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【摘要】探讨房产测绘中关于测绘面积的质量控制措施，针对影响房产测绘质量的因素，讨论提高房产面积测绘质量的相应对策，以保证房产测绘中测绘面积的质量，为今后的实际工作提供参考。
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制；影响因素
中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：
随着21世纪以来房地产管理事业的发展，以及住房制度、土地使用制度改革的进一步深化，人们提出了越来越高的房屋建筑面积质量要求。房屋建筑面积在房地产测绘部门所测算的是作为房屋买卖的产权发证的依据。所以，房产测绘面积对房屋价格及相关费用均具有直接影响，廣大购房者对这个问题相当敏感，很多有关房屋的纠纷也密切联系着房屋的建筑面积计算。因此，控制好房产面积测绘质量，我落实测绘法、维护房产权利人合法利益的一件大事。
房产测绘的重要意义
第一，房产测绘是保证业主利益的重要法律依据。房产测绘与业主的切身利益直接相关，房产测绘的面积计算、测绘全过程、以及其测量精度均具有严密的科学性，是产权人由产权产籍管理部门提供法律保护的重要依据，同时也为土地使用权和房屋所有权产生法律纠纷、审核违章占地及违章建筑提供了可靠的凭据。在核发土地使用权证和房屋所有权证的过程中，这些数据是其重要组成部分，在房地产档案的建立中，这些数据也是最原始的资料。第二，房产测绘有利于维护房产市场的正常秩序。我国建筑和房地产业中，房屋建筑面积的多少是其最重要的指标之一，也是最基本的房产测量中需要测定的要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、税费征收、房产交易、产权登记、城市地价核算、房屋面积统计、产籍管理、房屋拆迁安置等中的计量单位，对于非专业人士而言，由于房屋面积的种类繁多，因此常常感觉高深莫测，尤其是在商品房买卖中，在利益的驱使下，部分开发商时常会打起面积的主意，而某些中介也总是偷换概念，对消费者造成误导。因此，使得商品房销售面积准确性得到提高，使商品房买卖双方的纠纷减少，能够对广大消费者的合法权益起到维护的作用，同时也有利于维护房产市场的正常秩序。
房产测绘质量的影响原因
房产测绘的技术性、专业性很强，但是却没有完善的的房产测绘领域的标准及规范，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于无据可查而难以处理，很容易引起争议。因此，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则绝多达数地方均没有，从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议。
在房产测绘中，尤其是比较复杂的建筑测绘中，数据繁多，情况复杂，计算量巨大，难以保证测绘计算人员完全不会出错，如果不健全测绘单位的质量保证体系，就会使质量差错很容易产生。测绘单位的管理水平、资质等级、从业人员的技术水平，均会对测绘成果质量造成一定的影响。
提高房产面积测绘质量的措施
3.1遵守一级验收、二级检查制度
在全面互检、自查的基础上，由公司测绘作业组的兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，然后参照相关资料，由专职检查人员和质量检查小组对测绘成果实行最终检查，委托单位组织在检查无误之后进行最终验收。在检查过程中，主要的相关规定有：①各级验收检查工作必须独立进行，不能够替代和省略。②检查过程中如果发现分摊方案或面积计算口径等特殊问题没有详细说明或与相关规定有不符合的情形时，要及时提出处理意见，会办签字进行确认之后才能够进行重新办理。③公司技术负责人员要全面审查提交的图纸、成果、质检单等，如果发现问题要及时予以改正。④公司技术负责人员对房产测绘中出现的典型案例，要定期进行分析、讨论、总结，以提高测绘成果的质量和测绘人员业务水平。⑤如果对处理质量问题的意见存在分歧时，由专职质量检查人员认定一级检查的问题，由总工办裁定或提交队领导会办解决二级检查之后的问题。⑥对测绘单项产品质量等级进行确定，并附于测绘档案中。各个作业组之间应在每个项目野外作业结束之前进行野外互检，确保无误之后方可结束野外作业，需要不定期的由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并记录好。
3.2控制前期收件图纸及资料的审查质量
