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摘 要：随着我国经济的快速发展，城市化进程在此背景下飞速发展，房地产行业也获得了长足发展。房地产测绘技术作为房地产各种测量技术的核心，其测量结果关乎房屋所有人的权益，是消费者拥有房地产权利的法律保障，对整个房地产市场的正常运行起着至关重要的作用。该技术虽然起步较晚，但是发展前景得到各界广泛关注，相信未来发展前景一片光明。
关键词：房地产；测绘技术；产权管理；法律依据
中图分类号：F293文献标识码： A
1. 房地产测绘的概述
1.1 房地产测绘的基本概念
房地产测绘近年来发展迅速，主要负责调查测量房屋及地皮的数量、面积、归属权、位置、建筑结构和用途等工作，在掌握一定测绘技术条件下运用测绘仪器进行测绘，并依照国家的有关法律规范和测绘依据，进行房屋的制图和面积测算，以图形和数据的格式展现出最终结果。房地产测绘既是专业测绘又是法定测绘，其测量结果既具有专业性又具有法律性。房地产测绘包括项目测绘和基础测绘，两者合理分工，共同完成测绘工作。
1.2 房产测绘的功能作用
房地产测绘的特点决定了其具有多方面的功能作用，归纳总结为以下几点：
1.2.1 房地产管理的基础信息功能：房屋作为房地产交易的载体，房地产测绘成果提供了房屋最基本的测绘信息，包括房屋坐落、面积、结构、用途等，是评估房屋价值的基本依据。测绘成果的严谨规范是产权人相关利益的基本保障。
1.2.2 在财政税收方面的经济功能：房地产测绘成果可以为交易活动、房产租赁、价格评估等经济活动提供依据，还可以为抵押贷款、保险等业务提供依据。在财政税收方面的作用使其功能的重要体现。
1.2.3 在决策方面的功能作用：测绘成果经整理后形成的资料，可以为城镇建设、房屋改造等工作提供决策方面的依据，为各种建设改造方面决策的制定提供可靠的数据保证。
1.2.4 在法律方面的功能作用：测绘结果是各种房产管理的依据，可以为产权纠纷、确定和恢复等问题提供法律依据。
2.关于房地产测绘特点的分析
2.1 绘制房地产测图具有较大比例尺。 众所周知,城镇或者城市往往就是房地产测绘的主要区域, 因而那些标注在测绘图的内容, 都相当繁杂, 而且与房地产密切相关的每一个因素,都必须在测绘图上予以准确地标注出来, 因此,在所绘制房地产测绘图中, 其所采用的比例尺通常都比较大;例如, 当前我国房
地产测图多数采用1: 1000 或者1:500 甚至1.200这些较大的比例尺。
2.2 测绘内容与普通地形测绘不相同。相比于普通地形测绘, 房地产测绘的内容有很大的差别;通常房地产所测绘的主要对象就是房屋及其房屋用地, 而对于地形测绘而言,地貌及地物即为其测绘对象, 故二者在在测绘对象上有着本质的差别。此外,房地产所测绘的内容要比地形测绘来得更为广泛,诸如房屋所住位置﹑质量﹑数量及用途等均为房地产测绘的内容,另外,像有关房屋权属及地产权属的地形要素等, 也是房地产测绘的主要内容,相比较而言,地形测绘的内容就没有这么广泛。 对于相关高程测量,地形测绘一定要进行测量,而房地产测绘对此往往不作要求。
2.3 有关房地产测绘结果需要及时补测或修测。 对于房地产测绘来讲, 因具有不固定的测算周期, 在整个测绘过程中, 它必须结合城市化的进程来对土地以及房屋进行相应的补测, 若房屋及其用地出现变化,也要及时进行修测,并及时变更有关房屋和用地的非权属改变, 以保证能跟所测绘的房地产结果的实地情况以及现状性保持一致。
2.4 对房地产测绘人员的要求要比普通测绘人员要求高。对于房地产测绘人员而言, 不仅熟练掌握相关测绘技术﹑测绘业务，而且为能把房屋面积进行准确测算以及能对房屋产权合法利益进行有效保护, 对于有关房地产的业务知识以及与房地产有关的法律法规也必须予以掌握和运用。
3. 关于房地产测绘技术的分析
3.1 外业数据采集
外业数据采集所使用的仪器如2"级全站仪、手持测距仪、钢卷尺、数码照相机等一定是通过检验部门鉴定为合格的、并能与所规定的精度要求相一致。其遵循的原则,通常为先外业后内业、先整体后局部, 也就是先对房屋外围数据进行采集, 然后再对房屋附属结构数据以及房屋内部分割数据进行采集。 在进行外业数据记录过程中,还要对测量草图中所标注的数据进行相应的核对,对二者差值有无比技术误差大进行相应的比较,若发现存在较大误差时,应及时予以复测。精度要求见表3-1。
