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迫于资金压力,许多内地房企不得不低价招股以求登陆港股,但率先破冰的竟然是河南建业。较起之前搁浅的恒大地产,建业高明或是幸运在何处呢?
胡葆森和许家印是河南老乡。他们之前都打算今年到香港上市去。结果最后的命运截然不同。老胡的建业地产今年6月6日顺利上市,而老许的恒大地产的上市路,已于今年3月功败垂成。
尽管建业以招股价下限的2.75港元定价,尽管上市首日便“破发”,全天的股价都没有站到发行价以上喘口气,但胡葆森依然是开心的,用建业的唯一承销商大摩的一位代表的话来说,“建业上市本身已是难得的成功”,怪不得潘石屹说,这是“2008年中国房地产行业的转折性事件”。
内地多少房企都想上市,但就现在的时机来讲,都变得谨小慎微,比如龙湖地产与宝龙地产,都已通过香港联交所上市聆讯,但现在同样对融资的前景比较担忧。仍拿建业来讲,建业地产总部在郑州,业务也主要集中在河南省内,对于中原地区第一家到香港上市的房地产企业,能想到路演时的情形,首先你得介绍河南省的情形吧,一些投资者对中国内地情形知之甚少,甚至一无所知,都会影响到将来的定价。
可以注意到建业在解决这些问题时用了至少三个策略,一是找大的国际投行来帮忙,据悉五大名牌律师行以及毕马威等机构也都前来助阵,地产巨头如王石、李思廉、潘石屹、冯仑等自然也来捧场,二是投资者中有国际知名的企业如新加坡凯德置地等,三是降价促销。
所以“硬币的两面”,事实上恰恰因为建业身处内地,这一特质对一些敏感的投资者来说可能正是机会。胡葆森的一句推介语很重要,“以郑州为中心,以河南最远的城市为边界,约300公里为半径画一个圆,这个圆里有1.2亿人口。”何况这个圆的半径和里面的人口都有不断递增的趋势。
现在处在风声鹤唳的地产紧缩期,一二线城市的房价呈现下降趋势,尽管这个过程要比一些媒体上的夸张其辞要慢一些,但大势如此;据北京房地产交易管理网的数据,6月第一周(6月2日至8日),北京开盘的10个楼盘均价为14276元/平方米,较此前一周下降三成。关键是,市场成交大都以小户型为主,成交量也有所下滑。包括从此前一些数据可看出,投机势头明显趋缓。
然而三四线的城市房价却是稳中有升。拿老胡的大本营郑州来讲,来自郑州房管局的数据显示,今年以来,(新建商品房)房价一直在4000元/平方米左右浮动,但5月底开始这一均价出现上升趋势,达到4200元/平方米之上。比数据更应该关注的是政府部门的态度。如今郑州市政府的规划是每年提供700万平方米的住房面积,这对地产商来说显然是个利好。
实际上,两年前一份“中国城市质量生活质量排行榜”,将郑州列为“不能承受房价”后,相关部门表示反对并召开发布会称“郑州房价趋于合理”,认为郑州房价与周边其他省会城市如济南、太原、武汉相比不高。当时这一行动背后的信号值得关注。
列举这些数据与事件的原因,并非为胡葆森“不幸中的万幸”叫好,而应从两方面客观分析。从商业角度看,胡葆森宁让融资额大幅缩水,也要完成上市本身,这种“次优策略”甚为明智。恒大地产上市夭折,一方面与这两年买地速度太过夸张,资金链吃不消有关,另一方面,与其立足的城市大都为一二线城市有直接关系。
看来老胡看重的是“后发优势”,这是商道。不过,从宏观调控的角度来看,要谨防三四线城市房价突然大幅拉升。去年国庆以后,热钱在一二线城市受到“狙击”后,在高回报率的诱引下,向三四线城市潮涌趋势明显。一种极端情形莫过于不久前坊间热议的“丽水事件”,浙江小城丽水,城镇居民人均年收入不过1.5万元,然而去年那里的房价最高炒作到1万元/平方米。在日前愈加收紧的宏观调控下,丽水房价泡沫开始破灭。有人大骂丽水夸张的房价泡沫是当地政府与房地产商一起炮制,民间游资及炒房团自然也难逃干系,也有人反驳道“需求过旺”是原始驱动力。刨出丽水怪现象背后的链条自然很有必要,但是更有必要提及的是,丽水现象并非个案。■
