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随着星街坊、万特、天美时尚名店的陆续招商，加上去年底开业的新华百货，新街口北大街迎来了大型商场的集中放量。然而，在近一公里的街道上有4家购物中心的进入，未来项目将面临同质化竞争的风险。
提到新街口，当年号称“音响一条街”,北京人几乎没有不知道的。街道两旁的特色商店一家挨一家，经营着包括外贸服饰、音像制品、乐器、小吃等各种业态，一度是当时北京追求时尚生活年轻人的集散地。
随着西城区改造对新街口的重新定位，这条特色街道在未来将有30万平方米的新商业设施供应，形成70米宽的市政马路和500米长的步行商业街，从而带动区域的商业升级。
记者8月初前往新街口商圈进行调查，发现一些大型商业的入驻，明显改变了新街口的商业环境。然而，多个同类项目将面临前期招商以及后期运营的压力。
新商业格局显现
以前，新街口的商业主要以新街口内大街两侧的零散小店铺为主，少有规模较大的商场。而由政府主导的区域改造，使得新街口区域内商业出现了一个新的局面。
“很多大型商场的进入拉动了商业的升级换代，包括已开业的新华百货和即将投入运营的万特购物中心、天美时尚名店、星街坊等大型商场，都提升了商业的辐射力，使得区域逐渐形成一个商圈。”北京源亚商业管理公司招商总监乔崇国表示。
其实，早在20世纪90年代，新街口已经形成了北京著名的商业旺街。从地铁2号线积水潭站出来，顺着新街口北大街往南，150多家特色商店分布在道路两侧，交易的商品涵盖了外贸服饰、个性饰品、音像制品、乐器、玩具、箱包等多种，还有包括书店、迪厅、影院等在内的多种消费场所。
这条北京较早形成的商业旺街，是以临街的特色商店来吸引北京追求时尚的年轻人。而根据新街口商业街改造的新规划显示，改造完成后，从新街口豁口往南到新街口百货，再向西转向西直门内大街将形成了一个形的新街市。届时，将有30万平方米的商业地产项目围绕这个形街建设，包括地下一条与新街口北大街平行、且连通地铁站的全长500米左右的步行街。
记者日前走访发现，原本紧贴着新街口南大街的小商铺，正自北向南逐步拆除。新街口北大街的西侧，只剩下少数街铺未拆除，取而代之的是新华百货等商场的建立。紧邻新华百货商场南边的区域，依次是星街坊、万特购物中心、天美时尚名店的围挡，围挡背后的商场建筑主体结构均已基本完工。
与西侧的拆除不同，道路东侧目前没有太大变化，只有少数店铺在对外立面和内部进行重新装修。据悉，东侧的商铺主体建筑结构不会发生大的改变，将保持原有临街小商铺的商业形态，形成步行商业街的模式。
显然，新街口以往的商业格局已经被打破，全新的商业布局已然显现。对此，汉博研究院院长王永说道：“北京的商业物业中多业态的聚集将成为主流，尤其是市场空白点较多的新兴区域。像新街口出现的购物中心，以多业态的聚集提供了一站式消费的可能，将以其便利性和综合性受到消费者的欢迎。”
三店集中入市，面临招商压力
在不到一公里的街道上，除了进入营业阶段的新华百货外，星街坊、万特购物中心、天美时尚名店这三家商场的建筑主体结构已基本完工。据了解，星街坊、天美时尚名店已启动了招商计划，而万特购物中心也将在近期开始招商。
星街坊定位于高档的购物中心，以出租的方式招商，属于纯出租型购物中心。项目是新加坡星狮地产在北京的首个商业项目，总建筑面积3.2万平方米，共九层，地下三层、地上六层。其中地下二、三层为车库，地下一层至地上四层为商业面积，地上五、六层以办公空间为主。项目以区域时尚年轻消费者为核心定位人群，其业态预计分布为地下一层以餐饮业态为主，地上二、三层以休闲时尚类品牌为主，四层主要为休闲娱乐特区。
天美时尚名店定位于淘货店的方式，主要客户是学生和年轻消费者。在销售的情况下保留一定的出租摊位。项目总建筑面积有2.2万平方米，其中商业面积1.6万平方米左右。
据天美时尚名店招商经理姚坚透露，天美时尚六层品牌餐饮的招商情况进展顺利，已有正一味、川江号子、大娘水饺、和合谷等品牌进入。项目预计9月中旬开始试营业，其餐饮的租金报价为10元／天／平米。
而万特购物中心将采用店中店的经营模式，采取出售和出租结合的方式销售。项目由北京万特房地产开发有限公司投资开发，已于8月10日开盘销售。目前项目正在进行前期的销售认购，销售均价在30000元／平方米左右。其业态主要分布为一楼休闲运动品牌；二楼时尚、精品女装；三楼精品外贸商品；四楼名品外贸。
