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深圳宝安，位于中国南海之滨，珠江口东岸，作为深港都市圈的战略核心区域，穗深港经济发展轴黄金走廊的重要节点，珠三角“人”字型发展脊梁的交通枢纽，区位优势得天独厚。在不到六百平方公里的土地上，积聚海陆空铁等重大国家级基础设施，交通区位堪比香港与新加坡。
粗放式发展使城市建设以外延方式快速扩张，深圳城市规划和产业规划未能跟上發展步伐，土地难以为继，城市面临着发展空间的紧约束；快速城市化与快速工业化交织在一起，城市的"无序"必然会成为持续发展的阻碍，由此得知：深圳面临的主要问题不是物质形态的老化，而是功能性和结构性的衰退。因此，城市更新则成为深圳市城市转型升级的迫切要求—在转变现有的粗放模式为集约式发展模式中，不断调整和优化城市功能结构以适应社会经济的快速发展。本文以宝安区26区城市更新为例，重点关注以完善城市功能结构、创造活力为核心的深圳城市更新规划状况。
1.1. 26区基本特征分析
26区的特征可以概括为：区位优越、条件具备、潜力巨大。
规划片区位于深圳市宝安中心组团城市更新功能区的中心位置、宝安旧城中心区的核心位置，紧邻25区商业区，片区四周均为市政道路，其周边有宝安大道、107国道、广深高速公路、地铁1号线、5号线、10号线（规划）等多条区域性交通干线，距深圳宝安国际机场和大铲湾港 （规划）分别为10公里和5公里，海陆空交通条件十分优越。
26区紧邻25区商业中心区，在片区东南向，隔路相望是灵芝公园，具有良好的景观资源；加上规划即将开通地铁5号线的交通优势，客观上已具备改造形成商业、酒店、写字楼及住宅区的市场条件。《深圳市宝安区商业网点规划》等上层次规划中，26区将与25区及新安湖片区（5、6、7、8区）构成宝安旧城商业中心，26区定位为“集购物、餐饮兼休闲为一体，业态和业种内容丰富的一站式购物中心”。
1.2. 存在问题和发展目标
1) 现有用地功能与未来发展定位不匹配:26区现状主要是工业区，如何实现上层次规划未来区域性商业中心的规划目标，是改造需要研究的重点。
2) 土地利用效益低下，不能体现区位价值；
3) 现状商业改造带来的停车等交通问题，给交通组织带来压力；
因此本次规划目标是优化城市空间结构，完善配套设施，促进城市整体功能转化，营建集餐饮、休闲、文化、娱乐、购物和居住为一体的“商贸居住综合区”，促使宝安老城区旧貌换新颜，并焕发出新的活力。
1.3. 改造策略
将改造区分为拆建区和保留区两类。
1) 拆建区（95.39%）：现状大部分为旧厂房，要根本上改变城市形象，实现旧城的重建与新生，需对这部分采取拆除重建的改造策略。
2) 保留区（1.82%）：26区南端的创业广场大厦（33层），规划采取保留现状并整治的策略，重点是打通大厦的消防及货运通道，整治周边环境。
2.1.规划构思
针对本规划区功能定位， 设计主要须解决以下问题：
1) 与城市肌理相呼应，合理规划建筑布局，取得与城市视觉走廊的良好关系；
2) 把灵芝公园的景观资源引入到规划区中。
3) 具有完整城市界面形象的购物中心沿前进路布设；特色商业区对外有较大开口，易吸收入流；街区住宅采用中高层与高层结合，类型丰富。
4) 各功能区各自形式较完整；各功能区内建筑具有标志性的城市综合体形象。
2.2.规划理念
建筑富有活力的城市综合体，整合产业资源，使传统街区得以再生与复兴，创造一种新型的“都市休闲地”；
1) 商业设计理念：
泛首层——利用标高及平台节点变化，极大增加了垂直交通的可达性，有效扩大了有效首层区，实现价值最大化；
主题式商业——以热带、休闲式建筑为风情商业模式，创造标志性的典型建筑风格；
体验式消费——综合表演空间及休闲广场、动感天幕等动态行为，创造更有个性的商业设计新趋势。
2) 住宅设计理念：
引入“街区住宅”的设计理念，融合居住、商业、文化、服务等多种功能，寻求住区与城市的交融；
住宅突出“现代、闲适、专属”的格调，并结合地域特点，体现“浪漫、经典、个性”的住宅区风格；
注重“品质至上”原则，创造“全景式”生态住宅。
3) 设计的自然意象：
“山”——集中商业以退台绿化，形成“山”的意象；
“流水”——下沉式水景步行街；
“小镇”——以娱乐、游览为主的风情商业街；
“城市”——以高层群为主的住宅区，突出“城市”的意象。
2.3.功能结构
随应城市的肌理关系，确定了-主-从的两条轴线，主轴以曲线形态连贯A、B两地块，以商业、休闲、娱乐为主题的景观轴；从轴横向连接A、B两地块，形成商业强度递减的层次关系；两条轴线结合集中商业、特色商业、住宅区，形成“两轴三心”的布局模式。
