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摘 要：近几年来，随着我国经济的快速发展、城市化进程的加快，房地产业的发展步入了快速增长的通道。房地产市场的繁荣和萧条与经济稳定密切相关。因此，研究房地产市场的波动对经济的影响，提出有针对性的政策建议具有重要的理论意义和现实意义。
房地产业与经济的发展有着密切的联系，同时也是促进经济发展的重要因素。所以房地产业的快速平稳发展是促进经济增长的重要条件。因此，在促进房地产市场发展的同时，要根据经济情况适时调整政策，结合社会经济的实际情况，以促进社会经济的发展，
一、房地产基础理论研究
1.房地产的含义和特征
通常我们是把房屋和土地两种财产的合称叫做房地产，又称不动产。从自然角度来看，房地产可定义为土地和土地上的建筑物，或被定义为不动产。是指土地及附着于土地之上的定着物。但从社会学的角度来说，房地产具有社会、文化、传统和制度等社会学的内涵。房地产的特征主要表现为其自然特征和经济特征。房地产的自然特征主要表现为位置的固定性和异质性。由于土地具有不可移动的特性，因而定着在其上面的建筑物也有了固定的位置。位置的固定性决定了房地产的自然、经济条件不同、从而造成它在质量上的差异性，即不可能找到两个完全相同的房子。另一特征则是其经济特征，这一特征又具体表现为房地产经济价值的积累性和衰减性。由于房地产的投资大，建设周期长，建设和销售的各个环节是连续的价值投资，逐步积累最终才形成了房屋。房地产的寿命较长，其使用价值和经济价值随着时间的推移而逐步损耗和衰减。
2.房地产在经济发展中的地位和作用
房地产是经济发展的先导产业：先导产业是指一个国家经济的某个阶段，可以对导向和带到产业结构和经济发展，并且还具有广阔的技术创新能力和市场前景。同时先导产业还具有回顾效应、前瞻效应和旁侧效应。房地产是经济发展的支柱产业，在经济发展过程中起着骨干作用、支撑作用的行业叫做支柱性行业。成为支柱行业必须具备四个基本条件：(1)在经济发展中有着举足轻重的地位；(2)具有较大的市场发展空间和增长能力；(3)符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；(4)产业的关联度较高，能够带动更多的相关产业发展。随着房地产业的进一步发展，其在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。
二、房地产市场波动对经济增长的影响研究
1.房地产投资与经济增长关联研究
房地产投资具有投资快速增长、投资结构以住宅投资为主和投资资金的来源情况这三个特点。房地产投资是房地产业发展的基础和源泉，是房地产业发展的原始动力。房地产投资初始时期并未被列入国家统计指标体系，固定的资产投资分为基本建设、更新改造和其他三项。从1992年开始才增加了商品房投资，1997年开始取消了商品房投资，增加了房地产开发。随着时间的推移，我国房地产投资数额逐年增加，而经济也随着得到发展。但是我国房地产的波动幅度也是相当大的，但由于房地产投资的波动幅度与固定资产投资波动幅度相关性很强，因此，房地产投资占固定资产投资总额的比重也相对稳定。从1997年开始，我国房地产投资结构主要还是以住宅为主，并且其比例不断增加。住宅投资中的别墅、高档公寓和商业性营业用房投资比重逐年上升，而经济适应房和办公楼的投资比例却显著下降。住宅投资的比例上升，主要原因还是因为人民生活水平的提高和居民收入的逐年增加，房地产市场的不断变革和深化，居民因为收入的增加购买住房逐渐向舒适型和投资型转化，住宅业成为房地产投资的主体，同时也推动我国房地产总体市场的快速发展，带动了经济的进步。
2.房地产价格波动对消费的影响研究