“目前新街口的消费人群，主要以年轻人居多。这类人群的消费购买力通常处在中低端的水平。中高档品牌的商业项目要吸引区域内中低端消费人群的青睐，需要经过一段时期的培养。”王永如是说道。同时，新街口的辐射力还不足以吸引高档次的购买人群前来消费，来此消费的人们多数是新街口周边的固定居民以及北边几所临近高校的学生，这在一定程度上给定位中高档商业项目的招商带来压力。此外，中国的中档次品牌市场容量是有限的，三个项目在同一时期进行招商，无疑将面临不小的招商压力。
而且新街口这三个项目彼此相隔非常近，品牌商家往往只会进驻其中一家，从而导致不同项目争抢同一商家的情况出现。因为品牌商家考虑到自身的辐射效应等因素，通常只选择在区域内的某一处项目进行布点。
后市不容乐观
按照区域的未来规划，新街口将陆续出现一些大型商业中心。而去年年底开业的新华百货率先抢占了最北端，拉开了区域商业升级的序幕。经营面积达6.5万平方米的新华百货定位于中高档品牌经营，一定程度改善了新街口区域没有代表性主力业态的尴尬局面。然而，北京中高端百货业市场发展已经较为成熟，呈现出竞争白热化的态势，这一点从商场持续不断的打折返券之风就可见一斑。位于新华百货地下一、二层靠中低端连锁超市起家的物美大卖场，在中高端百货商场的经营管理经验和人才储备等方面并不充分，是否能吸引高档购买力的消费人群，还有待市场进一步验的检验。
街口是北京最早形成的商业旺街之一，商业氛围已经相当成熟，然而其商业环境却不容乐观。“新街口所处的地理位置是非常尴尬的，由于一直受到西单商圈的压制，加上动物园商业中心的兴起，使得新街口商圈一直没有代表性的主力业态出现，形成现在小店众多的局面。”乔崇国说道。
此外，众多商业体定位的客户群过于集中在年轻时尚类消费对象上，这使得商业项目之间竞争会日益激烈。根据了解，目前新街口主要消费人群都不是自己开车去消费，而是乘坐公交或者地铁。这对于相邻的几个商业项目而言，将很难形成项目自身特有的区位优势。在商业定位以及业态分布都大致相同的情况下，往往很容易出现同质化竞争的情况。
更为重要的是，在销售模式上，天美时尚名店和万特购物中心的大部分摊位都采取了出售的方式，而这对于项目后期运营将产生不利影响。“出售产权的商业项目在后期经营上必然会出现很多问题。产权分割导致经营权与所有权脱离，将很难实现项目统一的运营管理，造成项目业态的混乱。这一点从第五大道、巨库等案例中便可看出。”王永表示。
提到新街口，当年号称“音响一条街”,北京人几乎没有不知道的。街道两旁的特色商店一家挨一家，经营着包括外贸服饰、音像制品、乐器、小吃等各种业态，一度是当时北京追求时尚生活年轻人的集散地。
随着西城区改造对新街口的重新定位，这条特色街道在未来将有30万平方米的新商业设施供应，形成70米宽的市政马路和500米长的步行商业街，从而带动区域的商业升级。
记者8月初前往新街口商圈进行调查，发现一些大型商业的入驻，明显改变了新街口的商业环境。然而，多个同类项目将面临前期招商以及后期运营的压力。
新商业格局显现
以前，新街口的商业主要以新街口内大街两侧的零散小店铺为主，少有规模较大的商场。而由政府主导的区域改造，使得新街口区域内商业出现了一个新的局面。
“很多大型商场的进入拉动了商业的升级换代，包括已开业的新华百货和即将投入运营的万特购物中心、天美时尚名店、星街坊等大型商场，都提升了商业的辐射力，使得区域逐渐形成一个商圈。”北京源亚商业管理公司招商总监乔崇国表示。
其实，早在20世纪90年代，新街口已经形成了北京著名的商业旺街。从地铁2号线积水潭站出来，顺着新街口北大街往南，150多家特色商店分布在道路两侧，交易的商品涵盖了外贸服饰、个性饰品、音像制品、乐器、玩具、箱包等多种，还有包括书店、迪厅、影院等在内的多种消费场所。
这条北京较早形成的商业旺街，是以临街的特色商店来吸引北京追求时尚的年轻人。而根据新街口商业街改造的新规划显示，改造完成后，从新街口豁口往南到新街口百货，再向西转向西直门内大街将形成了一个形的新街市。届时，将有30万平方米的商业地产项目围绕这个形街建设，包括地下一条与新街口北大街平行、且连通地铁站的全长500米左右的步行街。
记者日前走访发现，原本紧贴着新街口南大街的小商铺，正自北向南逐步拆除。新街口北大街的西侧，只剩下少数街铺未拆除，取而代之的是新华百货等商场的建立。紧邻新华百货商场南边的区域，依次是星街坊、万特购物中心、天美时尚名店的围挡，围挡背后的商场建筑主体结构均已基本完工。
