期借款220.7亿元，而2010年该项目下数字仅为85.5亿元，2011年短期借款额暴增157.7%。
3月28日，华润置地发布公告称，公司与一家银行签订了一项额度20亿港元的三年期贷款融资协定，公司没有披露更多细节，也没有提及贷款用途。事实上，从2011年开始，华润置地就从银行等各种渠道积极融资。
2011年6月22日，华润置地从中银香港、中国银行、交通银行、创兴银行、上海商业银行获得15亿港元三年期贷款；8月3日，华润置地发行2016年到期的2.5亿美元优先票据，发行所得净额2.47亿美元，将用一般公司用途包括为现有及新项目融资；9月14日，华润置地从三菱东京日联银行、汇丰控股、三井住友银行获得10亿港元三年期俱乐部贷款；9月30日，华润置地与银行订立10亿港元循环贷款融资协议，还款日为2013年5月31日。
同时，华润置地在战略上采取“集团孵化模式”，特点是，被孵化项目由华润置地团队具体操作，集团资金在华润置地财务报表表外循环，在住宅项目进入销售阶段和持有类物业进入成熟阶段后，注入上市公司。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出与财务报告之间的错配。
衡量地产企业的竞争，除了财务风险的控制外，就是经营效率的比拼，其中最为关键的是，提升长期净资产回报率（ROE）是企业经营的目标。ROE，也就是股东投入1块钱，能带来多少回报。
ROE=净利润/股东权益，该指标可以进一步作如下分解为：ROE =（净利润/总销售收入）×（总销售收入/平均的总资产）×（平均的总资产/平均的股东权益）=净利润率×资产周转率× 权益乘数。ROE与净利润率、周转率成正比。
不难发现，追求高权益回报率的途径有两条：其一强调高利润率的扩张模式；其二强调快周转的扩张模式。
过去几年内，华润置地一直致力于在一线城市打造高端住宅产品。这意味着，华润置地此前一直强调利润率的差异化扩张模式。但是周转率与利润率之间存在着一定程度的相互制约关系，定位越高端的产品，利润率越高，但一般建设周期和销售周期都更长，周转速度较慢。
但华润置地在近3年年报中发生了较为微妙的变化，该公司ROE从2009年到2011年之间，分别为11.7%、13.9%、12.3%，变化幅度并不大。然而，通过拆解发现，在与ROE成正比关系的净利润率方面，华润置地最近几年呈下降趋势，该数据在2009年与2010年均为28%，在2011年便下滑至23%。
在资产结构未发生较大变化的情况下，支撑华润置地ROE的“动力”便落到周转率身上。事实上，华润置地的总资产周转率近年来一直在提升，2009年该数据为16.4%，到2010年时跃升至19.5%，而2011年同期该数字变成了19.8%。不难发现，华润置地已经开始以高周转代替高利润拉动ROE，说明公司利用其总资产产生销售收入的效率在增加，亦在朝着“高周转”房企的方向转型。
万科是高周转低利润率实现高资产回报率的典型——快速拿地密集开发，然后迅速卖出，卖房时根据销售市场的行情不断调整价格，追求的不是售价而是销售速度，以快进快出来实现良好现金流。
华润置地主席王印坦言，华润置地2011年的毛利率是39%，2012年预算的利润率水平会低一点，维持在35%-36%较为合理。
在2008年前，华润置地被业内熟知的项目，几乎全部位于北京、上海和深圳，二三线城市并没有代表作。但从目前的状况来看，华润置地对二三线城市的依赖短期内已经难以逆转。
数据显示，华润置地2011年合约销售金额最高的城市并非一线城市，而是成都，占到13.4%的比例。二三线城市的合约销售金额几乎占到公司总量的八成。
2011年年报显示，华润置地在2011年加大了在三线城市获取“住宅+五彩城”项目的力度，同时缩短万象城开发周期标准，加快商业地产开发速度，并考虑出售公司综合体项目里的中小规模项目。
日前，从华润置地的业绩报告会上传出，公司2012年销售目标定在400亿元。400亿元这个数字只是表层，按照王印的话来说，2012年华润有三大目标，首先是调整产品结构，进入更多二三线城市；第二是400亿元销售额中将会有三分之一位于非限购城市，还有90亿元的非住宅产品，包括底商、写字楼、车库等；另外就是投资性物业。
无论从风险控制或是追求高回报率上看，周转率都逐渐成为华润置地的“命脉”。从这个意义上看，华润置地都要以“低利润高周转”迎接楼市下半场。
过去，华润置地形象一直与高端、精品、豪宅等词相关联，如果将华润置地在上半场比作攻城拔寨的前锋，那么下半场到来，华润置地会否放下身段甘当工兵型选手呢？
2011年年报显示，华润置地手持资金153.6亿元，但一年内到期的银行短期借款为220.7亿元。乍一看，华润置地“资不抵债”，但其短期风险头寸依然保持在“健康状态”。
所谓短期风险头寸，为地产企业暴露在外的短期风险头寸，反映了企业一年内到期的短期负债，有多少不能够用当年经营产生的现金流来偿还，而必须依靠持续的外部融资？