房地产业对经济发展一个很重要的影响方面是房地产的价格变化可以对居民消费产生影响。需要实例证明导致金融危机的重要原因就是资产价格的过度波动，而房地产资本在金融资本中占有很重要的比例，其价格的波动会对经济的发展产生重要的影响。房地产市场的快速发展和旺盛的居民住宅消费需求，导致了房地产业成为我国经济增长的重要财富来源。我国居民的财富特征与发达国家居民的财富特征有着明显的不同。由于我国实行计划经济体制向市场经济体制转型，住房的分配制度也由原先的平均分配向市场化发展。由于我国的经济发展不是特别突出，家庭财富主要依赖于银行存款和住宅形式存在，我国的居民住宅资产在家庭财富中所占的比重较大。随着经济的增长和居民收入的增加，我国的居民的资产财富积累很快，来自资产财富的收入比重迅速上升，房地产资产是居民最重要的财产财富类型。
三、房地产市场健康发展的政策建议
1.建立房地产法规体系
目前房地产行业在我国尚属于新兴产业处于起步阶段。要想使其健康发展并且与经济发展想协调，客观上还需要制定一系列的政策、法规来引导、规范和保障。现行的房地产法规体系还属于不够健全。必须从以下几个方面逐步完善我国房地产立法制定。主要包括：(1)对修改以及制定房地产基本法的步伐必须加快，健全房地产法律体系。(2)认真总结经验，并以房地产基本法为核心，逐步推出各项具体职能法规、规章。(3油“立法机构”主持立法活动，废除部门立法的习惯，并要加强立法前的调查论证等工作。
2.建立住房保障体系
虽然房地产业带到了经济的发展，但为了防止房地产泡沫的出现，国家必须控制房价的不断上涨。不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保证制度。建立完善多层次的住宅供应体系，保障居民合理的住房需求。主要措施有1、政府鼓励开发商建设中低价格的小户型住宅，抑制高等住宅的建设，通过税收、土地、信贷政策引导市场的产品结构和消费需求。2、大规模推出经济适应房，政府必须确保中低收入的家庭能够享受到真正的补贴。3、必须加快城镇廉租房的建设，解决最低收入家庭的基本住房问题。
3.改革土地出让、建立土地收储制度
调整土地出让利益分配制度，必须在个人、集体、地方政府和中央政府之间，在长期和短期之间建立一个有效的利益机制。主要从以下几个方面采取措施：(1)要降低地方政府的分成比例，加大加宽中央政府的财政集中力度，抑制地方政府大幅度抬高地价的行为。(2)改革土地二级市场的收益分配制度，坚决打击开发商的囤积土地、炒卖土地的行为。减少土地交易中的中间环节，维护土地价格的稳定。(3)将土地出让金收入纳入地方政府预算，实现收支两条线管理，这不仅可以约束土地出让金的使用，而且也增加了使用的透明度。(4)解决因征用土地而引发的政府与农民之间的紧张关系，改革现在实行的土地补偿机制。
4.规范金融市场、防范信贷风险
房地产的健康发展离不开金融的支撑，但是这样也会成为房地产泡沫形成的直接力量，而房地产泡沫的崩溃对房地产业乃至金融部门都会造成严重的打击。所以，实现房地产和金融的对接则是问题的关键所在，金融机构在这个问题上占的是主动地位。面对这一问题，金融机构必须从基础建设人手，提高自身抵御风险的能力，规范对房地产的信贷，还要加强对个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款，降低银行资金进入房地产的风险，这样才能实现房地产业和金融业的共同发展。具体措施有以下几个方面：(1)严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理；(2)大力发展房地产证券市场，改变现在房地产市场融资过度依赖银行的境况；(3)发展房地产金融中介市场，提供相应的资产评估、信用评估、风险评估。
5.完善房地产市场信息系统、加强监控
对于市场秩序的规范和信息公开透明有利于让市民建立合理的预期，更好的引导房地产理性投资消费，抑制投机行为。过度预期的投资行为导致投机性资产泡沫的出现，因此，预防市场过度预期是防止房地产泡沫出现的关键环节。预防房地产市场过度预期采取的措施有：(1)对经济发展运行数据进行加强和房地产市场运行数据的收集和整理。(2)规范政府的行为，防止政府利用其职权寻租设租而有效政策。(3)建立一整套有效的监督和防范房地产泡沫出现的预警系统。