[编辑 胡 浩]
E-mail:chinacbr@vip.163.com
胡葆森和许家印是河南老乡。他们之前都打算今年到香港上市去。结果最后的命运截然不同。老胡的建业地产今年6月6日顺利上市,而老许的恒大地产的上市路,已于今年3月功败垂成。
尽管建业以招股价下限的2.75港元定价,尽管上市首日便“破发”,全天的股价都没有站到发行价以上喘口气,但胡葆森依然是开心的,用建业的唯一承销商大摩的一位代表的话来说,“建业上市本身已是难得的成功”,怪不得潘石屹说,这是“2008年中国房地产行业的转折性事件”。
内地多少房企都想上市,但就现在的时机来讲,都变得谨小慎微,比如龙湖地产与宝龙地产,都已通过香港联交所上市聆讯,但现在同样对融资的前景比较担忧。仍拿建业来讲,建业地产总部在郑州,业务也主要集中在河南省内,对于中原地区第一家到香港上市的房地产企业,能想到路演时的情形,首先你得介绍河南省的情形吧,一些投资者对中国内地情形知之甚少,甚至一无所知,都会影响到将来的定价。
可以注意到建业在解决这些问题时用了至少三个策略,一是找大的国际投行来帮忙,据悉五大名牌律师行以及毕马威等机构也都前来助阵,地产巨头如王石、李思廉、潘石屹、冯仑等自然也来捧场,二是投资者中有国际知名的企业如新加坡凯德置地等,三是降价促销。
所以“硬币的两面”,事实上恰恰因为建业身处内地,这一特质对一些敏感的投资者来说可能正是机会。胡葆森的一句推介语很重要,“以郑州为中心,以河南最远的城市为边界,约300公里为半径画一个圆,这个圆里有1.2亿人口。”何况这个圆的半径和里面的人口都有不断递增的趋势。
现在处在风声鹤唳的地产紧缩期,一二线城市的房价呈现下降趋势,尽管这个过程要比一些媒体上的夸张其辞要慢一些,但大势如此;据北京房地产交易管理网的数据,6月第一周(6月2日至8日),北京开盘的10个楼盘均价为14276元/平方米,较此前一周下降三成。关键是,市场成交大都以小户型为主,成交量也有所下滑。包括从此前一些数据可看出,投机势头明显趋缓。
然而三四线的城市房价却是稳中有升。拿老胡的大本营郑州来讲,来自郑州房管局的数据显示,今年以来,(新建商品房)房价一直在4000元/平方米左右浮动,但5月底开始这一均价出现上升趋势,达到4200元/平方米之上。比数据更应该关注的是政府部门的态度。如今郑州市政府的规划是每年提供700万平方米的住房面积,这对地产商来说显然是个利好。
实际上,两年前一份“中国城市质量生活质量排行榜”,将郑州列为“不能承受房价”后,相关部门表示反对并召开发布会称“郑州房价趋于合理”,认为郑州房价与周边其他省会城市如济南、太原、武汉相比不高。当时这一行动背后的信号值得关注。
列举这些数据与事件的原因,并非为胡葆森“不幸中的万幸”叫好,而应从两方面客观分析。从商业角度看,胡葆森宁让融资额大幅缩水,也要完成上市本身,这种“次优策略”甚为明智。恒大地产上市夭折,一方面与这两年买地速度太过夸张,资金链吃不消有关,另一方面,与其立足的城市大都为一二线城市有直接关系。
看来老胡看重的是“后发优势”,这是商道。不过,从宏观调控的角度来看,要谨防三四线城市房价突然大幅拉升。去年国庆以后,热钱在一二线城市受到“狙击”后,在高回报率的诱引下,向三四线城市潮涌趋势明显。一种极端情形莫过于不久前坊间热议的“丽水事件”,浙江小城丽水,城镇居民人均年收入不过1.5万元,然而去年那里的房价最高炒作到1万元/平方米。在日前愈加收紧的宏观调控下,丽水房价泡沫开始破灭。有人大骂丽水夸张的房价泡沫是当地政府与房地产商一起炮制,民间游资及炒房团自然也难逃干系,也有人反驳道“需求过旺”是原始驱动力。刨出丽水怪现象背后的链条自然很有必要,但是更有必要提及的是,丽水现象并非个案。■
[编辑 胡 浩]
E-mail:chinacbr@vip.163.com