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地产新政落地未稳，其造成的冲击波已然四面扩散。
“7096”与“90”这两个纯粹针对地产行业的数字所带来的，不仅仅是住宅产品类型的改变，受影响的也将不只是房地产开发商，地产上下游行业都将被迫随之调整，甚至GDP都将面临考验。
地产业从GDP曾经的推手变为掣肘；地产行业面临大洗牌；房企并购重组加剧；600项目等待过大关；坚挺的钢市巨震余波未息；家居市场舍“大”求“小”……
在地产新政所引发的变局中，“危”“机”并存。谁将被“危险”吞噬，谁将为“机遇”所亲睐；“危”“机”之间，如何转化。大浪淘沙考验的是应对变化之策。
本期《楼市》从宏观经济。地产行业，关联产业三大层面揭示地产新政产生的深层次影响，透析后市之变。
新政冲击“支柱产业”GDP影响待观察地产新政考验GDP
潘 峰
虽然房地产打喷嚏G0P未必感冒，但房地产日益凸现的健康问题可能让G0P放慢轻快的步伐。
没有人可以将房地产宏观调控看成是行业自身的问题。“房地产投资是固定资产投资中的‘大户’，肯定要被压制下去。”8月3日，国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良在接受《楼市》记者采访时表示，调控房地产很重要的一个目的在于控制固定资产投资增速，进而控制住宏观面过热态势。
国家统计局7月18日公布的上半年国民经济运行数据显示，2006年上半年，中国GDP同比增速达到10．9％，二季度的GDP同比增长在11．3％左右，呈现加速上升的态势。全社会固定资产投资42371亿元，同比增长29．8％，增速比去年同期加快4．4个百分点。
事实上，接受本刊记者采访的专家大多表示，此轮房地产宏观调控必须解决投资规模过大、房价上涨过快的问题。房地产调控将偏高的经济增长率适度降下来，未尝不是好事。但与此同时，也必须掌握好平衡点，使得调控不至于对经济增长形成过深的影响。
GDP舞台上日益抢眼的明星 “房地产业(对经济增长)的拉动作用毋庸置疑。”祝宝良语气坚定。
这也是大多数专家和研究机构的观点。据记者了解，1998年，建设部曾小范围组织专家论证说，房地产投资及住房消费对国民经济的直接带动系数为1．5—2个百分点，加上间接带动系数，可达2～3个百分点。建设部一位专家称，8年来，房地产对国民经济的这种带动系数一直在持续。
无独有偶。国务院发展研究中心宏观部课题组在近日发布的《2006—2010中国房地产发展预测报告》中同样强调，房地产业的发展对国民经济增长发挥了巨大的促进作用。
“国民经济中很多产业都与房地产业有关联的关系。”该份报告指出，从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，“从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0．5435。”
正是因为产业关联影响面广泛，房地产业对经济增长的作用不断增大。“1953-1978年，我国GDP年均增长6．1％，其中房地产业年均增长5％，对经济增长的贡献率为1．83％。1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4．1％，比改革开放前提高了2．1个百分点，期间我国GDP年均增长9．6％，房地产业年均增长11．4％，对经济增长的贡献率为2．39％。”
事实上，从地方政府对待房地产调控的态度上也能看出房地产在拉动经济增长方面的支柱作用。一位不愿透露姓名的专家向《楼市》记者表示，今年第一季度，东部某省GDP同比增长13．7％，固定资产投资同比增长19．2％，其中房地产开发占1／4强，同比增长21．25％。显然，以上GDP是靠固定资产投资来拉动的，而固定资产投资又是靠房地产拉动的。从去年下半年开始，该省担心名列前茅的位置被兄弟省份追上，当时就要求适当加大投资。于是，房地产投资顺势加强。
地产降温拖累GDP?
既然是拉动GDP增长的“主力部队”，那么，从全国情况看，房地产宏观调控是否会影响今年经济的增长?
祝宝良认为，影响是肯定的。
北京科技大学管理学院博导、前国资委宏观经济研究部部长赵晓对此观点表示认同。在赵晓看来，房地产行业本身就与宏观经济关系密切，它应该是金融、宏观和房地产本身各占三分之一的混合体，因此对宏观经济有影响是很正常的。
具体将有多大影响呢?
“还需要时间来观察。”国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群向《楼市》记者表示，强制增加小户型的供给比例会否降低地产投资增速要看市场对该项措施的认同程度，对经济增长具体会影响到几个百分点尚待观察。
祝宝良则表示这将取决于调控的具体目标是什么，“要看政府希望把固定资产投资增速和GDP增速控制在多高水平。”
祝宝良不愿预测政府的具体调控目标，不过他表示，根据我国的现实情况，GDP增速保持在8％、投资增速保持在15％是一个“比较合理的水平”。
国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪此前在接受记者采访时也曾表示，对于宏观经济走势，经济学家已形成一个共识，GDP增长在7．5％—9％之间比较合理。
“考虑到目前我国处于城市化的快速进程中，投资(增速)快一点也属正常。具体地说，20％左右是可以接受的。”祝宝良补充说。
地产的兴衰对经济究竟将造成多大影响，从长三角地区这两年的发展指标上我们也许可以找到一些线索。
2005年，长三角地区的经济发展速度出现明显回落。其中，作为长三角中心的上海回落幅度最大。2005年，上海实现生产总值9143．95亿元，比上年增长11．1％。而2003年上海GDP的增速是11．8％，2004年是13．6％。民营经济活跃的浙江经济发展回落速度也是出人意料。2005年，浙江GDP的增速仅为12．4％，比上年低1．9个百分点。
虽然长三角这次明显的经济减速与资源消耗过大等因素有关，但也与作为近两年长三角经济快速发展引擎的地产业由于宏观调控迅速降温有着密切的关系。
数据显示，上海2005年全年实现房地产业增加值670．23亿元，比上年下降4．1％，完成房地产开发投资1246．86亿元，同比仅增长6．1％，受此影响，上海2005年全社会固定资产投资总额为3542．55亿元，比上年增长14．8％，增幅比上年回落11个百分点。而浙江2005年全社会固定资产投资为6652亿元，比去年同期增长15．1％，低于全国10．6个百分点。
而在2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，江浙沪三地就占到了28％，其中长三角15个城市在房地产业中的投资额是珠三角的3倍多。
“目前，投资在GDP增速中大概起40％的拉动作用，如 果固定资产投资增速从30％下降到20％，预计将拉低我国GDP增速1．5个百分点。”祝宝良如是说。
据悉，上海财经大学也曾专门组织专家作过深入调研，结论是：综合房地产的波及效应，2006年房地产市场下滑将使上海GDP总量大约减少65个亿，影响GDP增幅减少1个百分点左右。
新政效应：地产业面临重新洗牌
冷翠华
地产业的洗牌一直在继续，新政给了一个前所未有的加速度。
“我们做了两套方案，一套继续走原定的规划路线，一套走70％以上为90平方米以下住房的路线。”正在操作朝青板块一住宅项目的银谷房地产公司副总经理李宏向《楼市》记者表示。另一位开发商透露，原本谈得很好的几块土地后来都吹了，“现在我们再不能像以前一样轻松拿地了，必须谨慎。”
事实上，类似案例并非一个两个。自建设部165号文件明确“70％·90m2”之定义后，整个房地产行业的运作已发生极大震荡。风险增加、利润下滑，土地交易、建筑设计领域发生巨大裂变，行业竞争转入更深层次。
风险走高利润走低
“高风险”“高利润”一直是房地产行业的关键词。而随着建设部的165号文件为“70％·90m2”一锤定音，虽然开发商言必称绝对服从新政策，但大家心里都很清楚：风险增大，利润下滑是必须面对的现实。
天平的一端，风险正变得越来越沉重。
一位不愿透露姓名的开发商表示，做房地产开发，常存的风险是资金风险，但这可以预见、规避；而最具威胁、最难应对的风险却是政策风险。以此次“70％·90m2”新政为例，这是国家采取行政手段对市场进行的干预；而直接规定技术指数，不仅考验开发商在设计建设方面的应变能力，也让其未来的销售风险大大增加。同时，由于新政给某些项目造成入市时间延迟、设计费用增加、甚至引起合作上的纠纷等后果，都得由开发商自行承担。
天平的另一端，利润正被“蒸发”，变得愈来愈轻。
虽然目前没有具体的公开统计数据，但无论是专家还是开发商都一致认为，随着新政的不断出台，房地产开发利润正逐渐走低。“在各种利润排行榜中，房地产总是利润最高的行业之一，不过这种状态也许无法持续很久，如果其发展缺乏后劲，就很可能从排行榜的前位消失。”一位业内人士分析。
在高风险之下，若有获取高利润的机会，相信还是有不少人会铤而走险的。而如今，还有多少人敢继续走下去或者加入开发队伍呢?
“新规定平稳实施之后，对整个地产行业有利，能照顾到大部分普通老百姓的首次置业需求，同时也能较有效地控制地价、房价。”北京万科企业有限公司销售中心经理赵彤表示。对于这一观点，虽然不少开发商表示了认同，但是另一开发商私下对记者表示，虽然对行业、对老百姓或将有利，但对开发商来说，前路却是险阻重重。“美味的蛋糕变成了美丽的陷阱。也许运作手中这个项目将是我在房地产行业前进的最后一站，下一个项目在哪里?现在还不敢考虑，一切都等北京市细则出台后再看吧。”
同时，开发商对拿地的兴趣大减，项目运作速度变慢，所有的行动都表明，风险增大与利润下滑之痛，让他们变得谨慎起来。
行业竞争再升级
风险增加，利润下滑，逼着开发商必须苦练‘内功’，房地产行业的竞争将转向更深层次。业内专家一针见血。
在本刊上月举行的“‘70％·90m2”新政后市展望专家研讨会”上，一位专家表达了这样的担心——如果大家都只能建90平方米的房子，地产行业的运作可能会变得很容易模仿和复制。开发商无须开动脑筋让建筑师设计出有新意的房子，直接把市场上运作成功的项目照抄照搬过来就可以了，由此也会造成房子千篇一律，长成一个模样。
此话从另一角度理解，即今后开发商一旦进入地产行业，项目的运作反而比较容易，只求个中规中矩。那么，身处市场一线的开发商是否这样认为呢?