2.4.交通和消防系统
由于本项目的复杂性，带来交通动线的多样性，设计将各种流线进行了有机的组合，并从平面和空间多个层面进行划分。
消防系统以城市道路和基地内的区间路作为地块的消防环路。商业部分，消防车可穿越建筑，进入院内进行扑救。住宅部分，首层设穿越架空层的消防车道，住宅塔楼的扑救面设在平台层上，同时在城市道路上设置两条上平台的消防车道。
2.5.整体空间组织与景观系统规划
改造区以两条区间路为界，划分为集中商业区、特色商业区、商住区三个部分，形成商业性递减、生活性递增的空间组织关系。
整个景观体系由“点、轴、廊、场、台、岛、园”等多种景观元素构成：
“点”——三条商业步行街的交点，形成区内最重要的景观节点。
“轴”——是贯穿A、B地块的两条轴线，形成极具特色的文化娱乐纽带。
“廊”——区间路既是商业步行街，又是东西向联系的纽带，还能将灵芝公园的景观引入改造区区内，形成视觉通廊。
“场”——是指结合各商业入口布置的城市广场，是商业区与城市道路之间难得的开敞空间。
“台”——是指大型购物中心。向城市一面是以现代时尚造型元素为主，成为城市的标志性景观；向内是以富有韵律感的退台绿化围合出充满动感的空间形态，成为特色商业和商住区的优美对景。
“岛”——是中部的岭南特色商业街。以热带、休闲风格为主题的岛状商业，在基地中部形成一形态丰富而富有变化的公园式景观，为大型购物中心和商住区提供了良好的景观资源。
“园”——是住宅区的生态大花园。
3.项目对城市发展的贡献
1) 旧工业区的改造实现了上层次规划调整用地结构和产业结构的目标，为打造新安商业中心构建了硬件环境；
2) 26区商业区建筑设计大气简洁，提升了老城区的城市景观；
3) 园林式小区设计，配建了小学、幼儿园等公共设施，提升了居住环境品质。
4) 该改造项目按批准住宅建筑面积的8％的比例配建保障性住房，为相关低收入家庭提供了住房保障。
5) 本项目为城市道路空间让出18201平方米，为城市发展做出了贡献。
结语
深圳城市规划正处在由用地增量管理逐步过渡到存量优化的特殊转折期。城市更新将逐步成为深圳建设的主要命题。通过城市更新整合城市空间资源，提高公共空间品质，不断加强城市公共空间的艺术性、思想性及文化性，完善城市功能结构，创造城市活力是城市更新的本质作用。
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粗放式发展使城市建设以外延方式快速扩张，深圳城市规划和产业规划未能跟上發展步伐，土地难以为继，城市面临着发展空间的紧约束；快速城市化与快速工业化交织在一起，城市的"无序"必然会成为持续发展的阻碍，由此得知：深圳面临的主要问题不是物质形态的老化，而是功能性和结构性的衰退。因此，城市更新则成为深圳市城市转型升级的迫切要求—在转变现有的粗放模式为集约式发展模式中，不断调整和优化城市功能结构以适应社会经济的快速发展。本文以宝安区26区城市更新为例，重点关注以完善城市功能结构、创造活力为核心的深圳城市更新规划状况。
1.1. 26区基本特征分析
26区的特征可以概括为：区位优越、条件具备、潜力巨大。
规划片区位于深圳市宝安中心组团城市更新功能区的中心位置、宝安旧城中心区的核心位置，紧邻25区商业区，片区四周均为市政道路，其周边有宝安大道、107国道、广深高速公路、地铁1号线、5号线、10号线（规划）等多条区域性交通干线，距深圳宝安国际机场和大铲湾港 （规划）分别为10公里和5公里，海陆空交通条件十分优越。
26区紧邻25区商业中心区，在片区东南向，隔路相望是灵芝公园，具有良好的景观资源；加上规划即将开通地铁5号线的交通优势，客观上已具备改造形成商业、酒店、写字楼及住宅区的市场条件。《深圳市宝安区商业网点规划》等上层次规划中，26区将与25区及新安湖片区（5、6、7、8区）构成宝安旧城商业中心，26区定位为“集购物、餐饮兼休闲为一体，业态和业种内容丰富的一站式购物中心”。
1.2. 存在问题和发展目标
1) 现有用地功能与未来发展定位不匹配:26区现状主要是工业区，如何实现上层次规划未来区域性商业中心的规划目标，是改造需要研究的重点。
2) 土地利用效益低下，不能体现区位价值；
3) 现状商业改造带来的停车等交通问题，给交通组织带来压力；
因此本次规划目标是优化城市空间结构，完善配套设施，促进城市整体功能转化，营建集餐饮、休闲、文化、娱乐、购物和居住为一体的“商贸居住综合区”，促使宝安老城区旧貌换新颜，并焕发出新的活力。
1.3. 改造策略
