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【摘要】随着市场经济的发展，房地产行业在市场经济中占据主要的地位。在房地产领域中，商业地产是其中一个较为细致化的市场，商业地产的业务操作过程中主要通过业务支付运营来实现其自身的战略目标。其中，商业定位、招商工作是商业地产项目运作过程中的核心部分。因此，进行合理可行商业定位与招商是极其必要的，商业定位与招商前期，需要对商业地产项目进行大量的市场调研，对具体的商业地产项目进行分析研究，对商业地产项目进行合理的定位，最终进行招商策划及执行，且影响与其配套运营管理模式。
【关键词】商业地产；项目定位；招商策划
1. 商业地产项目的市场调研
城市，城与市的结合。主要对该项目所涉及的城市进行深入的调查。是进行商业地产项目招商策划的第一步，需要对商业地产进行一定的市场调研。其中，需要对项目所涉及的环境、经营情况、业态、品牌、地产的租金等相应的方面进行全面的调查研究。通常情况下，在对商业地产项目运作之前，需要对项目涉及的城市、周边环境、地产中的各个细节进行一定的研究，进而能够推断出该地产是否有利于项目的研发与建设[1]。也就是说，对商业地场项目进行合理的市场调查，是整个项目运作的第一步。在此基础上，需要对项目的各个方面进行分析研究，尤其是需要工作者对该项目的各个方面进行细致化的分析，包括项目的物业形式、地产开发商所具有的优势性、交通环境等方面。
举个简单的例子，如某一企业进行房地产项目开发，该项目的总建筑面积是10万平方米商业。在进行市场调查的过程中，对城的调研：现有项目总体分布情况，城的人口、文化、收入等。对市的了解，需要对周边的环境、租金、业态、消费者习惯及行为等方面进行调查分析，充分考虑商业的竞合性。
此外，主要对建筑的构造、规划设计等方面进行一定的了解。项目建设过程中，场地的分配需要合理可行，商业后区、客流动线、出入口、停车场等地方的设置等等。
2. 商业地产项目的定位
在对商业地产项目进行市场调研和地产项目的分析基础上，需要对项目进行一定的定位。这个过程对于整个项目的运作来说是一个复杂性、系统性、关键性的环节。在进行商业地产项目定位过程中，需要充分考虑项目区域中主要经营哪些类型的产品，对这些产品的经营与该项目所涉及的区域环境、消费习惯、区域发展水平等方面之间的关系进行分析研究。需要着重分析该区域中经营的产品级别，对此进行精确的定位。
对商业地产项目进行精准的定位，是确保商业地产在招商过程中能够找到合适的目标，进而对商业地场项目的运行与实施制定合理的招商计划，确保整个环节各个方面的有效性。在房地产领域中，有部分开发商为了在商业地场项目招商过程中，对地产价值进行大力的宣传，通常对项目具有较高的定位。这样一来，严重导致了整个项目所涉及的商业地产价格偏高，最终对整个项目的运作具有一定的负面影响。因此，在进行商业地产项目定位的过程中，需要根据该项目所涉及的环境进行实地的考查与定位，根据周围消费群体和居民收入情况进行一定的定位，如果对商业项目的定位略低，会对开发商的利益造成一定的负面影响，项目定位一定要与周边的消费情况和环境条件相协调，达到一致的状态。
3. 商业地产中的物业管理
商业地产项目中的商业管理管理是有效进行地产项目定位和招商的前提基础和关键关节。因为，要有效地经营一个地产项目，需要选择合理的环境。同时，地产开发商需要制定一套合理可行的商业管理策略。比如说，要对整个地产项目的水电配套过程进行一定的规划，对地产项目的商业管理进行合理的制定等。确保商业地产项目合理稳定的运行，在与商户签约的过程中，能够更加有说服力，给购买者带来一定的信心。商业地产项目的合理运行，需要经历一定的培育期，培育期的时间长短主要根据项目的地理位置、周围环境、经营理念等方面有关。通常情况下，对商业地产项目招商的过程中，该项目的价格较低，通过客户在该商业中进行一定的经营、运行，使其得到一定的发展，发展规模不断地扩大，赢得更多投资者的认可，最终能够在市场经济中长期稳定的运行[2]。
此外，在对商业地产项目招商过程中，需要与商家对项目的运作进行积极的配合和有效的协调。商家在该项目中所经营的时间越长，说明该项目的发展越可观。如果商家经营的时间较短，对于项目的招商具有不利的影响，最终会导致该商业地产项目由先前的商业管理转变为项目自身的物业管理，严重的丧失地产项目自身的价值，难以实现商业项目在市场经济中的战略性目标。
4. 对相关环节的全面了解与把握
4.1 商业地产招商人员要全面了解地产项目的需求
