论文部分内容阅读
与似降非降的房价相比，2011年北京商品住宅成交量实打实地降了一回，
成交数据的层层回落，也为最终价格质变，埋下了一个伏笔。
调控效果往往都是以量变促成质变的形式呈现出来，成交量的量变最终都会显现到价格的质变上来。而在这轮“大浪淘沙”的调控量变之中，成交数据的层层回落，也正在为最终价格质变的出现，埋下了一个伏笔。
成交量创五年新低
供应面积、成交面积、供应套数、成交套数、成交金额无不“响应”政策，降得干脆利落，只有那“望眼欲穿”的房价，始终在高位徘徊，坚挺依旧。
记者根据北京市住建委网站数据及房企提供数据整理显示，截止到2011年12月25日，2011年北京楼市全年供应面积1021万平米，同比下降15％；全年楼市成交面积873.9万平米，同比下降27％；全年商品房供应套数87963套，同比下降23％；全年商品房成交套数及成交金额则分别为79990套和1909亿元，同比分别下降28％和21％。其中，873.9万平米的成交面积低过2008年低谷，而商品房成交套数更是未能突破9万关口，均创近五年最低值。
“降”无疑是2011年北京楼市成交量的关键词，可是从市场走势看来，这一“降势”或许还会延续到今年。
“金九银十”落空之后，去年11月和12月，北京市商品住宅项目入市量仍旧一路走低，像往年一样的岁末促销、清仓场面，也沦落为“只闻吆喝不见成交”。种种迹象已经表明，北京楼市的这场大戏，在经过一年的冗长铺垫之后，政府、开发商、购房者乃至暂时不考虑买房的市民，都已经认识到降价“阀门”一触即发，量降的量变为价降的质变悬于一线之间。
如果我们将北京楼市庖丁解牛般分部分肢解来看，除了抛开房价之后的各项数据普降之外，外城区成交面积的变化，同样值得关注。
记者根据北京市住建委网站数据及房企提供数据整理显示，截止到2011年12月25日，朝阳区以全年154万平米的成交面积依旧独占城六区之首。而近年来备受刚需置业者关注的通州区，今年成交面积却排名第五，跌至41.3万平米。大兴、昌平则大有后来者居上之意，以成交面积99.6万平米和82.5万平米分列二、三位。
单盘前10名成交总额下降近一成
成交数据出现批量性回落，但依然有一些楼盘，在这轮调控的寒冬中绽放。
记者根据北京市住建委网站数据及房企提供数据整理显示，截止到2011年12月25日，北京成交额前10名的楼盘成交总额达294.4亿元。一期开盘首日便宣告售罄的广渠路“地王”金茂府项目以45.6亿元的成交总额拔得头筹，因平价策略畅销的中粮万科·长阳半岛项目以35亿元的成交总额位居第二。
与2010年北京单盘销售前10名成交总额317.8亿元相比，2011年294.4亿元的成交总额同比下降9.2％，减少了23.4亿元。此外，2010年有6个项目单盘销售额过30亿元，而2011年只有4个，而北京销冠金茂府项目成交金额仅45.6亿元，同比2010年北京销冠新里·西斯莱公馆55.2亿元销售业绩减少近10亿元。
有业内人士表示，受去年调控政策的影响，特别是限购及限价政策的影响，是北京单盘前10名成交总额下降的主要原因，而一些楼盘主动放慢去化率或延期开盘，也影响了成交总额。
2011年北京单盘销售前10名中有6个楼盘单价过3万元/平米，而2010年只有4个。其中2010年榜首金茂府成交均价为44279元，平米，而2010年第一名新里·西斯莱公馆当时成交均价只有19623元/平米，高端住宅在2011年更受推崇。
对于一些高端项目的热销，亚豪机构市场总监郭毅表示，处在限购时代，购房资格十分珍贵，不少资金实力允许的改善型置业者倾向于一次到位，更愿意选择资源配置丰富的高端楼盘，从这一层面看来，限购政策也促进了高端楼盘的销售。
二手成交三年来最低
如果说一手房供应和成交放缓，是开发商顺应调控有意而为之，那么二手房成交量一蹶不振则是楼市状态的最真实反映。
北京中原市场研究部根据北京市住建委网站数据统计显示，2011年北京市二手房交易套数为121512套，相比较2010年全年的196547套，下降38.2％；同比2009年的266854套，降幅则达到了54.5％。