在预测算房产项目建筑面积的时候，建筑施工图必须由委托方提供经规划部门审核通过的图纸，在实测房产面积时，房屋竣工图应由委托方提供，如果有变更，还应提供相应联系单或变更图纸。所提供的图纸必须包括建筑立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗及阳台大样图等一整套完整的建筑图纸，应尽可能详细，在测绘过程中以便进行相关尺寸数据的查阅。收件资料中必须包括建设工程规划许可证、土地出让合同、建筑总平面图、建设工程施工许可证、设计部门出具的用房功能部位及房屋配套设施、地名办出具的幢号及门牌号批准文件等。
3.3房产面积测绘各关键环节的质量控制
对于房产测绘机构来说，房产面积测绘在增加经济收入的同时，也增加了所承担的责任。工作如果发生了疏忽错误，对于日益高涨的房价，其造成的损失是巨大的。在房屋面积测绘各环节中，应做到四个准确：房屋套型边长数据要准确；房屋计算面积部位认定要准确；房屋面积计算分摊要准确；房产要素要准确。
3.4控制测量的精度
一般规定末级控制点的点位中误差不超过＋0.05m，相邻点间的间距中误差当相邻点为独立观测量时可计算为±0.05m。因此，首先要建立一个有一定密度的、高精度的、高质量、物定可品的、高标准的控制网。
3.5生产过程控制采用工作流程技术而实现
管理系统中该技术是核心技术，其控制、监督、协调整个业务过程的完成和规范，并跟踪信息流。为适应房产测绘工作的规范化、制度化和流程化，为了更好地控制过程，采用流程化管理软件，根岗位职责进行角色账号密码登陆、权限设置，保证在系统监控之下进行各项业务操作，各环节均会记录下操作时间、人员姓名、机器号，实现了业务生产的图形数据安全和过程控制。
讨论
只有按照国家标准规范实施标准化质量监督、管理房屋建筑面积测绘工作，才能切实提高房产测绘水平，才能促进测绘事业不断向科学化、规范化、现代化发展。
参考文献：
[1]韦学丽.浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制[J].企业经济.2010，13(3):231
[2]周天平.浅析房产面积测绘各环节中的质量控制[J].测绘与空间地理信息.2011，34(2):259~261
[3]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息.2011，12(13):488
[4]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设.2011，21(9):224
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制；影响因素
中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：
随着21世纪以来房地产管理事业的发展，以及住房制度、土地使用制度改革的进一步深化，人们提出了越来越高的房屋建筑面积质量要求。房屋建筑面积在房地产测绘部门所测算的是作为房屋买卖的产权发证的依据。所以，房产测绘面积对房屋价格及相关费用均具有直接影响，廣大购房者对这个问题相当敏感，很多有关房屋的纠纷也密切联系着房屋的建筑面积计算。因此，控制好房产面积测绘质量，我落实测绘法、维护房产权利人合法利益的一件大事。
房产测绘的重要意义
第一，房产测绘是保证业主利益的重要法律依据。房产测绘与业主的切身利益直接相关，房产测绘的面积计算、测绘全过程、以及其测量精度均具有严密的科学性，是产权人由产权产籍管理部门提供法律保护的重要依据，同时也为土地使用权和房屋所有权产生法律纠纷、审核违章占地及违章建筑提供了可靠的凭据。在核发土地使用权证和房屋所有权证的过程中，这些数据是其重要组成部分，在房地产档案的建立中，这些数据也是最原始的资料。第二，房产测绘有利于维护房产市场的正常秩序。我国建筑和房地产业中，房屋建筑面积的多少是其最重要的指标之一，也是最基本的房产测量中需要测定的要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、税费征收、房产交易、产权登记、城市地价核算、房屋面积统计、产籍管理、房屋拆迁安置等中的计量单位，对于非专业人士而言，由于房屋面积的种类繁多，因此常常感觉高深莫测，尤其是在商品房买卖中，在利益的驱使下，部分开发商时常会打起面积的主意，而某些中介也总是偷换概念，对消费者造成误导。因此，使得商品房销售面积准确性得到提高，使商品房买卖双方的纠纷减少，能够对广大消费者的合法权益起到维护的作用，同时也有利于维护房产市场的正常秩序。
房产测绘质量的影响原因
