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朋友中有不少在英国投资物业,或有这方面之考虑,因此今期搜集一些基本资料,以供读者参考:
甲)数据
主要从一些有关网站搜集,包括顾问公司及政府的。这里集中于住宅市段,以及基本家庭资讯。
乙)目前市场情况
全国住宅价格大致是下调多余上升,平均则近零(没下调也没上升),屋价较贵地区多下跌,尤以伦敦及东南地区,仍有增长者多属较平宜地区,如英格兰北部地区。今期录得跌幅最高之十个地区平均住宅价格近二十三万英镑,相反,录得升幅最高之十个地区平均住宅价格则只有十万英镑左右,而全国平均价格则约十三万五千英镑。一些指标显示未来半年易跌难升。
丙)供应大于需求
近期供应比上年同期增加百分之十,但需求只增长百分之三左右。这反映于叫价和卖价之差距,现时后者是前者百分之九十五,即平均须减百分之五才能售出,比昨年困难。再者,现时平均每楼盘/单位由放盘至售出时间需五星期,兼在十二次“睇楼”后才成事,想比以往之二点八星期和九次“睇楼”,确费多些时间及功夫。
丁)屋价相对收入
现时是四点五左右,为近十年最高,上一次低点为不足三点二,发生于九十年代中。部分银行现时做房产按揭时将贷款额限于收入之三点五倍,这或许会减低房屋价格上升机会。
戊)不同屋型之差价
虽平均价格为十三万五千英镑,但不同屋型之均价也有不细之分别,如大厦单位约十一万八千英镑,占总住宅数目百分之二十左右,镇屋十万七千英镑,占四分之一,而半独立屋则需十二万四千英镑,占总数百分之三十,独立屋更要二十一万英镑,亦占四分之一。
己)英国人口
现时有近五千九百万人,八成有多居住于英格兰,但人口增长不算高,由一九八一年至今只多了二百五十万人左右。人口亦趋老化,再过十年左右,老年人数会较年轻的多。再者,全国有近二千二百万个家庭,即平均有近三人,而单身家庭占三成约六百五十万。
庚)财富不均
最富有之百分之一人口拥有五分之一财富,而较穷之一半人口只占百分之六财富,若将房产删除,这分配更不均。
辛)最高五分之一家庭收入是最低五分之一之十八倍
全国家庭收入中间数约年收入二万英镑,最高五分之一为六万英镑,最低五分之一则只有数千英镑,当然这未计政府对低收入家庭(尤以较穷之四成家庭)的各样补贴。
从以上资料,若将平均价格十三万五千英镑除以四点五之屋价相对收入,可得出约三万英镑家庭收入,因而推论其楼市主要对象市最高百分之六十收入群。纯用这四点五之屋价相对收入比例,不觉得负担过重,虽不排除个别地区过高,且可未计算税后收入。
甲)数据
主要从一些有关网站搜集,包括顾问公司及政府的。这里集中于住宅市段,以及基本家庭资讯。
乙)目前市场情况
全国住宅价格大致是下调多余上升,平均则近零(没下调也没上升),屋价较贵地区多下跌,尤以伦敦及东南地区,仍有增长者多属较平宜地区,如英格兰北部地区。今期录得跌幅最高之十个地区平均住宅价格近二十三万英镑,相反,录得升幅最高之十个地区平均住宅价格则只有十万英镑左右,而全国平均价格则约十三万五千英镑。一些指标显示未来半年易跌难升。
丙)供应大于需求
近期供应比上年同期增加百分之十,但需求只增长百分之三左右。这反映于叫价和卖价之差距,现时后者是前者百分之九十五,即平均须减百分之五才能售出,比昨年困难。再者,现时平均每楼盘/单位由放盘至售出时间需五星期,兼在十二次“睇楼”后才成事,想比以往之二点八星期和九次“睇楼”,确费多些时间及功夫。
丁)屋价相对收入
现时是四点五左右,为近十年最高,上一次低点为不足三点二,发生于九十年代中。部分银行现时做房产按揭时将贷款额限于收入之三点五倍,这或许会减低房屋价格上升机会。
戊)不同屋型之差价
虽平均价格为十三万五千英镑,但不同屋型之均价也有不细之分别,如大厦单位约十一万八千英镑,占总住宅数目百分之二十左右,镇屋十万七千英镑,占四分之一,而半独立屋则需十二万四千英镑,占总数百分之三十,独立屋更要二十一万英镑,亦占四分之一。
己)英国人口
现时有近五千九百万人,八成有多居住于英格兰,但人口增长不算高,由一九八一年至今只多了二百五十万人左右。人口亦趋老化,再过十年左右,老年人数会较年轻的多。再者,全国有近二千二百万个家庭,即平均有近三人,而单身家庭占三成约六百五十万。
庚)财富不均
最富有之百分之一人口拥有五分之一财富,而较穷之一半人口只占百分之六财富,若将房产删除,这分配更不均。
辛)最高五分之一家庭收入是最低五分之一之十八倍
全国家庭收入中间数约年收入二万英镑,最高五分之一为六万英镑,最低五分之一则只有数千英镑,当然这未计政府对低收入家庭(尤以较穷之四成家庭)的各样补贴。
从以上资料,若将平均价格十三万五千英镑除以四点五之屋价相对收入,可得出约三万英镑家庭收入,因而推论其楼市主要对象市最高百分之六十收入群。纯用这四点五之屋价相对收入比例,不觉得负担过重,虽不排除个别地区过高,且可未计算税后收入。