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摘要：党的十九届四中全会提出“社会治理共同体”的新概念，丰富了城乡社区治理创新的理论支撑与实践路径。本文从城乡社区治理典型案例研究的视角，分析在社会治理共同体理念下推进社区治理过程中唤醒“共同体意识”的必要性。随着“共享经济”模式的兴起和广泛应用，在城市有机更新的过程中，院落微治理被赋予了新的形式和工具。案例中“共享民宿”的探索过程，不仅展示了社会治理共同体理念下城市有机更新与院落微治理的实现路径，而且提示了新业态、新场景下城市有机更新与院落微治理的“共同体”逻辑。
关键词：社会治理共同体;城市有机更新;共享民宿
党的十九届四中全会提出，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。这是继2019年初习近平总书记在中央政法工作会议上首次提出“社会治理共同体”之后，党中央正式将这一最新理念写入最高文件。社会领域中“治理共同体”新理念的提出，丰富了城乡社区治理创新的理论支撑与实践路径。习近平总书记在2020年8月主持召开的经济社会领域专家座谈会上指出，要完善共建共治共享的社会治理制度，加强和创新基层社会治理，更加注重维护社会公平正义，促进人的全面发展和社会全面进步。实践表明，共建共治共享的社会治理制度的完善，离不开城乡社区治理实践中基于“治理共同体”意识的各种创新努力。
在各地的创新努力中，成都市锦江区牛市口街道将其辖区内的一环路东四段外6号院作为老旧院落改造的重点，结合城市有机更新的现实要求，引入市场力量，激发社区活力，鼓励公众参与，做实科技支撑，向老旧院落植入“共享民宿”业态，实现了共享经济效益与社会治理效能的双赢格局。本文从城乡社区治理个案研究的视角，分析政府、市场、社会等多元主体在城市老旧院落有机更新过程中的实践逻辑与具体路径。
一、唤起“共同体意识”在基层治理中成为普遍的难点
要实现城乡社区治理既充满活力又和谐有序的目标，关键在于组织居民群众和调动社区多元主体积极参与社区公共事务、协调化解社区矛盾、提升社区服务水平，进而实现社区发展与治理的具体目标。其间难点往往是社区居民或社区其他主体缺乏参与意识、参与主动性不强、参与能力不足的问题常常难以解决。不参与或少参与的背后，是社区共识的不足。改变这一社区治理困局的要害在于，唤起社区居民“共同体意识”。
德国社会学家滕尼斯是较早深入研究“共同体”的学者，他在其代表作《共同体与社会》中指出，共同体形成伊始是以亲情、友情为基础的人员相互联系、相互生长在一起的。社会分工水平越低，特定地域范围内（比如社区内部）人與人之间的同质性往往越高，这样的社会内部更容易形成简单并且几乎是纯粹的共同体生活。国内有学者认为，共同体意识是一种基于情感认同的自我接纳和意识倾向。共同体意识的形成基础是人与人之间在频繁交往和密切联系过程中产生的内心认同、情感共鸣和彼此依赖。随着时间推移和空间范围的变化，共同体意识的基础和紧密程度也会有相应的改变。基于高度精细化分工所形成的现代社会，社会异质性极大提高。多元化、非主流成为现代社会的显著特征。在阶层日益分化、价值选择更趋多元化的现代社会，在错综复杂且急剧变迁的现代社会中，达成广泛共识并随之采取共同一致的行动显得尤为不易。社区治理中参与不足的症结恰恰与此相关。
