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2009年11月,迪拜危机的爆发,让很多中国人想起了1995年的海南,同样是以旅游著称的地区,同样是由于房地产泡沫的破裂。而现在,海南房地产开始的新一轮疯狂又让人们不禁想起两个月之前的迪拜。目前超过10万投资客盘踞海南“炒房”,4000亿外地资金在海南疯狂圈地“炒地”,无数的外围资金和投机者不断涌入这个热带岛屿,海南的房价一天上涨5000元,昨天似乎又要重演。
海南的未来将要走向何方?《中国联合商报》记者就海南房地产问题对中国著名房地产营销策划专家、房地产经济研究专家谢逸枫进行了专访。
海南现状出乎预期
《中国联合商报》:在之前不久,您还认为海南不会步上迪拜的后尘,那么现在您还这样认为吗?请您为我们介绍一下海南房地产行业的现状。
谢逸枫:我之前确实认为海南不会成为中国的迪拜,因为海南与迪拜不同,海南的旅游业已臻成熟,而除了丰富的旅游资源外,海南还有丰富的农业资源和丰富的风能、海洋能等新能源,在发展新型工业和环保产业上有很大的优势。
但很遗憾,海南房地产行业的现状出乎我的预期。就我最近对海南的了解,海南的房地产行业已经进入一个近乎疯狂的地步。现在海南盘踞着超过10万投资客在“炒房”,4000亿外地资金在海南疯狂圈地“炒地”,无数的外围资金和投机者不断涌入,这些投资投机“炒房团”和外来资金的大批量进入,把海南楼市燃烧得“红了半边天”,出现了之前被许多媒体报道的海南房价一天上涨5000元的现象。毫无疑问,“炒房圈地”带给海南楼市的是巨大的泡沫,甚至是巨大的灾难。
如果这次海南房地产泡沫破裂,后果更加不堪设想,严重程度远超过“95海南”楼市泡沫破裂的后果。最直接的表现就是房价发疯上涨和空置率上升及上涨幅度超过收入比,另外是地价上涨超过有史以来的记录和投资投机比利达到80%以上。最严重的后果就是海南楼市再一次重回“95崩溃期”,海南经济将倒退十年。
海南房地产现状不容乐观,主要表现在五个方面:第一,海南市场上出现房地产商捂盘现象严重;第二,海南的房价增幅超过1995年,在1995年,海南房价一天内的最高增幅为3000元,而现在在海南已经有30%～40%的楼盘一天内的增幅达到3000～5000元;第三,投资客和投机者“炒房炒地”人数规模和资金总量的投入,都超过95年,现在投入到海南楼市上圈地和炒房及继续入市的资金已达到4200亿元;第四,海南的土地价格凶猛上涨,甚至出现每亩土地价格上涨500～600万的现象;第五,海南房地产泡沫上升速度越来越快,投资投机炒房者的比例超过自住和改善型的买家。现在在海南房地产市场,刚性需求和改善性购房需求都处于观望状态,真正出手购买的只是投资客和投机炒房者。
政府调控手段应对症下药
《中国联合商报》:海南省于2010年1月15日宣布暂停商业性开发土地出让,暂停审批新的土地开发项目,海南政府的这种调控手段您觉得能起到有效作用吗?
