论文部分内容阅读
[摘 要]房地产开发项目的成功与否与其成本管理有很大关系,企业要保持竞争优势,必须努力降低成本,使成本保持在一个合理的水平。房地产项目建筑安装成本具有其特殊性,只有采取有效的管理,才能达到控制目的。
[关键词] 房产项目 建筑安装 成本控制
一、房产项目建筑安装成本构成分析
中国房地产协会公布的一组数据表明:目前我国房地产成本构成比例为:土地成本占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、相关税费占10%。其中建造成本和建筑材料价格统称为建筑安装工程成本,两者合计占房地产项目总成本的50%以上。建设成本主要由三部分构成:基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费。
1.基础设施费
基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等市政公司交纳的费用。
2.建筑安装工程费
建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费),有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。
3.配套设施费
配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
二、房产项目成本特性分析
房地产产品开发的特征决定了其成本管理的特殊性。
1.产品维度上不易比较。房地产产品具有明显的异质性。由于所在地域和地块相异,没有任何两个房地产产品完全相同。产品价值不同,成本就很难直接比较。
2.地域维度上不易比较。房地产产品的房地合一属性和土地资源管理特征形成了房地产开发的地域性,很难采取其他产品集中规模化生产而行销各地的模式。只能在各区域当地开发。一方面是各地块原状、待拆迁情况不同;另一方面各区域市场需求和开发供给上也有差异,因而不同区域的项目开发很难直接进行成本对照。
3.时间维度上不易比较。房地产市场具有周期性。相关要素(如建材、劳动力、专业服务)市场也起伏变化。时间不同,即使同一企业开发同样的房地产产品,成本也差异很大。
4.开发主体维度上难以比较。房地产开发过程是各种内、外部资源整合的过程。许多专业职能需要外包,不同开发主体面对的内外部资源不同,资源整合能力更是相异,即使开发同样产品也很难照搬成本。况且成本信息也被当作企业秘密而很难获取。
5.房地产产品的长生产周期和长消费周期造成开发成本衡量的复杂性。房地产开发一般都要跨度几年,有些成本往往在工程决算或销售时才能度量。而且房地产产品是高价值的长期耐用品,消费很长时间才能体现出,品质对于开发企业而言,应投入的成本没投或投入不足会影响其销售利润和品牌价值,不该投入的成本投了或不该多投入的成本多投了也不会产生利润和品牌贡献,只能是成本损失。
以上特殊性决定了许多行业通用的量化成本指标及一些方法对房地产开发成本管理只能起到一定的参照作用,成本指标参照值也只能是个量化幅度范围,具体应用中需要找到适合房地产开发特征的成本管理体系。
三、房产项目建筑安装成本控制方法
1.以设计阶段为重点进行全过程工程建安成本控制
工程建安成本控制贯穿于项目建设全过程,这一点是没有疑义的,但是必须突出重点。根据有关资料统计,在初步设计阶段,影响项目造价的可能性为75%-95%;在技术设计阶段,影响项目造价的可能性为35%- 75%;在施工图设计阶段,影响项目造价的可能性为5%-35%。很显然,造价控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段,而在项目做出投资决策后,控制造价的关键应设计。因此,要有效地控制造价,就应坚定地把工作重点转到建设前上来,当前尤其是抓住设计这个关键阶段,以取得事半功倍的效果。
2.采取主动控制措施
长期以来,人们一直把控制理解为目标值与实际值的比较,以及当实际值偏离目标值时,分析其产生偏差的原因,并确定下一步的对策。在工程项目建设全过程进行这样的造价控制当然是有意义的。但问题在于,这种立足于调查一分析一决策基础之上的偏差一纠偏一再偏差一再纠偏的控制方法,只能发现偏差,不会使已产生的偏离消失,不能预防可能发生的偏离,因而只能说是被动控制。自70年代初开始,人们将系统和控制论的研究成果用于项目管理后,将“控制”立足于事先主动地采取措施,以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏差,这是主动的、积极的控制方法,因此被称为主动控制。也就是说,造价控制,不仅要反映投资决策、反映设计、发包和施工,被动地控制造价,更要能动地影响投资决策、影响设计、发包和施工,主动地控制项目造价。
3.技术和经济相结合是控制工程建安成本最有效的手段
要有效的控制工程建安成本,应从组织、技术、经济、合同与信息管理等方面采取措施,把技术与经济有机结合起来,通过技术比较、经济分析和效果评价,正确认识技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系,力求在房地产项目采用先进技术条件下,使房地产项目经济合理;在房地产项目经济合理基础上采用技术先进,把控制项目造价观念渗透到设计和施工各个阶段和技术措施之中。
参考文献:
[1]王光华 蒋志良:工程施工中进度拖延的原因分析及解决措施探讨.建设监理,2008. 03
[2]张跃仁 吴建军:工程项目进度控制的有效途径.陕西建筑,2008. 01
[3]马清华:房地产开发成本管理初探.科技资讯,2009. 18