表3-1房产测绘精度要求
精度类别 等级 限差 中 误 差
界址点精度/m 二 ±0.10 ±0.05
房产面积精度/㎡ 二 ±( 0.04 * SQRT( S ) + 0.002 * S ) ±( 0.02 * SQRT( S ) + 0.001 * S )
注：S為房产面积，单位㎡
3.2 处理及分摊计算内业数据
在完成外业数据采集以后,有关内业平差及图形处理要及时予以操作, 尽量不要出现因存在过长的测绘时间间隔而带来遗忘和不必要的返工"要基于统筹兼顾原则来进行数据处理,对于每一套或者每一层的数据,不仅仅要予以考虑, 而且有关其上下标准层数据的一致性也要予以充分考虑;在完成图形处理之后﹑进行内业计算之前, 一定要全面检查其相应的数据处理。（精度要求见表3-1）总而言之,在进行内业计算过程中, 第一、应着重考查能否满足所计算建筑面积的各个条件计算全部建筑面积的范围计算一半建筑面积范围不计算建筑面积的范围;第二、再对如何进行计算及分摊这个问题进行综合考虑不同的建筑形式，选择不同的施测方法不同的建筑形式，分摊方式不同多功能综合楼分摊计算注意事项。
3.3 常用测量技术方法分析
(l) 常规测量方法。主要包括两种测量方法:第一, 直接量测法;对房屋边长!角度等要素进行实地量测, 分割所要进行计算面积的图形为若干方便计算的简单图形, 基于几何图形面积计算公式,再把房产面积计算出来"第二,图上量测法;当前用于房地产测量的图上量测法主要有求积仪器法和方格网法。
(2)测距仪的使用。 有关房地产的测绘精度, 通常具有比较高的要求, 当前进行房产测绘工作,通常应用内外业一体化数字化这种房产测绘方法。用于房产测绘的仪器, 必须经过相关资质部门的检定通过；在应用全站仪进行房产测绘过程中, 因具有比较近的距离, 故可忽略不计仪器乘常数,但必须着重考考仪器加
常数；之所以必须加常数,最主要是仪器中心与全站仪的发射面和接收面存在着不一致, 此外,反光棱镜中心与其等效反射面也存在着不一致, 致使测距仪所测出的距离值与实际距离值存在着误差, 固须加常数。
(3) 数字测算方法。这种方法基于数字测绘技术,先把房产平面图测绘出来,再通过坐标法把房产面积计算出来;具体测算步骤表述如下:第一, 进行数字房产平面图测绘,具体包括这几大环节:①测设图跟导线→②首层平面图测绘→③标准层及非标准层平面图测绘→④分户平面图测绘。第二,进行房产面积测算具体包括以下步骤: ①房屋建筑面积计算→②共有共用建筑面积计算→③产权面积计算→④房屋使用面积计算。
4. 房地产测绘的技术运用
房地产测绘工作随着科技的不断发展，已经广泛运用了许多现代化的技术，具体在实践中的表现为以下几个方面：
4.1 电子制图技术
计算机技术的飞速发展，给人们的工作生活带来了极大的方便，在房产测绘方面计算机技术充分发挥了其强大的功能。现代自动化计算机制图软件的应用，代替了传统的手工制图，工作质量更高，工作成果格式更丰富，更容易存储和管理，大大减少了工作人员的工作量，提高了工作效率，节约了大量成本。
4.2 测绘信息系统
利用先进的房地产测绘管理系统，实现测绘数据的电子化存储、计算和管理。利用计算机系统精确的计算能力和复杂的数据加工能力，应用流程化和自动化管理技术，避免人工进行繁杂的数据存储、分析、加工、输出和管理工作，最大程度的提高了工作效率和工作质量，减少了数据错误和遗漏，使工作成果内容更严谨和规范。
4.3 测绘技术
利用高科技的新型测绘仪器，通过简单的人工操作就可以进行准确的测绘，自动生成标准格式的电子数据，自动进行记录和存储，极大的提高了测绘数据精确度和工作效率。
5. 结束语
房产测绘工作，涉及技术和政策方面的要求，其结果惠及人民大众。要保证测绘工作的准确性、可靠性，不仅要加强技术方面的发展应用，还要加强测绘工作人员的道德水平和职业素养，对房屋测绘进行严格管理，提高测绘质量，促进房产测绘的推广发展。虽然其发展过程充满了挑战与困难，但是前景仍然是很广阔的，对此我们要充满信心，相信其发展会越来越好。
参考文献：
[1]咸梅芳.房地产测绘特点分析与相关技术应用研究[J].建筑知识：学术刊，2012(6).