考察基层治理实践中的城市有机更新与院落微治理不难发现，由于现代城市社区中人们生活的原子化状态客观存在，社区交往过程中的日趋淡化与不断疏离现象在没有外部力量介入、引导和整合的情况下只会愈加明显。城市社区治理实践表明，在老旧院落或“三无”小区（“三无”指的是无物管、无主管部门、无人防物防）内部，邻里问题越集中、小区矛盾越突出的地方，“共同体意识”越薄弱。这类社区微治理单元通常面临着许多亟待解决的共性问题，比如院落基础设施整体条件比较差，院落因无人管理造成一些设施设备年久失修，进而出现垃圾箱缺失破损、地面坑洼不平、楼道堵塞、楼灯灰暗、电线老化、杂物占道、车辆乱停、绿化杂乱、违章搭建等一系列治理乱象。院落越是无人管理，上述乱象越严重，居民抱怨和不满就会越多，越是容易离心离德并且缺乏社区归属感。在此情景下，培育社区治理所需要的“共同体意识”就会愈加困难。
综上所述，在城市有机更新和院落微治理过程中，以社区营造的理念介入社区治理、推动城市社区焕发活力的关键在于，如何唤起社区居民长期沉睡的“共同体意识”，如何培育基于社区自组织、自治理、自发展所需要的共同体精神。唤起“共同体意识”也就成为城市更新与院落微治理必须首先破解的关键难点。
二、“共享经济”的兴起为创新社区微治理提供机遇
破解城市有机更新与院落微治理难题，首要的是培育社区精神和唤起“共同体意识”，这就需要找准切入点。成都市锦江区牛市口街道坚持治理与发展相结合，从不同老旧院落的实际出发，用发展的思路和办法解决院落中的痛点堵点难点，逐步破解发展与治理之困。在推动城市有机更新日益迫切的宏观背景下，牛市口街道运用市场机制、发挥社会协同和多元参与的优势，向老旧院落植入“共享经济”的全新机制，进而完成了老旧院落的提档升级和有机更新，同时构建起基于院落微治理的共建共治共享的新机制，在不断唤起院落居民“共同体意识”的过程中成功推动了院落高效能治理与城市高质量发展的同频共振。
“共享经济”为城市更新与院落微治理提供了全新的机遇。在牛市口街道的具体探索中，街道把辖区内的一环路东四段外6号居民院落升级改造作为试点，积极引入社会资本——小猪短租公司，引导多元主体共同参与院落升级改造，充分发展“共享居住”新业态，全力打造“产业院落”新场景，成功地向老旧院落植入了“共享经济”新理念。做出如此探索的初衷，也是超大城市有机更新难、基层治理难等问题倒逼的结果。从实际情况来看，牛市口街道位于成都中心城区二环路以内，辖区面积1.02平方公里，常住人口4万余人，流动人口2万余人，老旧院落73个，物业小区11个，多数院落出租率超过50%。老旧院落多、流动人口多成为不少大城市中心城区的共同难题。从院落微治理难点来看，人口密度大，人员结构复杂，老旧院落建筑年代较早，基础设施陈旧，安全隐患突出。在城市有机更新和院落微治理过程中如果仅靠政府单方财政投入，难以短时间从根本上解决诸多老旧院落共同面临的管网老化、消防设施缺乏、公共空间不足等一系列治理难题。 选择作为试点的一环路东四段外6号老旧院落，经过分析认为，该院落在一环路、蜀都大道和东大路沿线，紧邻春熙路、太古里商圈，中心城区地理优势明显，且交通便利，具备较强发展潜力，市场主体、新经济业态等盼望合作，但又缺乏介入途径机制，许多优质资源没有得到充分挖掘和有效利用。在此情景下，牛市口街道與小猪短租公司达成合作，在一环路东四段外6号老旧院落试点实施转型升级项目。小猪短租公司是国内共享居住的代表企业，长期人事为用户提升民宿短租服务，是国内房屋住宿分享的引领者，在共享经济探索方面也走在行业前端。牛市口街道与小猪短租公司合作，充分利用辖区内老旧院落区位优越、出租率高的突出优势，共同破解老旧院落管理服务差、治安状况乱、基础设施旧、生活品质低、共同治理难等问题。院落民意调查发现，群众对升级改造、提升品质有着共同的强烈意愿。正是由于院落居民“共同体意识”容易唤起和形成，街道便以外6号院为试点，发展“共享居住”，打造“产业院落”，力图走出一条既能够解决老旧院落长效治理难题、又能够实现城市有机更新的新路子。
三、社会治理共同体理念下城市更新与院落微治理的实现路径
通过一系列的宣传和动员工作，牛市口街道在唤起院落居民“共同体意识”的基础上，按照城市有机更新与院落微治理必须坚持共建共治共享的原则，借助“共享经济”新方式，打造“共享民宿”新业态，其具体的创新路径为：