商业地产的招商工作者需要对自身的项目发展进行全面的了解，最为关键的是有效地将地场项目中的各个环节进行开发与宣传。商业地产的招商工作者需要全面思考地产项目的开发具有哪些工作流程，其中有哪些较为创新的经营方式，同时需要对商业地场项目自身的特征进行全面考虑，进一步明确该地产项目在经营过程中的具体需要是什么。其次，需要全面掌握该地产项目运营过程中需要严格遵循哪些法律规章制度和条例，对相关的政策与规定进行深入的分析研究，将商业地产项目的招商工作尽全力做到最好。
根据上述综合性的分析可知，商业地产的招商工作，要求工作人員在具体操作过程中，根据项目自身的特征，选取适当的经营理念和商业知识，有效地推进项目在市场中的稳定运行。在经营规程中最为关键之处在于，招商工作人员需要遵循相应的法律规章制度和政策进行项目的运作，尤其要做到诚信，这是确保地产项目有效经营的前提，是保障项目在市场经济中能够吸引更多商家的关键。
4.2 对商户进行全面的了解
商业地产项目在市场经济中能到顺利的招商，商户是决定性因素。商业项目的招商是一个双向的环节，首先需要招商工作者对商户内心的想法进行全面的思考，全面了解商户投资中的经营方式和理念。在招商的过程中，需要对商户的个性化需求进行全面的了解与掌握，这是促使该项目合理运行的关键。
通常情况下，在房地产领域中，商户对于地产项目较为关注的方面体现在下述两点，即地产项目在市场经济运行中的经营保障性和该项目最终的利润能否实现最大化。因此，地产项目的招商工作者为了全面满足商户的需求，需要对其坦诚，尊重对方的选择与设置，在洽谈的过程中有效地把握商户的心理，促进整个招商计划的顺利进行。
4.3 商业地产项目的招商目标分析
在房地产领域中，商业地产项目的招商方式有多种，具体采用哪种方式，需要根据地产项目自身的特征和周边的环境进行选取。商业地产项目的招商目标，需要根据项目周边的环境、居民的收入和消费水平进行分析。除此之外，在商业地产项目招商过程中，招商工作人员需要遵循相应的法律规章制度和政策进行项目的运作。其中，尊敬商户的个性化需求和经营理念是尤其重要的，在洽谈过程中要做到诚信，这是确保地产项目有效经营的前提，是促进整个项目在市场中稳定运行的关键。
5. 结束语
商业地产的业务操作过程中主要通过业务支付运营来实现其自身的战略目标。商业地产项目的主要工作流程是，对该地产项目进行一定的市场调研，这是对项目定位与招商的前提基础。在此基础上，需要对地场项目进行合理的分析，进行合理的目标定位，制定出有效的招商规划。整个工作流程，需要招商工作者与商户直接有效的洽谈，最终得到商家的认可，项目才能在市场经济中获得长远的发展。
参考文献：
[1] 陈鹏程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消费经济，2005（2）
[2] 严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J]
【关键词】商业地产；项目定位；招商策划
1. 商业地产项目的市场调研
城市，城与市的结合。主要对该项目所涉及的城市进行深入的调查。是进行商业地产项目招商策划的第一步，需要对商业地产进行一定的市场调研。其中，需要对项目所涉及的环境、经营情况、业态、品牌、地产的租金等相应的方面进行全面的调查研究。通常情况下，在对商业地产项目运作之前，需要对项目涉及的城市、周边环境、地产中的各个细节进行一定的研究，进而能够推断出该地产是否有利于项目的研发与建设[1]。也就是说，对商业地场项目进行合理的市场调查，是整个项目运作的第一步。在此基础上，需要对项目的各个方面进行分析研究，尤其是需要工作者对该项目的各个方面进行细致化的分析，包括项目的物业形式、地产开发商所具有的优势性、交通环境等方面。
举个简单的例子，如某一企业进行房地产项目开发，该项目的总建筑面积是10万平方米商业。在进行市场调查的过程中，对城的调研：现有项目总体分布情况，城的人口、文化、收入等。对市的了解，需要对周边的环境、租金、业态、消费者习惯及行为等方面进行调查分析，充分考虑商业的竞合性。
此外，主要对建筑的构造、规划设计等方面进行一定的了解。项目建设过程中，场地的分配需要合理可行，商业后区、客流动线、出入口、停车场等地方的设置等等。
2. 商业地产项目的定位
在对商业地产项目进行市场调研和地产项目的分析基础上，需要对项目进行一定的定位。这个过程对于整个项目的运作来说是一个复杂性、系统性、关键性的环节。在进行商业地产项目定位过程中，需要充分考虑项目区域中主要经营哪些类型的产品，对这些产品的经营与该项目所涉及的区域环境、消费习惯、区域发展水平等方面之间的关系进行分析研究。需要着重分析该区域中经营的产品级别，对此进行精确的定位。