将改造区分为拆建区和保留区两类。
1) 拆建区（95.39%）：现状大部分为旧厂房，要根本上改变城市形象，实现旧城的重建与新生，需对这部分采取拆除重建的改造策略。
2) 保留区（1.82%）：26区南端的创业广场大厦（33层），规划采取保留现状并整治的策略，重点是打通大厦的消防及货运通道，整治周边环境。
2.1.规划构思
针对本规划区功能定位， 设计主要须解决以下问题：
1) 与城市肌理相呼应，合理规划建筑布局，取得与城市视觉走廊的良好关系；
2) 把灵芝公园的景观资源引入到规划区中。
3) 具有完整城市界面形象的购物中心沿前进路布设；特色商业区对外有较大开口，易吸收入流；街区住宅采用中高层与高层结合，类型丰富。
4) 各功能区各自形式较完整；各功能区内建筑具有标志性的城市综合体形象。
2.2.规划理念
建筑富有活力的城市综合体，整合产业资源，使传统街区得以再生与复兴，创造一种新型的“都市休闲地”；
1) 商业设计理念：
泛首层——利用标高及平台节点变化，极大增加了垂直交通的可达性，有效扩大了有效首层区，实现价值最大化；
主题式商业——以热带、休闲式建筑为风情商业模式，创造标志性的典型建筑风格；
体验式消费——综合表演空间及休闲广场、动感天幕等动态行为，创造更有个性的商业设计新趋势。
2) 住宅设计理念：
引入“街区住宅”的设计理念，融合居住、商业、文化、服务等多种功能，寻求住区与城市的交融；
住宅突出“现代、闲适、专属”的格调，并结合地域特点，体现“浪漫、经典、个性”的住宅区风格；
注重“品质至上”原则，创造“全景式”生态住宅。
3) 设计的自然意象：
“山”——集中商业以退台绿化，形成“山”的意象；
“流水”——下沉式水景步行街；
“小镇”——以娱乐、游览为主的风情商业街；
“城市”——以高层群为主的住宅区，突出“城市”的意象。
2.3.功能结构
随应城市的肌理关系，确定了-主-从的两条轴线，主轴以曲线形态连贯A、B两地块，以商业、休闲、娱乐为主题的景观轴；从轴横向连接A、B两地块，形成商业强度递减的层次关系；两条轴线结合集中商业、特色商业、住宅区，形成“两轴三心”的布局模式。
2.4.交通和消防系统
由于本项目的复杂性，带来交通动线的多样性，设计将各种流线进行了有机的组合，并从平面和空间多个层面进行划分。
消防系统以城市道路和基地内的区间路作为地块的消防环路。商业部分，消防车可穿越建筑，进入院内进行扑救。住宅部分，首层设穿越架空层的消防车道，住宅塔楼的扑救面设在平台层上，同时在城市道路上设置两条上平台的消防车道。
2.5.整体空间组织与景观系统规划
改造区以两条区间路为界，划分为集中商业区、特色商业区、商住区三个部分，形成商业性递减、生活性递增的空间组织关系。
整个景观体系由“点、轴、廊、场、台、岛、园”等多种景观元素构成：
“点”——三条商业步行街的交点，形成区内最重要的景观节点。
“轴”——是贯穿A、B地块的两条轴线，形成极具特色的文化娱乐纽带。
“廊”——区间路既是商业步行街，又是东西向联系的纽带，还能将灵芝公园的景观引入改造区区内，形成视觉通廊。
“场”——是指结合各商业入口布置的城市广场，是商业区与城市道路之间难得的开敞空间。
“台”——是指大型购物中心。向城市一面是以现代时尚造型元素为主，成为城市的标志性景观；向内是以富有韵律感的退台绿化围合出充满动感的空间形态，成为特色商业和商住区的优美对景。
“岛”——是中部的岭南特色商业街。以热带、休闲风格为主题的岛状商业，在基地中部形成一形态丰富而富有变化的公园式景观，为大型购物中心和商住区提供了良好的景观资源。
“园”——是住宅区的生态大花园。
3.项目对城市发展的贡献
1) 旧工业区的改造实现了上层次规划调整用地结构和产业结构的目标，为打造新安商业中心构建了硬件环境；
2) 26区商业区建筑设计大气简洁，提升了老城区的城市景观；
3) 园林式小区设计，配建了小学、幼儿园等公共设施，提升了居住环境品质。
4) 该改造项目按批准住宅建筑面积的8％的比例配建保障性住房，为相关低收入家庭提供了住房保障。
5) 本项目为城市道路空间让出18201平方米，为城市发展做出了贡献。
结语
深圳城市规划正处在由用地增量管理逐步过渡到存量优化的特殊转折期。城市更新将逐步成为深圳建设的主要命题。通过城市更新整合城市空间资源，提高公共空间品质，不断加强城市公共空间的艺术性、思想性及文化性，完善城市功能结构，创造城市活力是城市更新的本质作用。
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