除去2011年1月份成交的23478套、3月份的11102套以及12月份的128％套之外，其余月份成交量均在万套以下，其中10月份的7262套更是创近3年来月成交量新低。另据中原地产统计显示，近三年来，月成交低于万套的月份共有12个，其中有9个就出现在2011年。
面对2011年全年月成交平均套数刚过1万套的现状，中原地产华北及西南区总裁黄雄向记者表示，当前北京市场二手行业处于全面亏损状态。
另据链家地产市场研究部统计，全国目前大约有6万个二手经纪门店，以保守估计全年店均亏损5万元来算，预计去年全年整个行业共亏损30亿元。
事实上，由于二手房中介行业在2009年的疯狂扩张，北京市二手经纪门店一度达6000家以上，在去年成交量大幅缩水之后，有业内人士向记者透露，2011年北京二手经纪门店至少已关闭1400家。
对于二手房市场的低迷，链家地产副总裁林倩表示，目前市场上经纪公司的战略差异较大，最悲观的是裁员关店甚至退出市场，中间派则是保持规模、拓展业务，乐观者则是逆势扩张。而链家已经关掉一些位置不好的门店，并对业务进行整理，实行更为谨慎的预算制度。
年内供应或过剩
据北京市统计局的数据显示，2011年1至11月，全市商品住宅新开工面积为2445.2万平米，比上年同期增长45.5％，政策性住宅新开工面积为1303.4万平米，增长95.2％。
亚豪机构副总经理任启鑫预测，2011年新开工的商品住宅项目有望在2012年大规模入市，而政策性住房也会显著分流商品住宅市场上的大量刚需置业人群，之前因受悲观预期影响而在2011年一再推迟入市的项目，在年底政策走向最终明确之后，也会认清现实、尽早入市。因此，各种因素叠加和累积，2011年温和的供应态势将在2012年极度过剩，而2011年项目整体开盘均价的首次下调，也正成为2012年价格全面进入下行通道的重要信号。
从目前一系列成交走低的情况看来，本轮调控的成果已经初现，而后市到底会走向何方，或许正像一些业内人士所言，只要调控政策不放松，种种成交量上的变化，终究还是会直接反映到成交价格上来。
成交数据的层层回落，也为最终价格质变，埋下了一个伏笔。
调控效果往往都是以量变促成质变的形式呈现出来，成交量的量变最终都会显现到价格的质变上来。而在这轮“大浪淘沙”的调控量变之中，成交数据的层层回落，也正在为最终价格质变的出现，埋下了一个伏笔。
成交量创五年新低
供应面积、成交面积、供应套数、成交套数、成交金额无不“响应”政策，降得干脆利落，只有那“望眼欲穿”的房价，始终在高位徘徊，坚挺依旧。
记者根据北京市住建委网站数据及房企提供数据整理显示，截止到2011年12月25日，2011年北京楼市全年供应面积1021万平米，同比下降15％；全年楼市成交面积873.9万平米，同比下降27％；全年商品房供应套数87963套，同比下降23％；全年商品房成交套数及成交金额则分别为79990套和1909亿元，同比分别下降28％和21％。其中，873.9万平米的成交面积低过2008年低谷，而商品房成交套数更是未能突破9万关口，均创近五年最低值。
“降”无疑是2011年北京楼市成交量的关键词，可是从市场走势看来，这一“降势”或许还会延续到今年。
“金九银十”落空之后，去年11月和12月，北京市商品住宅项目入市量仍旧一路走低，像往年一样的岁末促销、清仓场面，也沦落为“只闻吆喝不见成交”。种种迹象已经表明，北京楼市的这场大戏，在经过一年的冗长铺垫之后，政府、开发商、购房者乃至暂时不考虑买房的市民，都已经认识到降价“阀门”一触即发，量降的量变为价降的质变悬于一线之间。
如果我们将北京楼市庖丁解牛般分部分肢解来看，除了抛开房价之后的各项数据普降之外，外城区成交面积的变化，同样值得关注。
记者根据北京市住建委网站数据及房企提供数据整理显示，截止到2011年12月25日，朝阳区以全年154万平米的成交面积依旧独占城六区之首。而近年来备受刚需置业者关注的通州区，今年成交面积却排名第五，跌至41.3万平米。大兴、昌平则大有后来者居上之意，以成交面积99.6万平米和82.5万平米分列二、三位。