（一）以“共同体意识”为基础，加强对城市有机更新与院落微治理的统筹协调
为了将外6号院打造成为特色鲜明、宜居宜业、惠及群众的产业院落，不仅要在院落内部达成共识，进一步催生院落“共同体意识”，更需要在政府、市场、社会之间加强统筹与协调，确保共识转化为城市有机更新与院落微治理的具体行动。为此，街道通过强化党委领导和政府引导，以“两总”定位（即：“总策划”“总指挥”）进行谋划推动。充分发挥街道党工委、办事处总策划和总指挥的把关定向作用，以“整体统筹﹢全程参与”确保目标方向，全面整合各方资源、凝聚各方力量，做好政策制定、规划引导和服务跟进等工作，保障项目建设系统性和可持续性。
街道主动担当城市有机更新与院落微治理的策划工作。遵循高质量发展理念，着眼市场需求和辖区实际，有针对性地加强产业院落、产业社区发展的顶层设计。一方面，坚持高站位统筹引导。贯彻市委区委关于推动城市有机更新的决策部署，确保院落转型升级符合“人城产”城市发展逻辑，符合人民群众对改善居住环境、提升生活品质的需求。按照“院落有基础、居民有意愿、企业能认同”的原则，以“共享居住”文旅业态作为切入点，引入高能级市场主体，选取交通便利、出租率较高的一环路东四段外6号老旧院落开展试点。另一方面，加强针对性政策支持。强化相关政策运用，激发和放大市场主体参与旧城改造的意愿和积极性，在院落消防通道建设、周边公共绿地使用、院落外立面装修以及加装电梯等方面给予企业政策支持，为项目顺利实施打通障碍。
同时街道主动做好统筹与协调各项工作。充分发挥牵头作用深度参与项目建设，全方位强化项目服务保障，全程进行动态监督管理。一方面，强化组织领导，成立专项领导小组，组建项目推进、安全监管、综合治理的3个工作专班，建立常态化工作推进会机制，定期梳理进度情况、研究困难问题、实时调整工作措施，有力保障项目建设衔接顺畅、推进有序。另一方面，多方协调推进，通过“街道呼、部门应”联动机制，协调区级相关部门，以“集中办公、统一解决”的形式，解决项目设计方案审核、外围环境打造、安防联网等具体问题。
（二）凝聚院落发展共识，借助专业力量植入新业态、优化新场景
为实现社区发展与治理的目标，牛市口街道、小猪短租公司与院落居民达成这样的共识：以“三个统一”做法破解院落设计、升级和运营难题，实现“共享居住”新业态逐步植入老旧院落。通过引入小猪短租公司对试点院落进行建设和运营，发挥“专业企业﹢社会资本”的优势，创新“三个统一”做法，破解老旧小区市场主体介入难、院落品质提升难、人员复杂管理难等问题，提升院落经济价值、美学价值和社会价值。
“三个统一”具体是指：一要统一设计。通过在市场行情基础上整体上浮租金并逐年递增，将每年部分经营收益作为分红与居民共享等措施，争取到院落21户居民主动出租房屋，变原零散、混乱的出租方式为统一租赁方式。邀请清华建筑设计院等专业机构对院落景观、室内装修等进行集中设计，使院落形成城市美学和生活美学相融合的整体效果。二要统一改造。对院落外立面、公共空间和外围绿地等进行整体设计和美化，对院落线路进行序化，增设电梯、增加消防和安防设施设备等，彻底转变院落老旧杂乱、配套设施不足的状况，有效提升院落居住环境。三要统一运营。由小猪短租公司建立统一的专业运营平台，提供“一站式”、“智慧化”、“专业化”、“个性化”的共享居住生活服务，在经营、治安、物业等方面实施统一管理，实现平台化运营、智慧化管理、共享化服务。“三个统一”的实施，对于进一步凝聚院落发展共识，深入贯彻社会治理共同体理念，并且借助专业力量植入新业态、优化新场景提供了必要的保障路径。
四、城市有机更新与院落微治理的“共同体”逻辑