从公式上看，短期风险头寸=现金比率+低谷中的存量资产周转率-一年内到期负债率-已定约但未拨备的承诺支出/年末总资产=现金/年末总资产+低谷中的合约销售金额/年初总资产-〔（流动负债-预收账款）/年末总资产〕-已定约但未拨备的承诺支出/年末总资产。
当短期风险头寸为负时，显示企业在低谷中的现金与销售回款不足以覆盖一年内的到期负债和其他支付需求，此时，在银行贷款无法续借或土地款、工程款无法拖欠的情况下，企业将面临资金链断裂的威胁。
根据华润置地2011年年报数据，公司一年到期负债率达到24.6%，现金比率仅为8.5%，若非存量资产周转率达到27.1%，公司短期风险头寸将会“告负”，2012年华润将不可避免地产生资金缺口。
值得注意的是，公司2011年一年期银行短期借款220.7亿元，而2010年该项目下数字仅为85.5亿元，2011年短期借款额暴增157.7%。
3月28日，华润置地发布公告称，公司与一家银行签订了一项额度20亿港元的三年期贷款融资协定，公司没有披露更多细节，也没有提及贷款用途。事实上，从2011年开始，华润置地就从银行等各种渠道积极融资。
2011年6月22日，华润置地从中银香港、中国银行、交通银行、创兴银行、上海商业银行获得15亿港元三年期贷款；8月3日，华润置地发行2016年到期的2.5亿美元优先票据，发行所得净额2.47亿美元，将用一般公司用途包括为现有及新项目融资；9月14日，华润置地从三菱东京日联银行、汇丰控股、三井住友银行获得10亿港元三年期俱乐部贷款；9月30日，华润置地与银行订立10亿港元循环贷款融资协议，还款日为2013年5月31日。
同时，华润置地在战略上采取“集团孵化模式”，特点是，被孵化项目由华润置地团队具体操作，集团资金在华润置地财务报表表外循环，在住宅项目进入销售阶段和持有类物业进入成熟阶段后，注入上市公司。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出与财务报告之间的错配。
衡量地产企业的竞争，除了财务风险的控制外，就是经营效率的比拼，其中最为关键的是，提升长期净资产回报率（ROE）是企业经营的目标。ROE，也就是股东投入1块钱，能带来多少回报。
ROE=净利润/股东权益，该指标可以进一步作如下分解为：ROE =（净利润/总销售收入）×（总销售收入/平均的总资产）×（平均的总资产/平均的股东权益）=净利润率×资产周转率× 权益乘数。ROE与净利润率、周转率成正比。
不难发现，追求高权益回报率的途径有两条：其一强调高利润率的扩张模式；其二强调快周转的扩张模式。
过去几年内，华润置地一直致力于在一线城市打造高端住宅产品。这意味着，华润置地此前一直强调利润率的差异化扩张模式。但是周转率与利润率之间存在着一定程度的相互制约关系，定位越高端的产品，利润率越高，但一般建设周期和销售周期都更长，周转速度较慢。
但华润置地在近3年年报中发生了较为微妙的变化，该公司ROE从2009年到2011年之间，分别为11.7%、13.9%、12.3%，变化幅度并不大。然而，通过拆解发现，在与ROE成正比关系的净利润率方面，华润置地最近几年呈下降趋势，该数据在2009年与2010年均为28%，在2011年便下滑至23%。
在资产结构未发生较大变化的情况下，支撑华润置地ROE的“动力”便落到周转率身上。事实上，华润置地的总资产周转率近年来一直在提升，2009年该数据为16.4%，到2010年时跃升至19.5%，而2011年同期该数字变成了19.8%。不难发现，华润置地已经开始以高周转代替高利润拉动ROE，说明公司利用其总资产产生销售收入的效率在增加，亦在朝着“高周转”房企的方向转型。
万科是高周转低利润率实现高资产回报率的典型——快速拿地密集开发，然后迅速卖出，卖房时根据销售市场的行情不断调整价格，追求的不是售价而是销售速度，以快进快出来实现良好现金流。
华润置地主席王印坦言，华润置地2011年的毛利率是39%，2012年预算的利润率水平会低一点，维持在35%-36%较为合理。
在2008年前，华润置地被业内熟知的项目，几乎全部位于北京、上海和深圳，二三线城市并没有代表作。但从目前的状况来看，华润置地对二三线城市的依赖短期内已经难以逆转。
数据显示，华润置地2011年合约销售金额最高的城市并非一线城市，而是成都，占到13.4%的比例。二三线城市的合约销售金额几乎占到公司总量的八成。
2011年年报显示，华润置地在2011年加大了在三线城市获取“住宅+五彩城”项目的力度，同时缩短万象城开发周期标准，加快商业地产开发速度，并考虑出售公司综合体项目里的中小规模项目。
日前，从华润置地的业绩报告会上传出，公司2012年销售目标定在400亿元。400亿元这个数字只是表层，按照王印的话来说，2012年华润有三大目标，首先是调整产品结构，进入更多二三线城市；第二是400亿元销售额中将会有三分之一位于非限购城市，还有90亿元的非住宅产品，包括底商、写字楼、车库等；另外就是投资性物业。
无论从风险控制或是追求高回报率上看，周转率都逐渐成为华润置地的“命脉”。从这个意义上看，华润置地都要以“低利润高周转”迎接楼市下半场。