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摘要源于美国的金融危机席卷全球,各国尤其是欧洲均受到来自金融危机引发的经济危机冲击。不仅如此,作为世界第四大经济体的中国也放慢了增长的脚步,全球经济危机的影响已蔓延到亚太地区,随着增长放缓,房地产行业也开始面临压力。本文在对广西房地产受金融危机冲击的基础上进行分析,进而提出广西应对金融危机的措施,促使房地产市场健康稳定地发展。
关键词金融危机 房地产 发展
中图分类号:F127.9文献标识码:A
金融危机在全球的影响,对我国造成了很大的冲击,已经波及到了实体经济的发展。对国内房地产来说,受到经济危机的影响不容忽视。房地产业作为广西的支柱产业,也不可避免的受到了很大的影响。
一、金融危机对广西房地产业的影响
金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟,金融危机不可避免地波及到了中国,房地产行业受到显著影响。不论是民众消费能力还是消费意愿,在金融危机中都出现大幅度下降。中国房地产业受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击,广西的房地产业同样也受到了一定影响。
(一)房地产投资的增长幅度持续降低。
2008年以来,广西房地产开发投资的增长幅度持续降低,2008年房地产开发投资完成621.64亿元,比2007年增长15.9%,但其增长速度回落了29个百分点,低于广西全社会固定资产投资增速11.3个百分点。其中住宅投资、办公楼投资等虽有增长,但是与2007年相比涨幅下跌,尤其是办公楼投资比2007年下降了46.5%。同时广西房地产在全国31个省、市、自治区中全区房地产投资总量排名和增速排名均有所下降,分别下降了4位和20位。
(二)土地购置和开发面积增速下降。
2008年,广西房地产公司购置土地面积、完成开发土地面积增长速度都出现大幅度下滑。2008年广西购置土地面积由上年增长71.1%变为下降23.3%,完成开发土地面积比上年下降11.6%,增速比2007年下滑了30.8个百分点,土地购置的这些变化,主要是由于受金融危机影响,房地产开发商对市场预期开始变得谨慎起来。同时广西商品房的施工面积比2007年回落了13.1个百分点,其中房屋竣工面积由去年增长15.8%变成了下降8.1%。
(三)商品房销售市场持续低迷。
2008年广西的商品房销售面积由2007年增长34.2%变成了下降14%;销售额也由2007年增长55.2%为下降4.2%。从商品房销售结构看,广西商品房销售还是以期房为主,其中期房的销售面积达1374.34万平方米,其销售额为404.44亿元,增速分别与2007年相比下降了11.8%和1.9%。如果从商品房的销售结构看,我们会发现商品住宅仍然是广西全区商品房销售的主体,2008年全年广西的商品住宅销售面积为1605.65万平方米,销售额为423.87亿元,与2007年相比,分别下降了13.2%和4.2%。商品房销售的平均价格仅为2828元每平米,虽有所增长,但与2007年相比回落了4个百分点,居民住宅的平均售价仅为2633元每平米,与2007年相比回落了5.1个百分点。
(四)资金来源增速缓慢,资金约束进一步加剧。
2008年广西房地产开发到位资金675.64亿元,比上年增长5.7%,但增速比2007年下滑了43.9个百分点,从2008年3月起资金来源增速的下滑,制约了广西房地产的平稳发展。从2008年开始,广西部分企业受金融危机影响明显,失业率上升,员工薪水开始减少,民众消费愿望也开始减弱,而且由于金融危机的持续性和不确定性,很多居民采取“现金为王”的策略,虽然广西政府在此后一段时间内不断出台降税降息等优惠政策,使广西居民购房成本下降,但居民购房的意愿却没有相应增强,他们持币观望的心态比较明显。我们随机抽取桂林、南宁、柳州和梧州四市共400户居民进行调查,调查结果显示:选择暂不考虑买房的占84%,选择半年以内买房的占4%,选择1年内买房的占2%,选择2年或更长时间买房的占9%,选择不好说的占1%。57%的被调查者认为房价会降,28%的被调查者认为房价会涨,15%的被调查者认为不好说,正是居民的这种消费心理引起了销售不理想,资金回笼不畅,从而导致广西房地产投资的资金来源增速开始急剧下滑。
