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摘要：本文对我国房产税实行存在的问题进行简要分析，并对房产税新政提出了一些建议。
关键词：房产税
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房地产税收是国家参与房地产收益分配的形式，是国家财政收入的主要来源之一。过去房产税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产而不包括农村房产，此外，房产税对个人非经营性房产予以免税。
今年年初，重庆上海相继出台房产税试行征收方案，成为我国首批对居民个人住房保有环节征税的试点城市，目的在于加强房地产市场财税调节，抑制房价过快上涨。重庆市对本地居民个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税。税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。上海市对本地居民家庭第二套及以上的住房以及外地居民在本市新购的住房征收0.6%的房产税。两地出台的房产税征收方案侧重点不相同。重庆市主要抑制高档房的消费，上海市的侧重点在于二套房的消费。共同的目标是打击炒房投机控制房价过快上涨，调节收入分配，实现社会公平。
1 我国房产税实行存在的问题
房产税的征收增加了二套房的持有成本，使购房投机者犹豫不前，同时拥有二套房或以上房产的所有者为了合理避税，将房产出售投入市场。结果使买房的人减少但房源的数量增加，供求发生了变化，可以起到抑制房价的作用。但是现实中的情况往往不是这样简单，存在很多问题。
1.1 征税对象难以界定 前文笔者已经说明征收房产税的目的是抑制投机性需求，那么最具针对性的征收对象是投机购房者而非自住，可是如何将投机性需求从刚性需求分离出来是一个难题，哪些征、哪些免，哪些属于自住房哪些属于非自住房实难划清界限。
从试点地区的征收细则中可以看出，认为第二套及以上的住房或异地购房大部分属于投机性需求。但是这样的划分极有可能误伤中低收入家庭，没有充分考虑房产所有人的纳税能力。
房产税不同于其他税种，是税基和税源分离的，如个人所得税的来源是个人收入，营业税的来源是营业额。房产税的征税依据是房屋的估价值，虽然房屋是增值的，但是增值不能马上变现，房产税需要人们从个人收入中扣除，当然增加了人们的负担。尤其对中低收入家庭来说是不小的支出，然而对高收入家庭来说负担相对较小，这样看来有悖于实现社会公平的初衷。
1.2 容易造成税收负担转嫁 房地产需求正处于需求旺盛阶段，二套房的所有这不担心房子难出手，所以在进行二手方交易时卖方会将房产税转嫁给下一位购房者。对于房屋租赁市场来说，由于房屋持有成本加大，房租也可能水涨船高。人们持有二套房的数量减少，会影响到房屋租赁市场的供给，配合限购令外地人买房受限制，导致租房需求增加，最终也会使房屋租赁价格上涨。从这种意义上讲，房产税的征收可能又推高了二手房交易价格和房屋租金。此消彼长，难以达到从根本上抑制房价的目的。
1.3 刺激小产权房的滋生 面对于房产税开征的洪流，在城市和农村夹缝中生存的小产权房被排除在了征收范围之外，在房产税的激论声中，小产权房的所有者采取冷眼旁观的态度。以目前的政策来看，无论拥有多少套小产权房，国家都不会征一分钱的房产税，在一定程度上会使小产权房市场红火起来。但是如果国家对小产权房开征房产税是否代表这给小产权房披上了合理、合法的外衣。小产权房是农村集体与地方政府利益抗衡的产物，但是却造成了土地资源的低效配置，所以应该在明晰农村土地产权的基础上，将农村房产纳入到房产税的征收范围之内。