[2]万银钱.房地产测绘在现代化建设中的必要性探索[J].中国房地产业：理论版，2012(7).
[3]《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000).
[4]国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。
关键词：房地产；测绘技术；产权管理；法律依据
中图分类号：F293文献标识码： A
1. 房地产测绘的概述
1.1 房地产测绘的基本概念
房地产测绘近年来发展迅速，主要负责调查测量房屋及地皮的数量、面积、归属权、位置、建筑结构和用途等工作，在掌握一定测绘技术条件下运用测绘仪器进行测绘，并依照国家的有关法律规范和测绘依据，进行房屋的制图和面积测算，以图形和数据的格式展现出最终结果。房地产测绘既是专业测绘又是法定测绘，其测量结果既具有专业性又具有法律性。房地产测绘包括项目测绘和基础测绘，两者合理分工，共同完成测绘工作。
1.2 房产测绘的功能作用
房地产测绘的特点决定了其具有多方面的功能作用，归纳总结为以下几点：
1.2.1 房地产管理的基础信息功能：房屋作为房地产交易的载体，房地产测绘成果提供了房屋最基本的测绘信息，包括房屋坐落、面积、结构、用途等，是评估房屋价值的基本依据。测绘成果的严谨规范是产权人相关利益的基本保障。
1.2.2 在财政税收方面的经济功能：房地产测绘成果可以为交易活动、房产租赁、价格评估等经济活动提供依据，还可以为抵押贷款、保险等业务提供依据。在财政税收方面的作用使其功能的重要体现。
1.2.3 在决策方面的功能作用：测绘成果经整理后形成的资料，可以为城镇建设、房屋改造等工作提供决策方面的依据，为各种建设改造方面决策的制定提供可靠的数据保证。
1.2.4 在法律方面的功能作用：测绘结果是各种房产管理的依据，可以为产权纠纷、确定和恢复等问题提供法律依据。
2.关于房地产测绘特点的分析
2.1 绘制房地产测图具有较大比例尺。 众所周知,城镇或者城市往往就是房地产测绘的主要区域, 因而那些标注在测绘图的内容, 都相当繁杂, 而且与房地产密切相关的每一个因素,都必须在测绘图上予以准确地标注出来, 因此,在所绘制房地产测绘图中, 其所采用的比例尺通常都比较大;例如, 当前我国房
地产测图多数采用1: 1000 或者1:500 甚至1.200这些较大的比例尺。
2.2 测绘内容与普通地形测绘不相同。相比于普通地形测绘, 房地产测绘的内容有很大的差别;通常房地产所测绘的主要对象就是房屋及其房屋用地, 而对于地形测绘而言,地貌及地物即为其测绘对象, 故二者在在测绘对象上有着本质的差别。此外,房地产所测绘的内容要比地形测绘来得更为广泛,诸如房屋所住位置﹑质量﹑数量及用途等均为房地产测绘的内容,另外,像有关房屋权属及地产权属的地形要素等, 也是房地产测绘的主要内容,相比较而言,地形测绘的内容就没有这么广泛。 对于相关高程测量,地形测绘一定要进行测量,而房地产测绘对此往往不作要求。
2.3 有关房地产测绘结果需要及时补测或修测。 对于房地产测绘来讲, 因具有不固定的测算周期, 在整个测绘过程中, 它必须结合城市化的进程来对土地以及房屋进行相应的补测, 若房屋及其用地出现变化,也要及时进行修测,并及时变更有关房屋和用地的非权属改变, 以保证能跟所测绘的房地产结果的实地情况以及现状性保持一致。
2.4 对房地产测绘人员的要求要比普通测绘人员要求高。对于房地产测绘人员而言, 不仅熟练掌握相关测绘技术﹑测绘业务，而且为能把房屋面积进行准确测算以及能对房屋产权合法利益进行有效保护, 对于有关房地产的业务知识以及与房地产有关的法律法规也必须予以掌握和运用。
3. 关于房地产测绘技术的分析
3.1 外业数据采集
外业数据采集所使用的仪器如2"级全站仪、手持测距仪、钢卷尺、数码照相机等一定是通过检验部门鉴定为合格的、并能与所规定的精度要求相一致。其遵循的原则,通常为先外业后内业、先整体后局部, 也就是先对房屋外围数据进行采集, 然后再对房屋附属结构数据以及房屋内部分割数据进行采集。 在进行外业数据记录过程中,还要对测量草图中所标注的数据进行相应的核对,对二者差值有无比技术误差大进行相应的比较,若发现存在较大误差时,应及时予以复测。精度要求见表3-1。
表3-1房产测绘精度要求
精度类别 等级 限差 中 误 差
界址点精度/m 二 ±0.10 ±0.05