[4]王 鹏 高 扬:建立以利润为基准品牌为目标的成本管理体系.开发与建设,2007. 12
[关键词] 房产项目 建筑安装 成本控制
一、房产项目建筑安装成本构成分析
中国房地产协会公布的一组数据表明:目前我国房地产成本构成比例为:土地成本占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、相关税费占10%。其中建造成本和建筑材料价格统称为建筑安装工程成本,两者合计占房地产项目总成本的50%以上。建设成本主要由三部分构成:基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费。
1.基础设施费
基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等市政公司交纳的费用。
2.建筑安装工程费
建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费),有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。
3.配套设施费
配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
二、房产项目成本特性分析
房地产产品开发的特征决定了其成本管理的特殊性。
1.产品维度上不易比较。房地产产品具有明显的异质性。由于所在地域和地块相异,没有任何两个房地产产品完全相同。产品价值不同,成本就很难直接比较。
2.地域维度上不易比较。房地产产品的房地合一属性和土地资源管理特征形成了房地产开发的地域性,很难采取其他产品集中规模化生产而行销各地的模式。只能在各区域当地开发。一方面是各地块原状、待拆迁情况不同;另一方面各区域市场需求和开发供给上也有差异,因而不同区域的项目开发很难直接进行成本对照。
3.时间维度上不易比较。房地产市场具有周期性。相关要素(如建材、劳动力、专业服务)市场也起伏变化。时间不同,即使同一企业开发同样的房地产产品,成本也差异很大。
4.开发主体维度上难以比较。房地产开发过程是各种内、外部资源整合的过程。许多专业职能需要外包,不同开发主体面对的内外部资源不同,资源整合能力更是相异,即使开发同样产品也很难照搬成本。况且成本信息也被当作企业秘密而很难获取。
5.房地产产品的长生产周期和长消费周期造成开发成本衡量的复杂性。房地产开发一般都要跨度几年,有些成本往往在工程决算或销售时才能度量。而且房地产产品是高价值的长期耐用品,消费很长时间才能体现出,品质对于开发企业而言,应投入的成本没投或投入不足会影响其销售利润和品牌价值,不该投入的成本投了或不该多投入的成本多投了也不会产生利润和品牌贡献,只能是成本损失。
以上特殊性决定了许多行业通用的量化成本指标及一些方法对房地产开发成本管理只能起到一定的参照作用,成本指标参照值也只能是个量化幅度范围,具体应用中需要找到适合房地产开发特征的成本管理体系。
三、房产项目建筑安装成本控制方法
1.以设计阶段为重点进行全过程工程建安成本控制
工程建安成本控制贯穿于项目建设全过程,这一点是没有疑义的,但是必须突出重点。根据有关资料统计,在初步设计阶段,影响项目造价的可能性为75%-95%;在技术设计阶段,影响项目造价的可能性为35%- 75%;在施工图设计阶段,影响项目造价的可能性为5%-35%。很显然,造价控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段,而在项目做出投资决策后,控制造价的关键应设计。因此,要有效地控制造价,就应坚定地把工作重点转到建设前上来,当前尤其是抓住设计这个关键阶段,以取得事半功倍的效果。
2.采取主动控制措施
长期以来,人们一直把控制理解为目标值与实际值的比较,以及当实际值偏离目标值时,分析其产生偏差的原因,并确定下一步的对策。在工程项目建设全过程进行这样的造价控制当然是有意义的。但问题在于,这种立足于调查一分析一决策基础之上的偏差一纠偏一再偏差一再纠偏的控制方法,只能发现偏差,不会使已产生的偏离消失,不能预防可能发生的偏离,因而只能说是被动控制。自70年代初开始,人们将系统和控制论的研究成果用于项目管理后,将“控制”立足于事先主动地采取措施,以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏差,这是主动的、积极的控制方法,因此被称为主动控制。也就是说,造价控制,不仅要反映投资决策、反映设计、发包和施工,被动地控制造价,更要能动地影响投资决策、影响设计、发包和施工,主动地控制项目造价。
3.技术和经济相结合是控制工程建安成本最有效的手段
要有效的控制工程建安成本,应从组织、技术、经济、合同与信息管理等方面采取措施,把技术与经济有机结合起来,通过技术比较、经济分析和效果评价,正确认识技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系,力求在房地产项目采用先进技术条件下,使房地产项目经济合理;在房地产项目经济合理基础上采用技术先进,把控制项目造价观念渗透到设计和施工各个阶段和技术措施之中。
参考文献:
[1]王光华 蒋志良:工程施工中进度拖延的原因分析及解决措施探讨.建设监理,2008. 03
[2]张跃仁 吴建军:工程项目进度控制的有效途径.陕西建筑,2008. 01
[3]马清华:房地产开发成本管理初探.科技资讯,2009. 18
[4]王 鹏 高 扬:建立以利润为基准品牌为目标的成本管理体系.开发与建设,2007. 12