对商业地产项目进行精准的定位，是确保商业地产在招商过程中能够找到合适的目标，进而对商业地场项目的运行与实施制定合理的招商计划，确保整个环节各个方面的有效性。在房地产领域中，有部分开发商为了在商业地场项目招商过程中，对地产价值进行大力的宣传，通常对项目具有较高的定位。这样一来，严重导致了整个项目所涉及的商业地产价格偏高，最终对整个项目的运作具有一定的负面影响。因此，在进行商业地产项目定位的过程中，需要根据该项目所涉及的环境进行实地的考查与定位，根据周围消费群体和居民收入情况进行一定的定位，如果对商业项目的定位略低，会对开发商的利益造成一定的负面影响，项目定位一定要与周边的消费情况和环境条件相协调，达到一致的状态。
3. 商业地产中的物业管理
商业地产项目中的商业管理管理是有效进行地产项目定位和招商的前提基础和关键关节。因为，要有效地经营一个地产项目，需要选择合理的环境。同时，地产开发商需要制定一套合理可行的商业管理策略。比如说，要对整个地产项目的水电配套过程进行一定的规划，对地产项目的商业管理进行合理的制定等。确保商业地产项目合理稳定的运行，在与商户签约的过程中，能够更加有说服力，给购买者带来一定的信心。商业地产项目的合理运行，需要经历一定的培育期，培育期的时间长短主要根据项目的地理位置、周围环境、经营理念等方面有关。通常情况下，对商业地产项目招商的过程中，该项目的价格较低，通过客户在该商业中进行一定的经营、运行，使其得到一定的发展，发展规模不断地扩大，赢得更多投资者的认可，最终能够在市场经济中长期稳定的运行[2]。
此外，在对商业地产项目招商过程中，需要与商家对项目的运作进行积极的配合和有效的协调。商家在该项目中所经营的时间越长，说明该项目的发展越可观。如果商家经营的时间较短，对于项目的招商具有不利的影响，最终会导致该商业地产项目由先前的商业管理转变为项目自身的物业管理，严重的丧失地产项目自身的价值，难以实现商业项目在市场经济中的战略性目标。
4. 对相关环节的全面了解与把握
4.1 商业地产招商人员要全面了解地产项目的需求
商业地产的招商工作者需要对自身的项目发展进行全面的了解，最为关键的是有效地将地场项目中的各个环节进行开发与宣传。商业地产的招商工作者需要全面思考地产项目的开发具有哪些工作流程，其中有哪些较为创新的经营方式，同时需要对商业地场项目自身的特征进行全面考虑，进一步明确该地产项目在经营过程中的具体需要是什么。其次，需要全面掌握该地产项目运营过程中需要严格遵循哪些法律规章制度和条例，对相关的政策与规定进行深入的分析研究，将商业地产项目的招商工作尽全力做到最好。
根据上述综合性的分析可知，商业地产的招商工作，要求工作人員在具体操作过程中，根据项目自身的特征，选取适当的经营理念和商业知识，有效地推进项目在市场中的稳定运行。在经营规程中最为关键之处在于，招商工作人员需要遵循相应的法律规章制度和政策进行项目的运作，尤其要做到诚信，这是确保地产项目有效经营的前提，是保障项目在市场经济中能够吸引更多商家的关键。
4.2 对商户进行全面的了解
商业地产项目在市场经济中能到顺利的招商，商户是决定性因素。商业项目的招商是一个双向的环节，首先需要招商工作者对商户内心的想法进行全面的思考，全面了解商户投资中的经营方式和理念。在招商的过程中，需要对商户的个性化需求进行全面的了解与掌握，这是促使该项目合理运行的关键。
通常情况下，在房地产领域中，商户对于地产项目较为关注的方面体现在下述两点，即地产项目在市场经济运行中的经营保障性和该项目最终的利润能否实现最大化。因此，地产项目的招商工作者为了全面满足商户的需求，需要对其坦诚，尊重对方的选择与设置，在洽谈的过程中有效地把握商户的心理，促进整个招商计划的顺利进行。
4.3 商业地产项目的招商目标分析
在房地产领域中，商业地产项目的招商方式有多种，具体采用哪种方式，需要根据地产项目自身的特征和周边的环境进行选取。商业地产项目的招商目标，需要根据项目周边的环境、居民的收入和消费水平进行分析。除此之外，在商业地产项目招商过程中，招商工作人员需要遵循相应的法律规章制度和政策进行项目的运作。其中，尊敬商户的个性化需求和经营理念是尤其重要的，在洽谈过程中要做到诚信，这是确保地产项目有效经营的前提，是促进整个项目在市场中稳定运行的关键。
5. 结束语
商业地产的业务操作过程中主要通过业务支付运营来实现其自身的战略目标。商业地产项目的主要工作流程是，对该地产项目进行一定的市场调研，这是对项目定位与招商的前提基础。在此基础上，需要对地场项目进行合理的分析，进行合理的目标定位，制定出有效的招商规划。整个工作流程，需要招商工作者与商户直接有效的洽谈，最终得到商家的认可，项目才能在市场经济中获得长远的发展。
参考文献：
[1] 陈鹏程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消费经济，2005（2）
[2] 严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J]