谢逸枫:我认为,海南想要遏制投资投机“炒地炒房”现象,仅仅通过暂停商业性开发土地出让和暂停审批新的土地开发项目是不够的,想要有效遏制这种“危险”现象,海南政府应该着手控制投资投机“炒地炒房团”的比例和外来资金上进行有力的遏制,防止热钱和资金继续流入楼市,而不是单纯的依靠两个“暂停”。
其实,“暂停土地出让”的结果产生了适得其反的效果,开发商和政府“捂地”将刺激房价疯涨,对海南房地产市场起到“火上浇油”。我们已经看到了,在宣布了两个“暂停”之后,房价不仅没有下降,反而迎来了新一轮涨幅。因为,该举措公布后,海南房地产应声跳涨,不少楼盘一天以数千元的价格狂涨,琼海由每平方米4000元涨到七八千元,海口有的楼盘一天上涨5000元;更为严重的是,更多的楼盘干脆捂盘不卖了。
此番房价跳涨所带来的恶果是显而易见的——按照海南省委书记卫留成之前在媒体上的发言来看,海南国际旅游岛建设总规划正式获得国家审批之后,海南会开始放地,而那时候,海南房地产价格已经是至少翻番。如果经济前景明朗,借着高价,新审批的土地将块块是天价,一浪推一浪。
此外,相关政府部门还宣布将加大保障性住房的土地供给力度,但单纯的加大保障性住房的土地供给力度对遏制楼市上扬同样起不到有效作用,从土地出让到成品楼房出售,这之间的时间过长,对眼下的楼市能起到的调控作用太过微弱。而且炒房团绝大部分为外来资金,保障性购房对其产生不了大的影响。
《中国联合商报》:您认为针对海南楼市,政府应采取怎样的手段?
谢逸枫:想要有效遏制海南现在这种疯狂的投资投机炒房炒地现象,政府应该从三方面入手:一、加大商品房土地和商品房的供给及打击捂盘销售的现象;二、严格控制投资投机炒房炒地者进入海南房地产市场;三、收紧“限外令”。四、实质性收紧银行信贷调控力度。五、再次提高二套房贷的首付和利率。六、打击开发商拿地不动工的现象和收取空置土地税。
据我估计,2010年1月,至少已经有300～400亿信贷金额进入海南楼市,如果能够控制这部分信贷的流入,相信会对海南楼市的调控起到显著作用。
“国际地产岛”危险信号
《中国联合商报》:现在这个情况下,海南是否会走上迪拜成为“国际地产岛”的老路?要怎样避免?
谢逸枫:如果按照现在这个情况发展下去,海南的未来很不乐观,它将无法避免地成为“国际地产岛”。而且现在的地产泡沫“规模“已经超过了1995年,只是政府一直在挤泡沫,减少了房地产泡沫提前破裂的时间。
如果海南政府放任其继续发展,海南地产距离再次崩盘并不遥远。但是,如果海南政府能够对楼市施以重拳,严格控制炒房者进入房地产市场和外来资金对房地产的注入,相信还是可以有效挽救海南现在的地产危机。
海南的未来将要走向何方?《中国联合商报》记者就海南房地产问题对中国著名房地产营销策划专家、房地产经济研究专家谢逸枫进行了专访。
海南现状出乎预期
《中国联合商报》:在之前不久,您还认为海南不会步上迪拜的后尘,那么现在您还这样认为吗?请您为我们介绍一下海南房地产行业的现状。
谢逸枫:我之前确实认为海南不会成为中国的迪拜,因为海南与迪拜不同,海南的旅游业已臻成熟,而除了丰富的旅游资源外,海南还有丰富的农业资源和丰富的风能、海洋能等新能源,在发展新型工业和环保产业上有很大的优势。
但很遗憾,海南房地产行业的现状出乎我的预期。就我最近对海南的了解,海南的房地产行业已经进入一个近乎疯狂的地步。现在海南盘踞着超过10万投资客在“炒房”,4000亿外地资金在海南疯狂圈地“炒地”,无数的外围资金和投机者不断涌入,这些投资投机“炒房团”和外来资金的大批量进入,把海南楼市燃烧得“红了半边天”,出现了之前被许多媒体报道的海南房价一天上涨5000元的现象。毫无疑问,“炒房圈地”带给海南楼市的是巨大的泡沫,甚至是巨大的灾难。
如果这次海南房地产泡沫破裂,后果更加不堪设想,严重程度远超过“95海南”楼市泡沫破裂的后果。最直接的表现就是房价发疯上涨和空置率上升及上涨幅度超过收入比,另外是地价上涨超过有史以来的记录和投资投机比利达到80%以上。最严重的后果就是海南楼市再一次重回“95崩溃期”,海南经济将倒退十年。
海南房地产现状不容乐观,主要表现在五个方面:第一,海南市场上出现房地产商捂盘现象严重;第二,海南的房价增幅超过1995年,在1995年,海南房价一天内的最高增幅为3000元,而现在在海南已经有30%～40%的楼盘一天内的增幅达到3000～5000元;第三,投资客和投机者“炒房炒地”人数规模和资金总量的投入,都超过95年,现在投入到海南楼市上圈地和炒房及继续入市的资金已达到4200亿元;第四,海南的土地价格凶猛上涨,甚至出现每亩土地价格上涨500～600万的现象;第五,海南房地产泡沫上升速度越来越快,投资投机炒房者的比例超过自住和改善型的买家。现在在海南房地产市场,刚性需求和改善性购房需求都处于观望状态,真正出手购买的只是投资客和投机炒房者。
政府调控手段应对症下药
《中国联合商报》:海南省于2010年1月15日宣布暂停商业性开发土地出让,暂停审批新的土地开发项目,海南政府的这种调控手段您觉得能起到有效作用吗?