二、广西房地产业应对金融危机的措施
金融危机在影响房地产的同时也同样影响了钢铁和建材等行业。除此之外,房地产业还与机械五金、装饰装潢、银行保险、家电家具、园林绿化等多个行业相关,一旦楼市交易量持续下滑,其中一些相关行业便很快会受到重创。有相关数据显示,如果房地产业每减少3万平方米的建筑量,就会影响近1万人的就业。因此,面临金融危机的影响,房地产市场如果想要健康稳定地发展,就需要各方都应采取积极的措施。
(一)政府要大力改善企业发展环境。
1.广西政府在面对这场金融危机时,要想保证广西房地产的健康发展,首先要加大引导市场力度,一是要尽快出台适应广西新的房地产发展规划,并通过为新规划的制定提供扎实的基础素材开展一些住房普查。二是要建立房地产市场预警预报体系,积极充分地利用各种信息平台,及时公布房地产市场信息。三是要牢牢把握好房地产开发所需用地的数量。此外还要加快制定城市住宅建设规划的步伐。判断广西自治区的城市是否有魅力和价值,主要看它的城市竞争力。城市竞争力是一个比较全方位的而又系统性的概念,它包括产业竞争力、企业竞争力、政府竞争力、文化竞争力、生态环境等诸多方面。而所有的这些竞争力也最终体现在一个城市的规划、管理以及建设上面。因此一个城市的总体规划是使城市功能得以完善、城市品位得以提升的一项重要工作。广西政府和一些相关职能部门也应该对此加以高度的重视。
2.广西政府要整顿和规范好房地产市场的秩序,并努力使市场环境得以优化。一是要严厉打击非法集资行为,广西房地产的开发有时因为自有资金严重不足,加上银行信贷比较困难,于是不同程度地采取通过民间融资来筹集资金,这样的做法存在较大的风险,因此我们建议房产、国土、工商等部门联手全面开展房地产开发项目风险大排查活动,建立房地产开发项目风险管理台账,集中起来整治房地产领域中存在的非法集资现象,避免开发企业在开发过程当中因市场被动而无力背负高额的利率,无法顺利地完成项目建设?。二是要打击一些违规预售的行为,要把重点放在查处那些根本没有经过许可,采取各种方式去套取资金的行为。三是要严厉打击虚假广告和不重承诺的行为,工商部门要严厉查处和打击那些欺诈消费者的行为。
3.还要切实加强政策调控效能的跟踪工作。
在消费方面,一是要使交易门槛降低,并积极鼓励广西居民的住房消费,同时对于那些符合补贴条件的职工,在其购买住房的时候,要将其住房补贴一次性发放到位,从而真正地提高消费者的购买能力。二是要充分发挥住房公积金促进住房消费的作用。住房公积金的宗旨是解决广大群众的住房问题,因此要充分发挥住房公积金的住房保障作用,并建立起住房公积金制度与住房消费有效的联动机制。还要加强住房公积金的分类监管,在加强对住房公积金贷款严格审批的同时,可以通过采取“控高、保中、扶低”的措施,充分发挥住房公积金的保障作用,将资金用于重点解决中低收入人群的住房问题上。
在投资方面,首先是要将一些相应的优惠扶持政策尽可能快地实施到位,避免开发企业对资金的过多占用。其次还要为企业筹融资建立一个宽松而规范的环境。另外,要加大对房地产市场的监管力度,使市场秩序进一步规范化。严格房地产市场的准入和清出制度,可以通过经济、法律以及一些必要的行政手段将工程质量低劣、违规建设和交易的企业清出房地产行业。还要加强对房地产开发建设、交易等环节的全程监管工作,严格执行项目资本金制度,严肃查处违反规划开发,欺诈消费者的恶劣行为,并对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为予以严肃处理。此外,还要切实加强房地产市场诚信体系的建设,从真正意义上切实保障房地产消费者的合法权益。