总之，房地产投资和经济的增长有着互为因果的关系，房地产投资对经济增长的促进作用较大。房地产市场的快速发展和兴旺使得我国房地产业成为经济发展的一项支柱型产业，同时房地产成为我国居民资产中最为重要的财富来源。所以采取相对完善的房地产政策不仅可以促进社会的发展进步还可以对经济的增长有着较大的促进作用。
房地产业与经济的发展有着密切的联系，同时也是促进经济发展的重要因素。所以房地产业的快速平稳发展是促进经济增长的重要条件。因此，在促进房地产市场发展的同时，要根据经济情况适时调整政策，结合社会经济的实际情况，以促进社会经济的发展，
一、房地产基础理论研究
1.房地产的含义和特征
通常我们是把房屋和土地两种财产的合称叫做房地产，又称不动产。从自然角度来看，房地产可定义为土地和土地上的建筑物，或被定义为不动产。是指土地及附着于土地之上的定着物。但从社会学的角度来说，房地产具有社会、文化、传统和制度等社会学的内涵。房地产的特征主要表现为其自然特征和经济特征。房地产的自然特征主要表现为位置的固定性和异质性。由于土地具有不可移动的特性，因而定着在其上面的建筑物也有了固定的位置。位置的固定性决定了房地产的自然、经济条件不同、从而造成它在质量上的差异性，即不可能找到两个完全相同的房子。另一特征则是其经济特征，这一特征又具体表现为房地产经济价值的积累性和衰减性。由于房地产的投资大，建设周期长，建设和销售的各个环节是连续的价值投资，逐步积累最终才形成了房屋。房地产的寿命较长，其使用价值和经济价值随着时间的推移而逐步损耗和衰减。
2.房地产在经济发展中的地位和作用
房地产是经济发展的先导产业：先导产业是指一个国家经济的某个阶段，可以对导向和带到产业结构和经济发展，并且还具有广阔的技术创新能力和市场前景。同时先导产业还具有回顾效应、前瞻效应和旁侧效应。房地产是经济发展的支柱产业，在经济发展过程中起着骨干作用、支撑作用的行业叫做支柱性行业。成为支柱行业必须具备四个基本条件：(1)在经济发展中有着举足轻重的地位；(2)具有较大的市场发展空间和增长能力；(3)符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；(4)产业的关联度较高，能够带动更多的相关产业发展。随着房地产业的进一步发展，其在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。
二、房地产市场波动对经济增长的影响研究
1.房地产投资与经济增长关联研究
房地产投资具有投资快速增长、投资结构以住宅投资为主和投资资金的来源情况这三个特点。房地产投资是房地产业发展的基础和源泉，是房地产业发展的原始动力。房地产投资初始时期并未被列入国家统计指标体系，固定的资产投资分为基本建设、更新改造和其他三项。从1992年开始才增加了商品房投资，1997年开始取消了商品房投资，增加了房地产开发。随着时间的推移，我国房地产投资数额逐年增加，而经济也随着得到发展。但是我国房地产的波动幅度也是相当大的，但由于房地产投资的波动幅度与固定资产投资波动幅度相关性很强，因此，房地产投资占固定资产投资总额的比重也相对稳定。从1997年开始，我国房地产投资结构主要还是以住宅为主，并且其比例不断增加。住宅投资中的别墅、高档公寓和商业性营业用房投资比重逐年上升，而经济适应房和办公楼的投资比例却显著下降。住宅投资的比例上升，主要原因还是因为人民生活水平的提高和居民收入的逐年增加，房地产市场的不断变革和深化，居民因为收入的增加购买住房逐渐向舒适型和投资型转化，住宅业成为房地产投资的主体，同时也推动我国房地产总体市场的快速发展，带动了经济的进步。
2.房地产价格波动对消费的影响研究
房地产业对经济发展一个很重要的影响方面是房地产的价格变化可以对居民消费产生影响。需要实例证明导致金融危机的重要原因就是资产价格的过度波动，而房地产资本在金融资本中占有很重要的比例，其价格的波动会对经济的发展产生重要的影响。房地产市场的快速发展和旺盛的居民住宅消费需求，导致了房地产业成为我国经济增长的重要财富来源。我国居民的财富特征与发达国家居民的财富特征有着明显的不同。由于我国实行计划经济体制向市场经济体制转型，住房的分配制度也由原先的平均分配向市场化发展。由于我国的经济发展不是特别突出，家庭财富主要依赖于银行存款和住宅形式存在，我国的居民住宅资产在家庭财富中所占的比重较大。随着经济的增长和居民收入的增加，我国的居民的资产财富积累很快，来自资产财富的收入比重迅速上升，房地产资产是居民最重要的财产财富类型。