赵彤表示，企业间竞争将更为激烈；“开发商将被逼去‘练习内功’”，龙湾别墅销售总监杨潮汐如此说到；北京军凯房地产开发公司销售总监刘宝玉则认为，拼的就是谁能更好更灵活地进行运作，照搬照抄、人云亦云是不可能获胜的。对于购房人来说，他们的需求是多样化的，开发商必须去适应这种需求，方能赢得市场。那么，以后的房地产竞争将会呈现哪些变化呢?业内人士一致认为，如何把90平方米的房子做出特色才是竞争之核心，谁的立面设计更有新意，谁的平面布局更加科学合理，同时，谁所使用的建筑材料更环保、谁的节能系统更先进，谁就能在竞争中脱颖而出。
也就是说，依靠各种新颖概念来促进楼盘销售的做法已难通行。当户型面积趋同之时，其他的诸多深层次因素就会凸显出来，开发商必须在这些方面下更多的工夫。“整个行业的竞争只会越来越激烈。”杨潮汐表示。
被颠覆的潜规则
除“70％·90m2”的户型规定之外，目前的土地出让规则也发生了巨大变化，今后凡是居住类用地出让，都将采取招标的方式。“价高者得”“有钱好办事”的潜规则正在被改写。
北京市土地储备中心交易部部长叶向忠向《楼市》记者透露，在招标过程中，将贯彻落实“限户型、限房价、竞地价”的原则，改变过去那种单一的价高者得之规则。
记者看到，7月份新近出让的几块居住类用地均为招标底价成交。但据了解，并非所有企业都是以最低招标价进行投标的。“可见，标书的综合水平变得十分重要，房地产行业也不再只对有钱的企业开放，而是为实力型企业准备的舞台。”
规则的改变对行业运作的影响非同一般。因为，拿地是开发商进军房地产行业首先要做的事情，而在新政之下，土地市场亦风云变幻，开发商拿地时考虑的重点也有了变化。
“过去，我们拿地时，主要考虑这块地适合建什么形态的住房，建几居室，客户群构成是什么样子的；而现在规则改变——不管客户群是什么样的，都必须建90平方米的房子，那么我们就要考虑‘在这个地方建90平方米以内的房子能不能卖得出去’，‘把90平方米建成什么样子才能卖得出去’。”刘宝玉表示。
在另一位开发商看来，不死守北京，到二、三线城市去寻找土地进行开发或许是一条出路。“无论房地产市场出了什么问题，北京受调控肯定是首当其冲的，就算买到地后期开发也很难。”他表示，“出走”到二、三线城市能享受到相对宽松的政策环境，拿地时的顾虑也少一些。
与此同时，以前坐待地价上涨的土地倒卖商不再沾沾自喜，而开始着急。一方面，有“两年必须开发”的时间限制；另一方面，开发商拿地则变得极其谨慎，“我们可以买地的空间还很大，为防范风险，即使要买也须等政策细则明确之后。”一位开发商向《楼市》记者表示。
业内人士分析，开发商拿地积极性下降，而土地商手 中的存量土地以及政府新供应的土地总量很可观，土地市场的供需关系可能会由“供不应求”转向“供大于求”，从而促进地价回落，缩减房价成本。当然，不敢拿地的直接后果也将导致部分企业将不得不从房地产行业退出。
地产服务业两极分化
如果说房地产开发市场和土地市场受政策影响直接而猛烈的话，那么，与地产相关的建筑设计、营销代理以及广告等地产服务行业也同样面临巨大压力，并无可避免地将重新洗牌。
建筑设计机构：技术须突破
“新政给房地产行业带来的震荡将直接与建筑设计行业挂钩，该领域也将出现两极分化。同时，高水平的设计师必将炙手可热，而平平庸庸的人则无可避免将会被淘汰。”中国建研院一位专家表示，新形势下，开发商拿地之后就要面临建筑和室内设计的严峻考验，这或将加速建筑设计行业的洗牌速度。
“70％·90m2”之新规让房屋面积不再成为差异化竞争的重点，而房地产竞争除资金、土地等因素之外，建筑设计和平面设计的竞争将大大凸现。”杨潮汐表示，某种意义上说，房地产开发竞争是设计的竞争，“开发商根据地块做好定位之后，给建筑设计单位下的设计任务书一定是很严格的、高标准的。”他说到。
李宏对记者表示：“为了不延误工期，我们必须聘请高水平的设计单位，准备两套建筑设计方案，以应对政策之变、抢占入市时机。”事实上，在北京市细则尚未正式出台之前，大多数开发商都作出了这样的选择。
据上述的这位中国建研院专家介绍，以前设计大户型时，对空间的节约使用意识淡薄，主要突出其奢华感，而如今开发商要求对户型的设计更紧凑、布局更合理，让有限的面积延伸出无限的空间，给设计单位提出了很大的挑战。与房地产企业将会大洗牌一样，建筑设计行业也会出现同样的景象。
同时，建筑设计人才也面临着巨大挑战。一方面，开发商对高水平的设计师求才若渴，并愿意为之支付高工资；另一方面，平平庸庸的设计师却难有立足之地，将被淘汰出局。
代理行：痼疾须根治
“新政让代理行的日子更加难过。”华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎直言不讳。
事实上，从去年开始，一些代理行的日子就越来越不好过了，而现在的新政加剧了矛盾。“过去，我们可以拿到1．5％的佣金回报，而现在下降到0．8％左右的低水平。”一家代理公司负责人对行业利润的下滑十分无可奈何。他表示，以一个销售额为5亿元的楼盘为例，0．8％的销售佣金是400万元，如果销售期为两年，那么在销售顺利的前提下，代理行每年能拿不到200万元的销售佣金，而每年仅
代理行人员薪金也在100多万元，再除去办公成
本等因素，所获利润十分微薄。
佣金减少也许还不是最坏的情形，部分开发商为解决资金问题，还以“保证金”的名义要求代理行垫付前期宣传费，部分小公司面临重大打击。
此外，代理行业的潜规则也被改变。以前代理行与开发商合作都会有“溢价提成”的原则，即代理行和开发商约定好预期售价，若代理行的售价高于预期价，溢价部分就由二者共同分成；但现在开发商把控更严，而房价涨幅减小，代理行的这一块利润就变薄了。
“虽然新政加大了代理行的生存难度，但其暴露的问题却是这个行业固有的。代理行必须根治自身痼疾，重新思考自己的核心竞争力，才能彻底解决问题。”公衍奎指出，传统代理行主要依靠操作经验和制度化的流程与模式来赢利，但优秀的代理人才很容易被开发商挖走或自立门户；而其运作模式又很容易被复制。因此，根治痼疾，留住人才，创新赢利点，是新形势下代理行必须解决的重大问题。
广告公司：整合能力须加强
“广告公司属于下游行业，房地产开发受到影响必然影响广告公司的业务。说实话，已经有部分小公司面临饿肚子的境况了。”谈到广告公司的生存状况，世嘉行副总经理龚宇明稍显沉重。首先，由于“70％·90m2”新政影响了600多个项目的审批进度，因此，新上市项目直接减少，当然广告客户总量亦随之减少。
其次，对于目前正在推广销售期的项目来说，由于新增项目减少，这些项目的销售压力不大，对广告推广的需求力度也不强。
同时，在同行竞争越来越激烈的情况下，开发商往往只愿意花很少的钱，同时又希望达到很好的效果，对广告公司的要求进一步提高。
“在这种情况下，如果广告公司只是单一的广告设计公司，那么其抗风险能力将很弱。必须加强整合能力。”龚宇明表示。所谓的整合能力，就是广告公司不仅做广告设计，同时还要有更深入、更全面的能力，充分整合策划、广告以及销售等资源，为开发商提供建设性意见，让其花最少的钱达到最好的效果。同时，要形成自己独有的秘诀，其赢利模式不能轻易被模仿和复制，这样才能在大环境不利的情况下继续有立足之地。
在残酷的竞争压力下，广告公司的分化和广告行业的洗牌亦无可避免。
行业在调整中前行
在风险增加、利润下滑的当口，在部分开发商准备退出或将被淘汰的时候，房地产行业，是否依然被看奸?
“我们不但不会放慢发展的速度，相反，我们还要抓住这个时机大力发展。”赵彤如此表达万科的发展方向；“地产行业是我们的主业，我们肯定会继续在北京发展，同时还要向外地扩张。”李宏对银谷的发展方向也非常坚定；“虽然行业整体利润在下降，但这是纵向的比较，从横向看，行业利润还是很可观。”刘宝玉一语道破机关。与此同时，还有不少开发商表达了类似的观点。
虽然宏观调控政策影响了很多项目的实操进度，并且让部分开发商成本增加，但是更多的人也承认，调控政策实际是在纠正原有的错误，比如盲目追求大户型的现象。改革必然有人要付出代价，但从长远来看，市场必然日趋成熟和规范，这对于企业的规范发展和竞争，对于有实力的大企业来说，都是一个利好机会。
同时，业内专家分析认为，虽然有这样那样的风险，今后政府可能还会不断出台调控政策，但与其他行业相比，房地产依然是个香饽饽，是很多人难以舍弃的一块领地，除非他自身无力继续寻求发展。大浪淘沙，必定会有部分企业被挤出门外，但个体的不同命运挡不住行业的快速发展，目前该行业依然是我国的支柱产业，还是会保持较快速、良好的发展状态。
新政机遇：房企并购潮掀起
杜瑞峰
中国房企正在遵循“强者愈强，弱者愈弱”的法则斗法。
“开发商都不敢再盖房了!”一向“高调”的华远集团董事长任志强，近日新政细则的明朗，而陷入沉默，以至于在自己的BLOG上发表如上感言。
虽然网上对这一论调的抨击令人目不暇接，但如果细加思索，不免后怕。一句看似平淡的言语背后，折射出的是几乎所有房地产企业即将面临的变局——调整战略。
7月12日，炎炎夏日，但诸多房地产企业却如同身临 寒窖。因为，在这一天，争论已久的“90平方米、70％”终于尘埃落定。在诸多业内人士看来，虽然“70％的总量控制”令不少企业产生一丝冀望，但“90平方米是指建筑面积”的硬性规定，又决定了他们不得不面对随之而来的挑战。
房企巨头战略调整在即
“70％的总量控制，说明政府给大户型项目预留了生存空间。这就导致很多企业必然想尽一切办法成为另外‘30％’，我们也一样。所以，现在大家都在等待北京市细则出台。”某知名地产商在接受《楼市》记者采访时毫不讳言。
《楼市》市场研究部对近一个月来地产企业的动向检测显示，如今，北京至少有50％一60％的企业限入观望。
除此之外，一些全国性品牌地产则纷纷宣布调整开发战略，未来更专注于开发户型面积在90平方米以下的项目，期间，最引入瞩目的当属万科。
万科董事长王石高调宣布：“万科将会在未来两、三年内逐步增加90平方米以下住宅的面积比例，由现时占20％增至40％～45％。”
在北京某知名地产企业负责人看来，万科的调整是必然的。“万科开发的都是住宅项目，而住宅恰恰是本轮调控的重点。相比之下，另一品牌企业金地则受影响颇微。不仅仅因为金地属全国性企业，更多则是缘于金地开发的产品相对多元化，包括住宅、写字楼等。”这位负责人如是说。