单盘前10名成交总额下降近一成
成交数据出现批量性回落，但依然有一些楼盘，在这轮调控的寒冬中绽放。
记者根据北京市住建委网站数据及房企提供数据整理显示，截止到2011年12月25日，北京成交额前10名的楼盘成交总额达294.4亿元。一期开盘首日便宣告售罄的广渠路“地王”金茂府项目以45.6亿元的成交总额拔得头筹，因平价策略畅销的中粮万科·长阳半岛项目以35亿元的成交总额位居第二。
与2010年北京单盘销售前10名成交总额317.8亿元相比，2011年294.4亿元的成交总额同比下降9.2％，减少了23.4亿元。此外，2010年有6个项目单盘销售额过30亿元，而2011年只有4个，而北京销冠金茂府项目成交金额仅45.6亿元，同比2010年北京销冠新里·西斯莱公馆55.2亿元销售业绩减少近10亿元。
有业内人士表示，受去年调控政策的影响，特别是限购及限价政策的影响，是北京单盘前10名成交总额下降的主要原因，而一些楼盘主动放慢去化率或延期开盘，也影响了成交总额。
2011年北京单盘销售前10名中有6个楼盘单价过3万元/平米，而2010年只有4个。其中2010年榜首金茂府成交均价为44279元，平米，而2010年第一名新里·西斯莱公馆当时成交均价只有19623元/平米，高端住宅在2011年更受推崇。
对于一些高端项目的热销，亚豪机构市场总监郭毅表示，处在限购时代，购房资格十分珍贵，不少资金实力允许的改善型置业者倾向于一次到位，更愿意选择资源配置丰富的高端楼盘，从这一层面看来，限购政策也促进了高端楼盘的销售。
二手成交三年来最低
如果说一手房供应和成交放缓，是开发商顺应调控有意而为之，那么二手房成交量一蹶不振则是楼市状态的最真实反映。
北京中原市场研究部根据北京市住建委网站数据统计显示，2011年北京市二手房交易套数为121512套，相比较2010年全年的196547套，下降38.2％；同比2009年的266854套，降幅则达到了54.5％。
除去2011年1月份成交的23478套、3月份的11102套以及12月份的128％套之外，其余月份成交量均在万套以下，其中10月份的7262套更是创近3年来月成交量新低。另据中原地产统计显示，近三年来，月成交低于万套的月份共有12个，其中有9个就出现在2011年。
面对2011年全年月成交平均套数刚过1万套的现状，中原地产华北及西南区总裁黄雄向记者表示，当前北京市场二手行业处于全面亏损状态。
另据链家地产市场研究部统计，全国目前大约有6万个二手经纪门店，以保守估计全年店均亏损5万元来算，预计去年全年整个行业共亏损30亿元。
事实上，由于二手房中介行业在2009年的疯狂扩张，北京市二手经纪门店一度达6000家以上，在去年成交量大幅缩水之后，有业内人士向记者透露，2011年北京二手经纪门店至少已关闭1400家。
对于二手房市场的低迷，链家地产副总裁林倩表示，目前市场上经纪公司的战略差异较大，最悲观的是裁员关店甚至退出市场，中间派则是保持规模、拓展业务，乐观者则是逆势扩张。而链家已经关掉一些位置不好的门店，并对业务进行整理，实行更为谨慎的预算制度。
年内供应或过剩
据北京市统计局的数据显示，2011年1至11月，全市商品住宅新开工面积为2445.2万平米，比上年同期增长45.5％，政策性住宅新开工面积为1303.4万平米，增长95.2％。
亚豪机构副总经理任启鑫预测，2011年新开工的商品住宅项目有望在2012年大规模入市，而政策性住房也会显著分流商品住宅市场上的大量刚需置业人群，之前因受悲观预期影响而在2011年一再推迟入市的项目，在年底政策走向最终明确之后，也会认清现实、尽早入市。因此，各种因素叠加和累积，2011年温和的供应态势将在2012年极度过剩，而2011年项目整体开盘均价的首次下调，也正成为2012年价格全面进入下行通道的重要信号。
从目前一系列成交走低的情况看来，本轮调控的成果已经初现，而后市到底会走向何方，或许正像一些业内人士所言，只要调控政策不放松，种种成交量上的变化，终究还是会直接反映到成交价格上来。