房产测绘的技术性、专业性很强，但是却没有完善的的房产测绘领域的标准及规范，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于无据可查而难以处理，很容易引起争议。因此，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则绝多达数地方均没有，从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议。
在房产测绘中，尤其是比较复杂的建筑测绘中，数据繁多，情况复杂，计算量巨大，难以保证测绘计算人员完全不会出错，如果不健全测绘单位的质量保证体系，就会使质量差错很容易产生。测绘单位的管理水平、资质等级、从业人员的技术水平，均会对测绘成果质量造成一定的影响。
提高房产面积测绘质量的措施
3.1遵守一级验收、二级检查制度
在全面互检、自查的基础上，由公司测绘作业组的兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，然后参照相关资料，由专职检查人员和质量检查小组对测绘成果实行最终检查，委托单位组织在检查无误之后进行最终验收。在检查过程中，主要的相关规定有：①各级验收检查工作必须独立进行，不能够替代和省略。②检查过程中如果发现分摊方案或面积计算口径等特殊问题没有详细说明或与相关规定有不符合的情形时，要及时提出处理意见，会办签字进行确认之后才能够进行重新办理。③公司技术负责人员要全面审查提交的图纸、成果、质检单等，如果发现问题要及时予以改正。④公司技术负责人员对房产测绘中出现的典型案例，要定期进行分析、讨论、总结，以提高测绘成果的质量和测绘人员业务水平。⑤如果对处理质量问题的意见存在分歧时，由专职质量检查人员认定一级检查的问题，由总工办裁定或提交队领导会办解决二级检查之后的问题。⑥对测绘单项产品质量等级进行确定，并附于测绘档案中。各个作业组之间应在每个项目野外作业结束之前进行野外互检，确保无误之后方可结束野外作业，需要不定期的由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并记录好。
3.2控制前期收件图纸及资料的审查质量
在预测算房产项目建筑面积的时候，建筑施工图必须由委托方提供经规划部门审核通过的图纸，在实测房产面积时，房屋竣工图应由委托方提供，如果有变更，还应提供相应联系单或变更图纸。所提供的图纸必须包括建筑立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗及阳台大样图等一整套完整的建筑图纸，应尽可能详细，在测绘过程中以便进行相关尺寸数据的查阅。收件资料中必须包括建设工程规划许可证、土地出让合同、建筑总平面图、建设工程施工许可证、设计部门出具的用房功能部位及房屋配套设施、地名办出具的幢号及门牌号批准文件等。
3.3房产面积测绘各关键环节的质量控制
对于房产测绘机构来说，房产面积测绘在增加经济收入的同时，也增加了所承担的责任。工作如果发生了疏忽错误，对于日益高涨的房价，其造成的损失是巨大的。在房屋面积测绘各环节中，应做到四个准确：房屋套型边长数据要准确；房屋计算面积部位认定要准确；房屋面积计算分摊要准确；房产要素要准确。
3.4控制测量的精度
一般规定末级控制点的点位中误差不超过＋0.05m，相邻点间的间距中误差当相邻点为独立观测量时可计算为±0.05m。因此，首先要建立一个有一定密度的、高精度的、高质量、物定可品的、高标准的控制网。
3.5生产过程控制采用工作流程技术而实现
管理系统中该技术是核心技术，其控制、监督、协调整个业务过程的完成和规范，并跟踪信息流。为适应房产测绘工作的规范化、制度化和流程化，为了更好地控制过程，采用流程化管理软件，根岗位职责进行角色账号密码登陆、权限设置，保证在系统监控之下进行各项业务操作，各环节均会记录下操作时间、人员姓名、机器号，实现了业务生产的图形数据安全和过程控制。
讨论
只有按照国家标准规范实施标准化质量监督、管理房屋建筑面积测绘工作，才能切实提高房产测绘水平，才能促进测绘事业不断向科学化、规范化、现代化发展。
参考文献：
[1]韦学丽.浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制[J].企业经济.2010，13(3):231
[2]周天平.浅析房产面积测绘各环节中的质量控制[J].测绘与空间地理信息.2011，34(2):259~261
[3]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息.2011，12(13):488
[4]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设.2011，21(9):224