对此，金地集团总裁张华纲亦坦言，“金地短期可能会受些影响，但从长期来看没有影响。目前，金地在全国已经拿到开工证的建筑面积是193万平方米，足够今明两年的发展之用。今年，金地的业绩还将保持在30％的增长。”
而近期金地的诸多举措，似乎是对如上观点的最佳印证。6月21日，上海最大的商业集团百联集团旗下世纪华联旗舰店落户金地格林郡，与此同时，该项目正式推出高性价比“别墅式洋房”；7月24日，金地亦庄新城项目格林小镇6案名公布；7月27日，金地成功签约深圳城中村重点改造项目——岗厦河园片区。
综上可见，由于大企业具备相应的能力和实力，所以，长期而言，调控更多带给他们的是利好。据专业人士估计，本轮调控中，像万科和金地一样，“变被动为主动”，继续扩张的企业约占10％。
除此之外，选择将重点区域进行战略转移的企业亦不在少数。比如，以往以北京为战略核心的企业，有的调整至上海、深圳等地，抑或天津、大连、重庆等二线城市。而事实上，这一苗头早在去年就有所显现。2005年，阳光100、万通等多家企业将触角伸向外地。”然而，如上种种，对于小企业而言似乎望尘莫及。
在“国六条”出台前夕，曾有专家预计“房地产企业的优胜劣汰将在年内加速”。“国六条”出台后，全国工商联房地产商会会长聂梅生亦曾表示，新一轮宏观调控将会使一半的房地产开发商因缺乏竞争力而被淘汰出局。如今看来，以上观点正在不断被证实。不久前，有媒体报道称，今年郑州约有近150家小开发商将退出地产行业。而采访中记者发现，如上遭遇，北京同样不能幸免。
“北京的大小企业上万家，小企业当中至少会有一半面临被淘汰出局抑或转型。”思源顾问总经理李国平预计，“这一半企业当中，完全被淘汰的企业将会是极少数，而更多的企业则是选择转型，比如定向开发小户型项目或商业地产。甚至不排除一些企业选择到二线或三线城市发展，毕竟，外地的政策敏感度相对较低。”
采访中，京城几位开发商表示了如上意向。中关村某写字楼项目的开发商告诉记者，其企业本打算涉足住宅开发，但最终决定放弃了，而目前正在了解关于商业地产开发方面的情况。而东区某别墅项目的开发商在接受记者采访时一直愁眉不展。“我们面临的不仅仅是开发利润的降低，而更多是对小户型的开发特性欠了解，所以，公司上下都在补课。”这位开发商如是说。
近日，一位不愿透露姓名的业内人士向记者透露，他所在的公司，由于高层意欲退出地产行业，所以，全体员工不得不面临跳槽。而据记者了解，近期京城意欲退市的地产企业约有10家。
对于大小企业判若云泥的现状，李国平总结认为，这是我国房地产行业发展的必然。“历经几年的高速发展后，目前我国房地产行业正处于结构转变期，即向专业化、规模化、集团化方向发展。期间，一批对市场有较大影响力的房地产龙头企业正在脱颖而出，实力小而又缺乏核心竞争力的房地产企业，必将面临生死存亡。”李国平说。
大小房企兼并重组加速
“随着房地产企业优胜劣汰的加速，房地产行业的兼并重组亦日渐普遍。”国六条出台后，李国平以及京城多位业内人士如是预言。而事实上，兼并重组的案例早在去年就已经不鲜见。
如果说2005年是房地产企业兼并重组的起始年今明两年，则是企业兼并的高峰年。
近日，亿城股份董事会秘书陈志延同样向记者表示，近期有不少小企业登门造访，用意不言而喻。但截至目前，仍未有一个成交。“找我们的企业很多，情况各异，有的是手中有地，由于缺乏资金无法开发的；有的则是项目已经在施工，急需回笼资金的。我们必须去慎重挑选。”陈志廷如是对本刊记者说。
而北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲在接受采访时亦表示，“国六条”出台后，不断有中小型企业与阳光100洽谈合作，意欲让其收购。然而，当记者问及有无成交时，对方称“目前还不太好回答”。
另据悉，山水文园开发商北京凯亚房地产开发有限公司，在“国六条”出台后不久，闻言京城某知名地产企业遇挫后，紧急与该家企业联络意欲收购。截止本刊发稿，双方的谈判仍在进行中。
诚然，宏观调控重力出击，之于资质不济的地产企业而言，无疑于雪上加霜。据消息灵通人士称，为抵御风险，顺驰陆续将其在长春、武汉等地的项目出售给融创。然而，在很多业内人士看来，顺驰董事长孙宏斌名为收购实为资产转移的举措，似乎很难令时下处于风口浪尖的顺驰出现转机。而近日，有媒体报道称，顺驰正与两家香港上市公司私谈私募事宜，届时，顺驰股权或将易主。
据建行北京分行某不愿透露姓名的人士称，“前不久，建行已开始查顺驰的账。以防止突发事件可能为银行带来的金融风险。”业界普遍认为，虽然顺驰在近年的快速扩张尤如美国大片般豪壮，但其内部管理的缺失以及日益严厉的宏观调控，无疑给这部大片的结局增添浓重的悲情色彩。
顺驰困局为京城乃至全国的房地产的企业敲响警钟。今时今日，人们在思考顺驰现象的背后，则更多是在考虑在一浪高过一浪的调控巨波中，如何扬帆远航?而就如今的现状来看，兼并重组不失为一条出路。对此，接受采访的诸位业内人士一致认为，在地根、银根同时收紧的前提下，兼并重组的案例将越来越多。“如果今年是洽谈年，那么，明年则会是成交年。”某业内人士断言。
据本刊高层人士透露目前意欲通过《楼市》搭桥，寻求大企业收购的中小型企业已有5家。目前，均已找到目标，正在洽谈当中。某经纪机构负 责人亦向记者表示，该机构所代理十几个项目中，目前有一半以上意欲寻求收购。
面对如今的市况，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司总经理助理宋汀不无感慨。“相信任何一个企业，一旦进入，都希望能得以长足发展。而对于政策所带来的影响，虽然给中小企业发展带来诸多不利因素，但相信多数企业将通过种种方式，寻求生存之道，比如引进战略合作伙伴、寻求资本支持，等等。而非轻言退出。”宋汀说。
细则未出：京城600项目待过关
杜瑞峰
京城600项目面临大考，然而命运似乎并不掌握在庄他们手中。
时—下，虽然酷暑难当，但对于京城600个因未拿到施工许可证而无法开工的项目而言，则感觉到异常寒冷。因为，在这个夏季，规划意见书被卡，项目被迫处于停滞状态；北京市细则迟迟未出，不得不陷入焦急的等待……
两成项目“咬紧”大户型
“据统计，2005年北京市购买大户型和中小户型的人群，各占50％。那么，大户型的供应若收缩至30％，其面对的依然是50％的市场需求。供需的失衡，必将导致大户型项目继续受追捧。”思源顾问总经理李国平分析。而这恰恰是目前部分大户型坚持不改规划的原因之一。
“在90平方米政策的影响下，相信市场上的大户型项目将越来越少。届时，物为稀为贵的商业法则，必将显现。所以，从这一角度而言，大户型项目的售价在未来继续走高已是必然。而为了保证开发利润，我们决定坚持原有的大户型方案不变。”东区某项目负责人直言不讳。
这位负责人进而告诉记者，其所在项目一开始就定位做大户型，项目规划已经获批，但施工证还没拿下来，所以也被卡了，不过该公司高层目前正在想办法解决。“不到万不得已，我们是绝对不会改的!”这位人士肯定地说。
而据某知名代理行不愿透露姓名的高层人士估计，目前约600个面临调整规划的项目中，处于如上心态的项目约占两成。其原因，多是由于看好大户型项目的稀缺价值与发展前景。而近期，不少大户型项目的逆市热销似乎更坚定了这些项目的决心。
根据本刊市场研究部的检测，近期京东高档项目的成交量与以往的成交情况相差无几，可见并未受到政策的影响。个别项目的成交情况，甚至较政策明确之前更为活跃。
阳光上东某销售人员告诉记者，自“90平方米、70％”的政策明确之后，阳光上东的日均成交情况与之前相比略有增长。“由于客户来访者明显增多，所以，我们时常连吃午饭时间都没有。”这位销售人员说。
而将于近期开盘的东区国际二期，未入市先迎来了热销，即将开盘的1号楼，已有50％的房屋被预定。据该项目销售人员介绍，东区国际一居的户型面积均在100平方米以上，两居约在130—160平方米之间。均价初步定在13000元／平方米。
“这一价位，在未来开盘时将会有一定上浮，但涨幅不会太大。预计，到今年年底，推出二期5号楼时，价格会有明显的增长，目前初步在15000元／平方米左右。”这位销售人员说。
采访中记者发现，在坚持不改规划的项目当中，除了对大户型未来市场前景的良好预期外，还有一部分项目认为，调整规划就意味着浪费时间、增加成本。所以，宁愿苦思对策，亦不愿更改规划。
“我们一开始就定位做大户型，项目规划已经获批，但施工证还没拿下来，所以也被卡了。政策的混乱已经导致我们的开发进度受到影响，如果再调整规划，那么就意味着，我们不仅要多付出几百万元的成本，同时还需要付出较大的人力。”东区某开发商总经理颇有些激动地对记者说。
另一开发商向记者表达了类似观点。他认为，银根的不断收缩，使银行获得贷款的几率越来越小，而大多企业的资金链都比较吃紧。所以，都想加快项目开发进度，迅速销售，回笼资金。而更改规划就意味着增加成本，降低利润。所以，有项目坚持不改规划，亦在情理之中。
300项目“一颗红心两手准备”
“上面已经下了禁口令，公司所有成员，均不得对外提及此事(意指后期规划面临调整)。”朝东某项目有关负责人，言谈之中流露无奈。
据知情人士透露，在“国六条”出台前，该项目一期已取得施工许可证，而后期的规划均未获批。政策出台后，为获得通融，保证项目正常开工，该项目规划方面的负责人曾多次奔走于规委，然而，每一次都是无功而返。虽然这些情况并未从开发商口中得到证实，但记者辗转了解到，该项目如今正在筹备更改规划。
根据某代理行的监测显示，除少部分项目如今正在调整规划外，其余大多数项目均在作两手准备，据初步估计，这部分项目约占五成以上。一方面，按原规划方案，循序渐进继续开展工作；另一方面，紧急筹备符合面积及比例要求的方案。“虽然这样我们做，会多付一些设计费用，但总比到时再改要好得多。”中央别墅区某项目负责人感慨道。
另一大户型项目营销总监向记者透露，现在规委的态度是，若想审批通过，就只能做小户型项目，否则，一律不予审批。“这样一来，很多项目都急得抓耳挠腮，我们也一样，但目前所能做的，除了等待细则出台外，也只能加大投入，准备两套方案”。这位营销总监说。
“多付出成本谁都不愿意，但我们每年都有开工指标等限制，所以，对我们而言，最致命的是时间上的延误。为了维护广大股民的利益，我们如今也只有加大投入，按照原规划推进工作的同时，紧急筹备小户型方案。”某上市公司总经理说。
近三成项目静观风云
