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摘要：城市土地集约利用是指通过增加单位城镇土地上资金、技术和劳动力等要素的投入 ,达到既促使城镇土地利用结构合理化、最优化 ,又能最大程度地提高城镇土地的使用效率,提高其经济效益和社会效益 ,实现城市土地的可持续利用。 随着我国工业化与城市化速度的不断加快 ,城市人口逐年递增，人地矛盾、资源环境压力日益突出尖锐，城市化过程中存在着过多占用耕地、土地资源集约化水平低、城镇用地结构不合理、资源环境破坏等问题。如何保证我们经济建设和现代化建设快速、持续、健康的发展，以及经济社会与生态自然环境的协调发展？只有通过土地集约利用来实现。本文总结了国内外有关城镇土地集约利用的研究，对于加深了解和完善城镇土地集约利用思想理念、方法体系有着重要的借鉴意义。
中图分类号：TU391 文献标识码:A文章编号：
1城镇土地集约利用的概念与内涵
1.1土地集约利用的理论概述和含义
土地集约利用的概念最早来源于对农业利用的研究，由大卫•里卡多（David Ricardo,1772-1823）等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用。
土地集约利用实质上土地投入产出的关系，即以在土地上最少的投入获得最高产出，其内涵扩展包括以下3层含义：
1、 土地地块集约利用，指区域某一土地利用类型的地块集约化利用。
2、 土地类型集约利用，它是指区域同一土地利用类型土地集约化利用。
3、 区域土地集约利用，主要是根据有限土地资源自然属性（土地经济、生态、适用性）和社会属性（市场供求关系、城市发展需求、社会经济发展需求）对土地资源利用的优化配置。
1.2城镇土地集约利用的概念与内涵
1.2.1城镇土地集约利用的概念
城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴而来， 其基本涵义就是指在土地上增加投入， 以获得土地的最高报酬。 一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地与资本、 劳动的结合程度， 即土地利用的集约度。 由于土地利用报酬递减规律的作用， 土地利用集约度的提高是有限度的， 理论上， 当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减合理布局、 优化用地结构和可持续发展为前提， 通过增加存量土地投入、 改善经营管理等途径， 来不断提高城市土地的使用效率， 并取得良好的经济、 社会和生态环境效益。
1.2.2城镇土地集约内涵概括
城镇土地集约利用最直观的内涵就是高投入、高产出。城镇土地集约利用的前提是以合理的城镇布局、优化的城镇结构和宜人的人居环境为主要层面。城镇土地集约利用是一个动态的过程，而不是一个静态的终极目标。城镇土地集约利用水平衡量具有区域差异性，而且城镇土地集约利用自身也具有阶段性。伴随着城镇化进程，城镇土地利用由最初的劳动力资本集约型过渡到资本技术集约型和更高层次的集约形式—生态集约型。
2城镇土地集约利用研究现状
2.1国外研究进展状况
国外对于城市土地集约利用的研究和探索从未间断，随着土地供求矛盾的日益尖锐，这一领域的研究也显得越发重要，研究的深度和廣度也进一步拓展。二战后，许多资本主义发达国家经济开始复苏，国内的经济结构、产业结构、就业结构发生了巨大变化，由于土地管理政策方面的薄弱，造成城市和郊区的无序延伸和盲目扩张，城市土地资源的稀缺性和大量闲置并存的现象在城市的发展过程中日渐突出，城市面临着新一轮的更新与改造。因此，各国政府以及经济学、社会学、地理学和规划学界，都提出了一些新的城市管理对策，旨在促进土地利用方式尽快由粗放型向集约型转变。发达国家的代表性作法包括：英国：1938 年成立“绿带法”，通过在城市周边设置“绿带”来限制城市的无序扩展和小城镇的集中连片，目的一是防止土地的外延扩张，二是保护生态用地，促进城市用地的合理布局；美国：土地利用规划中的“理性发展理念”和“城市发展边界的设定”。理性发展理念是美国政府针对目前城市发展不是很理性的现状提出的。20 世纪80 年代以后，随着美国新经济时代的到来，美国部分地区的城市开始快速扩张，并侵占了大量农业用地，出现了所谓的城市蔓延趋势。解决城市无限制低密度蔓延所带来的各种环境、社会、经济问题，过分依赖市场自我调解不行，但光靠政府的政策控制也不是最好的办法，因为如果政府的决策缺乏理性，那城市发展也不可能是理性的，由此会带来一系列的不良后果。因此，必须使市场调节和政府控制相结合，实现城市土地的合理利用，防止城市蔓延。
