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【摘 要】通过分析“小产权房”的产生原因，研读国家对买卖“小产权房”的现行政策，对“小产权房”买卖行为法律关系进行解析，并对由此引发的纠纷进行法律层面上的研究。
【关键词】产权；小产权
一、产生原因
1、城市化进程的加快、商品房价格持续升高催生“小产权房”
小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。
2、农地制度设计不合理、农民趋利性，诱发了“小产权房”的发展
小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
3、法律制度的模糊，导致“小产权房”的泛滥
《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了生存的空间。
二、国家对买卖“小产权房”的现行政策
建设部于2007年6月18日颁布的《关于购买新建商品房的风险提示》明确指出“城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护”。
国务院办公厅于2007年12月30日发布《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，进一步强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发”。
2009年9月1日国土部下发《关于严格建設用地管理促进批而未用土地利用的通知》，强调“必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。”
从以上政策可以看出，中国对于小产权房建设、交易的态度始终坚决贯彻执行有效的法律规定，不允许突破法律的限制，严厉禁止。
三、小产权房纠纷法律分析
（一）以租代售小产权房的效力
2007年，建设部发面《关于购买新建商品房的风险提示》后，为了规避政策规定，推动小产权房销售，部分小产权房的开发建设方采取了许多变通的销售方法。
如果用于出租的房屋属于农村集体组织经过一定批准手续后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，农村集体组织在房屋建设完成分配给村民后，将剩余部分出租或出卖，租赁合同属于合法有效的合同。如果出租的小产权房属于以违法建筑，属于无效合同。其次，租赁期限不得超出法定期限。《合同法》第214条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，实践中订立的一次性租赁70年使用权的租赁合同，超过20年的部分得到不法律的保护。
（二）以小产权房设定抵押是否有效
1、以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
3、小产权房不得设定抵押
《城市房地产抵押管理办法》第3条规定“本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。可见，小产权房不得设定抵押。
（三）小产权房能否获得拆迁安置补偿
城市居民购买小产权房买卖合同违反法律禁止性规定而无效。涉及的小产权房的类型不同，补偿后果不同。
第一，履行了审批手续的合法房屋，买卖合同无效后，该房屋所有权属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有。补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。小产权的买受人在合同无效后有权要求返还购房款，但无权主张补偿金。
第二，未履行审批手续的违法建筑，《城市房地产拆迁管理条例》第22条第2款规定“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。显然，对于违法建筑，即使是农村集体组织或者个人，也无权要求补偿，作为无效交易小产权房的买受人，更无权主张补偿。
作者简介：吕毅，现在哈尔滨市胸科医院。
【关键词】产权；小产权
一、产生原因
1、城市化进程的加快、商品房价格持续升高催生“小产权房”
小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。
2、农地制度设计不合理、农民趋利性，诱发了“小产权房”的发展
小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
3、法律制度的模糊，导致“小产权房”的泛滥
《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了生存的空间。
二、国家对买卖“小产权房”的现行政策
建设部于2007年6月18日颁布的《关于购买新建商品房的风险提示》明确指出“城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护”。
国务院办公厅于2007年12月30日发布《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，进一步强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发”。
2009年9月1日国土部下发《关于严格建設用地管理促进批而未用土地利用的通知》，强调“必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。”
从以上政策可以看出，中国对于小产权房建设、交易的态度始终坚决贯彻执行有效的法律规定，不允许突破法律的限制，严厉禁止。
三、小产权房纠纷法律分析
（一）以租代售小产权房的效力
2007年，建设部发面《关于购买新建商品房的风险提示》后，为了规避政策规定，推动小产权房销售，部分小产权房的开发建设方采取了许多变通的销售方法。
如果用于出租的房屋属于农村集体组织经过一定批准手续后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，农村集体组织在房屋建设完成分配给村民后，将剩余部分出租或出卖，租赁合同属于合法有效的合同。如果出租的小产权房属于以违法建筑，属于无效合同。其次，租赁期限不得超出法定期限。《合同法》第214条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，实践中订立的一次性租赁70年使用权的租赁合同，超过20年的部分得到不法律的保护。
（二）以小产权房设定抵押是否有效
1、以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
3、小产权房不得设定抵押
《城市房地产抵押管理办法》第3条规定“本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。可见，小产权房不得设定抵押。
（三）小产权房能否获得拆迁安置补偿
城市居民购买小产权房买卖合同违反法律禁止性规定而无效。涉及的小产权房的类型不同，补偿后果不同。
第一，履行了审批手续的合法房屋，买卖合同无效后，该房屋所有权属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有。补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。小产权的买受人在合同无效后有权要求返还购房款，但无权主张补偿金。
第二，未履行审批手续的违法建筑，《城市房地产拆迁管理条例》第22条第2款规定“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。显然，对于违法建筑，即使是农村集体组织或者个人，也无权要求补偿，作为无效交易小产权房的买受人，更无权主张补偿。
作者简介：吕毅，现在哈尔滨市胸科医院。