与如上项目的开发商相比，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司(以下简称“太合嘉园”)总经理助理宋汀则显得乐观许多。虽然该企业继“东山墅”之后拟开发的大户型项目同样在此次动荡中暂时搁浅，但在宋汀看来，“事情或许并没有想象中那么糟糕。”
“跟所有项目一样，我们也在等待着细则的出台。相信未来出台的细则，政府会根据区域的不同，适当调整比例。”宋汀说，“我们前期的工作一刻也没有放松，项目的整体规划、园林设计都在做。未来如果我们进不了30％，项目的开发进度亦不会有太多延误，届时只需调整大、小户型的比例即可。”
另一大户型项目的开发商告诉记者，他们项目的规划意见书在“国六条”出台前就递到了规委，如今由于细则尚未出台，所以，政府方面也不知道该怎么批。“我们现在亦有项目在操作，所以，未着急更改规划，再等等看。”这位开发商说。
“70％是指年度开发总量，相信未来出台的细则，会根据区域的不同，在比例上亦有所区别。而我们所在的地段，由于毗领CBD，并且，自然环境亦有优势。所以，目前我们的项目基本处于停滞状态，等细则出来后再作决定。”位于东四环附近的某项目销售总监如是说。
据某代理行有关人士估计，如今选择观望的项目约近三成。而这些项目之所以选择观望，多因为细则未出，一 切还都是未知数，如果现在着急更改规划，而细则出台后又确定不用改，那么，不仅是浪费金钱，也是浪费精力。
房政击穿钢铁价格相关产业后市影响年后凸现
周晓芳
坚挺的钢市轻而易举被击穿，京魂未定中寻求后市之变。
“70％·90m2”新政出台后，国内建筑钢材价格6月份一改春节以来温和上涨态势转为震荡调整，6月下旬更是出现了上半年来的首次深度下跌，价格比前期下跌了10％左右。受此影响，有钢铁企业开始酝酿调整钢铁产品结构，减少住宅建设钢材的生产，转向用于家电、汽车等下游产业链产品的开发。
与钢铁市场的强烈反应相比，水泥市场的表现显得平淡许多。6月，除了广州地区的水泥出厂价下跌3．5元／吨外，全国不少地方的水泥市场还呈现出稳步上升趋势。专家指出，水泥更多的用于基础设施方面，用于住宅建设的只有极少一部分。相比之下，煤、电、油、运的价格变动才是真正影响水泥行业发展的关键因素。
钢价普跌
根据中国钢铁价格网公布的信息显示，自今年6月份以来，国内钢材市场价格出现一轮普跌。各品种中，跌幅最大的已达每吨五六百元，幅度较小的有二三百元。与此相对应的是，钢铁企业的产品出厂价格也相继下凋。例如，邯钢就于7月15日出台了下调建筑钢材出厂价格的政策信息，其中建筑钢线材出厂价格下调230元／吨，螺纹钢下调220元／吨，降幅接近7％。事实上，在此之前，包括南钢、重钢等在内的全国众多钢厂几乎都出台了钢价下调的政策信息，降幅与邯钢的价格政策基本相同。
一些贸易商告诉记者，由于“70％·90m2”的限制，住宅建筑项目不得不重新进行规划和设计。由于一些项目不能如期开工，因此推迟了对建材的采购，从而导致了螺纹钢市场震荡波动，销售不畅。
“对地产行业的调控是(钢价)下跌的重要原因。”中国钢铁工业协会副秘书长戚向东认为，钢铁价格的下跌受到多种因素的影响，6月下旬特别是7月份钢价快速下跌的很大一部分原因是恐慌心理在作怪。戚向东说，随着“九部委意见”的贯彻落实，尤其是90平方米以下的住房比例必须占到总开发面积的70％以上的措施，对地产商的打击明显。钢铁需求市场预期受到严重打击，普遍担心控制固定资产投资和房地产的发展将导致市场需求的萎缩，产生厂恐慌心理，不少贸易商怕被套，降价销售。
这种恐慌也可以理解。相关研究资料显示，房地产业与57个产业存在直接和间接的联系，而与钢铁业的关联度很大，钢材在住宅建设的总成本上占1％的比重，如果剔除土地成本，那么钢材所占住宅制造成本约1／4至1／5。一般普遍住宅楼，每平方米的用钢量约70～80公斤。
作为国内建筑钢材两个主要的生产和销售市场——华北和华东，市场上空的阴霾仍在积聚，沙钢7月上旬订货价格大幅下调，市场跟跌气氛浓厚；京津市场建材贸易商订货打款犹豫徘徊，钢厂方面压力倍增。
钢企调整产品结构
受价格下跌影响，部分钢铁企业正酝酿调整钢铁产品结构。记者从首钢得知，首钢正酝酿着新的改革计划，调整产品结构，减少住宅建设钢材的生产，转向用于家电、汽车等下游产业链的开发。首钢销售部宣传科曹文龙表示，当前首钢用于住宅建设的钢材产量为400万吨，而在明年，“这个数字肯定将减少。”据了解，有这种想法的不仅首钢一家。
“(钢铁企业)此举也是被迫无奈。”广发证券钢铁行业分析师周德昕在接受《楼市》记者采访时表示，钢铁企业对于企业产品结构的调整是因为建材用钢价格波动太大，特别是6月份以来到7月下旬，钢铁价格再创历史新低，基本上没有了毛利空间，“价格波动让钢铁企业不得不重新对企业的产品结构进行定位。”
不过，周德昕同时表示，从今后的房地产市场发展分析，建材用钢增幅还会比较大。“尽管近两年不少钢厂都在重点扩大板材的生产规模，但是对于建筑用钢——长材的生产也没有放松。”
周德昕的这种判断并非一家之言。做钢铁贸易的一位经销商也向记者表示，从长远看，我国的房地产业对钢材需求依然十分巨大，即便实施“70％·90m2”的规定，这只是住房建筑的结构改变，相反，经济适用住房建设力度的加大，建设速度的加快，同样将拉动建筑钢材的需求，“螺纹钢、线材、脚手架钢管、圆钢以及建筑钢结构所用的板材、型材等，是城市建筑和住宅建筑所用的主要材料，所占的比重很大。”
水泥价格稳中有升
相对于钢材市场的剧烈波动，水泥市场就显得平淡得多。6月，除了广州地区的水泥出厂价下跌3．5元／吨外，全国不少地方的水泥价格还呈现出稳步上升趋势。
曾任职于国家建材局，现数字水泥网顾问孙钤表示，从水泥市场的需求结构来看，受宏观调整影响最大的是市政工程建设和房地产投资，但房地产建筑的水泥用量仅占20％左右，效果并不十分显见。
孙钤称，“当前水泥行业中需要量大的固定资产投资重点转移到了基础设施，如铁路、公路、机场的建设，另外，新农村建设及城镇化建设也是水泥需求量大的项目。”
根据海螺水泥所公布的数据正好说明这种倾向，市政工程建设和房地产投资这一部分需求占到海螺水泥销售的30％～35％。其余65％～70％分别是重点工程的投资和新农村建设投资，这些需求受宏观调控的影响相对较小。四川双马集团办公室李先生也表示，双马水泥的主要面对铁路和公路等固定资产的投入，用于住宅建设的只有极少一部分，因此所受影响不大。
相关专家认为，6月份部分水泥市场价格回落是因为进入夏季雨水天气较多，影响施工速度，因此水泥需求量也相应减少。个别水泥企业大都是以下调出厂价格回收现金为主。
该专家表示，煤、电、油、运的涨价才真正关系着水泥的成本核算。据介绍，煤和电两方面的费用支出占了生产成本的60％或更多。6月30日全国电价的再次上调，煤价也传上涨的消息，这些不利因素直接迫使水泥生产成本增加。
记者从北京水泥行业协会了解到，北京地区从7月1日起P．042．5等级水泥到位指导价在330元／吨的基础上适时上调10～20元／吨。
中国水泥协会也预计，水泥市场在9月市场将慢慢进入旺季，进入10月中、下旬后，市场价格将会向上调整，往年进入第四季度是水泥需求最旺盛时期，一些市政重点工程及建筑房产工程往往准备在年底前封顶，因此会力口快施工速度，届时水泥市场将会出现供需两旺态势，价格也会随之上升。
家居行业以“小”博大
周晓芳
更多的小户型需要更多的家居品，“小的是美好的”成为家居市场流行语。
和为房屋建造供应各种建材的原材料厂商准备调整产品结构一样，为房屋提供各种家居产品的厂商同样开始着手于产品结构的调整。
记者获悉，由于新政出台后，房地产商要重新制订新 的户型设计，不少工地延后开工，为房屋装修提供各种建材的供应商普遍面临着订单延期的无奈。同时业内预计，由于小户型的空间限制，能够节约空间的小规格产品未来将会受宠，基于此，一些厂家也开始着手于产品结构的调整。
订单延迟现象普遍
“就科勒品牌来说，全国都存在着交货期滞后的现象，其中尤以北京最为严重。”科勒(中国)投资有限公司华北区销售经理马胜利告诉记者，新政出台最直接的影响是订单延期。由于新政下来以后，开发商都忙着修改户型，现在已经有2000多万元的订单向后延迟。由于开发商的开工时间目前难以确定，什么时候发货也就不得而知。
订单被延迟的不只是科勒。“公司近4成的订单都被推迟，这在公司(以往)运营中是极少出现的情况。”主营中高档卫浴用品的北京建贸新科建材有限公司总经理曹站京表示，订单延迟已经成为市场中的普遍现象。
不过，尽管订单延期导致当前的市场销售额下滑，但供应商们对市场远景相当乐观。“尽管当前的订单推迟了，但是开发商的房子肯定还是会盖的。”马胜利表示，小户型成为市场主流并不意味着对于洁具的需求将减少，而恰恰可能会增多，“100多平方米的房子和90平方米的房子所需要的卫生间数量大体是一样的。也就是说，相同的规划面积中，小户型为主的项目将比大户型为主的项目需要更多的洁具。”
曹站京也表示，在同样规划面积下，增加小户型住房比例，就意味着增加户数，而每一户都有厨房、卫生间，因此，“对瓷砖、洁具的需求量也可能增加。”
“小”产品将成主流
与此同时，市场普遍预期，以节约空间为特色的“小”产品将会受到青睐，基于此，不少下游厂家也开始着手于产品结构的调整。
事实上，在新政出台之后，不少建材市场就将以节约空间为特色的装修用品放在了显著位置：镶嵌式家具以及推拉门产品，甚至还出现了“嵌入式”厨房——根据家电的尺寸量体裁衣整个“嵌进”厨房里。一位做镶嵌式家具的商家说：“这些产品相对于传统家具，更加灵活机动，内部隔板能合理组合，会越来越受到小户型家庭的欢迎。”
“中档橱柜将成为市场主流。”全国工商联橱柜专业委员会执行会长姚良松认为，90平方米以下住房比重增加，意味着高档橱柜将让位于中档橱柜。中档橱柜需求会呈现爆炸性增长，成为橱柜市场主流，橱柜业产业结构也将向中档产品调整，高端橱柜的生产和销售将会减少。
海尔橱柜、宜康橱柜、捷西橱柜的相关人士则透露，相当一部分企业目前正处于“花大量计划外资金进行产品结构调整以积极适应市场变化”或是“为保证足够研发、销售资金继续观望”的痛苦抉择之中。
“家具的型号也会回归于小规格。”家具协会秘书长蒋鸿源也表示，近两年来，由于房地产开发出现了追求大户型的趋势，配套定制的家具规格也随之变大，非常不利于面对小户型的销售。
而一些瓷砖的厂家开始看好物美价廉的瓷砖来，因为小户型住房，装修可能相对简单，业主会倾向中低价位的瓷砖、洁具。特别是瓷砖，可能也会选择小规格为主。