2.2国内研究进展状况
国内土地集约利用领域的研究首推我国台湾和香港地区，由于其土地资源极为稀缺，可以说是寸土寸金，因此对于存量土地的内涵挖潜和严格保护取得的成就较大；在我国大陆地区，由于历史上主观因素的影响和制约，在城市土地利用上沉淀的问题很多，土地管理及城市土地利用中所面临的问题有其一定的特殊性，因此相对于国外和港台地区来说，该领域研究起步较晚，并且在城市土地集约利用方面还有许多新的领域需要进行研究和探讨。
大陆：我国大陆地区学者对土地利用和管理进行了广泛的研究和深入的探讨，提出了诸多的政策措施，归纳起来，主要有四个方面：城市土地利用规划、土地用途管制、城市土地利用置换、城市土地的收购储备制度。在借鉴国外城市土地集约化利用成功经验的基础上，提出了以城市土地利用规划为指导，进行土地利用分区或区地重划，实行土地用途管制和城市土地利用置换，并运用土地收购储备制度来控制城市用地的盲目扩张、优化城市土地资源的配置和促进城市土地集约化利用的基本思路，对我国城市土地集约化利用和耕地保护产生深远的影响。
香港：香港的土地市场管理经验较丰富，在土地使用制度上，香港采用的是有限年期及有偿使用的土地批租制度；在土地市场的运作上，香港政府有效控制土地开发和土地供应量，控制土地开发是采用城市规划和地契条款两种措施同时进行，以防止土地浪费。
台湾：台湾地区土地的集约利用主要体现在土地重划及空地和荒地的强制使用上。其土地由于历经继承、买卖等分割而造成土地细碎分散、形状不齐，或是交通不便，不符合经济使用等情况。针对这一弊端，其土地立法除了规定最小面积土地单位，禁止再分割外，对已经细分的土地则以土地重划或区段征收的方式予以解决。台湾的土地重划有市地重划和农地重划两种，其土地立法对土地重划的原因、适用范围、实施方式及举办主体、市地重划的程序及方法、民间自办市地重划的程序及方法、农场重划的程序及方法均列有详文规定，从而促进了土地的有效和集约利用。
3土地集约利用的研究展望
我国正面临着非比寻常的城镇发展时期，城镇的急剧膨胀造成了对土地资源的巨大需求。“人多地少”己成为城镇发展的最强烈的制约因素，因此城镇土地集约利用是唯一可走的道路。目前我国城镇土地集约利用研究尚处于探索阶段，面临着一系列新问题，所有这些问题都有待于通过大量的研究实践来解决。研究者们应该坚持城镇土地集约利用这一方向，为我国实现土地高效集约利用和城镇的可持续发展提供科学的理论和实践支持。
中图分类号：TU391 文献标识码:A文章编号：
1城镇土地集约利用的概念与内涵
1.1土地集约利用的理论概述和含义
土地集约利用的概念最早来源于对农业利用的研究，由大卫•里卡多（David Ricardo,1772-1823）等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用。
土地集约利用实质上土地投入产出的关系，即以在土地上最少的投入获得最高产出，其内涵扩展包括以下3层含义：
1、 土地地块集约利用，指区域某一土地利用类型的地块集约化利用。
2、 土地类型集约利用，它是指区域同一土地利用类型土地集约化利用。
3、 区域土地集约利用，主要是根据有限土地资源自然属性（土地经济、生态、适用性）和社会属性（市场供求关系、城市发展需求、社会经济发展需求）对土地资源利用的优化配置。
1.2城镇土地集约利用的概念与内涵
1.2.1城镇土地集约利用的概念
城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴而来， 其基本涵义就是指在土地上增加投入， 以获得土地的最高报酬。 一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地与资本、 劳动的结合程度， 即土地利用的集约度。 由于土地利用报酬递减规律的作用， 土地利用集约度的提高是有限度的， 理论上， 当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减合理布局、 优化用地结构和可持续发展为前提， 通过增加存量土地投入、 改善经营管理等途径， 来不断提高城市土地的使用效率， 并取得良好的经济、 社会和生态环境效益。