(二)企业自身要努力提升抵御市场风险的能力。
房地产市场日益成熟化的发展使得房地产企业之间规模化、品牌化以及低成本竞争的趋势加剧。当今社会,竞争的主题大致有价格、服务和质量等,尤其是现在面对金融危机,我们只有加强企业的内部管理,使其抵御市场风险的能力得以提升,才能使企业保持持续发展的劲头,否则就一定会面临被淘汰出局的命运。首先,房地产企业一定要提高其的适应市场发展的能力,要做到适销对路,比如说应该针对不同收入、不同需求的顾客群体开发出不同品位的高质量住宅。其次,一些具有品牌优势的房地产企业,应该积极走兼并、收购和重组的道路,构建具有竞争力和创新能力的大型企业和集团,使其步入广西龙头企业规模化的发展之路。此外,房地产企业应该通过建造高品质的住房来带动广西房地产整体市场的发展,通过调研我们发现,在2008年第三季度,仅方正开发公司一家销售商品房的数量就占到广西全区总销售的41%。方正开发公司开发所采用的不同的新技术和新理念,使其从品质上获得了市场,提升了其在同行业中的竞争力。通过方正开发公司的成功经验,我们不难看出,广西房地产市场应该通过不断采用新技术和新理念来提高商品房的品质,积极地走品牌化路线,并以高品质的房屋带动整个广西房地产市场健康稳定地发展。
(作者:广西师范大学经济管理学院旅游管理08级硕士研究生,研究方向:战略管理)
参考文献:
[1]苏东水.产业经济学. 高等教育出版社,2006.
[2]曼昆.经济学原理. 北京大学出版社,2004.
[3]刘保平,姜诗明.中国经济大讲堂. 辽宁人民出版社,2006.
[4]章远新.广西加快发展重大问题研究. 中国物价出版社,2003.
[5]广西壮族自治区统计局编. 广西统计年鉴1987～2006中国统计出版社,2007.8.
[6]广西壮族自治区统计局编. 广西统计年鉴2007. 中国统计出版社,200
8.8.
关键词金融危机 房地产 发展
中图分类号:F127.9文献标识码:A
金融危机在全球的影响,对我国造成了很大的冲击,已经波及到了实体经济的发展。对国内房地产来说,受到经济危机的影响不容忽视。房地产业作为广西的支柱产业,也不可避免的受到了很大的影响。
一、金融危机对广西房地产业的影响
金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟,金融危机不可避免地波及到了中国,房地产行业受到显著影响。不论是民众消费能力还是消费意愿,在金融危机中都出现大幅度下降。中国房地产业受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击,广西的房地产业同样也受到了一定影响。
(一)房地产投资的增长幅度持续降低。
2008年以来,广西房地产开发投资的增长幅度持续降低,2008年房地产开发投资完成621.64亿元,比2007年增长15.9%,但其增长速度回落了29个百分点,低于广西全社会固定资产投资增速11.3个百分点。其中住宅投资、办公楼投资等虽有增长,但是与2007年相比涨幅下跌,尤其是办公楼投资比2007年下降了46.5%。同时广西房地产在全国31个省、市、自治区中全区房地产投资总量排名和增速排名均有所下降,分别下降了4位和20位。
(二)土地购置和开发面积增速下降。
2008年,广西房地产公司购置土地面积、完成开发土地面积增长速度都出现大幅度下滑。2008年广西购置土地面积由上年增长71.1%变为下降23.3%,完成开发土地面积比上年下降11.6%,增速比2007年下滑了30.8个百分点,土地购置的这些变化,主要是由于受金融危机影响,房地产开发商对市场预期开始变得谨慎起来。同时广西商品房的施工面积比2007年回落了13.1个百分点,其中房屋竣工面积由去年增长15.8%变成了下降8.1%。