“7096”与“90”这两个纯粹针对地产行业的数字所带来的，不仅仅是住宅产品类型的改变，受影响的也将不只是房地产开发商，地产上下游行业都将被迫随之调整，甚至GDP都将面临考验。
地产业从GDP曾经的推手变为掣肘；地产行业面临大洗牌；房企并购重组加剧；600项目等待过大关；坚挺的钢市巨震余波未息；家居市场舍“大”求“小”……
在地产新政所引发的变局中，“危”“机”并存。谁将被“危险”吞噬，谁将为“机遇”所亲睐；“危”“机”之间，如何转化。大浪淘沙考验的是应对变化之策。
本期《楼市》从宏观经济。地产行业，关联产业三大层面揭示地产新政产生的深层次影响，透析后市之变。
新政冲击“支柱产业”GDP影响待观察地产新政考验GDP
潘 峰
虽然房地产打喷嚏G0P未必感冒，但房地产日益凸现的健康问题可能让G0P放慢轻快的步伐。
没有人可以将房地产宏观调控看成是行业自身的问题。“房地产投资是固定资产投资中的‘大户’，肯定要被压制下去。”8月3日，国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良在接受《楼市》记者采访时表示，调控房地产很重要的一个目的在于控制固定资产投资增速，进而控制住宏观面过热态势。
国家统计局7月18日公布的上半年国民经济运行数据显示，2006年上半年，中国GDP同比增速达到10．9％，二季度的GDP同比增长在11．3％左右，呈现加速上升的态势。全社会固定资产投资42371亿元，同比增长29．8％，增速比去年同期加快4．4个百分点。
事实上，接受本刊记者采访的专家大多表示，此轮房地产宏观调控必须解决投资规模过大、房价上涨过快的问题。房地产调控将偏高的经济增长率适度降下来，未尝不是好事。但与此同时，也必须掌握好平衡点，使得调控不至于对经济增长形成过深的影响。
GDP舞台上日益抢眼的明星 “房地产业(对经济增长)的拉动作用毋庸置疑。”祝宝良语气坚定。
这也是大多数专家和研究机构的观点。据记者了解，1998年，建设部曾小范围组织专家论证说，房地产投资及住房消费对国民经济的直接带动系数为1．5—2个百分点，加上间接带动系数，可达2～3个百分点。建设部一位专家称，8年来，房地产对国民经济的这种带动系数一直在持续。
无独有偶。国务院发展研究中心宏观部课题组在近日发布的《2006—2010中国房地产发展预测报告》中同样强调，房地产业的发展对国民经济增长发挥了巨大的促进作用。
“国民经济中很多产业都与房地产业有关联的关系。”该份报告指出，从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，“从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0．5435。”
正是因为产业关联影响面广泛，房地产业对经济增长的作用不断增大。“1953-1978年，我国GDP年均增长6．1％，其中房地产业年均增长5％，对经济增长的贡献率为1．83％。1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4．1％，比改革开放前提高了2．1个百分点，期间我国GDP年均增长9．6％，房地产业年均增长11．4％，对经济增长的贡献率为2．39％。”
事实上，从地方政府对待房地产调控的态度上也能看出房地产在拉动经济增长方面的支柱作用。一位不愿透露姓名的专家向《楼市》记者表示，今年第一季度，东部某省GDP同比增长13．7％，固定资产投资同比增长19．2％，其中房地产开发占1／4强，同比增长21．25％。显然，以上GDP是靠固定资产投资来拉动的，而固定资产投资又是靠房地产拉动的。从去年下半年开始，该省担心名列前茅的位置被兄弟省份追上，当时就要求适当加大投资。于是，房地产投资顺势加强。
地产降温拖累GDP?
既然是拉动GDP增长的“主力部队”，那么，从全国情况看，房地产宏观调控是否会影响今年经济的增长?
祝宝良认为，影响是肯定的。
北京科技大学管理学院博导、前国资委宏观经济研究部部长赵晓对此观点表示认同。在赵晓看来，房地产行业本身就与宏观经济关系密切，它应该是金融、宏观和房地产本身各占三分之一的混合体，因此对宏观经济有影响是很正常的。
具体将有多大影响呢?
“还需要时间来观察。”国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群向《楼市》记者表示，强制增加小户型的供给比例会否降低地产投资增速要看市场对该项措施的认同程度，对经济增长具体会影响到几个百分点尚待观察。
祝宝良则表示这将取决于调控的具体目标是什么，“要看政府希望把固定资产投资增速和GDP增速控制在多高水平。”
祝宝良不愿预测政府的具体调控目标，不过他表示，根据我国的现实情况，GDP增速保持在8％、投资增速保持在15％是一个“比较合理的水平”。
国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪此前在接受记者采访时也曾表示，对于宏观经济走势，经济学家已形成一个共识，GDP增长在7．5％—9％之间比较合理。
“考虑到目前我国处于城市化的快速进程中，投资(增速)快一点也属正常。具体地说，20％左右是可以接受的。”祝宝良补充说。
地产的兴衰对经济究竟将造成多大影响，从长三角地区这两年的发展指标上我们也许可以找到一些线索。
2005年，长三角地区的经济发展速度出现明显回落。其中，作为长三角中心的上海回落幅度最大。2005年，上海实现生产总值9143．95亿元，比上年增长11．1％。而2003年上海GDP的增速是11．8％，2004年是13．6％。民营经济活跃的浙江经济发展回落速度也是出人意料。2005年，浙江GDP的增速仅为12．4％，比上年低1．9个百分点。
虽然长三角这次明显的经济减速与资源消耗过大等因素有关，但也与作为近两年长三角经济快速发展引擎的地产业由于宏观调控迅速降温有着密切的关系。
数据显示，上海2005年全年实现房地产业增加值670．23亿元，比上年下降4．1％，完成房地产开发投资1246．86亿元，同比仅增长6．1％，受此影响，上海2005年全社会固定资产投资总额为3542．55亿元，比上年增长14．8％，增幅比上年回落11个百分点。而浙江2005年全社会固定资产投资为6652亿元，比去年同期增长15．1％，低于全国10．6个百分点。
而在2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，江浙沪三地就占到了28％，其中长三角15个城市在房地产业中的投资额是珠三角的3倍多。
“目前，投资在GDP增速中大概起40％的拉动作用，如 果固定资产投资增速从30％下降到20％，预计将拉低我国GDP增速1．5个百分点。”祝宝良如是说。
据悉，上海财经大学也曾专门组织专家作过深入调研，结论是：综合房地产的波及效应，2006年房地产市场下滑将使上海GDP总量大约减少65个亿，影响GDP增幅减少1个百分点左右。
新政效应：地产业面临重新洗牌
冷翠华
地产业的洗牌一直在继续，新政给了一个前所未有的加速度。
“我们做了两套方案，一套继续走原定的规划路线，一套走70％以上为90平方米以下住房的路线。”正在操作朝青板块一住宅项目的银谷房地产公司副总经理李宏向《楼市》记者表示。另一位开发商透露，原本谈得很好的几块土地后来都吹了，“现在我们再不能像以前一样轻松拿地了，必须谨慎。”
事实上，类似案例并非一个两个。自建设部165号文件明确“70％·90m2”之定义后，整个房地产行业的运作已发生极大震荡。风险增加、利润下滑，土地交易、建筑设计领域发生巨大裂变，行业竞争转入更深层次。
风险走高利润走低
“高风险”“高利润”一直是房地产行业的关键词。而随着建设部的165号文件为“70％·90m2”一锤定音，虽然开发商言必称绝对服从新政策，但大家心里都很清楚：风险增大，利润下滑是必须面对的现实。
天平的一端，风险正变得越来越沉重。
一位不愿透露姓名的开发商表示，做房地产开发，常存的风险是资金风险，但这可以预见、规避；而最具威胁、最难应对的风险却是政策风险。以此次“70％·90m2”新政为例，这是国家采取行政手段对市场进行的干预；而直接规定技术指数，不仅考验开发商在设计建设方面的应变能力，也让其未来的销售风险大大增加。同时，由于新政给某些项目造成入市时间延迟、设计费用增加、甚至引起合作上的纠纷等后果，都得由开发商自行承担。
天平的另一端，利润正被“蒸发”，变得愈来愈轻。
虽然目前没有具体的公开统计数据，但无论是专家还是开发商都一致认为，随着新政的不断出台，房地产开发利润正逐渐走低。“在各种利润排行榜中，房地产总是利润最高的行业之一，不过这种状态也许无法持续很久，如果其发展缺乏后劲，就很可能从排行榜的前位消失。”一位业内人士分析。
在高风险之下，若有获取高利润的机会，相信还是有不少人会铤而走险的。而如今，还有多少人敢继续走下去或者加入开发队伍呢?
“新规定平稳实施之后，对整个地产行业有利，能照顾到大部分普通老百姓的首次置业需求，同时也能较有效地控制地价、房价。”北京万科企业有限公司销售中心经理赵彤表示。对于这一观点，虽然不少开发商表示了认同，但是另一开发商私下对记者表示，虽然对行业、对老百姓或将有利，但对开发商来说，前路却是险阻重重。“美味的蛋糕变成了美丽的陷阱。也许运作手中这个项目将是我在房地产行业前进的最后一站，下一个项目在哪里?现在还不敢考虑，一切都等北京市细则出台后再看吧。”
同时，开发商对拿地的兴趣大减，项目运作速度变慢，所有的行动都表明，风险增大与利润下滑之痛，让他们变得谨慎起来。
行业竞争再升级
风险增加，利润下滑，逼着开发商必须苦练‘内功’，房地产行业的竞争将转向更深层次。业内专家一针见血。
在本刊上月举行的“‘70％·90m2”新政后市展望专家研讨会”上，一位专家表达了这样的担心——如果大家都只能建90平方米的房子，地产行业的运作可能会变得很容易模仿和复制。开发商无须开动脑筋让建筑师设计出有新意的房子，直接把市场上运作成功的项目照抄照搬过来就可以了，由此也会造成房子千篇一律，长成一个模样。
此话从另一角度理解，即今后开发商一旦进入地产行业，项目的运作反而比较容易，只求个中规中矩。那么，身处市场一线的开发商是否这样认为呢?