1.2.2城镇土地集约内涵概括
城镇土地集约利用最直观的内涵就是高投入、高产出。城镇土地集约利用的前提是以合理的城镇布局、优化的城镇结构和宜人的人居环境为主要层面。城镇土地集约利用是一个动态的过程，而不是一个静态的终极目标。城镇土地集约利用水平衡量具有区域差异性，而且城镇土地集约利用自身也具有阶段性。伴随着城镇化进程，城镇土地利用由最初的劳动力资本集约型过渡到资本技术集约型和更高层次的集约形式—生态集约型。
2城镇土地集约利用研究现状
2.1国外研究进展状况
国外对于城市土地集约利用的研究和探索从未间断，随着土地供求矛盾的日益尖锐，这一领域的研究也显得越发重要，研究的深度和廣度也进一步拓展。二战后，许多资本主义发达国家经济开始复苏，国内的经济结构、产业结构、就业结构发生了巨大变化，由于土地管理政策方面的薄弱，造成城市和郊区的无序延伸和盲目扩张，城市土地资源的稀缺性和大量闲置并存的现象在城市的发展过程中日渐突出，城市面临着新一轮的更新与改造。因此，各国政府以及经济学、社会学、地理学和规划学界，都提出了一些新的城市管理对策，旨在促进土地利用方式尽快由粗放型向集约型转变。发达国家的代表性作法包括：英国：1938 年成立“绿带法”，通过在城市周边设置“绿带”来限制城市的无序扩展和小城镇的集中连片，目的一是防止土地的外延扩张，二是保护生态用地，促进城市用地的合理布局；美国：土地利用规划中的“理性发展理念”和“城市发展边界的设定”。理性发展理念是美国政府针对目前城市发展不是很理性的现状提出的。20 世纪80 年代以后，随着美国新经济时代的到来，美国部分地区的城市开始快速扩张，并侵占了大量农业用地，出现了所谓的城市蔓延趋势。解决城市无限制低密度蔓延所带来的各种环境、社会、经济问题，过分依赖市场自我调解不行，但光靠政府的政策控制也不是最好的办法，因为如果政府的决策缺乏理性，那城市发展也不可能是理性的，由此会带来一系列的不良后果。因此，必须使市场调节和政府控制相结合，实现城市土地的合理利用，防止城市蔓延。
2.2国内研究进展状况
国内土地集约利用领域的研究首推我国台湾和香港地区，由于其土地资源极为稀缺，可以说是寸土寸金，因此对于存量土地的内涵挖潜和严格保护取得的成就较大；在我国大陆地区，由于历史上主观因素的影响和制约，在城市土地利用上沉淀的问题很多，土地管理及城市土地利用中所面临的问题有其一定的特殊性，因此相对于国外和港台地区来说，该领域研究起步较晚，并且在城市土地集约利用方面还有许多新的领域需要进行研究和探讨。
大陆：我国大陆地区学者对土地利用和管理进行了广泛的研究和深入的探讨，提出了诸多的政策措施，归纳起来，主要有四个方面：城市土地利用规划、土地用途管制、城市土地利用置换、城市土地的收购储备制度。在借鉴国外城市土地集约化利用成功经验的基础上，提出了以城市土地利用规划为指导，进行土地利用分区或区地重划，实行土地用途管制和城市土地利用置换，并运用土地收购储备制度来控制城市用地的盲目扩张、优化城市土地资源的配置和促进城市土地集约化利用的基本思路，对我国城市土地集约化利用和耕地保护产生深远的影响。
香港：香港的土地市场管理经验较丰富，在土地使用制度上，香港采用的是有限年期及有偿使用的土地批租制度；在土地市场的运作上，香港政府有效控制土地开发和土地供应量，控制土地开发是采用城市规划和地契条款两种措施同时进行，以防止土地浪费。
台湾：台湾地区土地的集约利用主要体现在土地重划及空地和荒地的强制使用上。其土地由于历经继承、买卖等分割而造成土地细碎分散、形状不齐，或是交通不便，不符合经济使用等情况。针对这一弊端，其土地立法除了规定最小面积土地单位，禁止再分割外，对已经细分的土地则以土地重划或区段征收的方式予以解决。台湾的土地重划有市地重划和农地重划两种，其土地立法对土地重划的原因、适用范围、实施方式及举办主体、市地重划的程序及方法、民间自办市地重划的程序及方法、农场重划的程序及方法均列有详文规定，从而促进了土地的有效和集约利用。
3土地集约利用的研究展望
我国正面临着非比寻常的城镇发展时期，城镇的急剧膨胀造成了对土地资源的巨大需求。“人多地少”己成为城镇发展的最强烈的制约因素，因此城镇土地集约利用是唯一可走的道路。目前我国城镇土地集约利用研究尚处于探索阶段，面临着一系列新问题，所有这些问题都有待于通过大量的研究实践来解决。研究者们应该坚持城镇土地集约利用这一方向，为我国实现土地高效集约利用和城镇的可持续发展提供科学的理论和实践支持。