(三)商品房销售市场持续低迷。
2008年广西的商品房销售面积由2007年增长34.2%变成了下降14%;销售额也由2007年增长55.2%为下降4.2%。从商品房销售结构看,广西商品房销售还是以期房为主,其中期房的销售面积达1374.34万平方米,其销售额为404.44亿元,增速分别与2007年相比下降了11.8%和1.9%。如果从商品房的销售结构看,我们会发现商品住宅仍然是广西全区商品房销售的主体,2008年全年广西的商品住宅销售面积为1605.65万平方米,销售额为423.87亿元,与2007年相比,分别下降了13.2%和4.2%。商品房销售的平均价格仅为2828元每平米,虽有所增长,但与2007年相比回落了4个百分点,居民住宅的平均售价仅为2633元每平米,与2007年相比回落了5.1个百分点。
(四)资金来源增速缓慢,资金约束进一步加剧。
2008年广西房地产开发到位资金675.64亿元,比上年增长5.7%,但增速比2007年下滑了43.9个百分点,从2008年3月起资金来源增速的下滑,制约了广西房地产的平稳发展。从2008年开始,广西部分企业受金融危机影响明显,失业率上升,员工薪水开始减少,民众消费愿望也开始减弱,而且由于金融危机的持续性和不确定性,很多居民采取“现金为王”的策略,虽然广西政府在此后一段时间内不断出台降税降息等优惠政策,使广西居民购房成本下降,但居民购房的意愿却没有相应增强,他们持币观望的心态比较明显。我们随机抽取桂林、南宁、柳州和梧州四市共400户居民进行调查,调查结果显示:选择暂不考虑买房的占84%,选择半年以内买房的占4%,选择1年内买房的占2%,选择2年或更长时间买房的占9%,选择不好说的占1%。57%的被调查者认为房价会降,28%的被调查者认为房价会涨,15%的被调查者认为不好说,正是居民的这种消费心理引起了销售不理想,资金回笼不畅,从而导致广西房地产投资的资金来源增速开始急剧下滑。
二、广西房地产业应对金融危机的措施
金融危机在影响房地产的同时也同样影响了钢铁和建材等行业。除此之外,房地产业还与机械五金、装饰装潢、银行保险、家电家具、园林绿化等多个行业相关,一旦楼市交易量持续下滑,其中一些相关行业便很快会受到重创。有相关数据显示,如果房地产业每减少3万平方米的建筑量,就会影响近1万人的就业。因此,面临金融危机的影响,房地产市场如果想要健康稳定地发展,就需要各方都应采取积极的措施。
(一)政府要大力改善企业发展环境。
1.广西政府在面对这场金融危机时,要想保证广西房地产的健康发展,首先要加大引导市场力度,一是要尽快出台适应广西新的房地产发展规划,并通过为新规划的制定提供扎实的基础素材开展一些住房普查。二是要建立房地产市场预警预报体系,积极充分地利用各种信息平台,及时公布房地产市场信息。三是要牢牢把握好房地产开发所需用地的数量。此外还要加快制定城市住宅建设规划的步伐。判断广西自治区的城市是否有魅力和价值,主要看它的城市竞争力。城市竞争力是一个比较全方位的而又系统性的概念,它包括产业竞争力、企业竞争力、政府竞争力、文化竞争力、生态环境等诸多方面。而所有的这些竞争力也最终体现在一个城市的规划、管理以及建设上面。因此一个城市的总体规划是使城市功能得以完善、城市品位得以提升的一项重要工作。广西政府和一些相关职能部门也应该对此加以高度的重视。
