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【摘要】随着我国改革开放和市场经济的发展，房地产也在以迅猛的速度蓬勃发展，可是作为一个新兴发展的事物，房地产出现的问题同样不容忽视，泡沫成分收缩，房价偏高，成交量下降，空置率上升等问题在阻碍房地产的健康发展，因此，我国必须要加快发展完善房地产的金融体制，推进房地产金融创新，加强政策性金融服务，完善房地产金融市场体系。本文就是对房地产发展的这些问题进行探讨以及对房地产的未来发展趋势进行探究。
【关键词】房地产经纪；金融体系；发展趋势
0.引言
自20世纪70、80年代中国重视经济发展以来，房地产也以同样的速度发展，我国已经形成了以北京为代表的北方，上海为代表的中部，广州、深圳为代表的南方三足鼎立的局面。而房地产市场的发展需要房地产金融的支持，可是近年来我国金融对房地产的力度却有所下降。房地产发展与经济发展出现的问题亟待解决。因此，我们必须着力于对这一问题进行分析，提出解决措施，才能更好地促进我国房地产行业持续健康的发展。
1.房地产经济存在的问题和解决措施
1.1问题
1.1.1泡沫成分收缩，市场价格面临较大的下降压力
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者的情况[1]。国家发展改革委、国家统计局的调查表明，2013年5月份，全国有70多个城市的新房房价涨幅回落0.6个百分点，而二手房回落1.5个百分点。而一些著名的地产商比如说万科、和记黄埔为加快资金的周转也在调低价格，还有一些炒家为了尽快脱手也在大幅度地降低房价从而进行抛售。
1.1.2成交量下降，空置率上升
由于房价的下调，购房者在等待购房的最佳时机，因此，导致房市成交量的下降，房产的空置率在上升。据数据显示，2007年上海的月成交面积是174万平方米，而2010年却只有83万平方米，同比下降了52%。与此同时，天津、杭州、南京、武汉等许多城市的成交量也在萎缩，空置率在不断地上升。
1.1.3开发成本增加，房价依然偏高
当今市场建筑材料价格不断上涨，企业在开发的时候建筑材料成本、土地成本、经费运算也有所增加，销售业绩的不佳导致房子的存量在增加，从而导致了房地产开发成本和市场销售价格的矛盾，而为了解决这个矛盾，新的开发商只能提高房价，又导致房价偏高的格局，这就是所谓的越买不起房价格越高的房地产怪圈。而房地产对土地这一稀缺资源的依赖性，加上房地产行业税费的增加使房地产开发告别高增长时代成为不可阻挡的趋势。
1.2措施
1.2.1发展多层次的房地产金融体系
我国金融市场的发展还处于初级阶段，因此房地产经济的发展还存在很多问题。因此，房地产经济不仅需要提供直接融资服务的一级市场，也需要分担一级市场风险的二级市场，发展房产中介、保险、担保、房产评估等金融市场服务体系以解决住房贷款流动性的问题。
1.2.2促进房地产金融产品创新
要注意细分市场，开发不同的社会群体的产品，比如说针对刚工作的社会青年，或低收入家庭，要有相应的住房金融产品让其更有能力购买。开发房地产信托、投资基金、资产证券化等在内的多元化的房地产金融产品。开发房地产信托产品创新，信托作为一种灵活的融资工具，可以满足房地产开发过程中的资金需求，有利于优化资金配置效率。推动纳税评估向税务代理转变，税务机关委托代理机构代理纳税评估，能避免由于税务管理员的业务水平低的问题造成评估不准确的问题，从而提高工作效率。
1.2.3加强政策性房地产金融服务
中低收入住房保障是房地产发展的重要组成部分，我们需要借鉴新加坡的“住房公积金”制度，美国的“居者有其屋”的计划，为中低收入的家庭提供住房贷款补贴和住房公积金[2]。从而一方面解决了房地产销售业绩不佳的问题，一方面也有利于我国的社会保障制度的更好实施。同时，对房地产泡沫也要进行相应的打击，有以下措施：（1）对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。（2）尽快征收物业税，即不动产税，从而抑制住房的盲目增长。（3）征收遗产税，改变居民的心理预期。（4）提高居民住房转让所得的税率。（5）对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融措施。（6）取消期房销售制度，改成现房销售制度[3]。
1.2.4加强对境外机构及个人进入境内房地产市场的管理
要加强境外机构或者个人进入境内的房地产市场的监管力度，完善境内外资开发，登记制度，购房统计。加大对投机行为的查处力度。只有加强对境外机构或者个人进入境内房地产市场的管理，才能防微杜渐，为我国创造一个良好的房地产发展环境。
2.发展趋势