与西侧的拆除不同，道路东侧目前没有太大变化，只有少数店铺在对外立面和内部进行重新装修。据悉，东侧的商铺主体建筑结构不会发生大的改变，将保持原有临街小商铺的商业形态，形成步行商业街的模式。
显然，新街口以往的商业格局已经被打破，全新的商业布局已然显现。对此，汉博研究院院长王永说道：“北京的商业物业中多业态的聚集将成为主流，尤其是市场空白点较多的新兴区域。像新街口出现的购物中心，以多业态的聚集提供了一站式消费的可能，将以其便利性和综合性受到消费者的欢迎。”
三店集中入市，面临招商压力
在不到一公里的街道上，除了进入营业阶段的新华百货外，星街坊、万特购物中心、天美时尚名店这三家商场的建筑主体结构已基本完工。据了解，星街坊、天美时尚名店已启动了招商计划，而万特购物中心也将在近期开始招商。
星街坊定位于高档的购物中心，以出租的方式招商，属于纯出租型购物中心。项目是新加坡星狮地产在北京的首个商业项目，总建筑面积3.2万平方米，共九层，地下三层、地上六层。其中地下二、三层为车库，地下一层至地上四层为商业面积，地上五、六层以办公空间为主。项目以区域时尚年轻消费者为核心定位人群，其业态预计分布为地下一层以餐饮业态为主，地上二、三层以休闲时尚类品牌为主，四层主要为休闲娱乐特区。
天美时尚名店定位于淘货店的方式，主要客户是学生和年轻消费者。在销售的情况下保留一定的出租摊位。项目总建筑面积有2.2万平方米，其中商业面积1.6万平方米左右。
据天美时尚名店招商经理姚坚透露，天美时尚六层品牌餐饮的招商情况进展顺利，已有正一味、川江号子、大娘水饺、和合谷等品牌进入。项目预计9月中旬开始试营业，其餐饮的租金报价为10元／天／平米。
而万特购物中心将采用店中店的经营模式，采取出售和出租结合的方式销售。项目由北京万特房地产开发有限公司投资开发，已于8月10日开盘销售。目前项目正在进行前期的销售认购，销售均价在30000元／平方米左右。其业态主要分布为一楼休闲运动品牌；二楼时尚、精品女装；三楼精品外贸商品；四楼名品外贸。
“目前新街口的消费人群，主要以年轻人居多。这类人群的消费购买力通常处在中低端的水平。中高档品牌的商业项目要吸引区域内中低端消费人群的青睐，需要经过一段时期的培养。”王永如是说道。同时，新街口的辐射力还不足以吸引高档次的购买人群前来消费，来此消费的人们多数是新街口周边的固定居民以及北边几所临近高校的学生，这在一定程度上给定位中高档商业项目的招商带来压力。此外，中国的中档次品牌市场容量是有限的，三个项目在同一时期进行招商，无疑将面临不小的招商压力。
而且新街口这三个项目彼此相隔非常近，品牌商家往往只会进驻其中一家，从而导致不同项目争抢同一商家的情况出现。因为品牌商家考虑到自身的辐射效应等因素，通常只选择在区域内的某一处项目进行布点。
后市不容乐观
按照区域的未来规划，新街口将陆续出现一些大型商业中心。而去年年底开业的新华百货率先抢占了最北端，拉开了区域商业升级的序幕。经营面积达6.5万平方米的新华百货定位于中高档品牌经营，一定程度改善了新街口区域没有代表性主力业态的尴尬局面。然而，北京中高端百货业市场发展已经较为成熟，呈现出竞争白热化的态势，这一点从商场持续不断的打折返券之风就可见一斑。位于新华百货地下一、二层靠中低端连锁超市起家的物美大卖场，在中高端百货商场的经营管理经验和人才储备等方面并不充分，是否能吸引高档购买力的消费人群，还有待市场进一步验的检验。
街口是北京最早形成的商业旺街之一，商业氛围已经相当成熟，然而其商业环境却不容乐观。“新街口所处的地理位置是非常尴尬的，由于一直受到西单商圈的压制，加上动物园商业中心的兴起，使得新街口商圈一直没有代表性的主力业态出现，形成现在小店众多的局面。”乔崇国说道。
此外，众多商业体定位的客户群过于集中在年轻时尚类消费对象上，这使得商业项目之间竞争会日益激烈。根据了解，目前新街口主要消费人群都不是自己开车去消费，而是乘坐公交或者地铁。这对于相邻的几个商业项目而言，将很难形成项目自身特有的区位优势。在商业定位以及业态分布都大致相同的情况下，往往很容易出现同质化竞争的情况。
更为重要的是，在销售模式上，天美时尚名店和万特购物中心的大部分摊位都采取了出售的方式，而这对于项目后期运营将产生不利影响。“出售产权的商业项目在后期经营上必然会出现很多问题。产权分割导致经营权与所有权脱离，将很难实现项目统一的运营管理，造成项目业态的混乱。这一点从第五大道、巨库等案例中便可看出。”王永表示。