2.广西政府要整顿和规范好房地产市场的秩序,并努力使市场环境得以优化。一是要严厉打击非法集资行为,广西房地产的开发有时因为自有资金严重不足,加上银行信贷比较困难,于是不同程度地采取通过民间融资来筹集资金,这样的做法存在较大的风险,因此我们建议房产、国土、工商等部门联手全面开展房地产开发项目风险大排查活动,建立房地产开发项目风险管理台账,集中起来整治房地产领域中存在的非法集资现象,避免开发企业在开发过程当中因市场被动而无力背负高额的利率,无法顺利地完成项目建设?。二是要打击一些违规预售的行为,要把重点放在查处那些根本没有经过许可,采取各种方式去套取资金的行为。三是要严厉打击虚假广告和不重承诺的行为,工商部门要严厉查处和打击那些欺诈消费者的行为。
3.还要切实加强政策调控效能的跟踪工作。
在消费方面,一是要使交易门槛降低,并积极鼓励广西居民的住房消费,同时对于那些符合补贴条件的职工,在其购买住房的时候,要将其住房补贴一次性发放到位,从而真正地提高消费者的购买能力。二是要充分发挥住房公积金促进住房消费的作用。住房公积金的宗旨是解决广大群众的住房问题,因此要充分发挥住房公积金的住房保障作用,并建立起住房公积金制度与住房消费有效的联动机制。还要加强住房公积金的分类监管,在加强对住房公积金贷款严格审批的同时,可以通过采取“控高、保中、扶低”的措施,充分发挥住房公积金的保障作用,将资金用于重点解决中低收入人群的住房问题上。
在投资方面,首先是要将一些相应的优惠扶持政策尽可能快地实施到位,避免开发企业对资金的过多占用。其次还要为企业筹融资建立一个宽松而规范的环境。另外,要加大对房地产市场的监管力度,使市场秩序进一步规范化。严格房地产市场的准入和清出制度,可以通过经济、法律以及一些必要的行政手段将工程质量低劣、违规建设和交易的企业清出房地产行业。还要加强对房地产开发建设、交易等环节的全程监管工作,严格执行项目资本金制度,严肃查处违反规划开发,欺诈消费者的恶劣行为,并对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为予以严肃处理。此外,还要切实加强房地产市场诚信体系的建设,从真正意义上切实保障房地产消费者的合法权益。
(二)企业自身要努力提升抵御市场风险的能力。
房地产市场日益成熟化的发展使得房地产企业之间规模化、品牌化以及低成本竞争的趋势加剧。当今社会,竞争的主题大致有价格、服务和质量等,尤其是现在面对金融危机,我们只有加强企业的内部管理,使其抵御市场风险的能力得以提升,才能使企业保持持续发展的劲头,否则就一定会面临被淘汰出局的命运。首先,房地产企业一定要提高其的适应市场发展的能力,要做到适销对路,比如说应该针对不同收入、不同需求的顾客群体开发出不同品位的高质量住宅。其次,一些具有品牌优势的房地产企业,应该积极走兼并、收购和重组的道路,构建具有竞争力和创新能力的大型企业和集团,使其步入广西龙头企业规模化的发展之路。此外,房地产企业应该通过建造高品质的住房来带动广西房地产整体市场的发展,通过调研我们发现,在2008年第三季度,仅方正开发公司一家销售商品房的数量就占到广西全区总销售的41%。方正开发公司开发所采用的不同的新技术和新理念,使其从品质上获得了市场,提升了其在同行业中的竞争力。通过方正开发公司的成功经验,我们不难看出,广西房地产市场应该通过不断采用新技术和新理念来提高商品房的品质,积极地走品牌化路线,并以高品质的房屋带动整个广西房地产市场健康稳定地发展。
(作者:广西师范大学经济管理学院旅游管理08级硕士研究生,研究方向:战略管理)
参考文献:
[1]苏东水.产业经济学. 高等教育出版社,2006.
[2]曼昆.经济学原理. 北京大学出版社,2004.
[3]刘保平,姜诗明.中国经济大讲堂. 辽宁人民出版社,2006.
[4]章远新.广西加快发展重大问题研究. 中国物价出版社,2003.
[5]广西壮族自治区统计局编. 广西统计年鉴1987～2006中国统计出版社,2007.8.
[6]广西壮族自治区统计局编. 广西统计年鉴2007. 中国统计出版社,200
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