在城市有机更新与院落微治理过程中，最值得研究是是其背后蕴含的“共同体”逻辑。从实践上看，牛市口街道围绕构建基层治理“一核三治”体系要求，坚持党建引领与自治、法治、德治相统一，着力搭建“四有”平台，促进外6号院落在升级改造完成后能够形成人人有责、人人尽责、人人享有的社区治理共同体。为此，在外6号院积极探索构建有党组织、有促进会、有管理公约、有共治活动“四有”院落治理平台，将业态准入、风貌品质、经营秩序等纳入协商共治，形成多方协同治理格局，提升居民满意度和院落治理水平。
（一）共建共治共享的治理逻辑
打造共建共治共享的院落治理格局首先需要党建引领凝聚共识。案例中的外6号院在推进更新与治理过程中，坚持以“社区党委、院落党支部、基层党员”三级引领，发挥基层党组织战斗堡垒作用，采取“分组包干、上门入户”和召开座谈会等方式，宣传解读政策、讲解“共享居住”业态理念及发展优势，学员带头示范，引导院落居民积极参与院落改造，推动居民达成共识，为院落更新与治理项目的启动和推进提供坚实的群众基础。 打造共建共治共享的院落治理格局离不开居民参与合力共建。案例中的外6号院，坚持以街道院落自治促进会为桥梁，广泛收集院落居民意见建议，加强与街道、社区、企业实时沟通，积极为院落更新与治理项目建言献策。发挥院落居民主体作用，在院落中成立由院落小组长、楼栋长和原住民代表为成员的监督小组，具体负责监督市场主体的施工建设和管理经营活动，推动了项目顺利实施和规范运营。
打造共建共治共享的院落治理格局需要有建章立制的制度化手段。案例中的外6号院由社区党委牵头，组织院落居民和小猪短租公司共同研究制定了《院落施工改造期间管理公约》、《共享居住公约》等管理规范，就施工期间以及运营后的管理规范进行约定，为实现长效治理提供制度保障。
打造共建共治共享的院落治理格局必须运用民主协商的治理方法。突破传统管理模式下以尊重居民群众意愿为基础，搭建起政府、企业、居民三方沟通协商平台，组织院落居民与小猪短租公司开展座谈交流，就合约条款、居住安全、经营规范等相关意见进行民主协商并达成共识，实现环境增优、房屋增值、居民增收等效果。
（二）业态与形态并重的商业化逻辑
案例中的外6号院在项目实施过程中，始终遵循商业内在规律，从空间格局、功能配套、业态发展等多维角度，对院落进行市场化改造、智慧化建设、个性化服务，以“场景营造﹢业态植入”打造集共享居住、休闲娱乐、深度旅游结合的产业院落。具体表现在：
大力营造消费新场景。利用艺哈、U37、PLAYHOUSE等周边文创载体和春盐商圈等资源优势，在院落及周边融入多场景塑造和主题设置，发展“食、游、购、娱”等多种元素，形成周边商圈、商务中心的“小憩站”、“休闲带”;结合美好、时尚、更富文化气息氛围的场景营造，打造“不止于居住消费的空间聚集地”网红地标。
不断打造文化新体验。以“家文化、慢生活”标记院落，通过“老居民、活地图”讲述成都故事，创新本土文化体验;在院落内增设休闲娱乐和智慧服务功能，定期组织茶艺、画展等文化体验活动，展现成都休闲时尚、开放包容的文化氛围，为消费群体留下浓厚的“成都记忆”。
积极培育发展新动能。充分利用“共享居住”模式带来的消费需求，有力推进院落生活与周边消费服务融合发展，帶动深度旅游、特色文创、主题餐饮等业态发展，丰富服务配套，吸引更多高品质商家入驻辖区，为企业和社会资本提供创新空间和发展机遇，为院落及周边居民增加就业机会和创收渠道，为吸引高素质人才回流创造优越条件和良好环境，进一步激发辖区发展动能和创新活力。
总体来看，案例中的外6号院探索以老旧院落改造升级为契机的社区微治理创新经验，其基本思路在于：街道党委定目标、政府推动抓引导、社会力量来参与、小区居民共协商、共享科技优场景、市场运营添活力，这与中央提出的完善社会治理体系完全契合。具体做法可以归纳为 “1234N”工作法，即针对辖区内一环路东四段外6号院在治理中面临难点问题，确立一个目标（即发展“共享居住”新业态、打造“产业院落”新场景），街道党工委和办事处抓好“两总”定位，创新“三个统一”，构建“四有”平台，引入“N维”元素，贯彻以人民为中心的发展理念，不断促进社区微治理单元——城市老旧院落的发展更有质量、治理更有效能、生活更有品质。