1.4 自行缴税恐难进行 房产税一个人所得税不同，需要房屋所有者自行申报，自行缴税。但是现阶段国民自行缴税的习惯还没有完全形成，导致房产税不能按时足额征收，那么房产税的调控政策便成了一纸空文。有学者建议对于没有按时缴纳房产税的家庭，在卖房时一并征收，但是这样房产税便无异于营业税，而且极容易转嫁到购房者的身上，再次推高房价。再者，房产税与其他税种的不同还在于，房产税并不是由企业或单位代缴，而是要个人自行申报缴费，这种逐人缴税的方式，税收成本较高，而且逃稅的比例可能较大。
2 对房产税新政的一些建议
2.1 房产税征收范围延伸到农村 随着城市范围不断扩大，城市建设用地存量不断减少，开发商的目光瞄准了农村，农村新开发的房地产有着商业经营的性质。这部分房产理应纳入到房产税的征收范围，实现税收的公平、公正。有学者提出“宽税基，低税率”的思路，确保房产税收的正常增长。有学者建议，把房产税的纳税扩大为“拥有房屋所有权的单位和个人”，明确了纳税主体，避免房产税征收过程中的避税现象。
2.2 进行全国范围内的房屋清查 无论房产税的征收是以个人为单位还是以家庭为单位，都需要详细掌握纳税人所有房屋的情况，也就是说政府必须知道每套房屋的所有权人。以此统计出应该缴纳房产税的主体的范围，为房产税的征收奠定良好的信息基础。有必要建立全国范围内的房地产所有权的数据库，能够清晰的了解到一个家庭或个人在全国范围内拥有的房地产情况，包括不动产坐落、面积、价值、性质等详细信息。这样的数据库的建立将严重打击房地产的投机行为，尤其对异地炒房者有明显的约束力，面对房产税的压力，炒房者可能会将闲散资金进行房地产以外的其他投资，降低房地产市场上的投机需求。同时全国统一的数据库系统表明了国家征收房产税的严肃性和权威性，削减了投机者逃避房产税的可能。
2.3 建立专业的房地产评估机构 房产税的征收依据是房地产的评估价值，那么权威的评估便是合理征税的一大前提。在我国，房地产评估机构还不够健全，没有达到房产税征收的标准和水平。现在大部分房地产评估都是有盈利性组织完成的，人为性的影响性较强，评估结果可靠性较低，影响房产税缴纳的公平性。所以建议房地产的评估由政府机构或非盈利组织完成，以保证评估结果的可靠性，为房产税的征收提供技术上的可能。
2.4 保证税负整体平衡 对于住房保有环节征收房产税不应增加人民整体的税收负担，这是房产税开征的基本要求。现阶段，我国在房地产的流转方面税种较多，税率较高，阻碍了房地产二手市场的发展。既然房产税的革新是要释放房源，扩大供给，减少投机性需求，那么就要为房地产的交易市场扫平道路。所以建议，房产税在征收的同时降低房地产交易环节的各项税费，以保证税负总体上的平衡，并促进房地产二手市场的发展，以达到控制房价过快上涨的目的。
3 结论观点
我国正处于对个人住房保有环节征税的实行阶段，目的在于打击住房投机性需求，控制房价。但在征收的过程中遇到一些问题，前文已经做出详细介绍，需要对试点城市进一步观察，逐步改进征收方案，扩大试点范围。但是笔者认为，房产税新政虽然在一定程度上增加了住房保有环节的成本，对投机者造成一定影响，但是并没有针对房价上涨过快根本原因。房价过快上涨是房地产市场供需矛盾的结果，然而国民的收入水平不能适应房价的过快上涨导致抱怨“买不起房”的声音此起彼伏。都说要房价降下来，但是已经买了房子的人实际上是不希望房价下跌的，房价的下跌就意味着到手的房产贬值，对个人、金融机构、甚至国家来说都具有一定的打击。现阶段房地产业是我国的支柱产业，房地产的蓬勃发展拉动了其他相关产业的发展，如建材、装修、家居等，还创造大量的工作岗位，解决人们的就业问题。人们对于房地产的偏爱是由于看好房地产业在我国的主导地位，投资房地产收益稳定可观，而且中国民众“有了房子相当于有了保障”的思想观念根深蒂固，也为房地产市场的红火创造了条件。
所以，不能完全依赖房产税新政来控制房价，但是，房产税的改革能表达国家抑制房价过快上涨的决心。同时，政府应注重保障房、经适房的供给，解决民生问题，做到“富人自己买房，穷人国家扶持”，实现社会公平。最终逐步改善国民对房地产投资的偏爱，使房产市场恢复理性。