赵彤表示，企业间竞争将更为激烈；“开发商将被逼去‘练习内功’”，龙湾别墅销售总监杨潮汐如此说到；北京军凯房地产开发公司销售总监刘宝玉则认为，拼的就是谁能更好更灵活地进行运作，照搬照抄、人云亦云是不可能获胜的。对于购房人来说，他们的需求是多样化的，开发商必须去适应这种需求，方能赢得市场。那么，以后的房地产竞争将会呈现哪些变化呢?业内人士一致认为，如何把90平方米的房子做出特色才是竞争之核心，谁的立面设计更有新意，谁的平面布局更加科学合理，同时，谁所使用的建筑材料更环保、谁的节能系统更先进，谁就能在竞争中脱颖而出。
也就是说，依靠各种新颖概念来促进楼盘销售的做法已难通行。当户型面积趋同之时，其他的诸多深层次因素就会凸显出来，开发商必须在这些方面下更多的工夫。“整个行业的竞争只会越来越激烈。”杨潮汐表示。
被颠覆的潜规则
除“70％·90m2”的户型规定之外，目前的土地出让规则也发生了巨大变化，今后凡是居住类用地出让，都将采取招标的方式。“价高者得”“有钱好办事”的潜规则正在被改写。
北京市土地储备中心交易部部长叶向忠向《楼市》记者透露，在招标过程中，将贯彻落实“限户型、限房价、竞地价”的原则，改变过去那种单一的价高者得之规则。
记者看到，7月份新近出让的几块居住类用地均为招标底价成交。但据了解，并非所有企业都是以最低招标价进行投标的。“可见，标书的综合水平变得十分重要，房地产行业也不再只对有钱的企业开放，而是为实力型企业准备的舞台。”
规则的改变对行业运作的影响非同一般。因为，拿地是开发商进军房地产行业首先要做的事情，而在新政之下，土地市场亦风云变幻，开发商拿地时考虑的重点也有了变化。
“过去，我们拿地时，主要考虑这块地适合建什么形态的住房，建几居室，客户群构成是什么样子的；而现在规则改变——不管客户群是什么样的，都必须建90平方米的房子，那么我们就要考虑‘在这个地方建90平方米以内的房子能不能卖得出去’，‘把90平方米建成什么样子才能卖得出去’。”刘宝玉表示。
在另一位开发商看来，不死守北京，到二、三线城市去寻找土地进行开发或许是一条出路。“无论房地产市场出了什么问题，北京受调控肯定是首当其冲的，就算买到地后期开发也很难。”他表示，“出走”到二、三线城市能享受到相对宽松的政策环境，拿地时的顾虑也少一些。
与此同时，以前坐待地价上涨的土地倒卖商不再沾沾自喜，而开始着急。一方面，有“两年必须开发”的时间限制；另一方面，开发商拿地则变得极其谨慎，“我们可以买地的空间还很大，为防范风险，即使要买也须等政策细则明确之后。”一位开发商向《楼市》记者表示。
业内人士分析，开发商拿地积极性下降，而土地商手 中的存量土地以及政府新供应的土地总量很可观，土地市场的供需关系可能会由“供不应求”转向“供大于求”，从而促进地价回落，缩减房价成本。当然，不敢拿地的直接后果也将导致部分企业将不得不从房地产行业退出。
地产服务业两极分化
如果说房地产开发市场和土地市场受政策影响直接而猛烈的话，那么，与地产相关的建筑设计、营销代理以及广告等地产服务行业也同样面临巨大压力，并无可避免地将重新洗牌。
建筑设计机构：技术须突破
“新政给房地产行业带来的震荡将直接与建筑设计行业挂钩，该领域也将出现两极分化。同时，高水平的设计师必将炙手可热，而平平庸庸的人则无可避免将会被淘汰。”中国建研院一位专家表示，新形势下，开发商拿地之后就要面临建筑和室内设计的严峻考验，这或将加速建筑设计行业的洗牌速度。
“70％·90m2”之新规让房屋面积不再成为差异化竞争的重点，而房地产竞争除资金、土地等因素之外，建筑设计和平面设计的竞争将大大凸现。”杨潮汐表示，某种意义上说，房地产开发竞争是设计的竞争，“开发商根据地块做好定位之后，给建筑设计单位下的设计任务书一定是很严格的、高标准的。”他说到。
李宏对记者表示：“为了不延误工期，我们必须聘请高水平的设计单位，准备两套建筑设计方案，以应对政策之变、抢占入市时机。”事实上，在北京市细则尚未正式出台之前，大多数开发商都作出了这样的选择。
据上述的这位中国建研院专家介绍，以前设计大户型时，对空间的节约使用意识淡薄，主要突出其奢华感，而如今开发商要求对户型的设计更紧凑、布局更合理，让有限的面积延伸出无限的空间，给设计单位提出了很大的挑战。与房地产企业将会大洗牌一样，建筑设计行业也会出现同样的景象。
同时，建筑设计人才也面临着巨大挑战。一方面，开发商对高水平的设计师求才若渴，并愿意为之支付高工资；另一方面，平平庸庸的设计师却难有立足之地，将被淘汰出局。
代理行：痼疾须根治
“新政让代理行的日子更加难过。”华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎直言不讳。
事实上，从去年开始，一些代理行的日子就越来越不好过了，而现在的新政加剧了矛盾。“过去，我们可以拿到1．5％的佣金回报，而现在下降到0．8％左右的低水平。”一家代理公司负责人对行业利润的下滑十分无可奈何。他表示，以一个销售额为5亿元的楼盘为例，0．8％的销售佣金是400万元，如果销售期为两年，那么在销售顺利的前提下，代理行每年能拿不到200万元的销售佣金，而每年仅
代理行人员薪金也在100多万元，再除去办公成
本等因素，所获利润十分微薄。
佣金减少也许还不是最坏的情形，部分开发商为解决资金问题，还以“保证金”的名义要求代理行垫付前期宣传费，部分小公司面临重大打击。
此外，代理行业的潜规则也被改变。以前代理行与开发商合作都会有“溢价提成”的原则，即代理行和开发商约定好预期售价，若代理行的售价高于预期价，溢价部分就由二者共同分成；但现在开发商把控更严，而房价涨幅减小，代理行的这一块利润就变薄了。
“虽然新政加大了代理行的生存难度，但其暴露的问题却是这个行业固有的。代理行必须根治自身痼疾，重新思考自己的核心竞争力，才能彻底解决问题。”公衍奎指出，传统代理行主要依靠操作经验和制度化的流程与模式来赢利，但优秀的代理人才很容易被开发商挖走或自立门户；而其运作模式又很容易被复制。因此，根治痼疾，留住人才，创新赢利点，是新形势下代理行必须解决的重大问题。
广告公司：整合能力须加强
“广告公司属于下游行业，房地产开发受到影响必然影响广告公司的业务。说实话，已经有部分小公司面临饿肚子的境况了。”谈到广告公司的生存状况，世嘉行副总经理龚宇明稍显沉重。首先，由于“70％·90m2”新政影响了600多个项目的审批进度，因此，新上市项目直接减少，当然广告客户总量亦随之减少。
其次，对于目前正在推广销售期的项目来说，由于新增项目减少，这些项目的销售压力不大，对广告推广的需求力度也不强。
同时，在同行竞争越来越激烈的情况下，开发商往往只愿意花很少的钱，同时又希望达到很好的效果，对广告公司的要求进一步提高。
“在这种情况下，如果广告公司只是单一的广告设计公司，那么其抗风险能力将很弱。必须加强整合能力。”龚宇明表示。所谓的整合能力，就是广告公司不仅做广告设计，同时还要有更深入、更全面的能力，充分整合策划、广告以及销售等资源，为开发商提供建设性意见，让其花最少的钱达到最好的效果。同时，要形成自己独有的秘诀，其赢利模式不能轻易被模仿和复制，这样才能在大环境不利的情况下继续有立足之地。
在残酷的竞争压力下，广告公司的分化和广告行业的洗牌亦无可避免。
行业在调整中前行
在风险增加、利润下滑的当口，在部分开发商准备退出或将被淘汰的时候，房地产行业，是否依然被看奸?
“我们不但不会放慢发展的速度，相反，我们还要抓住这个时机大力发展。”赵彤如此表达万科的发展方向；“地产行业是我们的主业，我们肯定会继续在北京发展，同时还要向外地扩张。”李宏对银谷的发展方向也非常坚定；“虽然行业整体利润在下降，但这是纵向的比较，从横向看，行业利润还是很可观。”刘宝玉一语道破机关。与此同时，还有不少开发商表达了类似的观点。
虽然宏观调控政策影响了很多项目的实操进度，并且让部分开发商成本增加，但是更多的人也承认，调控政策实际是在纠正原有的错误，比如盲目追求大户型的现象。改革必然有人要付出代价，但从长远来看，市场必然日趋成熟和规范，这对于企业的规范发展和竞争，对于有实力的大企业来说，都是一个利好机会。
同时，业内专家分析认为，虽然有这样那样的风险，今后政府可能还会不断出台调控政策，但与其他行业相比，房地产依然是个香饽饽，是很多人难以舍弃的一块领地，除非他自身无力继续寻求发展。大浪淘沙，必定会有部分企业被挤出门外，但个体的不同命运挡不住行业的快速发展，目前该行业依然是我国的支柱产业，还是会保持较快速、良好的发展状态。
新政机遇：房企并购潮掀起
杜瑞峰
中国房企正在遵循“强者愈强，弱者愈弱”的法则斗法。
“开发商都不敢再盖房了!”一向“高调”的华远集团董事长任志强，近日新政细则的明朗，而陷入沉默，以至于在自己的BLOG上发表如上感言。
虽然网上对这一论调的抨击令人目不暇接，但如果细加思索，不免后怕。一句看似平淡的言语背后，折射出的是几乎所有房地产企业即将面临的变局——调整战略。
7月12日，炎炎夏日，但诸多房地产企业却如同身临 寒窖。因为，在这一天，争论已久的“90平方米、70％”终于尘埃落定。在诸多业内人士看来，虽然“70％的总量控制”令不少企业产生一丝冀望，但“90平方米是指建筑面积”的硬性规定，又决定了他们不得不面对随之而来的挑战。
房企巨头战略调整在即
“70％的总量控制，说明政府给大户型项目预留了生存空间。这就导致很多企业必然想尽一切办法成为另外‘30％’，我们也一样。所以，现在大家都在等待北京市细则出台。”某知名地产商在接受《楼市》记者采访时毫不讳言。
《楼市》市场研究部对近一个月来地产企业的动向检测显示，如今，北京至少有50％一60％的企业限入观望。
除此之外，一些全国性品牌地产则纷纷宣布调整开发战略，未来更专注于开发户型面积在90平方米以下的项目，期间，最引入瞩目的当属万科。
万科董事长王石高调宣布：“万科将会在未来两、三年内逐步增加90平方米以下住宅的面积比例，由现时占20％增至40％～45％。”
在北京某知名地产企业负责人看来，万科的调整是必然的。“万科开发的都是住宅项目，而住宅恰恰是本轮调控的重点。相比之下，另一品牌企业金地则受影响颇微。不仅仅因为金地属全国性企业，更多则是缘于金地开发的产品相对多元化，包括住宅、写字楼等。”这位负责人如是说。