关键词：社会治理共同体;城市有机更新;共享民宿
党的十九届四中全会提出，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。这是继2019年初习近平总书记在中央政法工作会议上首次提出“社会治理共同体”之后，党中央正式将这一最新理念写入最高文件。社会领域中“治理共同体”新理念的提出，丰富了城乡社区治理创新的理论支撑与实践路径。习近平总书记在2020年8月主持召开的经济社会领域专家座谈会上指出，要完善共建共治共享的社会治理制度，加强和创新基层社会治理，更加注重维护社会公平正义，促进人的全面发展和社会全面进步。实践表明，共建共治共享的社会治理制度的完善，离不开城乡社区治理实践中基于“治理共同体”意识的各种创新努力。
在各地的创新努力中，成都市锦江区牛市口街道将其辖区内的一环路东四段外6号院作为老旧院落改造的重点，结合城市有机更新的现实要求，引入市场力量，激发社区活力，鼓励公众参与，做实科技支撑，向老旧院落植入“共享民宿”业态，实现了共享经济效益与社会治理效能的双赢格局。本文从城乡社区治理个案研究的视角，分析政府、市场、社会等多元主体在城市老旧院落有机更新过程中的实践逻辑与具体路径。
一、唤起“共同体意识”在基层治理中成为普遍的难点
要实现城乡社区治理既充满活力又和谐有序的目标，关键在于组织居民群众和调动社区多元主体积极参与社区公共事务、协调化解社区矛盾、提升社区服务水平，进而实现社区发展与治理的具体目标。其间难点往往是社区居民或社区其他主体缺乏参与意识、参与主动性不强、参与能力不足的问题常常难以解决。不参与或少参与的背后，是社区共识的不足。改变这一社区治理困局的要害在于，唤起社区居民“共同体意识”。
德国社会学家滕尼斯是较早深入研究“共同体”的学者，他在其代表作《共同体与社会》中指出，共同体形成伊始是以亲情、友情为基础的人员相互联系、相互生长在一起的。社会分工水平越低，特定地域范围内（比如社区内部）人與人之间的同质性往往越高，这样的社会内部更容易形成简单并且几乎是纯粹的共同体生活。国内有学者认为，共同体意识是一种基于情感认同的自我接纳和意识倾向。共同体意识的形成基础是人与人之间在频繁交往和密切联系过程中产生的内心认同、情感共鸣和彼此依赖。随着时间推移和空间范围的变化，共同体意识的基础和紧密程度也会有相应的改变。基于高度精细化分工所形成的现代社会，社会异质性极大提高。多元化、非主流成为现代社会的显著特征。在阶层日益分化、价值选择更趋多元化的现代社会，在错综复杂且急剧变迁的现代社会中，达成广泛共识并随之采取共同一致的行动显得尤为不易。社区治理中参与不足的症结恰恰与此相关。
考察基层治理实践中的城市有机更新与院落微治理不难发现，由于现代城市社区中人们生活的原子化状态客观存在，社区交往过程中的日趋淡化与不断疏离现象在没有外部力量介入、引导和整合的情况下只会愈加明显。城市社区治理实践表明，在老旧院落或“三无”小区（“三无”指的是无物管、无主管部门、无人防物防）内部，邻里问题越集中、小区矛盾越突出的地方，“共同体意识”越薄弱。这类社区微治理单元通常面临着许多亟待解决的共性问题，比如院落基础设施整体条件比较差，院落因无人管理造成一些设施设备年久失修，进而出现垃圾箱缺失破损、地面坑洼不平、楼道堵塞、楼灯灰暗、电线老化、杂物占道、车辆乱停、绿化杂乱、违章搭建等一系列治理乱象。院落越是无人管理，上述乱象越严重，居民抱怨和不满就会越多，越是容易离心离德并且缺乏社区归属感。在此情景下，培育社区治理所需要的“共同体意识”就会愈加困难。