关键词：房产税
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房地产税收是国家参与房地产收益分配的形式，是国家财政收入的主要来源之一。过去房产税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产而不包括农村房产，此外，房产税对个人非经营性房产予以免税。
今年年初，重庆上海相继出台房产税试行征收方案，成为我国首批对居民个人住房保有环节征税的试点城市，目的在于加强房地产市场财税调节，抑制房价过快上涨。重庆市对本地居民个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税。税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。上海市对本地居民家庭第二套及以上的住房以及外地居民在本市新购的住房征收0.6%的房产税。两地出台的房产税征收方案侧重点不相同。重庆市主要抑制高档房的消费，上海市的侧重点在于二套房的消费。共同的目标是打击炒房投机控制房价过快上涨，调节收入分配，实现社会公平。
1 我国房产税实行存在的问题
房产税的征收增加了二套房的持有成本，使购房投机者犹豫不前，同时拥有二套房或以上房产的所有者为了合理避税，将房产出售投入市场。结果使买房的人减少但房源的数量增加，供求发生了变化，可以起到抑制房价的作用。但是现实中的情况往往不是这样简单，存在很多问题。
1.1 征税对象难以界定 前文笔者已经说明征收房产税的目的是抑制投机性需求，那么最具针对性的征收对象是投机购房者而非自住，可是如何将投机性需求从刚性需求分离出来是一个难题，哪些征、哪些免，哪些属于自住房哪些属于非自住房实难划清界限。
从试点地区的征收细则中可以看出，认为第二套及以上的住房或异地购房大部分属于投机性需求。但是这样的划分极有可能误伤中低收入家庭，没有充分考虑房产所有人的纳税能力。
房产税不同于其他税种，是税基和税源分离的，如个人所得税的来源是个人收入，营业税的来源是营业额。房产税的征税依据是房屋的估价值，虽然房屋是增值的，但是增值不能马上变现，房产税需要人们从个人收入中扣除，当然增加了人们的负担。尤其对中低收入家庭来说是不小的支出，然而对高收入家庭来说负担相对较小，这样看来有悖于实现社会公平的初衷。
1.2 容易造成税收负担转嫁 房地产需求正处于需求旺盛阶段，二套房的所有这不担心房子难出手，所以在进行二手方交易时卖方会将房产税转嫁给下一位购房者。对于房屋租赁市场来说，由于房屋持有成本加大，房租也可能水涨船高。人们持有二套房的数量减少，会影响到房屋租赁市场的供给，配合限购令外地人买房受限制，导致租房需求增加，最终也会使房屋租赁价格上涨。从这种意义上讲，房产税的征收可能又推高了二手房交易价格和房屋租金。此消彼长，难以达到从根本上抑制房价的目的。
1.3 刺激小产权房的滋生 面对于房产税开征的洪流，在城市和农村夹缝中生存的小产权房被排除在了征收范围之外，在房产税的激论声中，小产权房的所有者采取冷眼旁观的态度。以目前的政策来看，无论拥有多少套小产权房，国家都不会征一分钱的房产税，在一定程度上会使小产权房市场红火起来。但是如果国家对小产权房开征房产税是否代表这给小产权房披上了合理、合法的外衣。小产权房是农村集体与地方政府利益抗衡的产物，但是却造成了土地资源的低效配置，所以应该在明晰农村土地产权的基础上，将农村房产纳入到房产税的征收范围之内。
