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摘要：统一不动产登记最重要的是要统一不动产权利证书，减少办证环节，减少证书种类，减轻群众负担，方便群众。
关键词：自然资源 资产产权制度登记
中图分类号：D523文献标识码： A
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确认登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。”2013年11月20日，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。
最早提及这项制度的，是在2007年颁布的《物权法》中。该法第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度”。 这一规定，正式在法律制度上确立了我国不动产统一登记制度。但是什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”。
不动产统一登记制度尽管2007年便已出现在《物权法》中，却一直因为缺乏实施细则而落不到实处。《物权法》规定：“统一登记的范围、登记机构和登记颁发，由法律、行政法规规定。”
根据现行有关法律规定，不动产登记的范围大致有：国有土地使用权登记；农民集体所有土地所有权、使用权登记；无地上定着物的土地使用权抵押登记；房屋所有权登记；房屋所有权抵押登记；土地承包经营权登记；国家所有和集体所有的林地所有权登记；个人使用的林地使用权登记；林木所有权抵押登记；采矿权登记。这些登记白范围由我国不同的法律体系所调整。
正因为如此，不动产登记一直处于分散状态。
目前，中国的不动产登记分散在近10个部门——国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权等登记；住建部门负责房屋所有权登记；农业部门负责耕地承包经营权登记；林业部门负责林地登记……
对这种现状，分部门登记不仅造成人民群众办理不动产登记手续繁杂，也容易造成登记部门之间相互推诿扯皮或者相互矛盾，对不动产物权变动、查询带来了诸多不便。具体有如下表现。
未能很好地保护不动产权利人合法财产权。
以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界限不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。另外由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登现象发生，造成了大量登记错误。
降低行政办事效率。
多个部门都在办理不动产登记，各个部門都配备一套专门的人员、机构、场所以及设备等等，国家不仅为此多支付很多人力物力成本，而且各部门之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺力或者扯皮推诿，降低行政办事效率，甚至严重影响政府形象。
办事程序繁琐，加重了当事人的负担。
分散登记时，在农村当事人要分别到4个不同的部门办理4个不同的证件；住房要到建设部门办理房屋所有权证，宅基地要到国土部门办理集体土地使用证，承包的土地要到农业部门办理耕地承包证，栽种的树木要到林业部门办理集体林权证。城市居民和企业则最少要办两个证；要到住建部门办理房屋所有权证，到国土资源管理部门办理国用土地使用证。各种证书满天飞，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间和资金成本。
不动产交易安全未得到很好的保障。
原来由于房地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重。房屋进行交易后，只办理房屋产权变更登记而不办理土地变更登记，造成房屋和土地不是同一权利人的情况经常存在。不仅权利人办理登记不方便，而且交易相对人查询登记资料不容易，了解交易标的状况很困难。在房地产抵押时，要分别到住建部门和国土资源部门办理房屋抵押登记和土地抵押登记，实践中利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案例时有发生。
那么如何改变现状笔者认为应由以下几方面入手：
首先，整合职责，统一登记机构。
我国涉及不动产登记的部门和机构繁多，不动产因管理机构不同而由不同的机构登记。要统一登记，必须先统一机构，现在，国家部门层面统一登记职责已经基本明确。2013年11月20日的国务院常务会议已经明确将不动产登记的职责及行业管理和不动产交易监管等职责分离，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原，林地、海域等不动产统一登记职责，但行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。
下一步，关键是地方如何具体操作。因为不动产实行的是属地登记，具体的工作都在市县。各地应当按照2013年11月20日的国务院常务会议要求，在中央统一监督指导下，结合本地实际，尽快将房屋、土地、林地、草原以及海域的登记发证工作由一个部门承担，将不动产登记职责真正完全统一到一个部门。
其次，加强立法，统一法律依据。
物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。
之所以各个部门都对不动产进行登记，主要是各个部门都有各自的法律作为依据。如《森林法》、《草原法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》、《渔业法》、《海域使用管理法》、《担保法》、《土地管理法》等等。因此统一立法依据，应该首先由全国人大常委会尽快修改《城市房地产管理法》、《森林法》等法律中关于登记的条例；其次，国土资源部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门应当尽快按照国务院要求在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。否则，即使国务院出台了《不动产登记条例》，但如果全国人大没有修改相关的法律，《不动产登记条例》将面临违反众多上位法的尴尬局面。
在《不动产登记条例》中明确不动产登记的范围和方法是重中之重。
一、登记范围。土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得探讨。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
二、登记办法。作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法，主要任务一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真正保证“物权法定”；二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。
再次，统一权利证书。
从企业和群众的角度来看，统一不动产登记最重要的是要统一不动产权利证书，减少办证环节，减少证书种类，减轻群众负担，方便群众。目前关于不动产的证书，主要有国有土地使用证、集体土地使用证、集体土地使用证、房屋所有权证、土地承包经营权证、林权证、草原所有证和草原使用证等10多种。统一登记应当遵循便民的原则，尽量减少权利证书，同一不动产权利应当尽量只发一个权利证书。
不动产统一登记虽然现在看到了曙光，但是要完全实现统一并不是简单的事情，可谓任重而道远。目前有许多整合的工作需要开展，如统一登记的程序、统一登记的表册卡簿、整合原有的分散登记的档案资料包括电子资料、建设统一的信息系统等等。这需要所有从事不动产登记的人员在社会各界大力支持下齐心协力、共同奋斗，实现不动产统一登记。