综上所述，在城市有机更新和院落微治理过程中，以社区营造的理念介入社区治理、推动城市社区焕发活力的关键在于，如何唤起社区居民长期沉睡的“共同体意识”，如何培育基于社区自组织、自治理、自发展所需要的共同体精神。唤起“共同体意识”也就成为城市更新与院落微治理必须首先破解的关键难点。
二、“共享经济”的兴起为创新社区微治理提供机遇
破解城市有机更新与院落微治理难题，首要的是培育社区精神和唤起“共同体意识”，这就需要找准切入点。成都市锦江区牛市口街道坚持治理与发展相结合，从不同老旧院落的实际出发，用发展的思路和办法解决院落中的痛点堵点难点，逐步破解发展与治理之困。在推动城市有机更新日益迫切的宏观背景下，牛市口街道运用市场机制、发挥社会协同和多元参与的优势，向老旧院落植入“共享经济”的全新机制，进而完成了老旧院落的提档升级和有机更新，同时构建起基于院落微治理的共建共治共享的新机制，在不断唤起院落居民“共同体意识”的过程中成功推动了院落高效能治理与城市高质量发展的同频共振。
“共享经济”为城市更新与院落微治理提供了全新的机遇。在牛市口街道的具体探索中，街道把辖区内的一环路东四段外6号居民院落升级改造作为试点，积极引入社会资本——小猪短租公司，引导多元主体共同参与院落升级改造，充分发展“共享居住”新业态，全力打造“产业院落”新场景，成功地向老旧院落植入了“共享经济”新理念。做出如此探索的初衷，也是超大城市有机更新难、基层治理难等问题倒逼的结果。从实际情况来看，牛市口街道位于成都中心城区二环路以内，辖区面积1.02平方公里，常住人口4万余人，流动人口2万余人，老旧院落73个，物业小区11个，多数院落出租率超过50%。老旧院落多、流动人口多成为不少大城市中心城区的共同难题。从院落微治理难点来看，人口密度大，人员结构复杂，老旧院落建筑年代较早，基础设施陈旧，安全隐患突出。在城市有机更新和院落微治理过程中如果仅靠政府单方财政投入，难以短时间从根本上解决诸多老旧院落共同面临的管网老化、消防设施缺乏、公共空间不足等一系列治理难题。 选择作为试点的一环路东四段外6号老旧院落，经过分析认为，该院落在一环路、蜀都大道和东大路沿线，紧邻春熙路、太古里商圈，中心城区地理优势明显，且交通便利，具备较强发展潜力，市场主体、新经济业态等盼望合作，但又缺乏介入途径机制，许多优质资源没有得到充分挖掘和有效利用。在此情景下，牛市口街道與小猪短租公司达成合作，在一环路东四段外6号老旧院落试点实施转型升级项目。小猪短租公司是国内共享居住的代表企业，长期人事为用户提升民宿短租服务，是国内房屋住宿分享的引领者，在共享经济探索方面也走在行业前端。牛市口街道与小猪短租公司合作，充分利用辖区内老旧院落区位优越、出租率高的突出优势，共同破解老旧院落管理服务差、治安状况乱、基础设施旧、生活品质低、共同治理难等问题。院落民意调查发现，群众对升级改造、提升品质有着共同的强烈意愿。正是由于院落居民“共同体意识”容易唤起和形成，街道便以外6号院为试点，发展“共享居住”，打造“产业院落”，力图走出一条既能够解决老旧院落长效治理难题、又能够实现城市有机更新的新路子。
三、社会治理共同体理念下城市更新与院落微治理的实现路径
通过一系列的宣传和动员工作，牛市口街道在唤起院落居民“共同体意识”的基础上，按照城市有机更新与院落微治理必须坚持共建共治共享的原则，借助“共享经济”新方式，打造“共享民宿”新业态，其具体的创新路径为：
（一）以“共同体意识”为基础，加强对城市有机更新与院落微治理的统筹协调