谢逸枫:我认为,海南想要遏制投资投机“炒地炒房”现象,仅仅通过暂停商业性开发土地出让和暂停审批新的土地开发项目是不够的,想要有效遏制这种“危险”现象,海南政府应该着手控制投资投机“炒地炒房团”的比例和外来资金上进行有力的遏制,防止热钱和资金继续流入楼市,而不是单纯的依靠两个“暂停”。
其实,“暂停土地出让”的结果产生了适得其反的效果,开发商和政府“捂地”将刺激房价疯涨,对海南房地产市场起到“火上浇油”。我们已经看到了,在宣布了两个“暂停”之后,房价不仅没有下降,反而迎来了新一轮涨幅。因为,该举措公布后,海南房地产应声跳涨,不少楼盘一天以数千元的价格狂涨,琼海由每平方米4000元涨到七八千元,海口有的楼盘一天上涨5000元;更为严重的是,更多的楼盘干脆捂盘不卖了。
此番房价跳涨所带来的恶果是显而易见的——按照海南省委书记卫留成之前在媒体上的发言来看,海南国际旅游岛建设总规划正式获得国家审批之后,海南会开始放地,而那时候,海南房地产价格已经是至少翻番。如果经济前景明朗,借着高价,新审批的土地将块块是天价,一浪推一浪。
此外,相关政府部门还宣布将加大保障性住房的土地供给力度,但单纯的加大保障性住房的土地供给力度对遏制楼市上扬同样起不到有效作用,从土地出让到成品楼房出售,这之间的时间过长,对眼下的楼市能起到的调控作用太过微弱。而且炒房团绝大部分为外来资金,保障性购房对其产生不了大的影响。
《中国联合商报》:您认为针对海南楼市,政府应采取怎样的手段?
谢逸枫:想要有效遏制海南现在这种疯狂的投资投机炒房炒地现象,政府应该从三方面入手:一、加大商品房土地和商品房的供给及打击捂盘销售的现象;二、严格控制投资投机炒房炒地者进入海南房地产市场;三、收紧“限外令”。四、实质性收紧银行信贷调控力度。五、再次提高二套房贷的首付和利率。六、打击开发商拿地不动工的现象和收取空置土地税。
据我估计,2010年1月,至少已经有300～400亿信贷金额进入海南楼市,如果能够控制这部分信贷的流入,相信会对海南楼市的调控起到显著作用。
“国际地产岛”危险信号
《中国联合商报》:现在这个情况下,海南是否会走上迪拜成为“国际地产岛”的老路?要怎样避免?
谢逸枫:如果按照现在这个情况发展下去,海南的未来很不乐观,它将无法避免地成为“国际地产岛”。而且现在的地产泡沫“规模“已经超过了1995年,只是政府一直在挤泡沫,减少了房地产泡沫提前破裂的时间。
如果海南政府放任其继续发展,海南地产距离再次崩盘并不遥远。但是,如果海南政府能够对楼市施以重拳,严格控制炒房者进入房地产市场和外来资金对房地产的注入,相信还是可以有效挽救海南现在的地产危机。