参考文献：
[1]胡康生《物权法的基本原则及其主要内容》
[2]蔡卫华《国土资源报》
关键词：自然资源 资产产权制度登记
中图分类号：D523文献标识码： A
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确认登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。”2013年11月20日，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。
最早提及这项制度的，是在2007年颁布的《物权法》中。该法第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度”。 这一规定，正式在法律制度上确立了我国不动产统一登记制度。但是什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”。
不动产统一登记制度尽管2007年便已出现在《物权法》中，却一直因为缺乏实施细则而落不到实处。《物权法》规定：“统一登记的范围、登记机构和登记颁发，由法律、行政法规规定。”
根据现行有关法律规定，不动产登记的范围大致有：国有土地使用权登记；农民集体所有土地所有权、使用权登记；无地上定着物的土地使用权抵押登记；房屋所有权登记；房屋所有权抵押登记；土地承包经营权登记；国家所有和集体所有的林地所有权登记；个人使用的林地使用权登记；林木所有权抵押登记；采矿权登记。这些登记白范围由我国不同的法律体系所调整。
正因为如此，不动产登记一直处于分散状态。
目前，中国的不动产登记分散在近10个部门——国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权等登记；住建部门负责房屋所有权登记；农业部门负责耕地承包经营权登记；林业部门负责林地登记……
对这种现状，分部门登记不仅造成人民群众办理不动产登记手续繁杂，也容易造成登记部门之间相互推诿扯皮或者相互矛盾，对不动产物权变动、查询带来了诸多不便。具体有如下表现。
未能很好地保护不动产权利人合法财产权。
以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界限不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。另外由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登现象发生，造成了大量登记错误。
降低行政办事效率。
多个部门都在办理不动产登记，各个部門都配备一套专门的人员、机构、场所以及设备等等，国家不仅为此多支付很多人力物力成本，而且各部门之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺力或者扯皮推诿，降低行政办事效率，甚至严重影响政府形象。
办事程序繁琐，加重了当事人的负担。
分散登记时，在农村当事人要分别到4个不同的部门办理4个不同的证件；住房要到建设部门办理房屋所有权证，宅基地要到国土部门办理集体土地使用证，承包的土地要到农业部门办理耕地承包证，栽种的树木要到林业部门办理集体林权证。城市居民和企业则最少要办两个证；要到住建部门办理房屋所有权证，到国土资源管理部门办理国用土地使用证。各种证书满天飞，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间和资金成本。
不动产交易安全未得到很好的保障。
原来由于房地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重。房屋进行交易后，只办理房屋产权变更登记而不办理土地变更登记，造成房屋和土地不是同一权利人的情况经常存在。不仅权利人办理登记不方便，而且交易相对人查询登记资料不容易，了解交易标的状况很困难。在房地产抵押时，要分别到住建部门和国土资源部门办理房屋抵押登记和土地抵押登记，实践中利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案例时有发生。
那么如何改变现状笔者认为应由以下几方面入手：
首先，整合职责，统一登记机构。
我国涉及不动产登记的部门和机构繁多，不动产因管理机构不同而由不同的机构登记。要统一登记，必须先统一机构，现在，国家部门层面统一登记职责已经基本明确。2013年11月20日的国务院常务会议已经明确将不动产登记的职责及行业管理和不动产交易监管等职责分离，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原，林地、海域等不动产统一登记职责，但行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。
下一步，关键是地方如何具体操作。因为不动产实行的是属地登记，具体的工作都在市县。各地应当按照2013年11月20日的国务院常务会议要求，在中央统一监督指导下，结合本地实际，尽快将房屋、土地、林地、草原以及海域的登记发证工作由一个部门承担，将不动产登记职责真正完全统一到一个部门。
其次，加强立法，统一法律依据。
物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。
之所以各个部门都对不动产进行登记，主要是各个部门都有各自的法律作为依据。如《森林法》、《草原法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》、《渔业法》、《海域使用管理法》、《担保法》、《土地管理法》等等。因此统一立法依据，应该首先由全国人大常委会尽快修改《城市房地产管理法》、《森林法》等法律中关于登记的条例；其次，国土资源部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门应当尽快按照国务院要求在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。否则，即使国务院出台了《不动产登记条例》，但如果全国人大没有修改相关的法律，《不动产登记条例》将面临违反众多上位法的尴尬局面。
在《不动产登记条例》中明确不动产登记的范围和方法是重中之重。
一、登记范围。土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得探讨。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
二、登记办法。作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法，主要任务一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真正保证“物权法定”；二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。
再次，统一权利证书。
从企业和群众的角度来看，统一不动产登记最重要的是要统一不动产权利证书，减少办证环节，减少证书种类，减轻群众负担，方便群众。目前关于不动产的证书，主要有国有土地使用证、集体土地使用证、集体土地使用证、房屋所有权证、土地承包经营权证、林权证、草原所有证和草原使用证等10多种。统一登记应当遵循便民的原则，尽量减少权利证书，同一不动产权利应当尽量只发一个权利证书。
不动产统一登记虽然现在看到了曙光，但是要完全实现统一并不是简单的事情，可谓任重而道远。目前有许多整合的工作需要开展，如统一登记的程序、统一登记的表册卡簿、整合原有的分散登记的档案资料包括电子资料、建设统一的信息系统等等。这需要所有从事不动产登记的人员在社会各界大力支持下齐心协力、共同奋斗，实现不动产统一登记。
参考文献：
[1]胡康生《物权法的基本原则及其主要内容》
[2]蔡卫华《国土资源报》