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摘要：随着社会主义市场经济的发展以及我国经济体制的完善，税收筹划已经被社会所认可，合理进行税收筹划能够减轻公司税负，增加效益。本文首先介绍了房地产企业税收筹划的必要性，进而从土地增值税、所得税、营业税提出了几点筹划的措施。
关键词：房地产；企业；税收筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-02
近年来随着我国房地产行业的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是中央和地方政府财政收入的重要来源。但由于房地产市场的过热发展，政府对房地产行业施行宏观调控的力度进一步加大。为了抑制房地产价格的过度上涨，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列抑制房价上涨的政策，房地产利润空间大幅降低。笔者认为房地产企业通过税收筹划不仅可以节约税金而且可以增加效益，进而提升竞争能力。
一、房地产企业税收筹划的必要性
（一）房地产企业开展税收筹划，是提高其的经济效益的需要。为了与社会主义市场经济发展的要求相适应，我国的税制已经进行了全面、整体和结构性的改革，新的税制体系已经建立，目前，房地产企业的税收负担已经加重，因此，要想降低税负就需要重视国家的税收政策，对各种征税对象、税目、税率、计税依据以及减免税等相关优惠政策要进行认真的研究，开展税收筹划以提高企业经济效益的新的增长点。
（二）房地产企业税收筹划是提升企业经营管理水平和财务管理水平的需要。资金、成本和利润是企业经营管理和财务管理的三大要素。房地产企业税收筹划也正是为了使企业的资金、成本及利润达到良好的效果。由此可见，税收筹划的理论是企业经营管理和财务管理理论的一个重要部分。国外许多房地产企业招聘高级财务管理人员时，是比较重视财务人员的税收筹划方面的技能的。因此，一个企业税收筹划理论及实践的效果，可作为衡量其经营管理水平和财务管理水平好坏的标准。
（三）房地产企业税收筹划是强化其法律意识，促进税法建设的内在要求。不违背税法和拥护税法是企业税收筹划的前提条件，税收筹划是在深刻认识和透彻理解税法及税收政策的基础上进行的，这样就有助于企业加强法律意识。此外，随着企业税收筹划理论及实践的不断成熟，国家的税法也会不断的完善，进而防止偷税、漏税等不良行为的发生。
二、房地产企业税收筹划的措施
（一）土地增值税的税收筹划
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。在我国，土地增值税采用扣除法计算增值额，实行四级超率累进税率，按次征收，税率从30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值额÷允许扣除项目金额，计算的目的是判断应适用的土地增值税税率。税法规定，①A<50%，税率30%；②50% （二）房地产企业所得税的税收筹划
1.销售收入的适当调节。税法规定，房地产企业收到的预收款，无论是否已经结转销售收入，都应按照适用的税率计算缴纳营业税及附加，并预征土地增值税。根据该规定，房地产企业应当努力增加免税收入，及时除去不应当认定为应税收入的项目。房地产企业对销货退回及折让，应及时取得相关的凭证并采取冲减销售收入的账务处理，从而避免收入的虚增；另外，如果存在闲置的流动资金，可以选择购买国债，因为国债不仅能给企业带来一定的利息收入，且国债的利息收入免交企业所得税。或者可以将暂时不用的资金直接投资于其他居民企业，取得的投资收益也可以免交企业所得税。
2.业务招待费的巧妙转化。企业所得税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰，需注意，是按照二者标准较低者计算。根据以上条例，笔者认为，企业在申报纳税前，应当提前自行计算业务招待费。如果申报的业务招待费超过限额，企业应当先进行调整，可以将开支的业务招待费巧妙转换为其他项目，以求在税前扣除。比如，企业赠送客户的礼金、礼券等费用，可以佣金费用列支，因为该部分可在税前扣除。另外，企业还可以把招待费转换为会议费，因为会议费不受比例限制，只要能提供合法的凭证，均可全额扣除。
（三）房地产企业营业税税收筹划
营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。而销售不动产具体包括销售建筑物或构建物以及销售其他土地附着物，房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。营业税起征点的幅度规定如下：（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。房地产开发企业计征营业税的计征依据具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。特别需要注意的是，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额。对营业税进行纳税筹划时，需要考虑以下三个相关的政策：第一，对按政府规定价格出租的公有住房、廉租房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的自有住房、房产部门向居民出租的公有住房，可以暂免征收营业税。第二，房地产企业的自建自用建筑物免征营业税。第三，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。因此，笔者认为，企业可实施以下措施：1.在房地产企业中，如果企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，而不是采用通常所见的先开发后销售的方式。这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而目前无需缴纳土地增值税。2.销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修属于建筑安装业适用3%税率。所以，虽然售楼时以出售毛坯房为主，但在出售前文提到的精装修房时应当分别签订出售毛坯房合同和装修合同。装修部分收入不仅可以使用3%的税率，也可以将装修部分的收入以劳务收入的形式实现，从而减少土地增值税的计征基础；不动产销售虽适用相对较高的5%的税率，但可以采取投资的方式销售不动产，然后再进行转让，这样不仅可以免交营业税，还可以推迟缴纳土地增值税。
总之，房地产税务筹划是一项具有前瞻性的高级财务管理活动，是对经济业务的事前谋划与安排，在实际工作中还有很多筹划的措施，笔者在此不在一一列举。希望在今后的工作中，地产企业领导能够高度重视税收筹划工作来降低房地产企业税负，增加效益。
参考文献：
[1]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].北京：机械工业出版社，2009.