1.4 自行缴税恐难进行 房产税一个人所得税不同，需要房屋所有者自行申报，自行缴税。但是现阶段国民自行缴税的习惯还没有完全形成，导致房产税不能按时足额征收，那么房产税的调控政策便成了一纸空文。有学者建议对于没有按时缴纳房产税的家庭，在卖房时一并征收，但是这样房产税便无异于营业税，而且极容易转嫁到购房者的身上，再次推高房价。再者，房产税与其他税种的不同还在于，房产税并不是由企业或单位代缴，而是要个人自行申报缴费，这种逐人缴税的方式，税收成本较高，而且逃稅的比例可能较大。
2 对房产税新政的一些建议
2.1 房产税征收范围延伸到农村 随着城市范围不断扩大，城市建设用地存量不断减少，开发商的目光瞄准了农村，农村新开发的房地产有着商业经营的性质。这部分房产理应纳入到房产税的征收范围，实现税收的公平、公正。有学者提出“宽税基，低税率”的思路，确保房产税收的正常增长。有学者建议，把房产税的纳税扩大为“拥有房屋所有权的单位和个人”，明确了纳税主体，避免房产税征收过程中的避税现象。
2.2 进行全国范围内的房屋清查 无论房产税的征收是以个人为单位还是以家庭为单位，都需要详细掌握纳税人所有房屋的情况，也就是说政府必须知道每套房屋的所有权人。以此统计出应该缴纳房产税的主体的范围，为房产税的征收奠定良好的信息基础。有必要建立全国范围内的房地产所有权的数据库，能够清晰的了解到一个家庭或个人在全国范围内拥有的房地产情况，包括不动产坐落、面积、价值、性质等详细信息。这样的数据库的建立将严重打击房地产的投机行为，尤其对异地炒房者有明显的约束力，面对房产税的压力，炒房者可能会将闲散资金进行房地产以外的其他投资，降低房地产市场上的投机需求。同时全国统一的数据库系统表明了国家征收房产税的严肃性和权威性，削减了投机者逃避房产税的可能。
2.3 建立专业的房地产评估机构 房产税的征收依据是房地产的评估价值，那么权威的评估便是合理征税的一大前提。在我国，房地产评估机构还不够健全，没有达到房产税征收的标准和水平。现在大部分房地产评估都是有盈利性组织完成的，人为性的影响性较强，评估结果可靠性较低，影响房产税缴纳的公平性。所以建议房地产的评估由政府机构或非盈利组织完成，以保证评估结果的可靠性，为房产税的征收提供技术上的可能。
2.4 保证税负整体平衡 对于住房保有环节征收房产税不应增加人民整体的税收负担，这是房产税开征的基本要求。现阶段，我国在房地产的流转方面税种较多，税率较高，阻碍了房地产二手市场的发展。既然房产税的革新是要释放房源，扩大供给，减少投机性需求，那么就要为房地产的交易市场扫平道路。所以建议，房产税在征收的同时降低房地产交易环节的各项税费，以保证税负总体上的平衡，并促进房地产二手市场的发展，以达到控制房价过快上涨的目的。
3 结论观点
我国正处于对个人住房保有环节征税的实行阶段，目的在于打击住房投机性需求，控制房价。但在征收的过程中遇到一些问题，前文已经做出详细介绍，需要对试点城市进一步观察，逐步改进征收方案，扩大试点范围。但是笔者认为，房产税新政虽然在一定程度上增加了住房保有环节的成本，对投机者造成一定影响，但是并没有针对房价上涨过快根本原因。房价过快上涨是房地产市场供需矛盾的结果，然而国民的收入水平不能适应房价的过快上涨导致抱怨“买不起房”的声音此起彼伏。都说要房价降下来，但是已经买了房子的人实际上是不希望房价下跌的，房价的下跌就意味着到手的房产贬值，对个人、金融机构、甚至国家来说都具有一定的打击。现阶段房地产业是我国的支柱产业，房地产的蓬勃发展拉动了其他相关产业的发展，如建材、装修、家居等，还创造大量的工作岗位，解决人们的就业问题。人们对于房地产的偏爱是由于看好房地产业在我国的主导地位，投资房地产收益稳定可观，而且中国民众“有了房子相当于有了保障”的思想观念根深蒂固，也为房地产市场的红火创造了条件。
所以，不能完全依赖房产税新政来控制房价，但是，房产税的改革能表达国家抑制房价过快上涨的决心。同时，政府应注重保障房、经适房的供给，解决民生问题，做到“富人自己买房，穷人国家扶持”，实现社会公平。最终逐步改善国民对房地产投资的偏爱，使房产市场恢复理性。