国内的房地产市场仍然会有较大的发展空间，正处于一个特殊的发展阶段，在未来的一段时间内仍将处于总量增长型发展时期。随着我国市场经济体制的发展，房地产行业正在实现商品化的发展，与融资、投资与再生产之间有着良性的循环。但是与此同时，房地产商品化有着其很大的弊端。
首先房价预测成为一件不可能的事，房地产的发展有着它自身的发展规律[4]。目前房地产的畸形发展导致的不合理现象需要解决，而这一问题的解决会导致目前住房困难和低收入人群的住房条件得到很大的改善，这是一个很好的未来发展趋势。而由于土地资源的稀缺性和住房发展的矛盾的不可调和性导致我国的房地产发展必须要走资源节约型的发展道路，在我国，由于城镇化和工业化的发展，很多农村居民需要到城镇居住，对土地资源的要求非常大，因此，房地产要想能更好地进行开发，必须解决好资源来源这一问题。，而对城乡土地进行合理的规划配置能很好地解决这一问题的发展瓶颈，包括现在正在实施的高楼建设，即土地纵向发展，都是未来房地产开发的方向。另外，房地产经济不仅仅是表面上的房地产的销售数字问题，更是涉及到一个国家的经济发展稳定状况，只有国家经济发展良好了，才能为房地产发展的各个环节，包括开发，设计，销售提供一个良好的平台和产业链，因此，房地产要想有更好的发展，必须要首先保持国民经济的持续、稳定、健康发展。保护国民经济的稳定是未来房地产良好发展的一个坚定不移的目标。
3.结语
随着我国改革开放和市场经济的发展，中国已经进入了全面建设小康社会的发展阶段，居民的生活水平和消费水平提高了，对住房条件的改革当然就相应地有了更高的要求，这也刺激了房地产市场的活跃发展。可是，我国当前的房地产市场发展还处于一个不完善的地位，出现的问题有很多，而针对当前房地产发展出现的问题，我们要善于分析原因，了解背景，提出相应的解决措施和解决方案，从而引导房地产行业向着一个更加持续健康的方向发展。可以说，目前一个规范有序的房地产经济市场的建立任重而道远。但是，我们有理由相信，随着我国国家经济的发展和相关的制度的不断完善，未来的房地产行业一定会往一个更加成熟的方向发展的。
【参考文献】
[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融，2010（2）
[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2011（1）
[3]张元再，柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛，2012（6）
[4]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京：北京大学出版社，2010
【关键词】房地产经纪；金融体系；发展趋势
0.引言
自20世纪70、80年代中国重视经济发展以来，房地产也以同样的速度发展，我国已经形成了以北京为代表的北方，上海为代表的中部，广州、深圳为代表的南方三足鼎立的局面。而房地产市场的发展需要房地产金融的支持，可是近年来我国金融对房地产的力度却有所下降。房地产发展与经济发展出现的问题亟待解决。因此，我们必须着力于对这一问题进行分析，提出解决措施，才能更好地促进我国房地产行业持续健康的发展。
1.房地产经济存在的问题和解决措施
1.1问题
1.1.1泡沫成分收缩，市场价格面临较大的下降压力
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者的情况[1]。国家发展改革委、国家统计局的调查表明，2013年5月份，全国有70多个城市的新房房价涨幅回落0.6个百分点，而二手房回落1.5个百分点。而一些著名的地产商比如说万科、和记黄埔为加快资金的周转也在调低价格，还有一些炒家为了尽快脱手也在大幅度地降低房价从而进行抛售。
1.1.2成交量下降，空置率上升
由于房价的下调，购房者在等待购房的最佳时机，因此，导致房市成交量的下降，房产的空置率在上升。据数据显示，2007年上海的月成交面积是174万平方米，而2010年却只有83万平方米，同比下降了52%。与此同时，天津、杭州、南京、武汉等许多城市的成交量也在萎缩，空置率在不断地上升。
1.1.3开发成本增加，房价依然偏高
当今市场建筑材料价格不断上涨，企业在开发的时候建筑材料成本、土地成本、经费运算也有所增加，销售业绩的不佳导致房子的存量在增加，从而导致了房地产开发成本和市场销售价格的矛盾，而为了解决这个矛盾，新的开发商只能提高房价，又导致房价偏高的格局，这就是所谓的越买不起房价格越高的房地产怪圈。而房地产对土地这一稀缺资源的依赖性，加上房地产行业税费的增加使房地产开发告别高增长时代成为不可阻挡的趋势。
1.2措施
1.2.1发展多层次的房地产金融体系