对此，金地集团总裁张华纲亦坦言，“金地短期可能会受些影响，但从长期来看没有影响。目前，金地在全国已经拿到开工证的建筑面积是193万平方米，足够今明两年的发展之用。今年，金地的业绩还将保持在30％的增长。”
而近期金地的诸多举措，似乎是对如上观点的最佳印证。6月21日，上海最大的商业集团百联集团旗下世纪华联旗舰店落户金地格林郡，与此同时，该项目正式推出高性价比“别墅式洋房”；7月24日，金地亦庄新城项目格林小镇6案名公布；7月27日，金地成功签约深圳城中村重点改造项目——岗厦河园片区。
综上可见，由于大企业具备相应的能力和实力，所以，长期而言，调控更多带给他们的是利好。据专业人士估计，本轮调控中，像万科和金地一样，“变被动为主动”，继续扩张的企业约占10％。
除此之外，选择将重点区域进行战略转移的企业亦不在少数。比如，以往以北京为战略核心的企业，有的调整至上海、深圳等地，抑或天津、大连、重庆等二线城市。而事实上，这一苗头早在去年就有所显现。2005年，阳光100、万通等多家企业将触角伸向外地。”然而，如上种种，对于小企业而言似乎望尘莫及。
在“国六条”出台前夕，曾有专家预计“房地产企业的优胜劣汰将在年内加速”。“国六条”出台后，全国工商联房地产商会会长聂梅生亦曾表示，新一轮宏观调控将会使一半的房地产开发商因缺乏竞争力而被淘汰出局。如今看来，以上观点正在不断被证实。不久前，有媒体报道称，今年郑州约有近150家小开发商将退出地产行业。而采访中记者发现，如上遭遇，北京同样不能幸免。
“北京的大小企业上万家，小企业当中至少会有一半面临被淘汰出局抑或转型。”思源顾问总经理李国平预计，“这一半企业当中，完全被淘汰的企业将会是极少数，而更多的企业则是选择转型，比如定向开发小户型项目或商业地产。甚至不排除一些企业选择到二线或三线城市发展，毕竟，外地的政策敏感度相对较低。”
采访中，京城几位开发商表示了如上意向。中关村某写字楼项目的开发商告诉记者，其企业本打算涉足住宅开发，但最终决定放弃了，而目前正在了解关于商业地产开发方面的情况。而东区某别墅项目的开发商在接受记者采访时一直愁眉不展。“我们面临的不仅仅是开发利润的降低，而更多是对小户型的开发特性欠了解，所以，公司上下都在补课。”这位开发商如是说。
近日，一位不愿透露姓名的业内人士向记者透露，他所在的公司，由于高层意欲退出地产行业，所以，全体员工不得不面临跳槽。而据记者了解，近期京城意欲退市的地产企业约有10家。
对于大小企业判若云泥的现状，李国平总结认为，这是我国房地产行业发展的必然。“历经几年的高速发展后，目前我国房地产行业正处于结构转变期，即向专业化、规模化、集团化方向发展。期间，一批对市场有较大影响力的房地产龙头企业正在脱颖而出，实力小而又缺乏核心竞争力的房地产企业，必将面临生死存亡。”李国平说。
大小房企兼并重组加速
“随着房地产企业优胜劣汰的加速，房地产行业的兼并重组亦日渐普遍。”国六条出台后，李国平以及京城多位业内人士如是预言。而事实上，兼并重组的案例早在去年就已经不鲜见。
如果说2005年是房地产企业兼并重组的起始年今明两年，则是企业兼并的高峰年。
近日，亿城股份董事会秘书陈志延同样向记者表示，近期有不少小企业登门造访，用意不言而喻。但截至目前，仍未有一个成交。“找我们的企业很多，情况各异，有的是手中有地，由于缺乏资金无法开发的；有的则是项目已经在施工，急需回笼资金的。我们必须去慎重挑选。”陈志廷如是对本刊记者说。
而北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲在接受采访时亦表示，“国六条”出台后，不断有中小型企业与阳光100洽谈合作，意欲让其收购。然而，当记者问及有无成交时，对方称“目前还不太好回答”。
另据悉，山水文园开发商北京凯亚房地产开发有限公司，在“国六条”出台后不久，闻言京城某知名地产企业遇挫后，紧急与该家企业联络意欲收购。截止本刊发稿，双方的谈判仍在进行中。
诚然，宏观调控重力出击，之于资质不济的地产企业而言，无疑于雪上加霜。据消息灵通人士称，为抵御风险，顺驰陆续将其在长春、武汉等地的项目出售给融创。然而，在很多业内人士看来，顺驰董事长孙宏斌名为收购实为资产转移的举措，似乎很难令时下处于风口浪尖的顺驰出现转机。而近日，有媒体报道称，顺驰正与两家香港上市公司私谈私募事宜，届时，顺驰股权或将易主。
据建行北京分行某不愿透露姓名的人士称，“前不久，建行已开始查顺驰的账。以防止突发事件可能为银行带来的金融风险。”业界普遍认为，虽然顺驰在近年的快速扩张尤如美国大片般豪壮，但其内部管理的缺失以及日益严厉的宏观调控，无疑给这部大片的结局增添浓重的悲情色彩。
顺驰困局为京城乃至全国的房地产的企业敲响警钟。今时今日，人们在思考顺驰现象的背后，则更多是在考虑在一浪高过一浪的调控巨波中，如何扬帆远航?而就如今的现状来看，兼并重组不失为一条出路。对此，接受采访的诸位业内人士一致认为，在地根、银根同时收紧的前提下，兼并重组的案例将越来越多。“如果今年是洽谈年，那么，明年则会是成交年。”某业内人士断言。
据本刊高层人士透露目前意欲通过《楼市》搭桥，寻求大企业收购的中小型企业已有5家。目前，均已找到目标，正在洽谈当中。某经纪机构负 责人亦向记者表示，该机构所代理十几个项目中，目前有一半以上意欲寻求收购。
面对如今的市况，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司总经理助理宋汀不无感慨。“相信任何一个企业，一旦进入，都希望能得以长足发展。而对于政策所带来的影响，虽然给中小企业发展带来诸多不利因素，但相信多数企业将通过种种方式，寻求生存之道，比如引进战略合作伙伴、寻求资本支持，等等。而非轻言退出。”宋汀说。
细则未出：京城600项目待过关
杜瑞峰
京城600项目面临大考，然而命运似乎并不掌握在庄他们手中。
时—下，虽然酷暑难当，但对于京城600个因未拿到施工许可证而无法开工的项目而言，则感觉到异常寒冷。因为，在这个夏季，规划意见书被卡，项目被迫处于停滞状态；北京市细则迟迟未出，不得不陷入焦急的等待……
两成项目“咬紧”大户型
“据统计，2005年北京市购买大户型和中小户型的人群，各占50％。那么，大户型的供应若收缩至30％，其面对的依然是50％的市场需求。供需的失衡，必将导致大户型项目继续受追捧。”思源顾问总经理李国平分析。而这恰恰是目前部分大户型坚持不改规划的原因之一。
“在90平方米政策的影响下，相信市场上的大户型项目将越来越少。届时，物为稀为贵的商业法则，必将显现。所以，从这一角度而言，大户型项目的售价在未来继续走高已是必然。而为了保证开发利润，我们决定坚持原有的大户型方案不变。”东区某项目负责人直言不讳。
这位负责人进而告诉记者，其所在项目一开始就定位做大户型，项目规划已经获批，但施工证还没拿下来，所以也被卡了，不过该公司高层目前正在想办法解决。“不到万不得已，我们是绝对不会改的!”这位人士肯定地说。
而据某知名代理行不愿透露姓名的高层人士估计，目前约600个面临调整规划的项目中，处于如上心态的项目约占两成。其原因，多是由于看好大户型项目的稀缺价值与发展前景。而近期，不少大户型项目的逆市热销似乎更坚定了这些项目的决心。
根据本刊市场研究部的检测，近期京东高档项目的成交量与以往的成交情况相差无几，可见并未受到政策的影响。个别项目的成交情况，甚至较政策明确之前更为活跃。
阳光上东某销售人员告诉记者，自“90平方米、70％”的政策明确之后，阳光上东的日均成交情况与之前相比略有增长。“由于客户来访者明显增多，所以，我们时常连吃午饭时间都没有。”这位销售人员说。
而将于近期开盘的东区国际二期，未入市先迎来了热销，即将开盘的1号楼，已有50％的房屋被预定。据该项目销售人员介绍，东区国际一居的户型面积均在100平方米以上，两居约在130—160平方米之间。均价初步定在13000元／平方米。
“这一价位，在未来开盘时将会有一定上浮，但涨幅不会太大。预计，到今年年底，推出二期5号楼时，价格会有明显的增长，目前初步在15000元／平方米左右。”这位销售人员说。
采访中记者发现，在坚持不改规划的项目当中，除了对大户型未来市场前景的良好预期外，还有一部分项目认为，调整规划就意味着浪费时间、增加成本。所以，宁愿苦思对策，亦不愿更改规划。
“我们一开始就定位做大户型，项目规划已经获批，但施工证还没拿下来，所以也被卡了。政策的混乱已经导致我们的开发进度受到影响，如果再调整规划，那么就意味着，我们不仅要多付出几百万元的成本，同时还需要付出较大的人力。”东区某开发商总经理颇有些激动地对记者说。
另一开发商向记者表达了类似观点。他认为，银根的不断收缩，使银行获得贷款的几率越来越小，而大多企业的资金链都比较吃紧。所以，都想加快项目开发进度，迅速销售，回笼资金。而更改规划就意味着增加成本，降低利润。所以，有项目坚持不改规划，亦在情理之中。
300项目“一颗红心两手准备”
“上面已经下了禁口令，公司所有成员，均不得对外提及此事(意指后期规划面临调整)。”朝东某项目有关负责人，言谈之中流露无奈。
据知情人士透露，在“国六条”出台前，该项目一期已取得施工许可证，而后期的规划均未获批。政策出台后，为获得通融，保证项目正常开工，该项目规划方面的负责人曾多次奔走于规委，然而，每一次都是无功而返。虽然这些情况并未从开发商口中得到证实，但记者辗转了解到，该项目如今正在筹备更改规划。
根据某代理行的监测显示，除少部分项目如今正在调整规划外，其余大多数项目均在作两手准备，据初步估计，这部分项目约占五成以上。一方面，按原规划方案，循序渐进继续开展工作；另一方面，紧急筹备符合面积及比例要求的方案。“虽然这样我们做，会多付一些设计费用，但总比到时再改要好得多。”中央别墅区某项目负责人感慨道。
另一大户型项目营销总监向记者透露，现在规委的态度是，若想审批通过，就只能做小户型项目，否则，一律不予审批。“这样一来，很多项目都急得抓耳挠腮，我们也一样，但目前所能做的，除了等待细则出台外，也只能加大投入，准备两套方案”。这位营销总监说。
“多付出成本谁都不愿意，但我们每年都有开工指标等限制，所以，对我们而言，最致命的是时间上的延误。为了维护广大股民的利益，我们如今也只有加大投入，按照原规划推进工作的同时，紧急筹备小户型方案。”某上市公司总经理说。
近三成项目静观风云