为了将外6号院打造成为特色鲜明、宜居宜业、惠及群众的产业院落，不仅要在院落内部达成共识，进一步催生院落“共同体意识”，更需要在政府、市场、社会之间加强统筹与协调，确保共识转化为城市有机更新与院落微治理的具体行动。为此，街道通过强化党委领导和政府引导，以“两总”定位（即：“总策划”“总指挥”）进行谋划推动。充分发挥街道党工委、办事处总策划和总指挥的把关定向作用，以“整体统筹﹢全程参与”确保目标方向，全面整合各方资源、凝聚各方力量，做好政策制定、规划引导和服务跟进等工作，保障项目建设系统性和可持续性。
街道主动担当城市有机更新与院落微治理的策划工作。遵循高质量发展理念，着眼市场需求和辖区实际，有针对性地加强产业院落、产业社区发展的顶层设计。一方面，坚持高站位统筹引导。贯彻市委区委关于推动城市有机更新的决策部署，确保院落转型升级符合“人城产”城市发展逻辑，符合人民群众对改善居住环境、提升生活品质的需求。按照“院落有基础、居民有意愿、企业能认同”的原则，以“共享居住”文旅业态作为切入点，引入高能级市场主体，选取交通便利、出租率较高的一环路东四段外6号老旧院落开展试点。另一方面，加强针对性政策支持。强化相关政策运用，激发和放大市场主体参与旧城改造的意愿和积极性，在院落消防通道建设、周边公共绿地使用、院落外立面装修以及加装电梯等方面给予企业政策支持，为项目顺利实施打通障碍。
同时街道主动做好统筹与协调各项工作。充分发挥牵头作用深度参与项目建设，全方位强化项目服务保障，全程进行动态监督管理。一方面，强化组织领导，成立专项领导小组，组建项目推进、安全监管、综合治理的3个工作专班，建立常态化工作推进会机制，定期梳理进度情况、研究困难问题、实时调整工作措施，有力保障项目建设衔接顺畅、推进有序。另一方面，多方协调推进，通过“街道呼、部门应”联动机制，协调区级相关部门，以“集中办公、统一解决”的形式，解决项目设计方案审核、外围环境打造、安防联网等具体问题。
（二）凝聚院落发展共识，借助专业力量植入新业态、优化新场景
为实现社区发展与治理的目标，牛市口街道、小猪短租公司与院落居民达成这样的共识：以“三个统一”做法破解院落设计、升级和运营难题，实现“共享居住”新业态逐步植入老旧院落。通过引入小猪短租公司对试点院落进行建设和运营，发挥“专业企业﹢社会资本”的优势，创新“三个统一”做法，破解老旧小区市场主体介入难、院落品质提升难、人员复杂管理难等问题，提升院落经济价值、美学价值和社会价值。
“三个统一”具体是指：一要统一设计。通过在市场行情基础上整体上浮租金并逐年递增，将每年部分经营收益作为分红与居民共享等措施，争取到院落21户居民主动出租房屋，变原零散、混乱的出租方式为统一租赁方式。邀请清华建筑设计院等专业机构对院落景观、室内装修等进行集中设计，使院落形成城市美学和生活美学相融合的整体效果。二要统一改造。对院落外立面、公共空间和外围绿地等进行整体设计和美化，对院落线路进行序化，增设电梯、增加消防和安防设施设备等，彻底转变院落老旧杂乱、配套设施不足的状况，有效提升院落居住环境。三要统一运营。由小猪短租公司建立统一的专业运营平台，提供“一站式”、“智慧化”、“专业化”、“个性化”的共享居住生活服务，在经营、治安、物业等方面实施统一管理，实现平台化运营、智慧化管理、共享化服务。“三个统一”的实施，对于进一步凝聚院落发展共识，深入贯彻社会治理共同体理念，并且借助专业力量植入新业态、优化新场景提供了必要的保障路径。
四、城市有机更新与院落微治理的“共同体”逻辑
在城市有机更新与院落微治理过程中，最值得研究是是其背后蕴含的“共同体”逻辑。从实践上看，牛市口街道围绕构建基层治理“一核三治”体系要求，坚持党建引领与自治、法治、德治相统一，着力搭建“四有”平台，促进外6号院落在升级改造完成后能够形成人人有责、人人尽责、人人享有的社区治理共同体。为此，在外6号院积极探索构建有党组织、有促进会、有管理公约、有共治活动“四有”院落治理平台，将业态准入、风貌品质、经营秩序等纳入协商共治，形成多方协同治理格局，提升居民满意度和院落治理水平。