我国金融市场的发展还处于初级阶段，因此房地产经济的发展还存在很多问题。因此，房地产经济不仅需要提供直接融资服务的一级市场，也需要分担一级市场风险的二级市场，发展房产中介、保险、担保、房产评估等金融市场服务体系以解决住房贷款流动性的问题。
1.2.2促进房地产金融产品创新
要注意细分市场，开发不同的社会群体的产品，比如说针对刚工作的社会青年，或低收入家庭，要有相应的住房金融产品让其更有能力购买。开发房地产信托、投资基金、资产证券化等在内的多元化的房地产金融产品。开发房地产信托产品创新，信托作为一种灵活的融资工具，可以满足房地产开发过程中的资金需求，有利于优化资金配置效率。推动纳税评估向税务代理转变，税务机关委托代理机构代理纳税评估，能避免由于税务管理员的业务水平低的问题造成评估不准确的问题，从而提高工作效率。
1.2.3加强政策性房地产金融服务
中低收入住房保障是房地产发展的重要组成部分，我们需要借鉴新加坡的“住房公积金”制度，美国的“居者有其屋”的计划，为中低收入的家庭提供住房贷款补贴和住房公积金[2]。从而一方面解决了房地产销售业绩不佳的问题，一方面也有利于我国的社会保障制度的更好实施。同时，对房地产泡沫也要进行相应的打击，有以下措施：（1）对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。（2）尽快征收物业税，即不动产税，从而抑制住房的盲目增长。（3）征收遗产税，改变居民的心理预期。（4）提高居民住房转让所得的税率。（5）对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融措施。（6）取消期房销售制度，改成现房销售制度[3]。
1.2.4加强对境外机构及个人进入境内房地产市场的管理
要加强境外机构或者个人进入境内的房地产市场的监管力度，完善境内外资开发，登记制度，购房统计。加大对投机行为的查处力度。只有加强对境外机构或者个人进入境内房地产市场的管理，才能防微杜渐，为我国创造一个良好的房地产发展环境。
2.发展趋势
国内的房地产市场仍然会有较大的发展空间，正处于一个特殊的发展阶段，在未来的一段时间内仍将处于总量增长型发展时期。随着我国市场经济体制的发展，房地产行业正在实现商品化的发展，与融资、投资与再生产之间有着良性的循环。但是与此同时，房地产商品化有着其很大的弊端。
首先房价预测成为一件不可能的事，房地产的发展有着它自身的发展规律[4]。目前房地产的畸形发展导致的不合理现象需要解决，而这一问题的解决会导致目前住房困难和低收入人群的住房条件得到很大的改善，这是一个很好的未来发展趋势。而由于土地资源的稀缺性和住房发展的矛盾的不可调和性导致我国的房地产发展必须要走资源节约型的发展道路，在我国，由于城镇化和工业化的发展，很多农村居民需要到城镇居住，对土地资源的要求非常大，因此，房地产要想能更好地进行开发，必须解决好资源来源这一问题。，而对城乡土地进行合理的规划配置能很好地解决这一问题的发展瓶颈，包括现在正在实施的高楼建设，即土地纵向发展，都是未来房地产开发的方向。另外，房地产经济不仅仅是表面上的房地产的销售数字问题，更是涉及到一个国家的经济发展稳定状况，只有国家经济发展良好了，才能为房地产发展的各个环节，包括开发，设计，销售提供一个良好的平台和产业链，因此，房地产要想有更好的发展，必须要首先保持国民经济的持续、稳定、健康发展。保护国民经济的稳定是未来房地产良好发展的一个坚定不移的目标。
3.结语
随着我国改革开放和市场经济的发展，中国已经进入了全面建设小康社会的发展阶段，居民的生活水平和消费水平提高了，对住房条件的改革当然就相应地有了更高的要求，这也刺激了房地产市场的活跃发展。可是，我国当前的房地产市场发展还处于一个不完善的地位，出现的问题有很多，而针对当前房地产发展出现的问题，我们要善于分析原因，了解背景，提出相应的解决措施和解决方案，从而引导房地产行业向着一个更加持续健康的方向发展。可以说，目前一个规范有序的房地产经济市场的建立任重而道远。但是，我们有理由相信，随着我国国家经济的发展和相关的制度的不断完善，未来的房地产行业一定会往一个更加成熟的方向发展的。
【参考文献】
[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融，2010（2）
[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2011（1）
[3]张元再，柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛，2012（6）
[4]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京：北京大学出版社，2010