与如上项目的开发商相比，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司(以下简称“太合嘉园”)总经理助理宋汀则显得乐观许多。虽然该企业继“东山墅”之后拟开发的大户型项目同样在此次动荡中暂时搁浅，但在宋汀看来，“事情或许并没有想象中那么糟糕。”
“跟所有项目一样，我们也在等待着细则的出台。相信未来出台的细则，政府会根据区域的不同，适当调整比例。”宋汀说，“我们前期的工作一刻也没有放松，项目的整体规划、园林设计都在做。未来如果我们进不了30％，项目的开发进度亦不会有太多延误，届时只需调整大、小户型的比例即可。”
另一大户型项目的开发商告诉记者，他们项目的规划意见书在“国六条”出台前就递到了规委，如今由于细则尚未出台，所以，政府方面也不知道该怎么批。“我们现在亦有项目在操作，所以，未着急更改规划，再等等看。”这位开发商说。
“70％是指年度开发总量，相信未来出台的细则，会根据区域的不同，在比例上亦有所区别。而我们所在的地段，由于毗领CBD，并且，自然环境亦有优势。所以，目前我们的项目基本处于停滞状态，等细则出来后再作决定。”位于东四环附近的某项目销售总监如是说。
据某代理行有关人士估计，如今选择观望的项目约近三成。而这些项目之所以选择观望，多因为细则未出，一 切还都是未知数，如果现在着急更改规划，而细则出台后又确定不用改，那么，不仅是浪费金钱，也是浪费精力。
房政击穿钢铁价格相关产业后市影响年后凸现
周晓芳
坚挺的钢市轻而易举被击穿，京魂未定中寻求后市之变。
“70％·90m2”新政出台后，国内建筑钢材价格6月份一改春节以来温和上涨态势转为震荡调整，6月下旬更是出现了上半年来的首次深度下跌，价格比前期下跌了10％左右。受此影响，有钢铁企业开始酝酿调整钢铁产品结构，减少住宅建设钢材的生产，转向用于家电、汽车等下游产业链产品的开发。
与钢铁市场的强烈反应相比，水泥市场的表现显得平淡许多。6月，除了广州地区的水泥出厂价下跌3．5元／吨外，全国不少地方的水泥市场还呈现出稳步上升趋势。专家指出，水泥更多的用于基础设施方面，用于住宅建设的只有极少一部分。相比之下，煤、电、油、运的价格变动才是真正影响水泥行业发展的关键因素。
钢价普跌
根据中国钢铁价格网公布的信息显示，自今年6月份以来，国内钢材市场价格出现一轮普跌。各品种中，跌幅最大的已达每吨五六百元，幅度较小的有二三百元。与此相对应的是，钢铁企业的产品出厂价格也相继下凋。例如，邯钢就于7月15日出台了下调建筑钢材出厂价格的政策信息，其中建筑钢线材出厂价格下调230元／吨，螺纹钢下调220元／吨，降幅接近7％。事实上，在此之前，包括南钢、重钢等在内的全国众多钢厂几乎都出台了钢价下调的政策信息，降幅与邯钢的价格政策基本相同。
一些贸易商告诉记者，由于“70％·90m2”的限制，住宅建筑项目不得不重新进行规划和设计。由于一些项目不能如期开工，因此推迟了对建材的采购，从而导致了螺纹钢市场震荡波动，销售不畅。
“对地产行业的调控是(钢价)下跌的重要原因。”中国钢铁工业协会副秘书长戚向东认为，钢铁价格的下跌受到多种因素的影响，6月下旬特别是7月份钢价快速下跌的很大一部分原因是恐慌心理在作怪。戚向东说，随着“九部委意见”的贯彻落实，尤其是90平方米以下的住房比例必须占到总开发面积的70％以上的措施，对地产商的打击明显。钢铁需求市场预期受到严重打击，普遍担心控制固定资产投资和房地产的发展将导致市场需求的萎缩，产生厂恐慌心理，不少贸易商怕被套，降价销售。
这种恐慌也可以理解。相关研究资料显示，房地产业与57个产业存在直接和间接的联系，而与钢铁业的关联度很大，钢材在住宅建设的总成本上占1％的比重，如果剔除土地成本，那么钢材所占住宅制造成本约1／4至1／5。一般普遍住宅楼，每平方米的用钢量约70～80公斤。
作为国内建筑钢材两个主要的生产和销售市场——华北和华东，市场上空的阴霾仍在积聚，沙钢7月上旬订货价格大幅下调，市场跟跌气氛浓厚；京津市场建材贸易商订货打款犹豫徘徊，钢厂方面压力倍增。
钢企调整产品结构
受价格下跌影响，部分钢铁企业正酝酿调整钢铁产品结构。记者从首钢得知，首钢正酝酿着新的改革计划，调整产品结构，减少住宅建设钢材的生产，转向用于家电、汽车等下游产业链的开发。首钢销售部宣传科曹文龙表示，当前首钢用于住宅建设的钢材产量为400万吨，而在明年，“这个数字肯定将减少。”据了解，有这种想法的不仅首钢一家。
“(钢铁企业)此举也是被迫无奈。”广发证券钢铁行业分析师周德昕在接受《楼市》记者采访时表示，钢铁企业对于企业产品结构的调整是因为建材用钢价格波动太大，特别是6月份以来到7月下旬，钢铁价格再创历史新低，基本上没有了毛利空间，“价格波动让钢铁企业不得不重新对企业的产品结构进行定位。”
不过，周德昕同时表示，从今后的房地产市场发展分析，建材用钢增幅还会比较大。“尽管近两年不少钢厂都在重点扩大板材的生产规模，但是对于建筑用钢——长材的生产也没有放松。”
周德昕的这种判断并非一家之言。做钢铁贸易的一位经销商也向记者表示，从长远看，我国的房地产业对钢材需求依然十分巨大，即便实施“70％·90m2”的规定，这只是住房建筑的结构改变，相反，经济适用住房建设力度的加大，建设速度的加快，同样将拉动建筑钢材的需求，“螺纹钢、线材、脚手架钢管、圆钢以及建筑钢结构所用的板材、型材等，是城市建筑和住宅建筑所用的主要材料，所占的比重很大。”
水泥价格稳中有升
相对于钢材市场的剧烈波动，水泥市场就显得平淡得多。6月，除了广州地区的水泥出厂价下跌3．5元／吨外，全国不少地方的水泥价格还呈现出稳步上升趋势。
曾任职于国家建材局，现数字水泥网顾问孙钤表示，从水泥市场的需求结构来看，受宏观调整影响最大的是市政工程建设和房地产投资，但房地产建筑的水泥用量仅占20％左右，效果并不十分显见。
孙钤称，“当前水泥行业中需要量大的固定资产投资重点转移到了基础设施，如铁路、公路、机场的建设，另外，新农村建设及城镇化建设也是水泥需求量大的项目。”
根据海螺水泥所公布的数据正好说明这种倾向，市政工程建设和房地产投资这一部分需求占到海螺水泥销售的30％～35％。其余65％～70％分别是重点工程的投资和新农村建设投资，这些需求受宏观调控的影响相对较小。四川双马集团办公室李先生也表示，双马水泥的主要面对铁路和公路等固定资产的投入，用于住宅建设的只有极少一部分，因此所受影响不大。
相关专家认为，6月份部分水泥市场价格回落是因为进入夏季雨水天气较多，影响施工速度，因此水泥需求量也相应减少。个别水泥企业大都是以下调出厂价格回收现金为主。
该专家表示，煤、电、油、运的涨价才真正关系着水泥的成本核算。据介绍，煤和电两方面的费用支出占了生产成本的60％或更多。6月30日全国电价的再次上调，煤价也传上涨的消息，这些不利因素直接迫使水泥生产成本增加。
记者从北京水泥行业协会了解到，北京地区从7月1日起P．042．5等级水泥到位指导价在330元／吨的基础上适时上调10～20元／吨。
中国水泥协会也预计，水泥市场在9月市场将慢慢进入旺季，进入10月中、下旬后，市场价格将会向上调整，往年进入第四季度是水泥需求最旺盛时期，一些市政重点工程及建筑房产工程往往准备在年底前封顶，因此会力口快施工速度，届时水泥市场将会出现供需两旺态势，价格也会随之上升。
家居行业以“小”博大
周晓芳
更多的小户型需要更多的家居品，“小的是美好的”成为家居市场流行语。
和为房屋建造供应各种建材的原材料厂商准备调整产品结构一样，为房屋提供各种家居产品的厂商同样开始着手于产品结构的调整。
记者获悉，由于新政出台后，房地产商要重新制订新 的户型设计，不少工地延后开工，为房屋装修提供各种建材的供应商普遍面临着订单延期的无奈。同时业内预计，由于小户型的空间限制，能够节约空间的小规格产品未来将会受宠，基于此，一些厂家也开始着手于产品结构的调整。
订单延迟现象普遍
“就科勒品牌来说，全国都存在着交货期滞后的现象，其中尤以北京最为严重。”科勒(中国)投资有限公司华北区销售经理马胜利告诉记者，新政出台最直接的影响是订单延期。由于新政下来以后，开发商都忙着修改户型，现在已经有2000多万元的订单向后延迟。由于开发商的开工时间目前难以确定，什么时候发货也就不得而知。
订单被延迟的不只是科勒。“公司近4成的订单都被推迟，这在公司(以往)运营中是极少出现的情况。”主营中高档卫浴用品的北京建贸新科建材有限公司总经理曹站京表示，订单延迟已经成为市场中的普遍现象。
不过，尽管订单延期导致当前的市场销售额下滑，但供应商们对市场远景相当乐观。“尽管当前的订单推迟了，但是开发商的房子肯定还是会盖的。”马胜利表示，小户型成为市场主流并不意味着对于洁具的需求将减少，而恰恰可能会增多，“100多平方米的房子和90平方米的房子所需要的卫生间数量大体是一样的。也就是说，相同的规划面积中，小户型为主的项目将比大户型为主的项目需要更多的洁具。”
曹站京也表示，在同样规划面积下，增加小户型住房比例，就意味着增加户数，而每一户都有厨房、卫生间，因此，“对瓷砖、洁具的需求量也可能增加。”
“小”产品将成主流
与此同时，市场普遍预期，以节约空间为特色的“小”产品将会受到青睐，基于此，不少下游厂家也开始着手于产品结构的调整。
事实上，在新政出台之后，不少建材市场就将以节约空间为特色的装修用品放在了显著位置：镶嵌式家具以及推拉门产品，甚至还出现了“嵌入式”厨房——根据家电的尺寸量体裁衣整个“嵌进”厨房里。一位做镶嵌式家具的商家说：“这些产品相对于传统家具，更加灵活机动，内部隔板能合理组合，会越来越受到小户型家庭的欢迎。”
“中档橱柜将成为市场主流。”全国工商联橱柜专业委员会执行会长姚良松认为，90平方米以下住房比重增加，意味着高档橱柜将让位于中档橱柜。中档橱柜需求会呈现爆炸性增长，成为橱柜市场主流，橱柜业产业结构也将向中档产品调整，高端橱柜的生产和销售将会减少。
海尔橱柜、宜康橱柜、捷西橱柜的相关人士则透露，相当一部分企业目前正处于“花大量计划外资金进行产品结构调整以积极适应市场变化”或是“为保证足够研发、销售资金继续观望”的痛苦抉择之中。
“家具的型号也会回归于小规格。”家具协会秘书长蒋鸿源也表示，近两年来，由于房地产开发出现了追求大户型的趋势，配套定制的家具规格也随之变大，非常不利于面对小户型的销售。
而一些瓷砖的厂家开始看好物美价廉的瓷砖来，因为小户型住房，装修可能相对简单，业主会倾向中低价位的瓷砖、洁具。特别是瓷砖，可能也会选择小规格为主。