房产面积精度/㎡ 二 ±( 0.04 * SQRT( S ) + 0.002 * S ) ±( 0.02 * SQRT( S ) + 0.001 * S )
注：S為房产面积，单位㎡
3.2 处理及分摊计算内业数据
在完成外业数据采集以后,有关内业平差及图形处理要及时予以操作, 尽量不要出现因存在过长的测绘时间间隔而带来遗忘和不必要的返工"要基于统筹兼顾原则来进行数据处理,对于每一套或者每一层的数据,不仅仅要予以考虑, 而且有关其上下标准层数据的一致性也要予以充分考虑;在完成图形处理之后﹑进行内业计算之前, 一定要全面检查其相应的数据处理。（精度要求见表3-1）总而言之,在进行内业计算过程中, 第一、应着重考查能否满足所计算建筑面积的各个条件计算全部建筑面积的范围计算一半建筑面积范围不计算建筑面积的范围;第二、再对如何进行计算及分摊这个问题进行综合考虑不同的建筑形式，选择不同的施测方法不同的建筑形式，分摊方式不同多功能综合楼分摊计算注意事项。
3.3 常用测量技术方法分析
(l) 常规测量方法。主要包括两种测量方法:第一, 直接量测法;对房屋边长!角度等要素进行实地量测, 分割所要进行计算面积的图形为若干方便计算的简单图形, 基于几何图形面积计算公式,再把房产面积计算出来"第二,图上量测法;当前用于房地产测量的图上量测法主要有求积仪器法和方格网法。
(2)测距仪的使用。 有关房地产的测绘精度, 通常具有比较高的要求, 当前进行房产测绘工作,通常应用内外业一体化数字化这种房产测绘方法。用于房产测绘的仪器, 必须经过相关资质部门的检定通过；在应用全站仪进行房产测绘过程中, 因具有比较近的距离, 故可忽略不计仪器乘常数,但必须着重考考仪器加
常数；之所以必须加常数,最主要是仪器中心与全站仪的发射面和接收面存在着不一致, 此外,反光棱镜中心与其等效反射面也存在着不一致, 致使测距仪所测出的距离值与实际距离值存在着误差, 固须加常数。
(3) 数字测算方法。这种方法基于数字测绘技术,先把房产平面图测绘出来,再通过坐标法把房产面积计算出来;具体测算步骤表述如下:第一, 进行数字房产平面图测绘,具体包括这几大环节:①测设图跟导线→②首层平面图测绘→③标准层及非标准层平面图测绘→④分户平面图测绘。第二,进行房产面积测算具体包括以下步骤: ①房屋建筑面积计算→②共有共用建筑面积计算→③产权面积计算→④房屋使用面积计算。
4. 房地产测绘的技术运用
房地产测绘工作随着科技的不断发展，已经广泛运用了许多现代化的技术，具体在实践中的表现为以下几个方面：
4.1 电子制图技术
计算机技术的飞速发展，给人们的工作生活带来了极大的方便，在房产测绘方面计算机技术充分发挥了其强大的功能。现代自动化计算机制图软件的应用，代替了传统的手工制图，工作质量更高，工作成果格式更丰富，更容易存储和管理，大大减少了工作人员的工作量，提高了工作效率，节约了大量成本。
4.2 测绘信息系统
利用先进的房地产测绘管理系统，实现测绘数据的电子化存储、计算和管理。利用计算机系统精确的计算能力和复杂的数据加工能力，应用流程化和自动化管理技术，避免人工进行繁杂的数据存储、分析、加工、输出和管理工作，最大程度的提高了工作效率和工作质量，减少了数据错误和遗漏，使工作成果内容更严谨和规范。
4.3 测绘技术
利用高科技的新型测绘仪器，通过简单的人工操作就可以进行准确的测绘，自动生成标准格式的电子数据，自动进行记录和存储，极大的提高了测绘数据精确度和工作效率。
5. 结束语
房产测绘工作，涉及技术和政策方面的要求，其结果惠及人民大众。要保证测绘工作的准确性、可靠性，不仅要加强技术方面的发展应用，还要加强测绘工作人员的道德水平和职业素养，对房屋测绘进行严格管理，提高测绘质量，促进房产测绘的推广发展。虽然其发展过程充满了挑战与困难，但是前景仍然是很广阔的，对此我们要充满信心，相信其发展会越来越好。
参考文献：
[1]咸梅芳.房地产测绘特点分析与相关技术应用研究[J].建筑知识：学术刊，2012(6).
[2]万银钱.房地产测绘在现代化建设中的必要性探索[J].中国房地产业：理论版，2012(7).
[3]《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000).
[4]国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。