[2]杨文国.房地产业纳税操作与稽查实务[M].经济科学出版社，2010.
关键词：房地产；企业；税收筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-02
近年来随着我国房地产行业的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是中央和地方政府财政收入的重要来源。但由于房地产市场的过热发展，政府对房地产行业施行宏观调控的力度进一步加大。为了抑制房地产价格的过度上涨，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列抑制房价上涨的政策，房地产利润空间大幅降低。笔者认为房地产企业通过税收筹划不仅可以节约税金而且可以增加效益，进而提升竞争能力。
一、房地产企业税收筹划的必要性
（一）房地产企业开展税收筹划，是提高其的经济效益的需要。为了与社会主义市场经济发展的要求相适应，我国的税制已经进行了全面、整体和结构性的改革，新的税制体系已经建立，目前，房地产企业的税收负担已经加重，因此，要想降低税负就需要重视国家的税收政策，对各种征税对象、税目、税率、计税依据以及减免税等相关优惠政策要进行认真的研究，开展税收筹划以提高企业经济效益的新的增长点。
（二）房地产企业税收筹划是提升企业经营管理水平和财务管理水平的需要。资金、成本和利润是企业经营管理和财务管理的三大要素。房地产企业税收筹划也正是为了使企业的资金、成本及利润达到良好的效果。由此可见，税收筹划的理论是企业经营管理和财务管理理论的一个重要部分。国外许多房地产企业招聘高级财务管理人员时，是比较重视财务人员的税收筹划方面的技能的。因此，一个企业税收筹划理论及实践的效果，可作为衡量其经营管理水平和财务管理水平好坏的标准。
（三）房地产企业税收筹划是强化其法律意识，促进税法建设的内在要求。不违背税法和拥护税法是企业税收筹划的前提条件，税收筹划是在深刻认识和透彻理解税法及税收政策的基础上进行的，这样就有助于企业加强法律意识。此外，随着企业税收筹划理论及实践的不断成熟，国家的税法也会不断的完善，进而防止偷税、漏税等不良行为的发生。
二、房地产企业税收筹划的措施
（一）土地增值税的税收筹划
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。在我国，土地增值税采用扣除法计算增值额，实行四级超率累进税率，按次征收，税率从30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值额÷允许扣除项目金额，计算的目的是判断应适用的土地增值税税率。税法规定，①A<50%，税率30%；②50%
1.销售收入的适当调节。税法规定，房地产企业收到的预收款，无论是否已经结转销售收入，都应按照适用的税率计算缴纳营业税及附加，并预征土地增值税。根据该规定，房地产企业应当努力增加免税收入，及时除去不应当认定为应税收入的项目。房地产企业对销货退回及折让，应及时取得相关的凭证并采取冲减销售收入的账务处理，从而避免收入的虚增；另外，如果存在闲置的流动资金，可以选择购买国债，因为国债不仅能给企业带来一定的利息收入，且国债的利息收入免交企业所得税。或者可以将暂时不用的资金直接投资于其他居民企业，取得的投资收益也可以免交企业所得税。
2.业务招待费的巧妙转化。企业所得税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰，需注意，是按照二者标准较低者计算。根据以上条例，笔者认为，企业在申报纳税前，应当提前自行计算业务招待费。如果申报的业务招待费超过限额，企业应当先进行调整，可以将开支的业务招待费巧妙转换为其他项目，以求在税前扣除。比如，企业赠送客户的礼金、礼券等费用，可以佣金费用列支，因为该部分可在税前扣除。另外，企业还可以把招待费转换为会议费，因为会议费不受比例限制，只要能提供合法的凭证，均可全额扣除。
（三）房地产企业营业税税收筹划
营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。而销售不动产具体包括销售建筑物或构建物以及销售其他土地附着物，房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。营业税起征点的幅度规定如下：（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。房地产开发企业计征营业税的计征依据具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。特别需要注意的是，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额。对营业税进行纳税筹划时，需要考虑以下三个相关的政策：第一，对按政府规定价格出租的公有住房、廉租房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的自有住房、房产部门向居民出租的公有住房，可以暂免征收营业税。第二，房地产企业的自建自用建筑物免征营业税。第三，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。因此，笔者认为，企业可实施以下措施：1.在房地产企业中，如果企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，而不是采用通常所见的先开发后销售的方式。这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而目前无需缴纳土地增值税。2.销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修属于建筑安装业适用3%税率。所以，虽然售楼时以出售毛坯房为主，但在出售前文提到的精装修房时应当分别签订出售毛坯房合同和装修合同。装修部分收入不仅可以使用3%的税率，也可以将装修部分的收入以劳务收入的形式实现，从而减少土地增值税的计征基础；不动产销售虽适用相对较高的5%的税率，但可以采取投资的方式销售不动产，然后再进行转让，这样不仅可以免交营业税，还可以推迟缴纳土地增值税。
总之，房地产税务筹划是一项具有前瞻性的高级财务管理活动，是对经济业务的事前谋划与安排，在实际工作中还有很多筹划的措施，笔者在此不在一一列举。希望在今后的工作中，地产企业领导能够高度重视税收筹划工作来降低房地产企业税负，增加效益。
参考文献：
[1]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].北京：机械工业出版社，2009.
[2]杨文国.房地产业纳税操作与稽查实务[M].经济科学出版社，2010.