惠州近几年新开的楼盘很多啊，看你要买哪个区域的了。”
　　“我每个月都会去大亚湾，房价不过4000，在下高速的路口，很多人在派传单。你若想去看房，有人从深圳接你。不要说买，免费让我住，我也不去。大半夜的吓死人。”
　　“从大亚湾乘商务车要花90分钟才能到深圳，如果堵车或者乘公交车，根本就来不及去深圳上班。”
　　这里是广东省惠州市大亚湾沿海新城，位于惠州东南部，短短几年间一座占地20多平方公里的新城就已经颇具规模了。距离深圳70多公里的大亚湾，曾几何时因被资源紧张的深圳看作是后花园而受置业者青睐。但眼前的景象却不能不让人忧心忡忡—白天，中心街区的大道上唯一能见到的无外乎偶然经过的几辆挂着粤B牌照（深圳牌照）的车辆带起的尘烟和道路两旁一片片不再崭新的住宅楼；入夜，海风挟着安静的夜色，在一幢幢黑漆漆的住宅楼间游荡，整个城市被一种说不出的孤寂和冷清笼罩着。
　　大亚湾“鬼城”仅仅是惠州“空城”现象的一瞥，惠州市惠城区江北片区，部分楼盘空置率达五成；水口片区，个别楼盘入住率不足一成；惠阳区，入住三成就是高人气。金山湖片区的金山湖国墅园内，其别墅于2008年交楼，一期共34席，6套独栋，10套联排，18套空中叠墅，但至今住户依然寥寥无几。
　　“当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”这是此前由碧桂园集团举办的“探索新型城镇化”主题沙龙活动上，广东省房地产协会秘书长王韶对于当前三四线城市出现的“鬼城”“空城”现象所表现出的忧虑。
　　中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，“空城现象俨然成为当前中国城镇化发展过程中普遍存在的问题，‘鬼城’主要有两类，一类是完全没有人会对这里产生兴趣而被迫中断开发；另一类则是这里的楼盘大多数情况下都有业主，但因业主并未在此居住造成空置，所以要根本解决‘鬼城’现象就要从它形成的源头开始着手。”
　　大亚湾缘何沦为“鬼城”
　　大亚湾从1993年经国务院批准在这里成立国家级经济技术开发区开始，应该已经算是底气很足了，先是闻名中外的中海壳牌石化项目、和记黄埔、比亚迪等大公司落户此处，紧跟着惠州LNG电厂项目成为了已经被国家批准及建设的广东LNG一体化项目的重要组成部分。据悉，该项目一期工程建设3台390MW燃气—蒸汽联合循环机组，为配合大亚湾经济技术开发区的发展，正同时规划建设4台175MW燃气—蒸汽联合循环热电联产机组。电厂由中海石油天然气及发电有限公司、广东省粤电集团有限公司、广东电力发展股份有限公司三家投资兴建，投资额超过100亿元人民币。
　　更有传言，因为惠州在建的大型LNG基建设备，中石化等企业在当地的投资举措，未来几年内会有大批相关产业的专业人才落户此处，到时候肯定是人满为患，所以更要先下手为强。除此之外，就是开发商们宣传单中的描述：大亚湾三面环山，一面靠海，有大片红树林，海景风光优美……由此可见，理论上大亚湾新城并不应该变成如今这样的“鬼城”。
　　宋会雍表示：“大亚湾新城之所以空置，一方面是由于政府缺乏对购房者的监管力度，很多人是出于投资目的去购房，据我们研究发现，国内二三线城市近些年开盘的房产中有近90%被投资客收入囊中，自住性购房者少得可怜，大亚湾周边更是不乏深圳投资客的身影；其次，大亚湾类的新城虽然有政府迁入的大批企业，但其内部岗位多为专业性较强的工作，无法为当地居民解决就业或拉动农民工的涌入；第三，外来人口很难获得满足感而拒绝迁入，居民在新城中获得的无论是物质回报还是精神享受都无法和一线城市相媲美，这也导致很多名校一旦迁入新城，最后得不到教师追随无奈沦为下九流院校。”
　　然而，摇摇欲坠的新城并未让开发商和购房者产生恐慌，相反，大多数“鬼城”良好的销售额一次又一次的刺激着开发商的神经，也从某一角度误导了房企认为国内房市一片大好，进而迅速的回笼资金投入到下一个楼盘中去，周而复始的又有一大批新的投资客涌入到击鼓传花的大潮中。宋会雍认为：“新城的发展实质性是件好事，但有些地区的城市规划显得略微急躁，并没有循序渐进的从中心城区外围开始慢慢拓展城市规模，反而是跨越中心城区很远建设新城，而新城的开发往往又为政府带来大笔的财政进项，故而政府也在乐此不疲的搞着新城规划。此时，所有人的目光或多或少都被各自所认为即将入袋的利益遮蔽了视线。”
　　市场的事情由市场决定
　　中国每年往返于一线城市和内陆之间的农民工多达3亿，这些人在某种角度上来看都是中国城镇化发展的中堅力量。有人算过这样一笔账，3亿多人可以转换成1亿多家庭，每个家庭平均需要住房120平米，整体需求量即高达120亿平方米，远远高于国内每年平均住房建造体量的十几亿平米的增速。所以宋会雍分析，国内的新城规划只有与这部分人的切身利益挂钩才会从根本上消除“鬼城”的存在。而当前已经存在的则无需过多理会，市场的事情就由市场去决定，开发商和投资客都需要这盆冷水来降降温。而政府则要迅速依靠从“鬼城”规划得来的经验进一步调整发展方法，找到新出路后再来处理“鬼城”的疮疤也不迟，避免陷入拆东墙补西墙、越堵泡沫越大的发展误区。
　　很多新城的发展都在借鉴20年前上海浦东陆家嘴的老路子，但宋会雍建议：“任何一个城市都不具备陆家嘴成功的条件，所以完全套用‘陆家嘴模式’的新城建设只有死路一条。陆家嘴的成功集合了全国的人力、物力，这是其他地区所无法比拟的。且当年的陆家嘴跟繁华的浦西仅一江之隔，各种物资运送极为方便，在空间上并不像远离中心城区的新城那般与世隔绝。”
　　“增大自住性置业者的比例也是改善‘鬼城’现象的一个有效方法。政府通过加强全国范围内的房屋买卖数据库系统，限制投资性置业，房屋空置率必然会得到有效的改观。”宋会雍还认为，“解决‘鬼城’现象在改革开放初期就已经有了方向性指导，现在是时候贯彻邓小平同志‘共同富裕’主张的后半句话了，只有打破先富地区和板块经济产业集群垄断，把大批的企业、资本、人才、政策、福利制度、生活配套强制剥离中心城区引入到新城中去，再不断的在新城中培养内生性企业，让新城居民能够享受到与原住处同样的福利待遇和就业机会，人口自然而然就会蜂拥流入，从而盘活这些‘鬼城’。甚至在某种程度上可以一举解决一线城市和城市板块资源分配紧张的局面，当然这个过程实施起来必然是很艰难的。”