三、房地产市场健康发展的政策建议
1.建立房地产法规体系
目前房地产行业在我国尚属于新兴产业处于起步阶段。要想使其健康发展并且与经济发展想协调，客观上还需要制定一系列的政策、法规来引导、规范和保障。现行的房地产法规体系还属于不够健全。必须从以下几个方面逐步完善我国房地产立法制定。主要包括：(1)对修改以及制定房地产基本法的步伐必须加快，健全房地产法律体系。(2)认真总结经验，并以房地产基本法为核心，逐步推出各项具体职能法规、规章。(3油“立法机构”主持立法活动，废除部门立法的习惯，并要加强立法前的调查论证等工作。
2.建立住房保障体系
虽然房地产业带到了经济的发展，但为了防止房地产泡沫的出现，国家必须控制房价的不断上涨。不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保证制度。建立完善多层次的住宅供应体系，保障居民合理的住房需求。主要措施有1、政府鼓励开发商建设中低价格的小户型住宅，抑制高等住宅的建设，通过税收、土地、信贷政策引导市场的产品结构和消费需求。2、大规模推出经济适应房，政府必须确保中低收入的家庭能够享受到真正的补贴。3、必须加快城镇廉租房的建设，解决最低收入家庭的基本住房问题。
3.改革土地出让、建立土地收储制度
调整土地出让利益分配制度，必须在个人、集体、地方政府和中央政府之间，在长期和短期之间建立一个有效的利益机制。主要从以下几个方面采取措施：(1)要降低地方政府的分成比例，加大加宽中央政府的财政集中力度，抑制地方政府大幅度抬高地价的行为。(2)改革土地二级市场的收益分配制度，坚决打击开发商的囤积土地、炒卖土地的行为。减少土地交易中的中间环节，维护土地价格的稳定。(3)将土地出让金收入纳入地方政府预算，实现收支两条线管理，这不仅可以约束土地出让金的使用，而且也增加了使用的透明度。(4)解决因征用土地而引发的政府与农民之间的紧张关系，改革现在实行的土地补偿机制。
4.规范金融市场、防范信贷风险
房地产的健康发展离不开金融的支撑，但是这样也会成为房地产泡沫形成的直接力量，而房地产泡沫的崩溃对房地产业乃至金融部门都会造成严重的打击。所以，实现房地产和金融的对接则是问题的关键所在，金融机构在这个问题上占的是主动地位。面对这一问题，金融机构必须从基础建设人手，提高自身抵御风险的能力，规范对房地产的信贷，还要加强对个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款，降低银行资金进入房地产的风险，这样才能实现房地产业和金融业的共同发展。具体措施有以下几个方面：(1)严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理；(2)大力发展房地产证券市场，改变现在房地产市场融资过度依赖银行的境况；(3)发展房地产金融中介市场，提供相应的资产评估、信用评估、风险评估。
5.完善房地产市场信息系统、加强监控
对于市场秩序的规范和信息公开透明有利于让市民建立合理的预期，更好的引导房地产理性投资消费，抑制投机行为。过度预期的投资行为导致投机性资产泡沫的出现，因此，预防市场过度预期是防止房地产泡沫出现的关键环节。预防房地产市场过度预期采取的措施有：(1)对经济发展运行数据进行加强和房地产市场运行数据的收集和整理。(2)规范政府的行为，防止政府利用其职权寻租设租而有效政策。(3)建立一整套有效的监督和防范房地产泡沫出现的预警系统。
总之，房地产投资和经济的增长有着互为因果的关系，房地产投资对经济增长的促进作用较大。房地产市场的快速发展和兴旺使得我国房地产业成为经济发展的一项支柱型产业，同时房地产成为我国居民资产中最为重要的财富来源。所以采取相对完善的房地产政策不仅可以促进社会的发展进步还可以对经济的增长有着较大的促进作用。