（一）共建共治共享的治理逻辑
打造共建共治共享的院落治理格局首先需要党建引领凝聚共识。案例中的外6号院在推进更新与治理过程中，坚持以“社区党委、院落党支部、基层党员”三级引领，发挥基层党组织战斗堡垒作用，采取“分组包干、上门入户”和召开座谈会等方式，宣传解读政策、讲解“共享居住”业态理念及发展优势，学员带头示范，引导院落居民积极参与院落改造，推动居民达成共识，为院落更新与治理项目的启动和推进提供坚实的群众基础。 打造共建共治共享的院落治理格局离不开居民参与合力共建。案例中的外6号院，坚持以街道院落自治促进会为桥梁，广泛收集院落居民意见建议，加强与街道、社区、企业实时沟通，积极为院落更新与治理项目建言献策。发挥院落居民主体作用，在院落中成立由院落小组长、楼栋长和原住民代表为成员的监督小组，具体负责监督市场主体的施工建设和管理经营活动，推动了项目顺利实施和规范运营。
打造共建共治共享的院落治理格局需要有建章立制的制度化手段。案例中的外6号院由社区党委牵头，组织院落居民和小猪短租公司共同研究制定了《院落施工改造期间管理公约》、《共享居住公约》等管理规范，就施工期间以及运营后的管理规范进行约定，为实现长效治理提供制度保障。
打造共建共治共享的院落治理格局必须运用民主协商的治理方法。突破传统管理模式下以尊重居民群众意愿为基础，搭建起政府、企业、居民三方沟通协商平台，组织院落居民与小猪短租公司开展座谈交流，就合约条款、居住安全、经营规范等相关意见进行民主协商并达成共识，实现环境增优、房屋增值、居民增收等效果。
（二）业态与形态并重的商业化逻辑
案例中的外6号院在项目实施过程中，始终遵循商业内在规律，从空间格局、功能配套、业态发展等多维角度，对院落进行市场化改造、智慧化建设、个性化服务，以“场景营造﹢业态植入”打造集共享居住、休闲娱乐、深度旅游结合的产业院落。具体表现在：
大力营造消费新场景。利用艺哈、U37、PLAYHOUSE等周边文创载体和春盐商圈等资源优势，在院落及周边融入多场景塑造和主题设置，发展“食、游、购、娱”等多种元素，形成周边商圈、商务中心的“小憩站”、“休闲带”;结合美好、时尚、更富文化气息氛围的场景营造，打造“不止于居住消费的空间聚集地”网红地标。
不断打造文化新体验。以“家文化、慢生活”标记院落，通过“老居民、活地图”讲述成都故事，创新本土文化体验;在院落内增设休闲娱乐和智慧服务功能，定期组织茶艺、画展等文化体验活动，展现成都休闲时尚、开放包容的文化氛围，为消费群体留下浓厚的“成都记忆”。
积极培育发展新动能。充分利用“共享居住”模式带来的消费需求，有力推进院落生活与周边消费服务融合发展，帶动深度旅游、特色文创、主题餐饮等业态发展，丰富服务配套，吸引更多高品质商家入驻辖区，为企业和社会资本提供创新空间和发展机遇，为院落及周边居民增加就业机会和创收渠道，为吸引高素质人才回流创造优越条件和良好环境，进一步激发辖区发展动能和创新活力。
总体来看，案例中的外6号院探索以老旧院落改造升级为契机的社区微治理创新经验，其基本思路在于：街道党委定目标、政府推动抓引导、社会力量来参与、小区居民共协商、共享科技优场景、市场运营添活力，这与中央提出的完善社会治理体系完全契合。具体做法可以归纳为 “1234N”工作法，即针对辖区内一环路东四段外6号院在治理中面临难点问题，确立一个目标（即发展“共享居住”新业态、打造“产业院落”新场景），街道党工委和办事处抓好“两总”定位，创新“三个统一”，构建“四有”平台，引入“N维”元素，贯彻以人民为中心的发展理念，不断促进社区微治理单元——城市老旧院落的发展更有质量、治理更有效能、生活更有品质。